Servitù di passaggio: usucapione e titolo negoziale

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un complesso caso di servitù di passaggio, confermando che l’estensione del diritto può derivare sia da un titolo contrattuale originario sia dall’usucapione per la parte di percorso utilizzata nel tempo ma non prevista nell’atto. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei proprietari del fondo servente, i quali contestavano l’estensione della servitù, validando la decisione della Corte d’Appello che aveva accertato la coesistenza dei due titoli (contratto e usucapione) per definire l’ampiezza completa del diritto di passaggio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio: Quando Usucapione e Contratto Definiscono il Diritto

L’istituto della servitù di passaggio rappresenta uno degli argomenti più dibattuti nel diritto immobiliare, spesso al centro di complesse vicende giudiziarie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 31063/2023) offre importanti chiarimenti su come l’estensione di tale diritto possa essere determinata non solo da un atto negoziale, ma anche dall’usucapione, ovvero dal possesso prolungato nel tempo. Questo articolo analizza la decisione, evidenziandone i principi e le implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso

La controversia nasce tra i proprietari di due fondi confinanti. I titolari di uno degli immobili avviavano un’azione legale (c.d. negatoria servitutis) per far dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio a favore del fondo vicino. I vicini, a loro volta, rispondevano con una domanda riconvenzionale, chiedendo al giudice di accertare l’esistenza e l’esatta estensione del loro diritto di passaggio.

Il cuore del problema risiedeva nella discrepanza tra quanto previsto in un vecchio rogito notarile del 1923, che costituiva la servitù originaria, e l’effettivo esercizio del passaggio, che nel corso degli anni si era consolidato attraverso un percorso parzialmente diverso, includendo un cancelletto posizionato in un punto non contemplato dall’atto.

Il Percorso Giudiziario e la servitù di passaggio

La questione è stata oggetto di un lungo iter processuale. In una prima fase, la Corte di Cassazione, con una precedente ordinanza, aveva annullato la sentenza d’appello, rilevando che i giudici di merito non avevano adeguatamente esaminato la questione dell’esatta estensione della servitù. La Corte aveva quindi rinviato la causa alla Corte d’Appello, incaricandola di chiarire come la collocazione di un cancelletto su una zona apparentemente non asservita potesse trovare titolo in una servitù di passaggio.

Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello ha riesaminato l’intera documentazione, comprese le perizie tecniche (C.T.U.) e gli atti notarili. I giudici hanno concluso che la servitù gravante sul fondo dei ricorrenti esisteva ed era stata legittimamente esercitata. La particolarità della decisione risiede nell’aver individuato una duplice fonte del diritto: in parte derivante dal rogito del 1923 e, per la porzione di percorso non inclusa in tale atto, acquisita per usucapione attraverso l’uso continuato e ventennale.

La Decisione Finale della Corte di Cassazione

I proprietari del fondo servente hanno nuovamente impugnato la decisione, portando la questione per la seconda volta dinanzi alla Corte di Cassazione. Essi lamentavano, tra le altre cose, un errore procedurale (error in procedendo) e una violazione di legge, sostenendo che la Corte d’Appello non avesse risposto correttamente ai quesiti posti dalla precedente sentenza di annullamento.

La Suprema Corte ha respinto tutti i motivi del ricorso, ritenendoli infondati. Ha stabilito che la Corte d’Appello aveva correttamente adempiuto al suo compito nel giudizio di rinvio, procedendo a un esame completo e dettagliato dell’estensione e dell’oggetto della servitù di passaggio.

Le Motivazioni

La Cassazione ha chiarito che il giudice di rinvio ha correttamente valutato tutte le prove disponibili, giungendo a una conclusione logica e giuridicamente coerente. La Corte d’Appello ha accertato che l’esistenza della servitù era provata sulla base di due titoli distinti ma complementari:

1. Titolo Contrattuale: Il rogito del 1923, che aveva costituito il diritto di passaggio originario su una determinata porzione di terreno.
2. Usucapione: L’esercizio di fatto del passaggio, per oltre vent’anni, su una striscia di terreno adiacente, compreso il transito attraverso il cancelletto, che ha consolidato il diritto anche su tale area.

Secondo la Suprema Corte, la decisione impugnata ha interpretato correttamente i titoli e le risultanze probatorie, dimostrando che l’esistenza della servitù era stata provata non solo per acquisto a titolo di usucapione, ma anche in base a un preesistente titolo contrattuale. I giudici di merito hanno quindi legittimamente determinato l’oggetto e l’estensione completa del diritto, accogliendo la domanda dei proprietari del fondo dominante.

Le Conclusioni

La sentenza in esame ribadisce un principio fondamentale in materia di diritti reali: una servitù può avere una natura “mista”, basandosi sia su un accordo formale che sull’uso prolungato nel tempo. Le implicazioni pratiche sono rilevanti:

* Flessibilità del diritto: L’estensione di una servitù non è immutabile e può evolversi nel tempo attraverso l’usucapione, adattandosi alle esigenze pratiche dei fondi.
* Importanza della prova: In caso di contenzioso, è cruciale fornire al giudice tutti gli elementi probatori (atti, testimonianze, perizie) per dimostrare non solo l’esistenza del titolo originario, ma anche l’effettivo esercizio del diritto nel corso degli anni.
* Completezza dell’analisi del giudice: I giudici di merito hanno il dovere di esaminare in modo approfondito tutte le fonti del diritto (contrattuali e di fatto) per definire con precisione i confini e le modalità di esercizio di una servitù.

Una servitù di passaggio può basarsi sia su un contratto che sull’usucapione?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che una servitù può avere una duplice origine. Nel caso specifico, il diritto di passaggio si fondava in parte su un rogito notarile del 1923 e, per la restante parte del percorso utilizzata di fatto, sull’usucapione maturata con il possesso ventennale.

Cosa accade se le modalità di esercizio di una servitù cambiano rispetto a quanto previsto nell’atto originale?
Se il nuovo e diverso utilizzo del passaggio (ad esempio, transitando su un’area non originariamente inclusa) avviene in modo pacifico, pubblico e ininterrotto per il tempo previsto dalla legge (generalmente vent’anni), quella nuova estensione o modalità della servitù può essere acquisita per usucapione, affiancandosi o modificando quanto previsto dal titolo contrattuale.

Quale compito ha il giudice di rinvio dopo un annullamento da parte della Cassazione?
Il giudice di rinvio deve riesaminare la causa attenendosi ai principi di diritto e ai punti specifici indicati dalla Corte di Cassazione nella sentenza di annullamento. In questo caso, la Corte d’Appello doveva determinare con precisione l’estensione e l’oggetto della servitù, compito che ha assolto esaminando in modo congiunto sia il titolo contrattuale sia le prove relative all’avvenuta usucapione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31063 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31063 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/11/2023

R.NUMERO_DOCUMENTO.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 26/10/2023

SERVITU’

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 12612/NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio materialmente allegato al ricorso, dall’AVV_NOTAIO con indicazione di indirizzo pec EMAIL;; -ricorrenti –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), gli ultimi tre quali eredi di COGNOME NOME, rappresentati e difesi, giusta procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME e presso lo studio di quest’ultima elettivamente domiciliati, in Roma, INDIRIZZO; -controricorrenti – avverso la sentenza della Corte di appello di Torino n. 1103/2021 (pubblicata l’8 ottobre 2021);
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26 ottobre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria depositata dalla difesa dei ricorrenti.

RITENUTO IN FATTO

1. Questa Corte, decidendo con ordinanza n. 29225/2019, sul ricorso proposto da COGNOME NOME e NOME contro NOME COGNOME e NOME COGNOME, lo accoglieva (cassando con rinvio la sentenza impugnata) rilevando, per quanto specificamente ora interessa, che: ‘ 3.2. Se, come consta dalle trascrizioni in ricorso, l’acquisto per usucapione è stato riferito dal tribunale alla servitù quale emergente dal rogito per notar COGNOME del 1923 (cui il giudice del merito avrebbe collegato anche le deposizioni testimoniali al fine di stabilirne la portata) e l’atto, come riferito anche nella relazione del c.t.u. e relativo allegato – planimetria 19/2 -, escludeva dal percorso della servitù la zona oggi occupata dal muretto con cancelletto, effettivamente i giudici del merito erano tenuti ad esaminare la questione dell’estensione della servitù quale dedotta esplicitamente all’interno dei motivi d’appello dagli odierni ricorrenti. 3.3. La sentenza, viceversa, al di là della sua contraddittorietà intrinseca (v. sub 3.4), non tratta il tema dell’estensione, e dello stesso oggetto, della riconosciuta servitù. 3.4. Dovendo il ricorso accogliersi per quanto innanzi, resta assorbito ogni altro profilo relativo a errori diversi in cui sarebbe caduta la corte territoriale (si v. in particolare la contraddizione tra la corretta ricostruzione del dubbio posto dagli appellanti circa il percorso asservito e l’asserzione per cui la servitù, insistente eventualmente su altra striscia, si eserciterebbe
“attraverso un cancelletto di cui alle foto 2 della c.t.u.”, in tesi collocato su zona non asservita), posto che il rinnovato esame ne rende superflua la valutazione; il riesame delle questioni consentirà ai giudici del rinvio anche di chiarire in qual modo, ove su zona asservita, la collocazione di un muretto con cancelletto possa trovare titolo in una servitù, invece, di passaggio sulla zona stessa (e non su zona contermine).

A seguito di riassunzione da parte di COGNOME NOME e COGNOME NOME, cui resistevano i citati NOME COGNOME e NOME COGNOME, la Corte di appello di Torino, decidendo in sede di rinvio con la sentenza n. 1103/2021, ha così pronunciato: – ha respito la ‘negatoria servitutis’ proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME, oggetto di causa; – in accoglimento della domanda riconvenzionale di accertamento della servitù di passaggio formulata dalle parti riassumenti, ha dichiarato che sull’immobile distinto in catasto terreni del Comune di Cameri (NO), foglio 63, mappale 353, di proprietà dei citati NOME COGNOME e NOME COGNOME, gravava servitù di passaggio pedonale che si sviluppava dal passo carraio posto su INDIRIZZO del suddetto Comune attraverso il percorso che dall’androne del portone carraio suddetto conduceva al muro sud del fabbricato e, lungo questo e per una larghezza di mt 1,40 dal filo del fabbricato, conduceva al cancelletto pedonale posto sulla linea di confine che dava accesso alla proprietà dei riassumenti distinta al catasto terreni del medesimo Comune al foglio 63, mappale 540, a favore del quale la servitù in questione risultava costituita per accesso e recesso dai luoghi; – ha ordinato al competente Conservatore dei RR.II la conseguente trascrizione e regolato le complessive spese giudiziali.
Ha rilevato la Corte piemontese che – in sede di rinvio – avrebbe potuto conoscere, per quanto devolutole dal giudice di legittimità con la suddetta sentenza di accoglimento del precedente ricorso, sia della domanda di negazione della servitù che di quella riconvenzionale di costituzione di servitù con riferimento alle questioni concernenti non solo l’estensione e l’oggetto, ma anche il titolo costitutivo della servitù, avendo posto riguardo la sentenza di cassazione non solo alla eventuale costituzione della servitù per usucapione, ma anche al (precedente) asservimento dei terreni, intervenuto tramite il titolo negoziale rappresentato dal rogito notarile di divisione degli immobili.
Sulla base dell’esame delle vicende negoziali e degli accorpamenti sopravvenuti ed originati dal rogito divisionale del 1923 il giudice di rinvio ha rilevato come fosse emerso che il terreno gravato da servitù era proprio quello dei coniugi COGNOME

COGNOME (di cui al solo mappale 353) ed a favore dell’immobile dei COGNOME

COGNOME (di cui al solo mappale 540), per quanto desumibile anche dalle risultanze dell’esperita c.t.u. Da quest’ultima si era, in particolare, potuto evincere che la servitù contrattuale si sviluppava ‘precisamente davanti e lungo il lato dei locali 2.3.4 per una larghezza di mt. 4 dalla linea di gronda’ (in pratica, lungo il muro del caseggiato degli originari attori in negatoria che affacciava sulla corte interna, cui si accedeva attraverso il portone carraio da INDIRIZZO e lungo la linea di confine, per una larghezza di mt. 4, dei quali 40 cm erano ricompresi nello specchio del cancelletto pedonale della larghezza complessiva di mt. 1,40, di cui un metro si sviluppava sotto la linea di gronda del muro del caseggiato e che era esterno alla servitù negoziale).
Ha aggiunto, infine, la Corte di rinvio che non si sarebbe potuta porre alcuna questione di estinzione della (limitata a 40 cm) servitù contrattuale giacché, ai sensi dell’art. 1073 c.c., non ne era stata mai eccepita la prescrizione.

Avverso la sentenza adottata dalla Corte di appello di Torino in sede di rinvio (la n. 1103/2021) hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, COGNOME NOME e COGNOME NOME, resistito con un congiunto controricorso da NOME e dagli eredi di COGNOME NOME, come indicati in epigrafe.

I ricorrenti hanno depositato memoria difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo i ricorrenti hanno denunciato -ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. la violazione dell’art. 112 c.p.c., deducendosi un ‘error in procedendo’, per aver il giudice di rinvio omesso di rispondere a quanto richiesto nella sentenza rescindente, con correlata violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché degli artt. 1058, 1231, 1063, 1064, 1068, 1362 e 2697 c.c.

In particolare, i ricorrenti hanno sostenuto che il giudice di rinvio non aveva chiarito in qual modo -posto che l’acquisto per usucapione della servitù era stato individuato nella sua collocazione ed estensione dal giudice di primo grado, quale emergente dal rogito COGNOME del 1923 -la collocazione su zona non asservita di un cancelletto potesse trovare titolo in una servitù, invece, di passaggio costituita sulla zona stessa e non su zona confinante, come erroneamente, ritenuto dalla Corte di rinvio. In sostanza, quest’ultima aveva considerato legittimo che i convenuti, dopo aver costruito sul loro confine, nel tratto di mt.
4 dalla linea di gronda gravato da servitù in loro favore, un box ed un muro di recinzione che impediva loro di transitare dal mappale 353 (di proprietà di essi ricorrenti) al mappale 540 (di proprietà RAGIONE_SOCIALE), nel 1993 avessero aperto un varco sotto gronda, trasferendo tale servitù negoziale sul tratto di corte della larghezza di mt. 1,00 sotto la linea di gronda, non soggetto a servitù, come risultante dalla planimetria 19/2 acclusa alla relazione del c.t.u., per pretesa usucapione.
Con la seconda censura i ricorrenti hanno lamentato -in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c. la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in tema di valutazione delle prove, nonché la violazione degli artt. 1061, 1063, 1064, 1065, 1140, 1058, 1362 e 2697 c.c., sul presupposto che la Corte di rinvio sia venuta meno al proprio potere-dovere di esaminare i documenti da loro prodotti, benché gli stessi ne avessero fatto specifica istanza e costituissero oggetto dei motivi di appello.

Con la terza doglianza i ricorrenti hanno dedotto -ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. l’omesso esame circa un fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti in relazione agli artt. 1362 e 1158 c.c., con riferimento all’erronea interpretazione dei rogiti COGNOME e COGNOME, con particolare riguardo alla clausola che escludeva dal passaggio la striscia di terra sotto la gronda della larghezza di mt. Uno, con violazione del citato art. 1158 c.c. in punto ‘locus et tempus’ del passaggio e della prova del relativo possesso, in relazione alla conseguente pretesa usucapione.
Occorre, innanzitutto, disattendere l’eccezione di inammissibilità formulata dai controricorrenti circa l’assunto difetto di specificità del ricorso, invece adeguatamente

rispondente ai requisiti prescritti di cui al comma 1 dell’art. 366 c.p.c., oltre a riportare sufficientemente il pertinente contenuto dei documenti ritenuti rilevanti.

Ciò posto, rileva il collegio che il primo motivo non è fondato.

E’ necessario evidenziare che la sentenza della Cassazione con rinvio n. 29225/2019 non aveva enunciato alcun principio di diritto (con riferimento a possibili violazioni riconducibili a motivi proposti ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c.), ma si era limitata a statuire che l’impugnata sentenza non aveva trattato il tema

dell’estensione, e dello stesso oggetto, della riconosciuta servitù.

E a tanto ha provveduto la sentenza emanata in sede di rinvio (v. pag. 7) oggetto del presente ricorso, donde l’insussistenza di alcuna violazione dell’art. 112 c.p.c. – chiarendo come -rimanendosi nell’ambito dei limiti propri del giudizio di rinvio si rendeva necessario procedere proprio all’esame dell’estensione e dell’oggetto della servitù con riferimento anche alle zone asservite. Per effetto di tale complessiva valutazione devolutale dalla citata sentenza di legittimità, la Corte di appello è pervenuta al rigetto dell’azione negatoria proposta dagli odierni ricorrenti.
Il secondo e terzo motivo si possono esaminare insieme perché connessi.

Anch’essi sono destituiti di fondamento perché la Corte ha esaminato, in sede di rinvio, tutta la documentazione idonea allo scopo e valorizzato tutti gli altri esiti probatori, valutando adeguatamente (e, quindi, insindacabilmente nella presente sede di legittimità) la situazione dei luoghi per quanto emergente dai titoli e sulla base degli accertamenti del c.t.u., giungendo alla conclusione -e senza omettere circostanze

decisive (interpretando correttamente anche i titoli rilevanti) che l’esistenza della servitù dedotta in giudizio fosse stata provata perché acquistata a titolo di usucapione (non essendo incidente allo scopo il posizionamento degli indicati cancelletti), dando atto che la stessa, per una parte minima (riferibile all’ampiezza di 40 cm) del suo passaggio, fosse stata già oggetto di servitù contrattuale (in base al rogito del 1923).

Pertanto, la Corte di rinvio ha, comunque, ritenuto che sia stata provata l’esistenza della servitù per suo intervenuto acquisto per usucapione, oltre che in base a quello contrattuale (anche se per un limitato tratto del passaggio), titoli entrambi dedotti in giudizio, giungendo all’accoglimento della domanda riconvenzionale di COGNOME di accertamento della servitù stessa, procedendo -in conformità a quanto statuito nella sentenza di cassazione con rinvio -a determinarne completamente l’oggetto e la sua estensione, in base ad una valutazione di merito completa e coerente nel suo svolgimento logico-fattuale-giuridico.
In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna dei soccombenti ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo.

Da ultimo, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli stessi ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli stessi ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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