Servitù di passaggio: limiti del diritto gratuito

Una società, il cui fondo era divenuto intercluso a seguito di un acquisto, ha chiesto una servitù di passaggio coattiva. Il fondo su cui doveva gravare la servitù era stato però donato dall’originario venditore a terzi. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto speciale a una servitù di passaggio gratuita (art. 1054 c.c.) vale solo nei confronti del venditore originario o dei suoi eredi, ma non verso i successivi proprietari che hanno ricevuto il bene tramite donazione. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto alla servitù di passaggio gratuita: non è per tutti

Quando si acquista un immobile che, a seguito della vendita, rimane senza accesso alla pubblica via, la legge prevede una tutela speciale. Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i confini di questa tutela, specificando contro chi può essere esercitato il diritto a una servitù di passaggio gratuita. Il caso analizzato dimostra che tale diritto, previsto dall’art. 1054 del Codice Civile, ha natura personale e non può essere fatto valere nei confronti di chi ha acquistato il fondo vicino con un atto successivo e a titolo particolare, come una donazione.

I Fatti del Caso

Una società operante nel commercio di carni all’ingrosso acquistava un lotto che, per effetto della vendita, si ritrovava completamente intercluso, privo cioè di qualsiasi accesso alla strada pubblica. In un primo momento, la società aveva tentato di far riconoscere una servitù basata su accordi contrattuali, ma la sua domanda era stata respinta.

Successivamente, la stessa società avviava una nuova causa per ottenere la costituzione di una servitù di passaggio coattiva. Mentre il Tribunale di primo grado respingeva la richiesta, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado riconoscevano l’interclusione assoluta del fondo e, applicando l’articolo 1054 c.c., costituivano una servitù di passaggio a carico del fondo confinante. Tuttavia, i proprietari di quest’ultimo terreno non erano gli eredi del venditore originario, ma avevano ricevuto l’immobile in donazione. Proprio su questo punto hanno basato il loro ricorso in Cassazione.

La disciplina della servitù di passaggio per fondo intercluso

Il nostro ordinamento prevede due principali rimedi per il proprietario di un fondo intercluso:
1. Art. 1051 c.c.: È la norma generale. Prevede che il proprietario del fondo intercluso possa ottenere il passaggio sul fondo del vicino pagando un’indennità. Il passaggio deve essere stabilito nel punto in cui l’accesso alla via pubblica è più breve e arreca il minor danno al fondo servente.
2. Art. 1054 c.c.: È una norma speciale che si applica quando l’interclusione è diretta conseguenza di un atto di alienazione (vendita, permuta, divisione). In questo caso, l’acquirente ha diritto di ottenere una servitù di passaggio gratuita sul terreno rimasto all’alienante.

La differenza fondamentale sta nella gratuità e nel soggetto contro cui può essere fatta valere l’azione. L’art. 1054 c.c. configura un’obbligazione personale a carico dell’alienante, non un diritto reale opponibile a chiunque.

Le Motivazioni della Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo che la Corte d’Appello avesse commesso un errore di diritto. I giudici supremi hanno ribadito un principio consolidato: il diritto alla costituzione di una servitù di passaggio gratuita, previsto dall’art. 1054 c.c., può essere esercitato esclusivamente nei confronti dell’alienante che ha causato l’interclusione o dei suoi eredi (che subentrano nell’universalità dei suoi rapporti giuridici).

Questo diritto, tuttavia, non può essere esteso ai successori a titolo particolare dell’alienante. Nel caso di specie, i ricorrenti avevano ricevuto il fondo tramite donazione, un atto che li qualifica come successori a titolo particolare. Di conseguenza, non erano tenuti a subire la costituzione di una servitù gratuita ai sensi dell’art. 1054 c.c.

La Corte d’Appello, pur riconoscendo in astratto questo principio, lo ha poi disapplicato nel caso concreto, accogliendo la domanda della società. La Cassazione ha quindi annullato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione applicando i principi generali in materia di servitù coattiva (art. 1051 c.c.), che prevedono l’individuazione del percorso più idoneo e la corresponsione di un’indennità.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa sentenza offre un importante chiarimento sui limiti di applicabilità della norma sulla servitù di passaggio gratuita. Chi acquista un terreno che rimane intercluso a seguito della vendita deve agire tempestivamente nei confronti del venditore per far valere il proprio diritto ex art. 1054 c.c. Se il venditore, nel frattempo, cede a terzi (con vendita, donazione, ecc.) il fondo su cui dovrebbe gravare il passaggio, l’acquirente del fondo intercluso perde la possibilità di ottenere una servitù gratuita. In tal caso, dovrà agire secondo le regole generali dell’art. 1051 c.c., dimostrando i presupposti per una servitù coattiva e accettando di pagare un’indennità al proprietario del fondo vicino, chiunque esso sia.

Il diritto alla servitù di passaggio gratuita spetta sempre al proprietario di un fondo diventato intercluso dopo una vendita?
No, questo diritto speciale e gratuito, previsto dall’art. 1054 del Codice Civile, può essere esercitato solo nei confronti della parte che ha venduto il terreno (l’alienante) o dei suoi eredi. Non si applica ad altri soggetti.

Contro chi non può essere richiesto il passaggio gratuito previsto dall’art. 1054 c.c.?
Non può essere richiesto contro i ‘successori a titolo particolare’ dell’alienante, ovvero coloro che hanno acquistato il fondo servente con un atto specifico successivo alla vendita originaria, come una compravendita o, come nel caso esaminato, una donazione.

Cosa deve fare il proprietario di un fondo intercluso se non può beneficiare della servitù gratuita?
Dovrà agire in base alla norma generale (art. 1051 c.c.) per ottenere una servitù di passaggio coattiva. In questo caso, il passaggio verrà concesso a fronte del pagamento di un’indennità al proprietario del fondo che subisce la servitù, e dovrà essere individuato il percorso che causa il minor danno possibile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17860 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 17860 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 28/06/2024

SENTENZA

sul ricorso 38030-2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO e domiciliate presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rapprsentante pro tempore, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrenti –

nonchè contro

COGNOME

– intimata –

avverso la sentenza n. 908/2019 della CORTE DI APPELLO di LECCE, depositata il 02/09/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona della dott. ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 28.5.2013 la società RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio COGNOME NOME, NOME, NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME innanzi il Tribunale di Lecce, invocando la costituzione di una servitù di passaggio coattiva sul fondo dei convenuti e la condanna di questi ultimi ad astenersi da condotte pregiudizievoli per la società attrice ed al risarcimento del danno eventualmente cagionato alla stessa. L’attrice dava atto, in particolare, che all’esito di precedente giudizio tra le stesse parti il Tribunale di Lecce, con ordinanza del 14.3.2013, aveva rigettato la domanda con la quale essa aveva chiesto accertarsi l’esistenza del diritto di servitù di passaggio costituito convenzionalmente, in base alle previsioni del contratto preliminare del 29.8.2005 e del successivo rogito definitivo dell’11.11.2005, dichiarando altresì estinta la servitù costituita con
scrittura privata del 16.11.2005. Per effetto di tale pronuncia, il fondo di proprietà della società attrice era dunque intercluso, in quanto privo di accesso alla viabilità pubblica.

Nella resistenza dei convenuti COGNOME NOME, NOME e NOME, e nella contumacia degli altri soggetti evocati in giudizio da parte attrice, il Tribunale, con ordinanza del 18.10.2013, rigettava la domanda, ritenendo non provata né la natura interclusa del fondo della società attrice, né le esigenze di utilizzazione dello stesso in relazione alle quali era stata chiesta la costituzione del diritto di passaggio coattivo sul fondo di parte convenuta.
Con la sentenza impugnata, n. 908/2019, la Corte di Appello di Lecce accoglieva il gravame interposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di prime cure, riformandola e costituendo la servitù di passaggio a carico del fondo degli originari convenuti. La Corte distrettuale, in particolare, ravvisava la condizione di interclusione assoluta del fondo di proprietà di RAGIONE_SOCIALE ed applicava alla fattispecie la norma di cui all’art. 1054 c.c.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione NOME, NOME e NOME, affidandosi ad un unico motivo.

Resistono con controricorso RAGIONE_SOCIALE, NOME e NOME.

NOME, intimata, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Il ricorso, chiamato all’adunanza camerale del 14.4.2021 dinanzi la sesta sezione civile di questa Corte, è stato rinviato a nuovo ruolo con ordinanza interlocutoria n. 14774/2021, per essere trattato in udienza pubblica.

In prossimità dell’udienza pubblica, ambo le parti hanno depositato memoria ed il P.G. ha depositato note scritte.

Sono comparsi all’udienza pubblica il P.G., che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, l’AVV_NOTAIO, per la parte ricorrente, che ha insistito anch’egli per l’accoglimento, e l’AVV_NOTAIO, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO, per la parte controricorrente, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Con l’unico motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 1054 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente applicato la norma dianzi richiamata non già nei confronti del venditore, o dei suoi eredi, ma degli aventi causa a titolo particolare di quest’ultimo. Nel caso di specie, infatti, COGNOME NOME, NOME e NOME avevano ricevuto per donazione la particella n. 433, sulla quale dovrebbe insistere la servitù di passaggio di cui è causa, onde nei loro confronti non avrebbe potuto essere esercitato il diritto, personale, di cui all’art. 1054 c.c.
La censura è fondata.

La Corte di Appello ha accertato la natura assolutamente interclusa del fondo di RAGIONE_SOCIALE (cfr. pag. 4 della sentenza impugnata), dando altresì atto che la predetta società aveva esigenza di accedere al lotto acquistato con mezzi pesanti, trattandosi di locale destinato a rimessa e funzionale alle esigenze della sua attività di commercio di carni all’ingrosso (cfr. pag. 5 della sentenza). Ha poi dato atto che il diritto dell’acquirente di ottenere la costituzione di una servitù coattiva e gratuita sul residuo fondo dell’alienante, previsto dall’art. 1054 c.c., è esercitabile soltanto nei confronti del predetto alienante o dei suoi eredi, ma non anche nei confronti di confinanti estranei al negozio (cfr. pag. 5 della sentenza) ovvero degli aventi causa a titolo particolare del predetto alienante (cfr. pag. 6 della sentenza). Ed infine, ha accolto la domanda, senza considerare che gli odierni ricorrenti non erano eredi dell’originario alienante, NOME COGNOME, dal
quale avevano ricevuto il cespite destinato ad essere gravato dal diritto di passaggio di cui è causa per donazione, giusta atto del 4.2.2011, prodotto in allegato alla comparsa di costituzione in primo grado, come indicato, ai fini della specificità della doglianza, a pag. 17 del ricorso.

Poiché dunque RAGIONE_SOCIALE non poteva esercitare l’azione prevista dall’art. 1054 c.c. nei confronti degli odierni ricorrenti, la Corte di Appello avrebbe dovuto, una volta accertata la condizione di interclusione assoluta del fondo della società appellante, individuare il percorso più idoneo a raggiungere la pubblica via, nel rispetto del criterio del cd. minimo mezzo, secondo le previsioni di cui all’art. 1051 c.c., nel contraddittorio di tutti gli aventi diritto, determinando altresì l’indennità prevista dall’art. 1053 c.c.
Il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Lecce, in differente composizione. Il giudice del rinvio dovrà procedere ad un rinnovato esame della fatto per verificare se, in concreto, sussistano, o meno, i presupposti per poter configurare il diritto di servitù invocato dall’odierna parte controricorrente, tenendo conto dell’inapplicabilità alla fattispecie della disposizione di cui all’art. 1054 c.c.

PQM

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Lecce, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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