Servitù di passaggio: l'interpretazione del contratto

Una proprietaria ha agito in giudizio per far dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio sul suo cortile. I vicini si sono opposti, sostenendo di aver acquisito il diritto per contratto o per usucapione. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, dichiarando inammissibile il ricorso. La Corte ha stabilito che l’interpretazione del contratto originario fatta dal giudice di merito era plausibile e non poteva essere contestata in sede di legittimità semplicemente proponendo una lettura alternativa. Di conseguenza, nessuna servitù di passaggio è stata riconosciuta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio: l’Interpretazione del Contratto non si Discute in Cassazione

L’esistenza di una servitù di passaggio è una questione che spesso anima le aule di tribunale, coinvolgendo diritti di proprietà e rapporti di vicinato. Con l’ordinanza n. 30797/2023, la Corte di Cassazione torna sul tema, ribadendo un principio fondamentale: l’interpretazione di un contratto da parte del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, se non presenta vizi logici o giuridici. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’azione legale di una proprietaria che chiedeva al Tribunale di accertare l’inesistenza di una servitù di passaggio a carico del suo fondo e a favore di quello dei vicini. Questi ultimi si costituivano in giudizio, sostenendo di essere comproprietari del cortile in questione o, in subordine, di aver comunque acquisito il diritto di transito per usucapione ventennale.

I vicini, inoltre, presentavano una domanda riconvenzionale per la rimozione di alcune opere che, a loro dire, avevano trasformato un tetto in una terrazza, creando una servitù di veduta illecita. La proprietaria, a sua volta, rispondeva con un’ulteriore domanda per la rimozione di opere eseguite dai vicini sulla sua proprietà esclusiva.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda principale della proprietaria, dichiarando la sua proprietà esclusiva del cortile e l’inesistenza della servitù di passaggio. Rigettava, invece, le domande riconvenzionali dei vicini, non ritenendo provata né l’usucapione né la violazione delle distanze. La Corte d’Appello confermava integralmente la decisione di primo grado.

La Questione della Servitù di Passaggio Contrattuale

Il cuore del ricorso per cassazione proposto dai vicini si concentrava su un unico motivo: la violazione e falsa applicazione delle norme sull’interpretazione delle prove (artt. 115 e 116 c.p.c.). Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello aveva sbagliato a interpretare un vecchio atto di compravendita del 1945. A loro avviso, tale atto, con cui l’originario unico proprietario aveva venduto una parte dell’immobile al loro dante causa, avrebbe costituito una servitù di passaggio.

I giudici di merito, invece, avevano concluso che con quel contratto era stato concesso solo un “permesso di passare”, ma non era stata costituita una vera e propria servitù, ovvero un diritto reale sul bene. I ricorrenti contrapponevano a questa lettura una loro interpretazione alternativa del dato negoziale.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, condividendo la proposta del relatore. Il Collegio ha ribadito un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità: la censura sull’interpretazione di un contratto non può risolversi in una mera contrapposizione tra la lettura data dal giudice di merito e quella, alternativa, proposta dalla parte ricorrente.

In altre parole, quando una clausola contrattuale ammette più di una plausibile interpretazione, il giudice di merito è libero di scegliere quella che ritiene più convincente. La sua scelta non può essere criticata in Cassazione per il solo fatto che ne esisteva un’altra possibile. Il compito della Corte Suprema non è quello di riesaminare i fatti o di fornire una nuova interpretazione del contratto, ma solo di verificare che il ragionamento del giudice di merito sia esente da errori di diritto e vizi logici. In questo caso, l’interpretazione fornita dalla Corte d’Appello è stata ritenuta puntuale, minuziosa e priva di errori giuridici.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame conferma che la costituzione di una servitù di passaggio per contratto richiede una volontà chiara e inequivocabile delle parti, che deve emergere dall’atto scritto. Un semplice “permesso” non è sufficiente a creare un diritto reale opponibile a tutti i futuri proprietari. Inoltre, viene rafforzato il principio secondo cui l’attività di interpretazione degli atti negoziali è una prerogativa del giudice di merito. Il ricorso in Cassazione non è una terza istanza di giudizio dove ridiscutere i fatti, ma una sede dove si controlla la corretta applicazione della legge. La parte che si oppone a una sentenza di merito deve dimostrare un errore di diritto o un vizio logico nel ragionamento del giudice, non limitarsi a proporre una diversa, seppur possibile, ricostruzione dei fatti. La Corte ha infine condannato i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e di un’ulteriore somma in favore della controparte e della cassa ammende, data la manifesta infondatezza del ricorso.

Una semplice autorizzazione a passare su un terreno altrui, contenuta in un contratto, costituisce una servitù di passaggio?
No, secondo la decisione analizzata, non necessariamente. La Corte ha stabilito che la concessione di un “permesso di passare” non equivale automaticamente alla costituzione di una servitù di passaggio, che è un diritto reale richiedente una volontà contrattuale più esplicita e chiara.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto fatta da un giudice d’appello?
È possibile solo se si dimostra che il giudice ha commesso un errore di diritto o un vizio logico nel suo ragionamento. Non è sufficiente proporre una propria interpretazione alternativa del contratto, anche se plausibile. La Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito se quest’ultima è una delle possibili e logiche interpretazioni.

Cosa succede se un ricorso in Cassazione viene dichiarato inammissibile?
La parte ricorrente viene condannata a pagare le spese processuali alla controparte. Inoltre, come in questo caso, se il ricorso è deciso in conformità alla proposta del relatore per manifesta infondatezza, il ricorrente può essere condannato, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento di un’ulteriore somma a titolo di risarcimento e di una sanzione pecuniaria a favore della cassa delle ammende.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30797 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30797 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 6389-2019 proposto da:

LA TORRE NOME, LA TORRE AZZURRA, LA TORRE NOME, LA TORRE NOME, LA TORRE NOME, elettivamente domiciliatI in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO , rappresentati e difesi dal l’AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa in proprio;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2110/2018 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 14/12/2018;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 19.7.2010 COGNOME NOME evocava in giudizio RAGIONE_SOCIALE NOME, NOME, NOME, NOME, NOME e NOME, innanzi il Tribunale di Lucera, per sentir dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio a carico del suo fondo ed a favore di quello dei convenuti.

Questi ultimi si costituivano, eccependo la comproprietà del cortile sul quale il passaggio era in concreto esercitato ed invocando in subordine, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’intervenuto acquisto del diritto di transito per usucapione. Sempre in via riconvenzionale, invocavano la condanna dell’attrice ad eliminare alcune opere mediante le quali il tetto di un manufatto era stato modificato in terrazza agibile, con conseguente costituzione illecita di una servitù di veduta prima inesistente.
L’attrice spiegava quindi reconventio reconventionis , chiedendo l’eliminazione di alcune opere e manufatti eseguiti dai convenuti su area di sua proprietà esclusiva.

Con sentenza n. 2313/2016 il Tribunale dichiarava inammissibile, per tardività, la reconventio reconventionis ; accertava la proprietà esclusiva della corte oggetto di causa in capo alla COGNOME ed accoglieva la domanda di negatoria servitutis da quest’ultima proposta; rigettava le domande riconvenzionali, ritenendo non conseguita la prova tanto della violazione delle distanze che del decorso del termine utile per usucapire il diritto reale di passaggio oggetto di causa.

Con la sentenza impugnata, n. 2110/2018, la Corte di Appello di Bari rigettava tanto l’impugnazione principale che quella incidentale, interposte rispettivamente, la prima, dagli odierni ricorrenti, e la seconda, dalla originaria attrice, avverso la decisione di prima istanza.

Propongono ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado La COGNOME NOME, NOME, NOME, NOME, NOME e NOME, affidandosi ad un unico motivo.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

Con istanza del 29.3.2023 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380-bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso si articola nel seguente unico motivo:

1) violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente interpretato le risultanze istruttorie, non ritenendo costituita per contratto la servitù di passaggio oggetto di causa.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’, o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA, del ricorso, avverso statuizione di accoglimento della domanda di negatoria servitutis in relazione ad una servitù di passaggio (doppia conforme).

Unico motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché verte sulla valutazione delle risultanze istruttorie, ed in particolare del contenuto del rogito per notar COGNOME del 27.10.1945,

con il quale l’originario proprietario dell’unico immobile comprendente quelli oggi di proprietà delle parti in causa ne aveva ceduto parte a COGNOME NOME, dante causa dei COGNOME, odierni ricorrenti. Secondo la Corte territoriale, con il predetto contratto era stata concessa alla COGNOME il permesso di passare dall’accesso di INDIRIZZO, ma non era stata costituita alcuna servitù di passaggio (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata). A tale interpretazione i ricorrenti contrappongono una lettura alternativa del dato negoziale, senza confrontarsi tuttavia con il principio secondo cui la censura del procedimento ermeneutico seguito dal giudice di merito non può ‘…risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585)’ .
Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c., aggiungendo che la puntuale e minuziosa interpretazione dei titoli fornita dal giudice di merito è esente da errori di diritto.

La memoria della parte ricorrente non offre argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di euro 3.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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