Servitù di passaggio: le opere visibili sono decisive

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7597/2024, ha chiarito i requisiti per l’apparenza di una servitù di passaggio. Il caso riguardava una disputa tra vicini in cui la Corte d’Appello aveva negato l’esistenza di una servitù per mancanza di un sentiero certo. La Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che il giudice di merito ha errato nel non considerare opere visibili e permanenti, come una scaletta in muratura con cancello e illuminazione, quali elementi idonei a dimostrare l’esistenza della servitù, indipendentemente dalla precisa configurazione di un sentiero.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Passaggio: Quando le Opere Visibili Fanno la Differenza? La Parola alla Cassazione

La servitù di passaggio è uno degli argomenti più comuni nelle liti tra vicini. Ma cosa succede quando questo diritto non è formalizzato in un contratto? È possibile acquisirlo nel tempo? La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 7597/2024 offre un’importante lezione sul concetto di “apparenza”, chiarendo che non basta un semplice sentiero, ma sono le opere visibili e permanenti, come una scala o un cancello, a determinare l’esistenza del diritto.

I Fatti del Caso: Una Controversia tra Vicini

La vicenda ha origine da una causa intentata da due proprietari contro i loro vicini. Gli attori chiedevano di definire il confine tra le proprietà, di ottenere la restituzione di una porzione di terreno che ritenevano occupata illecitamente e, soprattutto, di far dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio a favore dei vicini. Contestavano inoltre la presenza di alcuni gradini costruiti sul confine.

I convenuti si difendevano sostenendo di aver acquisito per usucapione la proprietà dell’area contesa e, implicitamente, il diritto di passaggio. Il Tribunale di primo grado accoglieva la richiesta di negare la servitù, mentre la Corte di Appello confermava tale decisione, ordinando anche la demolizione dei gradini.

La Corte territoriale, in particolare, aveva ritenuto che le prove raccolte non fossero sufficienti a dimostrare “con sufficiente grado di certezza l’esistenza di un sentiero utilizzato al preciso scopo di accesso al fondo preteso servente”. Una valutazione che i proprietari soccombenti hanno deciso di contestare davanti alla Corte di Cassazione.

Il Ricorso in Cassazione e l’Importanza della servitù di passaggio apparente

I ricorrenti hanno basato il loro ricorso su due motivi principali, strettamente collegati. In primo luogo, hanno lamentato la violazione dell’art. 1061 del Codice Civile, che disciplina le servitù non apparenti, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente negato la presenza di opere visibili ed evidenti. In secondo luogo, hanno eccepito la nullità della sentenza per non aver considerato un fatto decisivo: l’esistenza di una scaletta in mattoni di tufo, ben tenuta, protetta da un cancello di legno e dotata di illuminazione. Secondo i ricorrenti, queste strutture costituivano inequivocabilmente un’opera apparente destinata all’esercizio della servitù di passaggio.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi del ricorso, ritenendoli fondati. Gli Ermellini hanno evidenziato come la Corte di Appello abbia commesso un errore di diritto nel focalizzarsi esclusivamente sulla presunta incertezza di un “sentiero”. Il punto centrale, secondo la Cassazione, non è l’esistenza di un sentiero, ma la presenza di “opere visibili e permanenti” che rivelino in modo non equivoco l’esistenza di un peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro.

La legge, infatti, richiede un quid pluris: non basta una strada o un percorso idoneo al passaggio, ma è essenziale che tali opere dimostrino di essere state realizzate con lo scopo specifico di consentire l’accesso da un fondo all’altro. La scaletta, il cancello e l’illuminazione, la cui esistenza era emersa dalle prove, rappresentavano proprio quel quid pluris che il giudice di merito aveva completamente omesso di valutare.

La Corte di Appello avrebbe dovuto verificare se quelle specifiche strutture fossero sufficienti a configurare il requisito dell’apparenza richiesto dalla legge per l’acquisto della servitù per usucapione. Non facendolo, ha ignorato elementi di fatto cruciali per la decisione.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, affinché riesamini il caso. Il nuovo giudice dovrà attenersi al principio di diritto enunciato: la verifica sull’idoneità della scala e dei suoi accessori a costituire opere apparenti a servizio del diritto di passaggio.

Questa ordinanza ribadisce un concetto fondamentale per tutti i proprietari immobiliari: per l’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione, non conta l’uso di fatto, ma la presenza di opere stabili, visibili e inequivocabilmente destinate a tale scopo. Una semplice traccia sul terreno può non essere sufficiente, mentre una scala, un cancello o altre strutture permanenti possono fare la differenza, costringendo i giudici a un’analisi fattuale approfondita e non superficiale.

Cosa si intende per ‘servitù di passaggio apparente’?
Una servitù di passaggio è ‘apparente’ quando la sua esistenza è resa manifesta da opere visibili e permanenti (come una strada, una scala, un cancello) che sono state realizzate specificamente per il suo esercizio. Solo le servitù apparenti possono essere acquistate per usucapione.

Un semplice sentiero è sufficiente per dimostrare una servitù di passaggio?
Secondo la Cassazione, la sola esistenza di una strada o di un percorso non è sufficiente. È necessario un ‘quid pluris’, ovvero la prova che tali opere siano state realizzate con il preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso il fondo servente, dimostrando una destinazione specifica e stabile.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello?
La Cassazione ha annullato la decisione perché la Corte d’Appello ha omesso di valutare elementi di prova decisivi, come l’esistenza di una scaletta in muratura, un cancello e un impianto di illuminazione. Ha erroneamente incentrato la sua analisi sull’incertezza del sentiero, invece di verificare se queste opere costituissero la prova di una servitù apparente, come richiesto dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7597 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7597 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 21/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso 12489-2019 proposto da:

COGNOME NOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’ AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’ AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME NOME COGNOME NOMENOME elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e dife nde unitamente all’AVV_NOTAIO

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2273/2018 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 19/11/2018;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 5.1.2008 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Agrigento, invocando da un lato l’accertamento del confine tra le proprietà delle parti e la condanna dei convenuti a rilasciare la porzione di terreno occupata senza titolo, e dall’altro lato l’accertamento dell’inesistenza della servitù di passaggio presunta dai convenuti e la loro condanna a demolire alcuni gradini abusivamente eseguiti sul confine tra i fondi.
Si costituivano i convenuti, resistendo alle pretese di parte attrice e spiegando domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione della proprietà dell’area controversa.

Con sentenza n. 91/2014 il Tribunale accoglieva la actio negatoria servitutis , rigettando la domanda riconvenzionale di usucapione.

Con la sentenza impugnata, n. 2273/2018, la Corte di Appello di Palermo rigettava il gravame principale interposto dagli odierni ricorrenti avverso la decisione di prima istanza, accogliendo invece quello incidentale spiegato dagli odierni controricorrenti e condannando pertanto gli appellanti alla demolizione dei gradini realizzati a confine tra le due proprietà.

Propongono ricorso per la cassazione di tale pronuncia NOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a sette motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte controricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1061 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato l’assenza di opere visibili ed apparenti a servizio della servitù di passaggio esercitata dagli odierni ricorrenti.

Con il secondo motivo, invece, contesta la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe omesso di considerare che la scaletta esistente tra le proprietà, munita di cancello di legno ed illuminata da plafoniere, costituiva opera apparente a servizio del diritto di servitù di passaggio di cui al primo motivo.

Le due censure, tra loro connesse, sono fondate.

Risulta dall’esposizione dei motivi in esame che le prove acquisite in prime cure, debitamente riprodotte dalla parte ricorrenti ai fini della specificità delle censure, avevano evidenziato la presenza di una scaletta realizzata in mattoni di tufo, in buone condizioni di manutenzione, protetta da cancello di legno e munita di illuminazione. La presenza di dette opere non è stata in alcun modo considerata ai fini dell’accertamento del requisito dell’apparenza richiesto dalla legge, essendosi la Corte di Appello limitata ad affermare che ‘… le risultanze istruttorie non consentono di individuare con sufficiente grado di certezza l’esistenza di un sentiero utilizzato al preciso scopo di accesso al fondo preteso servente’ (cfr. pag. 5 della sentenza impugnata). La statuizione, oltre ad essere erronea perché l’accesso non sarebbe comunque finalizzato ad accedere al fondo servente, ma (al più) a quello dominante, non considera da un lato che il sentiero, in quanto
tale, non rileva di per sé ai fini della configurabilità del diritto di passaggio, occorrendo a tal fine la prova dell’esistenza di opere apparenti a servizio del diritto reale. Occorreva, in altri termini, verificare se la scala e le relative strutture di protezione ed illuminazione la cui esistenza era stata riscontrata nel caso di specie costituissero, o meno, opere a servizio del diritto di passaggio di cui è causa, e se esse fossero, o meno, sufficienti ai fini dell’apparenza. Verifica, questa, che la Corte di Appello ha totalmente omesso di compiere.
Sul punto, va data continuità al principio secondo cui ‘Il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile; ne consegue che, per l’acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di una strada o di un percorso all’uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù’ (Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 7004 del 17/03/2017, Rv. 643386; conf. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 11834 del 06/05/2021, Rv. 661174 e tante altre).
Tutte le altre censure sollevate sotto il profilo della nullità della sentenza ex art. 132 comma 2 n. 4 (terzo, quarto e sesto motivo); dell’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti (quinto motivo); e ancora della nullità della

sentenza per assenza di motivazione, omessa valutazione di elementi decisivi per il giudizio e travisamento della prova (di cui al settimo ed ultimo motivo) sono logicamente assorbite dall’accoglimento delle prime due.

La sentenza impugnata va pertanto cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Palermo, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, affinché sia svolta, nel rispetto dei principi esposti in motivazione, la verifica in punto di fatto circa l’idoneità della scala e dei relativi accessori a costituire, o meno, opere apparenti a servizio del diritto di passaggio oggetto di causa.

PQM

la Corte accoglie il primo e secondo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Palermo, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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