ORDINANZA TRIBUNALE DI NAPOLI – N. R.G. 00014727 2024 DEL 10 01 2025 PUBBLICATA IL 10 01 2025
Tribunale di Napoli
6 SEZIONE CIVILE
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 14727/2024
Il Giudice dott. NOME COGNOME a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 03/12/2024 con termine per note fino al 23.12.24 ,
letti gli atti e le note conclusive
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Con ricorso depositato ai sensi del combinato disposto degli artt.1168 c.c. e 703 c.p.c l’avv. NOME
COGNOME, Cod. Fisc. ha convenuto in giudizio in proprio e quale amministratore pro tempore della comunione nonché il dr. n.q. di Amm. p.t., all’epoca dei fatti di cui è causa, della nonché contro la sig.ra , la sig.ra il sig. , il sig. la sig.ra la sig,ra il sig. la sig.ra , la sig.ra il sig. , il sig. , la sig.ra , la sig.ra , il sig. , il sig. , il sig. la sig.ra la sig.ra il sig. , la sig.ra il sig. , la sig.ra , la sig.ra , il sig. la sig.ra premesso di aver sempre avuto e sempre usufruito del diritto a titolo di servitù: ‘ della scala e della stradetta che dalla INDIRIZZO danno accesso al fabbricato di cui fanno parte gli immobili alienati nonché ad usufruire di quella parte di scala a destra scendendo che serve per accedere a INDIRIZZO e fino al sottostante muro divisorio della proprietà e ( giusta atto per Notar (Rep. 18908 – Racc. 2533), con cui in data 27.10.1993, l’Avv. NOME COGNOME ha acquistato dai germani , l’immobile sito in Napoli alla INDIRIZZO int.INDIRIZZO recensito al N.C.E.U. del Comune di Napoli, sez. SFE, fol.3, mappale 433, sub.13, che l’art. 2 del citato contratto di compravendita prevede: ‘ La vendita avviene a corpo e comprende tutti i connessi diritti, servitù attive e passive, accessioni, accessorio, pertinenze…’ altresì proseguendo: C.F.
‘ L’acquirente dichiara di essere a conoscenza delle pattuizioni e servitù contenute nell’atto per notaio del 03/08/1972 trascritto alla conservatoria dei rr. ii. di Napoli l’11/08/1972 ai nn. 40468/29720 ed in particolare di quelle qui di seguito riportate e si legge sub lettera B del medesimo articolo si legge : ‘ L’acquirente, suoi eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo avranno diritto a titolo di servitù: ‘Ad usufruire della scala e della stradetta che dalla INDIRIZZO danno accesso al fabbricato di cui fanno parte gli immobili alienati nonché ad usufruire di quella parte di scala a destra scendendo che serve per accedere a INDIRIZZO e fino al sottostante muro divisorio della proprietà e ‘; che l’Avv. NOME COGNOME al momento dell’acquisto dell’immobile (27/10/1993) riceveva dalla sig.ra
in uno alle chiavi dell’immobile acquistato la chiave del cancelletto presente all’altezza delle rampe tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO; che per l’effetto il ricorrente, sin dall’acquisto dell’immobile, ha sempre utilizzato la detta strada per recarsi dalla propria abitazione alla INDIRIZZO e viceversa, percorrendo integralmente le rampe ed utilizzando la chiave in suo possesso per aprire il cancello posto a metà delle stesse; che il giorno 25/07/2023 l’istante, recatosi come di consueto alla strada su descritta, rinveniva un cartello affisso al cancello sul quale era scritto ‘ CONDOMINIO DELLE RAMPE PRIVATE COGNOME – Su disposizione dell’assemblea dei comproprietari della porzione inferiore delle rampe si è proceduto alla sostituzione della serratura del cancello a valle. L’accesso è consentito solo ai Comproprietari ed ai soggetti autorizzati. Pertanto si raccomanda a coloro che non dispongono della nuova chiave, di astenersi da tentativi di apertura forzata …. Napoli 21 luglio 2023 ‘; che in seguito a ciò l’ avv. COGNOME inviava pec in data 1.08.2023 all’arch. , quale proprietario del fondo servente, e cioè delle rampe di cui è causa, per chiedere la consegna della chiave; che il suddetto Arch. comunicava: ‘ La presente per comunicarle, che dal 18 Aprile u.s. non sono più il pieno proprietario delle rampe in oggetto da me vendute con atto del notaio a ventotto nuovi proprietari costituiti giuridicamente in un Condominio ‘; venuto a conoscenza che amministratore p.t. ratione temporis era il Dott. provvedeva in data 12.10.2023 nuovamente a chiedere la consegna della chiave del detto cancello, senza esito, per cui ha concluso chiedendo di essere reintegrato nel possesso della servitù di passaggio esercitata attraverso il cancello a valle della mediante la consegna delle relative chiavi.
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TABLE
, , hanno eccepito l’inconfigurabilità, in capo al ricorrente, di un possesso ad immagine del diritto di servitù di passaggio atteso che il transito esercitato dallo stesso non ne ha le caratteristiche dato che la rappresenta solo una scorciatoia per i residenti del INDIRIZZO per raggiungere la zona sottostante di INDIRIZZO ma non un passaggio obbligato dato che la predetta zona è raggiungibile anche percorrendo la INDIRIZZO e l’ascensore di Chiaia o scendendo i c.d di Chiaia o INDIRIZZO Gennaro INDIRIZZO e INDIRIZZO
I resistenti hanno due dotto che la rampa privata che dal INDIRIZZO scende sino alla INDIRIZZO nel corso degli anni e di varie vendite e frazionamenti è, allo stato attuale, di esclusiva proprietà, nella parte superiore, della sig.ra e, nella parte inferiore, della Comunione ‘Rampe di cui fanno parte i resistenti. Tali rampe sono delimitate da soli due cancelli rispettivamente uno posto a monte, di proprietà esclusiva della sig.ra ed un altro posto a valle di proprietà esclusiva della c.d. comunione Rampe non è mai esistito un cancello posto a metà delle rampe . Gli immobili siti in INDIRIZZO hanno una servitù di passaggio esclusivamente sulla parte superiore delle rampe e dunque sulla parte di proprietà della sig.ra per accedere a INDIRIZZO e poi di un piccolo tratto a scendere sino alla proprietà -. L’atto di acquisto depositato da parte ricorrente conferma questa situazione di diritto ovvero che l’acquirente avv. COGNOME avrebbe goduto a titolo di servitù ‘Ad usufruire della scala e della stradetta che dalla INDIRIZZO danno accesso al fabbricato di cui fanno parte gli immobili alienati nonché ad usufruire di quella parte di scala a destra scendendo che serve per accedere a INDIRIZZO e fino al sottostante muro divisorio della proprietà -‘. Ebbene tale servitù prevede non già la possibilità di percorrere tutta la parte inferiore delle rampe, ma solamente sino al citato muro divisorio delle proprietà e , che si trova al centro delle rampe.
Dall’atto di acquisto intervenuto tra la società ed il sig. (dante causa degli alienanti dell’avv. COGNOME) del21/9/1962, per notar di Napoli, rep. n. 11690 si comprende il motivo della costituzione di tale servitù di passaggio sino a tale preciso punto ovvero la possibilità di ‘immettere colonne fecali e pluviali – per uso del fabbricato di sua proprietà sito a confine con la suindicata zona di terreno da lui ora acquistata – nella fognatura già esistente nella residua proprietà della venditrice, che esso sig. potrà pertanto attraversare per raggiungere il punto più vicino per tale immissione’ ovvero ‘ fino al sottostante muro divisorio delle proprietà e ‘.
Inoltre i ricorrenti hanno eccepito che la consegna delle chiavi del cancello, ammesso che vi fosse mai stata, è avvenuta dai proprietari, succedutisi nel tempo, sempre a titolo di cortesia, senza alcun
riconoscimento di diritti e con l’espressa previsione di poter interrompere e far cessare in qualunque momento l’ingresso ed il passaggio.
E pertanto i nuovi proprietari legittimamente hanno deciso di non concedere più tale cortesia a chi non ne aveva alcun diritto. Del resto ben 27 residenti del INDIRIZZO e di INDIRIZZO, hanno deciso di acquistarne la proprietà: tale operazione immobiliare, portata a conoscenza di tutti i residenti del viale e di INDIRIZZO, ivi compreso l’odierno ricorrente, è stata fatta al solo scopo di acquisire il diritto al passaggio di cui altrimenti non avrebbero potuto godere, per cui hanno concluso chiedendo rigettarsi la domanda.
Tentata, senza esito, la composizione bonaria della lite, il giudizio è stato istruito con l’acquisizione della documentazione ritualmente depositata e con l’ascolto degli informatori.
Innanzitutto va rilevato che il Tribunale di Napoli si è già pronunciato su analoghe richieste dichiarando infondate le pretese come da ordinanze rese nei procedimenti rg. 5401/24 e 2331/24, le cui ragioni giuridiche si ritine di condividere, seppur nell’analisi delle peculiarità del caso concreto ai sensi dell’art. 118 disp. att. c.p.c. (da leggersi in coordinamento con l’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.) «La motivazione della sentenza consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi.
Nel merito occorre precisare che, a norma dell’art. 1140 c.c., il possesso è il potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale ed, in tale seconda ipotesi, il possesso viene ad attuarsi mediante comportamenti che corrispondono al contenuto dell’usufrutto, dell’enfiteusi o di una servitù.
Da tale situazione di fatto scaturisce il diritto al pacifico godimento del bene, cd. ius possessionis, a tutela del quale il nostro ordinamento appresta le azioni possessorie, l’azione di reintegra, di cui all’art.1168 c.c., che tutelano il possessore contro lo spoglio, violento o clandestino, del bene posseduto e l’azione di manutenzione, di cui all’art.1170 c.c. che tutela il possessore contro le molestie nel godimento del bene.
Il ricorrente ha esperito un’azione di reintegra, deducendo la privazione dell’asserito possesso ad immagine del diritto di servitù di passaggio attraverso il cancello insistente a valle della ‘INDIRIZZO mediante la sostituzione della serratura e, quindi, delle chiavi dello stesso, ad opera dei comproprietari del tratto inferiore della Rampa medesima.
Orbene, presupposti fondamentali dell’azione di reintegrazione ex art. 1168 c.c., sotto il profilo oggettivo, sono il possesso del bene e lo spoglio subito; quanto invece all’elemento soggettivo dell’animus spoliandi, occorre ricordare che questo è insito nella volontarietà dell’azione in cui si
concreta lo spoglio e non è escluso dal convincimento dello spoliator di esercitare un proprio diritto (Cass. n. 8486/00; Cass. 8489/00).
Sotto l’aspetto della distribuzione dell’onus probandi tra le parti va sottolineato che grava sulla parte che agisce per la tutela possessoria la prova della sussistenza di tutti i presupposti della tutela invocata.
Preme rilevare altresì che gli artt. 1168-1170, c.c., nel prevedere e disciplinare le azioni di reintegrazione e di manutenzione, tutelano soltanto la situazione di fatto (il possesso, appunto), del tutto prescindendo dalla situazione di diritto (titolarità della proprietà o di altro diritto reale in capo al possessore): ciò per la semplice ragione che altro è il diritto di esercitare un potere (jus possidendi), altro il fatto di esercitarlo effettivamente (jus possessionis).
In ordine alla sussistenza di un possesso tutelabile va preliminarmente tento conto della configurazione dei luoghi di causa: la ‘Rampa privata INDIRIZZO‘ è una scarpata, in gran parte gradinata, che conduce dalla piazzetta superiore in fondo al INDIRIZZO fino al INDIRIZZO e si compone di due distinti tratti: l’uno, superiore, di proprietà di e, l’altro, inferiore, venduto nel 1994 a , da quest’ultimo, nell’anno 2019, a e da questi alienato, in data 18/04/2023 agli odierni resistenti, da sempre delimitata da due cancelli muniti di serratura, uno a monte ed uno a valle.
Ebbene, il resistente , all’udienza del 30/07/2024 attuale amministratore del condominio, ha dichiarato: ‘ La scala per cui è causa è stata acquistata – la cd. – nel 1991, dall’ex proprietario della Società Santarpino, il Dott. , il quale aveva un appartamento confinante con detta scala. Nel 2012 il dott. , infastidito dal passaggio di numerose persone davanti al suo appartamento, fece sistemare una nuova serratura codificata (ovvero non riproducibile) nel cancello posto ‘a valle’, consegnandone la chiave, con un documento con il quale si diceva che poteva essere ritirata in ogni momento, ad una serie di soggetti, probabilmente suoi amici. Da questo documento, attualmente in mio possesso, contenente l’elenco delle persone che ricevettero la chiave, non risulta il nominativo dell’avv. COGNOME Nel 2019, ho acquistato le e ne sono stato proprietario sino al 2023. In questo lasso di tempo, non ho mai avuto dal dott. COGNOME richiesta alcuna di chiavi, né tantomeno ho mai visto l’avv. COGNOME passare all’interno della mia proprietà. Tant’è che stamattina l’ho conosciuto per la prima volta. Aggiungo che non l’ho mai visto passare attraverso la mia proprietà. Aggiungo altresì che prima della data odierna, non conoscevo l’avv. COGNOME neppure per sentito dire. Preciso che a chiunque passasse attraverso la mia proprietà, porgevo un saluto, chiedendo chi fosse e a che titolo passasse, perché chi ha il diritto di passaggio attraverso la mia proprietà, di fatto, come da atti in
mio possesso era una sola persona, ossia gli eredi che hanno una casa a metà della scala. Solo loro in virtù di atti, hanno il diritto di passaggio attraverso detta scala; gli altri che passavano erano solo gli amici di , a cui lui aveva concesso la chiave e trai quali, ribadisco, come da elenco cui accennavo, non rientra l’avv. COGNOME. Nel 2023 ho venduto le RAGIONE_SOCIALE ad una comunione, di cui faccio parte, e di cui sono attuale amministratore. Lo scorso anno 2023, mi pare ad , nel corso di un’assemblea della comunione, l’assemblea ha deciso di sostituire la chiave del cancello posto a valle delle rampe per ragioni di sicurezza. Aggiungo che dall’atto di proprietà prodotto dall’avv. COGNOME a sostegno della propria pretesa, si fa menzione del suo diritto di passaggio attraverso le scale che da Monte Di Dio vanno a Cappella Vecchia, fino al limite della proprietà , ovvero dove comincia la mia proprietà. Pertanto, sulla base già dell’atto di acquisto risulta inequivocabile che nessun diritto passaggio esiste in favore dell’avv. COGNOME sulla parte delle scale in prosieguo, appartenenti all’ex proprietà , poi ed oggi della Gli ex proprietari della parte iniziale delle scale, avevano il diritto di arrivare fino a quel punto – al confine con la proprietà inferiore -, perché lì c’erano sia i contatori dell’acqua, che gli allacci fognari della proprietà superiore. …’
Il resistente alla stessa udienza ha dichiarato: ‘ Faccio presente che la comunione è attualmente composta 27 persone ed all’interno dei 27 ce ne sono 11 o 12 che sono residenti a Monte Di Dio 66, ove risiede l’avv. COGNOME e che erano già fruitori della scala nella parte superiore; se avessero potuto disporre realmente della scala nella parte inferiore, non avrebbero certo acquistato la scala stessa, non avendovi interesse.’
Parte ricorrente Avv. COGNOME dichiara: ‘ Il era un mio amico d’infanzia, mio coetaneo, e dati i rapporti che ci legavano mai mi avrebbe richiesto la firma su un documento, come infatti non mi ha richiesto, pur consegnandomi la chiave. Aggiungo che ho avuto la chiave originaria dalla mia venditrice originaria, Signora , poi dopo che stata cambiata dal nel 2012, lui ha provveduto a consegnarmela, ribadisco senza farmi firmare assolutamente nulla. NOME: Ero a conoscenza del fatto che la erano state poste in vendita dal precedente proprietario, e alla luce di tutto quanto dichiarato non ho ritenuto di partecipare all’acquisto .’
Da tale dichiarazione emerge che il ricorrente fosse ben consapevole del regime proprietario della rampa e che il suo utilizzo avveniva per il rapporto di amicizia che lo legava al , tanto che dichiara che non gli fu chiesto di firmare quell’atto non perché avesse diritto al passaggio in virtù di pregresso possesso o per acquisto della corrispondente servitù, ma per il rapporto di amicizia e che,
pur potendo acquistarne una quota di comproprietà e munirsi del titolo per il legittimo transito, ha inteso rifiutare.
Dalle dichiarazioni rese dalle parti e dagli informatori all’udienza innanzi a questo GI del 3/12/24 non sono emersi elementi tali a fornire la prova del possesso tutelabile infatti l’informatore
ha dichiarato: ‘ sono indifferente alle parti e lavoro per l’arch. che abitava prima in INDIRIZZO … ho sempre utilizzato tranquillamente la scalinata in oggetto per recarmi alla banca BNL di INDIRIZZO e vi era un cancello che nell’orario in cui io accedevo, ossia dalle 10:00 di mattina, in qualsiasi orario io passassi, di mattina o di pomeriggio, era sempre aperto; non l’ho mai visto né chiuso, né qualcuno che lo chiudesse; più o meno nel periodo di febbraio o marzo 2023, non ricordo esattamente, vidi il cancello chiuso; non sono a conoscenza di cosa fosse necessario per poter passare poiché, essendo l’architetto molto anziano, avendo 92 anni, non gli ho neanche chiesto se fosse interessato, non essendo nemmeno in grado di rispondere; mentre scendevo la scala mi è capitato di vedere ed incontrare l’avvocato ricorrente moltissime volte e, in varie occasioni, ho anche incontrato il figlio del ricorrente …’. Senza fornire quindi elementi utili a qualificare il titolo in base al quale il ricorrente passasse nel periodo in cui lui stesso riferisce di aver usato la scalinata tranquillamente senza dover aprire alcun cancello e di non esservi più passato dopo la chiusura dello stesso.
L’informatore ha dichiarato ‘ sono il marito della resistente in separazione dei beni. Abito nell’appartamento in prossimità dei luoghi per cui è causa dal 1973 e nell’atto di acquisto era prevista la servitù di passaggio nella prima parte della s cala, attualmente di proprietà mentre per il secondo tratto, quello che dà a INDIRIZZO all’inizio pagavo un pedaggio alla , poi, una volta acquistato dal Dott. nel 1994, io continuavo ad utilizzarla in virtù del rapporto di amicizia che il quale mise un’altra chiave che distribuì per rapporti di vicinanza, amicizia, a molte persone, senza farsi mai rilasciare alcuna ricevuta, firma o compenso; in questo arco temporale il tratto della scala era comunque chiuso da un cancello che si poteva aprire con questa chiave riproducibile, concessa dal ; atteso il gran numero di persone che passavano, il decise di cambiare la chiave in varie occasioni, da ultimo, nel 2012 con una chiave non riproducibile in quanto quelle riproducibili erano state distribuite a numerose persone diverse da quelle a cui le aveva date originariamente e per cui, per ripristinare al numero originario di persone a cui l’aveva concessa, decise di utilizzare una chiave non riproducibile; la chiave non riproducibile fu data a tutti i condomini della palazzina ‘INDIRIZZO COGNOME‘ senza che fosse firmato alcunché e, in più, la diede ad un gruppo di persone che abitavano sulla piazzetta e sul INDIRIZZO; ad alcune di queste persone , con cui aveva meno conoscenza, chiese di firmare un atto in cui si impegnavano
a non rivendicare poi diritti per la concessione di questa chiave in via amichevole; dopo il decesso di seppi che la scala era stata acquistata nel 2019, quando il era ancora in vita, dall’architetto che mise in vendita la scala a seguito di frazionamento catastale e la stessa fu acquistata da un gruppo di 27 persone , tra cui 9 della mia palazzina, ad oggi, che mi risulta, gli acquirenti sono 30. Acquistammo nel 2023 proprio per tranquillità nell’utilizzo, per rispetto al vecchio uso amichevole con il e per l’aumento di valore che avrebbe determinato per l’immobile. Che io sappia il ricorrente ha avuto le chiavi del cancello fin da quando è venuto ad abitare lì, così come mi riferì il mio amico ; nel 2012 ebbe dallo stesso anche le chiavi non riproducibili di cui ho raccontato in precedenza; chiesi anche al figlio del ricorrente se fosse interessato all’acquisto, nel momento in cui mi sono determinato, e mi fu risposto che non era interessato. Fisicamente non ho mai incontrato l’avvocato sulle scale ma, ripeto, sapevo che avesse le chiavi ‘.
Da quanto esposto può concludersi che nella specie difetta il presupposto del possesso giuridicamente tutelabile in quanto il ricorrente ha sempre esercitato il passaggio sul tratto inferiore della ed attraverso il cancello ivi esistente in forza del rapporto di amicizia che lo allegava al , non avendo pertanto dimostrato l’esistenza di un possesso tutelabile con l’azione de quo, in quanto concesso a mero titolo di amicizia, nè ha fornito prova della conoscenza del suo passaggio da parte del proprietario che nel 2019 ha acquistato le
architetto
.
Nel lasso di tempo dal 2019 al 2023 in cui le rampe sono state di proprietà dell’architetto , e poi per acquisto degli odierni resistenti, alla luce della espressa contestazione da parte di resistenti costituiti di non aver mai ricevuto alcune comunicazione o richiesta di copia delle chiavi né di aver mai visto o tollerato il passaggio dell’odierno ricorrente, lo stesso non ne ha fornito prova idonea.
Anzi lo stesso ricorrente ha ammesso di aver avuto conoscenza del passaggio di proprietà del secondo tratto della rampa e di aver ritenuto di non aderire alla proposta di acquisto ritenendo di essere già titolare del corrispondente diritto senza però compiere alcun atto manifestante il proprio possesso nei confronti degli odierni resistenti fino alla pec del1.08.2023 quindi successivamente al dedotto spoglio.
Quindi nel caso di specie vi è la prova solo di un passaggio nel secondo tratto della rampa caprioli dovuto al rapporto di amicizia e tolleranza del proprietario soltanto fino all’anno 2019, finalizzato a mantenere rapporti di amicizia e buon vicinato, e poiché gli atti compiuti con l’altrui
tolleranza sono inidonei, ai sensi dell’art. 1144 c.c., all’acquisto del possesso non può trovare accoglimento l’invocata tutela possessoria.
In ragione del principio della soccombenza condanna l’avv. NOME COGNOME al pagamento delle spese di lite in favore dei resistenti costituiti che si liquidano in dispositivo secondo i parametri medi previsti per i giudizi cautelari di valore indeterminabile, di media complessità, tenuto conto della fase di studio, introduttiva ed istruttoria (il cui importo va decurtato della metà per non essere stato disposto il deposito di memorie istruttorie) ed aumentato per il numero di parti rappresentate.
Nulla sulle spese nei confronti della resistente contumace.
PQM
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1.dichiara la contumacia di ;
2.rigetta la domanda;
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compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA secondo le aliquote vigenti per legge;
4.nulla sulle spese nei confronti della resistente contumace.
Manda alla cancelleria per la comunicazione del presente provvedimento alle parti.
Napoli10/01/2025 IL Giudice