Servitù di passaggio: quando il sentiero non basta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25898/2024, ha chiarito i requisiti per l’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione. Ha stabilito che la semplice esistenza di un percorso su un fondo altrui non è sufficiente. È necessario un ‘quid pluris’, ovvero la presenza di opere visibili e permanenti che dimostrino in modo inequivocabile la destinazione del percorso all’esercizio della servitù. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva erroneamente ritenuto sufficiente la presenza di un tracciato utilizzato per decenni, senza accertare questo elemento essenziale. La Cassazione ha quindi annullato la sentenza, rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Passaggio: la Cassazione Spiega Perché un Semplice Sentiero non è Sufficiente

L’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione è un tema complesso che spesso genera contenziosi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 25898/2024) ha ribadito un principio fondamentale: la semplice esistenza di un sentiero o di un percorso su un fondo altrui, anche se utilizzato per decenni, non è di per sé sufficiente a far nascere il diritto. È indispensabile la presenza di opere visibili e permanenti che ne dimostrino la specifica funzione: il cosiddetto ‘quid pluris’.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di alcuni proprietari di veder riconosciuto, tramite usucapione, il diritto di passare sul fondo di una vicina. Essi sostenevano di aver utilizzato un percorso su quel terreno sin dal 1964 per accedere alla loro proprietà. Il Tribunale di primo grado aveva dato loro ragione, e la decisione era stata confermata dalla Corte d’Appello.

Secondo la Corte d’Appello, la lunga durata dell’utilizzo del passaggio e la sua successiva asfaltatura a metà degli anni ’80 erano prove sufficienti per riconoscere l’avvenuta usucapione della servitù di passaggio, escludendo che si trattasse di un mero atto di tolleranza da parte della proprietaria del fondo.

La proprietaria del fondo servente, tuttavia, non si è arresa e ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito non avessero correttamente applicato i principi relativi all’apparenza della servitù, un requisito essenziale per l’usucapione.

La Decisione della Corte di Cassazione e il Concetto di ‘Apparenza’

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ribaltando la decisione precedente. Il punto cruciale della motivazione risiede nell’interpretazione dell’art. 1061 del Codice Civile, che consente l’acquisto per usucapione solo delle servitù ‘apparenti’.

Il Requisito dell’Apparenza: Non Basta un Semplice Percorso

Una servitù è ‘apparente’ quando esistono opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio. Queste opere devono manifestare in modo non equivoco l’esistenza di un peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro.

La Cassazione ha chiarito che non basta l’esistenza di una strada o di un sentiero. È necessario un ‘quid pluris’, ovvero un elemento aggiuntivo che dimostri che quelle opere sono state realizzate al preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso il fondo servente. Il percorso deve rivelare la sua specifica destinazione all’esercizio della servitù di passaggio.

L’Errore della Corte d’Appello

I giudici di legittimità hanno rilevato che la Corte d’Appello si è limitata a constatare l’esistenza di un ‘percorso idoneo’, senza però accertare se questo fosse ‘obiettivamente e specificamente destinato all’esercizio di una servitù’. In altre parole, non è stato verificato se il tracciato fosse semplicemente una via di transito naturale o il risultato di un’opera creata appositamente per gravare in modo stabile sul fondo vicino.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sottolineando che, per l’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione, è essenziale che le opere visibili rendano manifesto che non si tratta di un’attività compiuta in via precaria o per mera tolleranza, ma di un preciso onere a carattere stabile. La Corte d’Appello, concentrandosi solo sulla materialità del percorso e sulla sua lunga utilizzazione, ha omesso l’indagine fondamentale sull’esistenza di quel ‘quid pluris’ che avrebbe dimostrato l’univoca destinazione del tracciato all’esercizio della servitù. La sentenza impugnata è stata quindi cassata, e la causa rinviata alla Corte d’Appello per un nuovo esame che tenga conto di questo principio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza è un importante monito per chi intende far valere un diritto di passaggio per usucapione. Non è sufficiente dimostrare di aver attraversato per anni il terreno del vicino. È necessario provare che esistono opere stabili e visibili (come un ponte, un cancello, un percorso costruito con specifici accorgimenti) che testimonino in modo inequivocabile la volontà di asservire quel terreno al proprio. In assenza di tale prova, l’utilizzo del passaggio, per quanto prolungato, può essere sempre considerato come frutto della mera cortesia e tolleranza del proprietario, e non come l’esercizio di un vero e proprio diritto.

Un sentiero utilizzato per molti anni sul terreno di un vicino è sufficiente per ottenere una servitù di passaggio per usucapione?
No, secondo la Corte di Cassazione, la sola esistenza di un percorso, anche se utilizzato per un lungo periodo, non è di per sé sufficiente. È necessario un elemento ulteriore.

Cosa si intende per ‘quid pluris’ nel contesto di una servitù di passaggio?
Il ‘quid pluris’ è la prova dell’esistenza di opere visibili e permanenti (come un sentiero lastricato, un ponticello, un cancello) che dimostrino in modo certo e inequivocabile che il percorso è stato realizzato specificamente per asservire un fondo a vantaggio di un altro, e non per altre ragioni.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questo caso?
La Corte ha annullato la sentenza della Corte d’Appello perché non aveva accertato la presenza di questo ‘quid pluris’. Ha rinviato la causa allo stesso giudice affinché valuti nuovamente i fatti applicando il corretto principio di diritto, verificando cioè se le opere presenti sul fondo rivelassero oggettivamente la loro destinazione all’esercizio della servitù.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25898 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25898 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3812/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

NOME, COGNOME NOME, NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME NOME

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 2261/2023 depositata il 16/11/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/09/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME citarono NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Rovigo, per ottenere la declaratoria di acquisto per usucapione della servitù di passaggio, esercitata su un fondo di Ceregnano, appartenente alla convenuta.

Costituita la convenuta , all’esito dell’istruttoria l’adito giudice accoglieva la domanda.

Proponeva appello la soccombente ed appello incidentale i COGNOME e la COGNOME. Con sentenza n. 2261 del 16 novembre 2023, la Corte d’appello di Venezia ha rigettato entrambi i gravami.

La Corte distrettuale ha osservato che, nella specie, l’esistenza di un percorso idoneo, poi asfaltato dalla metà degli anni ’80, con il preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso quello servente dal 1964, e la continuità dell’esercizio erano stati confermati dai testi escussi. Ha escluso, altresì, la sussistenza della tolleranza, invocata dall’appellante, considerata la lunghissima durata del transito (dal 1964) ‘ e comunque non risultando dagli atti circostanze o altre emergenze idonee a fornire tale prova ‘.
Contro la predetta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME, sulla scorta di tre motivi.

Hanno proposto tempestivo controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME.

In prossimità dell’udienza camerale, entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1061 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

L’ impugnata sentenza, a suo dire, non avrebbe fatto buon governo e corretta applicazione dei consolidati principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte di Cassazione con riguardo all’apparenza e all’ utilitas della pretesa servitù di passaggio, ed in particolare avrebbe completamente omesso l’indagine sull’esistenza di quel quid pluris rispetto alla semplice presenza del tracciato, volto a riscontrare l’univoca destinazione del tracciato medesimo all’esercizio della pretesa servitù.

Con il secondo subordinato mezzo, la COGNOME si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1158 e 2651 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. Sostiene che la Corte d’appello avrebbe erroneamente individuato l’area di sedime ed i mappali di proprietà della stessa COGNOME interessati dalla pretesa servitù di passaggio, anche ai fini della necessaria corrispondenza tra i mappali interessati e quelli oggetto della trascrizione della sentenza costitutiva del diritto.
Il terzo motivo, sempre in via subordinata, denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1032 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.: si censura l’impugnata sentenza per aver erroneamente ritenuto che il riconoscimento dell’indennità di asservimento prevista dall’art. 1032 c.c. sia precluso in assenza di domanda giudiziale da proporre nel corso del primo grado di giudizio.

Il primo motivo è fondato ed assorbe logicamente i rimanenti.

Secondo il costante orientamento di questa Corte, il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio rivelanti, in

modo non equivoco, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di un preciso onere a carattere stabile. Ne consegue che, per l’acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di una strada o di un percorso all’uopo idonei, essendo, viceversa, essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù (tra le varie, Sez. 2, n. 6665 del 13 marzo 2024; Sez. 2, n. 29555 del 25 ottobre 2023; Sez. 6-2, n. 11834 del 6 maggio 2021; Cass. n. 7004/2017).
Nel caso in esame, la Corte d’appello si è limitata ad affermare: ‘ Nella specie, l’esistenza di un percorso idoneo, poi asfaltato dalla metà degli anni 80, con il preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso quello servente dal 1964, e la continuità dell’esercizio sono stati confermati dai testi escussi. Conseguentemente, le circostanze menzionate dall’appellante principale, ma successive alla maturata usucapione sono irrilevanti ‘.

Come è evidente, la sentenza impugnata ha soltanto considerato il tracciato naturalistico di un percorso, ma non ha accertato che quel percorso fosse obiettivamente e specificamente destinato all’ esercizio di una servitù, così da rivelare in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, e da rendere manifesto che non si trattasse di attività compiuta in via precaria, bensì di un preciso onere a carattere stabile, atteso il carattere discontinuo della medesima servitù.
Così motivando, la Corte di merito si è discostata dall’orientamento di questa Corte sulla apparenza della servitù e pertanto la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame.

Accolto il primo motivo ed assorbiti i restanti, la causa va rimessa alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, che valuterà altresì il regime delle spese del giudizio di legittimità.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione.

Così deciso in Roma l’11 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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