Servitù di passaggio: la scelta del percorso protetto

Una proprietaria ottiene una servitù di passaggio sul terreno del vicino. La Corte di Cassazione interviene, annullando la decisione perché il percorso scelto attraversa un cortile privato. La Suprema Corte stabilisce che, in presenza di alternative, deve essere sempre data priorità ai percorsi che non invadono aree protette come cortili e giardini, anche in caso di fondo completamente intercluso. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Passaggio su Cortili e Giardini: La Cassazione Fissa i Criteri di Scelta

L’istituto della servitù di passaggio rappresenta una delle questioni più delicate nel diritto immobiliare, bilanciando la necessità di accesso alla proprietà con il diritto al pieno godimento del proprio fondo. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sui criteri che il giudice deve seguire nella scelta del tracciato, specialmente quando questo rischia di attraversare aree sensibili come cortili e giardini. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Un Passaggio Conteso

La vicenda nasce dalla richiesta della proprietaria di un terreno completamente intercluso, cioè privo di accesso diretto alla via pubblica. Per poter raggiungere la sua proprietà, ella chiedeva la costituzione di una servitù di passaggio coattiva a piedi sul terreno confinante.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte di Appello accoglievano la domanda, individuando il percorso della servitù proprio attraverso un’area del fondo vicino qualificata come cortile e pertinenza dell’abitazione. La proprietaria del fondo servente veniva inoltre condannata a eliminare un dislivello sul tracciato e le veniva riconosciuta un’indennità calcolata sul valore agricolo del terreno.

Ritenendo la decisione ingiusta e lesiva del suo diritto di proprietà, la proprietaria del fondo gravato dalla servitù ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione.

Il Ricorso in Cassazione e la questione della servitù di passaggio

Tra i vari motivi di ricorso, quello decisivo riguardava la violazione dell’articolo 1051, quarto comma, del Codice Civile. Questa norma stabilisce che case, cortili, giardini e aie ad esse attinenti devono essere esentati dalla servitù di passaggio.

La ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse sbagliato a imporre il passaggio proprio su queste aree protette, ignorando la possibilità di percorsi alternativi che, sebbene esistenti, non erano stati adeguatamente valutati. La difesa della controparte e la Corte d’Appello si erano basate su un orientamento secondo cui, in caso di interclusione assoluta del fondo, tale esenzione verrebbe meno. Tuttavia, la Cassazione ha ritenuto questa interpretazione troppo semplicistica e non corretta.

La Tutela di Cortili e Giardini non è Assoluta, ma Prioritaria

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso, chiarendo un punto fondamentale. La norma che protegge cortili e giardini non stabilisce un divieto assoluto, ma introduce un criterio di scelta per il giudice. Questo significa che, quando esistono più opzioni per costituire il passaggio, il giudice deve obbligatoriamente dare la priorità ai percorsi che non interessano queste aree.

L’esenzione non è quindi un muro invalicabile, ma una direttiva precisa: la servitù potrà passare per un cortile solo se viene dimostrato che non esistono alternative praticabili o che le alternative disponibili comporterebbero un disagio o un costo eccessivo.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha censurato la decisione della Corte di Appello perché non ha svolto questa verifica fondamentale. I giudici di secondo grado si erano limitati a constatare lo stato di interclusione assoluta del fondo e ad applicare un principio giurisprudenziale in modo automatico, senza però accertare se i percorsi alternativi, indicati dalla proprietaria del fondo servente, fossero realmente in grado di soddisfare le esigenze di accesso senza invadere le aree protette dalla legge.

Secondo la Cassazione, il giudice di merito avrebbe dovuto, prima di ogni altra cosa, verificare se gli altri tracciati fossero idonei. Solo dopo aver escluso tale possibilità, avrebbe potuto considerare il percorso attraverso il cortile. Omettendo questa analisi comparativa, la sentenza impugnata è risultata viziata.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte di Appello di Salerno, in diversa composizione, affinché riesamini il caso attenendosi al principio di diritto enunciato. Il nuovo giudice dovrà valutare attentamente tutti i possibili percorsi alternativi e potrà confermare il tracciato attraverso il cortile solo dopo aver motivato in modo rigoroso sull’impossibilità o sull’eccessiva onerosità delle altre soluzioni.

Questa ordinanza rafforza la tutela del diritto di proprietà e della tranquillità domestica, stabilendo una chiara gerarchia nella scelta del tracciato della servitù di passaggio: la protezione di cortili e giardini è la regola, e la deroga è l’eccezione, da applicare solo in assenza di valide alternative.

Si può imporre una servitù di passaggio su un cortile o un giardino privato?
Di norma, no. L’art. 1051 c.c. li esenta. Tuttavia, può essere imposta solo se viene dimostrato che non esistono alternative praticabili per accedere al fondo intercluso o se le alternative esistenti sono eccessivamente dispendiose o disagevoli.

Cosa deve fare il giudice se esistono più percorsi possibili per creare una servitù di passaggio?
Il giudice deve applicare un criterio di scelta gerarchico. Deve dare priorità assoluta ai percorsi che non interessano case, cortili, giardini e aie. Solo se questi percorsi alternativi sono impossibili o eccessivamente gravosi, può considerare di far passare la servitù attraverso le aree protette.

L’esenzione per cortili e giardini vale anche se un terreno è completamente intercluso (senza alcun accesso alla via pubblica)?
Sì, il principio di priorità vale anche in caso di interclusione assoluta. La condizione di interclusione non autorizza automaticamente il passaggio su aree protette, ma impone al giudice di verificare prima con maggiore rigore l’eventuale esistenza di percorsi alternativi meno invasivi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25536 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25536 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3961/2021 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 1333/2020 depositata il 07/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre con sei motivi per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Salerno ha confermato la sentenza di primo grado di accoglimento della domanda di NOME COGNOME per la costituzione, a favore di un suo terreno intercluso, di una servitù coattiva di passaggio a piedi, a carico del confinante terreno di essa ricorrente. La Corte di Appello ha altresì posto a carico di essa ricorrente l’obbligo di eliminare un dislivello presente sul tracciato della servitù ed impeditivo del passaggio ed ha liquidato ad essa ricorrente una indennità calcolata sul valore agricolo del fondo gravato;
NOME COGNOME resiste con controricorso;

la causa perviene al RAGIONE_SOCIALE a seguito di richiesta di decisione formulata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. a seguito di proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o comunque manifesta infondatezza del ricorso;

4.la ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene dedotta la nullità della sentenza per motivazione apparente;

il motivo è inammissibile.

La motivazione della sentenza in epigrafe è effettiva e chiarissima: la Corte di Appello ha precisato che il fondo della attuale controricorrente era intercluso e che il percorso su cui la servitù coattiva doveva essere costituito era, come già precisato anche dal giudice di primo grado, esattamente quello individuato dalla COGNOME

nell’originario atto di citazione e nel precedente ricorso ex art. 700 c.p.c. trattandosi di percorso risultato, in esito a convergenti ctu disposte sia nel procedimento cautelare sia in primo grado, più breve rispetto ad altri percorsi dedotti dalla COGNOME e dei quali i ctu avevano dato conto e, a differenza di tali percorsi alternativi, insistente sulla proprietà della convenuta invece che su proprietà di più persone. Non sussiste il vizio di motivazione apparente. Tale vizio, per costante giurisprudenza di legittimità, ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante, Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145). In realtà il motivo di ricorso in esame sotto il riferimento formale al vizio motivazionale mira ad ottenere da questa Corte di legittimità una rilettura delle relazioni dei ctu auspicando una valutazione dello stato dei luoghi diversa rispetto a quella operata dai giudici di merito, nel senso, in particolare, della non minore utilità per il fondo intercluso e del minore aggravio per i fondi serventi in caso di scelta di uno dei percorsi alternativi. Il motivo si scontra con i principi per cui ‘Il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della
correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass, Sez. 5 , Ordinanza n.32505 del 22/11/2023). Il motivo contrasta, in altri termini, con la statuizione per cui ‘ È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito’ (Cass. Sez. U – , sentenza n.34476 del 27/12/2019);
3. con il secondo motivo di ricorso viene dedotto, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., che la Corte di Appello avrebbe omesso di rilevare che dalle CTU era emerso che uno dei percorsi alternativi era più breve rispetto a quello individuato dal giudice di primo grado e dalla Corte di Appello;

4. con il terzo motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione dell’art.1051, secondo comma, c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’ per avere la Corte di Appello individuato il tracciato della servitù a carico della proprietà della ricorrente malgrado che tale tracciato fosse ‘estremamente gravoso’ per il fondo servente laddove, alla luce di una lettura corretta della relazione di consulenza tecnica di primo grado, i percorsi alternativi avrebbero consentito identico vantaggio per il fondo intercluso con ‘aggravio praticamente nullo per i fondi serventi’ alternativi;
5. con il quarto motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione dell’art.1051, quarto comma, c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’, per avere la Corte di Appello affermato che l’insistenza del tracciato su cortili ed aree pertinenziali al fabbricato della ricorrente non era di ostacolo alla

costituzione della servitù non applicandosi il limite del quarto comma dell’art. 1051 c.c. in caso di interclusione assoluta, senza tuttavia tener conto della possibilità di costituire la servitù su uno dei percorsi alternativi senza interessare case, cortili o giardini;

6. con il quinto motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione degli artt.1030, 1053, 1064 e 1069 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’, per avere la Corte di Appello ritenuto di porre a carico di essa ricorrente le spese per l’eliminazione di un dislivello di cinquanta centimetri, presente in un punto del tracciato;

7. con il sesto motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione dell’art, 1053 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’, per avere la Corte di Appello liquidato l’indennità correlata alla costituzione della servitù avendo riguardo al valore agricolo dell’area gravata e negando rilievo al pregiudizio recato dal passaggio alla attività produttiva (‘produzione di tendoni’) esercitata in loco dalla ricorrente;

8. il quarto motivo di ricorso deve essere esaminato con priorità rispetto al secondo, al terzo, al quinto e al sesto motivo. Esso è fondato e gli altri restano assorbiti.

8.1 La Corte di Appello -che pure ha dato conto della eccezione della COGNOME riguardo al fatto che il tracciato poi prescelto avrebbe intersecato ‘cortili ed aree inerenti il fabbricato abitativo dell’appellante’ – si è limitata a richiamare la decisione di questa Corte di legittimità n.10857/2016 (‘In tema di servitù di passaggio coattivo, l’esenzione prevista dall’art. 1051, comma 4, c.c., in favore di case, cortili, giardini ed aie ad esse attinenti, non opera in caso di interclusione assoluta del fondo dominante sia nel caso di costituzione “ex novo” della servitù, sia ove ne venga ampliata, per esigenze sopravvenute, una già esistente, configurandosi, in entrambi i casi, la medesima situazione di necessità per il fondo dominante’), laddove invece avrebbe dovuto verificare se i percorsi
alternativi interessavano o non interessavano le aree menzionate dalla norma. E’ stato infatti precisato che ‘in materia di servitù di passaggio coattivo, la disposizione dell’art. 1051, comma 4, c.c. che esenta dall’assoggettamento le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti ed è applicabile anche all’ipotesi di passaggio su fondo non intercluso, in base al richiamo contenuto nel successivo art. 1052 c.c. – non prevede un’esenzione assoluta delle aree indicate dalla servitù di passaggio, bensì solo un criterio di scelta, ove possibile, nei casi in cui le esigenze poste a base della richiesta di servitù siano realizzabili mediante percorsi alternativi, tra i quali deve attribuirsi priorità a quelli non interessanti le menzionate aree’ (Cass. Sez. 2, ordinanza n.8660 del 02/04/2024);
in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Salerno in diversa composizione;

10.il giudice del rinvio dovrà decidere anche delle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, dichiara inammissibile il primo e assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Salerno in diversa composizione.

Roma 12 settembre 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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