Servitù di passo: la porta non basta per l'usucapione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso di un proprietario che chiedeva il riconoscimento di una servitù di passo per usucapione sul fondo del vicino. Secondo la Corte, la sola esistenza di una porta che si affaccia sulla proprietà altrui non è sufficiente a dimostrare l’esercizio di un passaggio continuo per oltre vent’anni. Mentre tale apertura può costituire una servitù di veduta, per la servitù di passo è indispensabile fornire la prova concreta e incontrastata del transito, onere che nel caso di specie non è stato assolto dal ricorrente. La decisione conferma quindi quella della Corte d’Appello, ribadendo la netta distinzione tra le due tipologie di servitù e il rigoroso onere probatorio richiesto per l’usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di passo: perché una porta non è prova sufficiente per l’usucapione

L’acquisto di una servitù di passo per usucapione è una questione complessa che richiede prove concrete e inequivocabili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la semplice esistenza di una porta che si apre sul fondo del vicino non è di per sé sufficiente a dimostrare l’avvenuto acquisto del diritto di passaggio. Questo caso offre spunti cruciali per comprendere la differenza tra servitù di veduta e servitù di passo e l’onere probatorio che grava su chi intende far valere un diritto acquisito nel tempo.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla domanda di una proprietaria che chiedeva l’accertamento di una servitù di passaggio a favore del suo fondo. I proprietari confinanti non solo si opponevano, ma presentavano a loro volta una domanda riconvenzionale, sostenendo di aver acquisito per usucapione una servitù di veduta a carico del fondo dell’attrice e una servitù di passo su una stradina di proprietà della stessa.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda principale, accertando invece l’esistenza della servitù di veduta a favore dei convenuti ma negando loro quella di passaggio. La Corte d’Appello, successivamente, confermava la decisione del Tribunale, rigettando sia l’appello principale che quello incidentale.

Uno dei proprietari confinanti decideva quindi di ricorrere in Cassazione, lamentando che la Corte d’Appello avesse erroneamente negato la servitù di passaggio nonostante avesse riconosciuto l’esistenza di una porta, presente da decenni, che si affacciava proprio sulla stradina in questione. Secondo il ricorrente, la presenza della porta rendeva la servitù “apparente” e costituiva una prova sufficiente del passaggio.

L’onere della prova per la servitù di passo

Il cuore della controversia risiede nella distinzione tra l’apparenza di un’opera e la prova dell’effettivo esercizio del diritto. La Corte di Cassazione ha chiarito che, sebbene una porta sia un’opera visibile e permanente, essa di per sé dimostra solo la possibilità di un passaggio, non il suo effettivo e continuato esercizio.

Per acquisire una servitù di passo per usucapione, non basta dimostrare l’esistenza di un’opera (come una porta o un cancello). È necessario provare di aver esercitato il transito in modo continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico per almeno vent’anni. Questo possesso deve manifestarsi con l’intenzione di comportarsi come titolare del diritto (il cosiddetto animus re sic habendi).

Nel caso specifico, il ricorrente non era riuscito a fornire prove adeguate, come testimonianze, che dimostrassero un passaggio ultraventennale attraverso quella porta. L’accertamento tecnico (c.t.u.) aveva confermato solo l’esistenza fisica della porta, ma non poteva, per sua natura, provare l’uso che ne era stato fatto nel tempo.

Le motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in toto la linea dei giudici di merito. I giudici hanno sottolineato che la critica del ricorrente si risolveva in una richiesta di riesame dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. La valutazione delle prove raccolte è di esclusiva competenza del giudice di merito, e la sua decisione, se logicamente motivata, non è sindacabile in Cassazione.

La Corte ha ribadito che affermare l’esistenza di una servitù di veduta (il diritto di affacciarsi) e negare quella di passo non è una contraddizione. Sono due diritti distinti con presupposti diversi. Una cosa è avere una porta che funge da prospetto, un’altra è dimostrare di averla usata costantemente come varco per il transito. In assenza di una prova rigorosa del passaggio, la sola presenza della porta non costituisce un elemento sufficiente per dichiarare l’usucapione della servitù di passo.

Infine, la Corte ha rigettato anche il motivo relativo alla compensazione delle spese legali, ritenendola una valutazione di merito incensurabile, giustificata dalla reciproca soccombenza delle parti nei gradi precedenti.

Conclusioni

Questa ordinanza fornisce un importante promemoria per i proprietari immobiliari. Chi intende far valere una servitù di passo per usucapione deve essere in grado di fornire prove concrete e robuste non solo dell’esistenza di opere visibili, ma soprattutto dell’effettivo e continuato esercizio del passaggio per il periodo richiesto dalla legge. Affidarsi unicamente alla presenza di una porta o di un cancello è una strategia destinata al fallimento, poiché il diritto nasce dall’uso e non dalla mera potenzialità di esso. La distinzione tra diversi tipi di servitù è netta e richiede un’attenta analisi dei presupposti legali per ciascuna di esse.

L’esistenza di una porta che si affaccia sulla proprietà del vicino è sufficiente a dimostrare una servitù di passo per usucapione?
No, la sola esistenza di una porta non è sufficiente. Secondo la Corte, è necessario fornire la prova concreta dell’esercizio del transito non clandestino e non violento, continuato per oltre vent’anni. La porta rende la servitù solo apparente, ma non prova l’effettivo passaggio.

Qual è la differenza tra servitù di veduta e servitù di passo in relazione a una porta?
La Corte chiarisce che sono due diritti distinti. Una porta può costituire un’opera idonea a una servitù di veduta (il diritto di affacciarsi). Tuttavia, per la servitù di passo, è necessario dimostrare l’effettivo esercizio del transito attraverso quella porta, che è un presupposto diverso e ulteriore.

Chi ha l’onere di provare il passaggio continuo per oltre vent’anni per ottenere l’usucapione di una servitù di passo?
L’onere della prova grava interamente su chi afferma di aver acquisito il diritto per usucapione. Nel caso di specie, era il ricorrente a dover dimostrare, ad esempio tramite testimoni, l’incontrastato passaggio ultraventennale attraverso la porta, cosa che non è avvenuta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8241 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8241 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso 30954/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME elettivamente domiciliato agli indirizzi PEC dei difensori iscritti nel REGINDE, gli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente –

nonché

NOMECOGNOME

-intimata- avverso la sentenza n. 58/2020 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 20/02/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

Il Tribunale di Trento disattese la domanda di ‘confessoria servitutis’ di passo proposta da NOME COGNOME così accertando la libertà del fondo dei convenuti NOME COGNOME e NOME COGNOME; dichiarò, invece, sussistere servitù di veduta a carico del fondo della COGNOME, acquisita per usucapione da NOME COGNOME. Rigettò, infine, la domanda riconvenzionale, con la quale il COGNOME aveva chiesto dichiararsi sussistere servitù di passo, acquisita per usucapione, <>. Le spese, compensate per 1/3, vennero poste per i restanti 2/3 a carico dell’attrice.
La Corte d’appello di Trento rigettò l’impugnazione principale della COGNOME e quella incidentale del COGNOME, compensando per intero le spese dei due gradi.

NOME COGNOME ricorre sulla base di tre motivi, ulteriormente illustrati da memoria, e l’intimato resiste con controricorso.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1061 e 1158 cod. civ., per avere la sentenza della Corte locale, ad un tempo, affermato la servitù di veduta per la porta posta sul lato ovest della p. ed. 18 sulla stradina aggregata alla p. ed. 16 e negata l’esistenza della servitù di passo sulla medesima particella.

In particolare, si asserisce l’erroneità della motivazione e il contrasto con la legge, sottoponendo a critica il passaggio motivazionale della sentenza attraverso il quale si era esclusa contraddizione <>.

La sentenza, erroneamente vagliando le emergenze di causa, soggiunge il COGNOME, aveva escluso che fosse rimasto provato il possesso ventennale, nonostante che la porta fosse esistente per lo meno dal 1912. Inoltre, aggiunge il ricorrente, non vi era alcuna necessità di dare dimostrazione, attraverso la prova per testi, del proprio diritto di passo attraverso la porta, acquisito per usucapione, emergendo ciò dalla documentazione in atti. Infine, l’esistenza della porta rendeva inevitabilmente apparente la servitù di passo.
3.1. Il motivo è inammissibile.

Nella sostanza il ricorrente ripropone l’essenza della critica alla sentenza di primo grado sottoposta alla Corte d’appello. Critica che la sentenza qui impugnata ha motivatamente disatteso, non solo con gli argomenti riportati dallo stesso ricorrente, ma altresì evidenziando l’irrilevanza dei proposti capitoli di prova orale, mancando, per contro, l’offerta della prova orale sul decisivo profilo costituito dall’incontrastato passaggio ultraventennale attraverso la porta, non essendo bastevole al fine dimostrare per testi l’esistenza della porta, peraltro già accertata dal c.t.u.
All’evidenza trattasi, pertanto, della pretesa d’un improprio nuovo apprezzamento della ricostruzione fattuale, di esclusivo dominio del giudice del merito.

Né, la presenza di una porta, in assenza della dimostrazione del transito non clandestino e non violento, con ‘animus re sic habendi’, siccome accertato in fatto, costituisce elemento sufficiente per la chiesta declaratoria d’usucapione della servitù di passo.

Sotto altro profilo, il richiamo agli artt. 1061 e 1158 cod. civ. non coglie nel segno.

Per vero, la denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente ( ex multis , Cass., Sez. Un., n. 25573 del 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Cass. n. 3340 del 05/02/2019).
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per non avere la sentenza accertato l’interclusione della p. ed. 18.

4.1. Il motivo è inammissibile.

In primo luogo, risulta del tutto evidente che la lamentela non attiene all’omesso esame di un fatto storico/documentale, bensì, ancora una volta, al vaglio delle emergenze di causa.

In via generale, peraltro, va ricordato che in presenza di ‘doppia conforme’, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che

esse sono tra loro diverse (Cass. n. 5528 del 10/03/2014; conf., ex multis , Cass. n. 19001/2016 e Cass. n. 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.

Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 91 e 92 cod. civ., per avere la sentenza d’appello compensato integralmente le spese di primo grado, che, invece, il Tribunale aveva posto per i 2/3 a carico della controparte. La Corte d’appello, secondo il ricorrente, aveva violato la legge affermando sussistere reciproca soccombenza.

5.1. Il motivo è infondato.

Premesso che il capo del provvedimento che regolamenta le spese deve corrispondere all’esito complessivo della lite, pur in ipotesi di conferma della sentenza di primo grado, nel caso in cui il relativo capo della decisione abbia costituito oggetto di specifico motivo d’impugnazione (cfr. Cass. n. 27606 del 29/10/2019), come nella fattispecie in esame.

Tanto chiarito, è indubbio che il ricorrente, avendo impugnato il capo della decisione del Tribunale che lo vedeva soccombente con esito sfavorevole, perciò stesso imponeva al Giudice di secondo grado una nuova statuizione sul capo delle spese.

Di poi, la decisione di disporre integrale compensazione costituisce apprezzamento di merito non sindacabile in questa sede, neppure sotto il profilo della proporzionalità delle reciproche soccombenze (cfr., ex multis , Cass. n. 30592/2017).

In conclusione il ricorso merita rigetto.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore della controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30

gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi ed euro 200,oo per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 29

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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