Servitù di passaggio: interpretazione del contratto

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario contro una sentenza che riconosceva una servitù di passaggio sul suo fondo. La Corte ha stabilito che l’interpretazione del contratto che ha dato origine alla servitù, effettuata dai giudici di merito, non è sindacabile in sede di legittimità se non presenta vizi logici o errori di diritto. Proporre una semplice interpretazione alternativa non è sufficiente per l’accoglimento del ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio: Quando l’Interpretazione del Contratto è Insindacabile

L’istituzione di una servitù di passaggio è spesso fonte di complesse controversie legali, soprattutto quando la sua esistenza dipende dall’interpretazione di atti notarili stipulati decenni prima. Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale del nostro sistema processuale: l’interpretazione di un contratto da parte del giudice di merito non può essere contestata in sede di legittimità semplicemente proponendo una lettura alternativa. Analizziamo insieme questo interessante caso.

I Fatti di Causa: una servitù contesa tra vicini

La vicenda ha origine da una causa intentata per accertare un diritto di comproprietà su una corte comune e una servitù di passaggio su un fondo vicino. I giudici di primo grado avevano rigettato la domanda sulla comproprietà ma accolto quella relativa alla servitù, identificando il suo titolo costitutivo in un atto notarile del 1965. Secondo il Tribunale, tale atto aveva istituito un diritto di passaggio a carico del fondo poi acquistato dal convenuto.

Il proprietario del fondo servente proponeva appello, ma la Corte d’Appello confermava integralmente la decisione di primo grado. Ritenendo errata e illogica la valutazione dei giudici, il proprietario decideva di ricorrere alla Corte di Cassazione, affidandosi a quattro motivi di ricorso.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il ricorrente lamentava principalmente:
1. Contraddittorietà della motivazione: La Corte d’Appello sarebbe caduta in un contrasto logico insanabile, rendendo la motivazione solo apparente.
2. Violazione delle norme sulla servitù: L’affermazione che una servitù potesse essere costituita a favore di terzi sarebbe in contrasto con la natura stessa del diritto reale.
3. Travisamento delle prove: I giudici avrebbero interpretato erroneamente le risultanze della consulenza tecnica (C.T.U.) e di un altro atto notarile del 1967.
4. Errata qualificazione del diritto: La Corte avrebbe escluso la natura personale del diritto di transito senza specificare in cosa consistesse l’effettiva utilità per il fondo dominante.

La Decisione della Corte: l’interpretazione del titolo e la servitù di passaggio

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili tutte le censure sollevate dal ricorrente, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il cuore della pronuncia risiede nel ruolo e nei limiti del giudizio di legittimità.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha chiarito che l’interpretazione di una clausola contrattuale, come quella contenuta nell’atto notarile del 1965 che ha istituito la servitù di passaggio, è un’attività riservata al giudice di merito. Il suo risultato non può essere messo in discussione in Cassazione, a meno che non si dimostri una violazione delle regole legali di interpretazione (artt. 1362 e ss. c.c.) o un vizio di motivazione logico e insanabile.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva fornito un’interpretazione logica e plausibile del titolo, spiegando come le parti, con il consenso del compratore, avessero voluto costituire una servitù reale a vantaggio dei fondi rimasti in proprietà del venditore. Il ricorrente, invece, si è limitato a contrapporre la propria interpretazione a quella accolta nella sentenza impugnata. Questo, secondo la giurisprudenza consolidata, non è sufficiente per ottenere una riforma della decisione.

Inoltre, i giudici di legittimità hanno ribadito che l’apprezzamento delle prove, inclusa la C.T.U. e le testimonianze, è un’attività riservata al giudice di merito. Non è possibile, in sede di Cassazione, chiedere una nuova e diversa valutazione del materiale probatorio.

Le Conclusioni

L’ordinanza riafferma un principio cruciale: il ricorso per cassazione non è un terzo grado di giudizio dove si possono riesaminare i fatti. La sua funzione è quella di garantire l’uniforme interpretazione della legge e il rispetto delle norme processuali. Pertanto, chi intende contestare l’interpretazione di un contratto che istituisce una servitù di passaggio deve dimostrare che il giudice di merito ha commesso un chiaro errore di diritto o ha sviluppato un ragionamento palesemente illogico, non potendosi limitare a sostenere che un’altra interpretazione sarebbe stata possibile.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto che istituisce una servitù di passaggio?
No, se l’interpretazione fornita dal giudice di merito (come la Corte d’Appello) è una delle possibili e plausibili letture del testo. Il ricorso in Cassazione non può limitarsi a contrapporre la propria interpretazione a quella del giudice, ma deve dimostrare un vizio di ragionamento o un errore di diritto.

Cosa distingue una servitù di passaggio da un diritto personale di transito?
La servitù di passaggio è un diritto reale che grava su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante). Il suo vantaggio è oggettivo e legato agli immobili. Un diritto personale di transito, invece, è un obbligo a favore di una specifica persona, non legato alla proprietà dei fondi. In questo caso, la Corte ha confermato la natura di servitù del diritto di transito.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché tutte le censure sollevate miravano a una nuova valutazione dei fatti e a una diversa interpretazione del titolo contrattuale, attività che sono precluse alla Corte di Cassazione, la quale può giudicare solo sulla corretta applicazione della legge (legittimità) e non sul merito della controversia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1708 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1708 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso 37513-2019 proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’ AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1305/2019 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 24/09/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 18.10.2002 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Vallo della Lucania, invocando l’accertamento del suo diritto di comproprietà, in ragione di un terzo del totale, sulla corte comune esistente intorno all’ex Palazzo NOME sito in Rofrano (SA) nonché della servitù di passaggio costituita con atto per notar COGNOME del 9.1.1967 a carico del fondo intestato a COGNOME NOME, posseduto dal convenuto COGNOME, ed a favore dell’androne del palazzo e della particella 302/e.
Si costituiva il convenuto, resistendo alla domanda ed eccependo, quanto alla servitù, che essa sarebbe ricaduta sulla particella 302/f di proprietà di NOME, e non invece sulla particella 806 di proprietà NOME.

Con sentenza n. 296/2016 il Tribunale rigettava la domanda di rivendicazione della comproprietà della corte, accogliendo invece la actio confessoria servitutis ed affermando che la servitù di transito di cui è causa era stata costituita con atto a rogito del AVV_NOTAIO del 26.1.1965 a carico del fondo di proprietà COGNOME e non anche della particella 302/f di proprietà di NOME.

Con la sentenza impugnata, n. 1305/2019, la Corte di Appello di Salerno rigettava il gravame proposto dal COGNOME avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Propone ricorso per la cassazione di tale pronuncia COGNOME NOME, affidandosi a quattro motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, eredi di COGNOME NOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 132 c.p.c. e la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe affermato, dapprima, che non era dirimente il fatto che l’originario proprietario della particella 302/e non avesse manifestato il consenso alla costituzione della servitù sulle particelle 806 ed 808, già 302 c/d e 302/b, e poi che sarebbe stato rinnovato il consenso alla costituzione del diritto reale sulla particella 302/e. In tal modo, la Corte territoriale sarebbe incorsa in un irriducibile contrasto logico, con conseguente apparenza della motivazione e nullità della decisione impugnata.
Con il secondo motivo, il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1027, 1028 e 1058 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale sarebbe incorsa in ulteriore irriducibile contraddizione, affermando che la costituzione, con l’atto AVV_NOTAIO del 1965, della servitù di passaggio a carico della particella 302/e, che all’epoca era di proprietà di NOME, non sarebbe incompatibile con la realità dell’istituto dello ius in re aliena , ben potendosi configurare la costituzione di una servitù anche a favore di terzi. Ad avviso del ricorrente, l’uso, da parte della Corte distrettuale, di espressioni a carattere dubitativo renderebbe perplessa la motivazione e contrasterebbe con il contenuto dell’atto COGNOME del 1967, il quale affermerebbe che il solo NOME NOME sarebbe titolare
del diritto di servitù di passaggio e lo avrebbe ceduto a COGNOME NOME.

Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe travisato le risultanze della C.T.U. redatta dal perito COGNOME, e dei chiarimenti successivamente resi dall’ausiliario, affermando l’illogicità e l’impossibilità giuridica di una convenzione con la quale NOME avrebbe costituito, con il consenso del COGNOME, un diritto di servitù di passaggio su una striscia di terreno di sua proprietà e a vantaggio di sé medesimo. L’affermazione secondo cui il venditore, NOME, non avrebbe potuto costituire un diritto reale a carico della particella 302/f, che era rimasta di sua proprietà esclusiva, contrasterebbe con le risultanze della C.T.U. e dell’atto per notar COGNOME del 1967.
Con il quarto motivo, il ricorrente si duole infine della violazione e falsa applicazione degli artt. 1027, 1028, 1058, 1321, 1362 e 1363 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la natura personale del diritto di transito di cui è causa, richiamando genericamente l’utilità fondiaria del fondo dominante, senza tuttavia indicare in cosa si sostanzierebbe, in concreto, detto vantaggio.

Le quattro censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili.

La Corte di Appello ha ritenuto che il diritto di transito di cui è causa fosse stato costituito con il rogito per notar AVV_NOTAIO del 26.1.1965 stipulato tra COGNOME NOME e COGNOME NOME ed ha affermato che ‘Nel caso di specie, non si rileva la natura personale ed il carattere obbligatorio del diritto trasferito, né l’utilitas correlata al diritto di passaggio previsto appare riferita ad elementi soggettivi ed

estrinseci relativi all’attività o alla persona del proprietario del fondo dominante, essendo stato previsto il relativo diritto per un vantaggio obiettivo e reale riferito dal lato attivo e da quello passivo al fondo dominante e al fondo servente, costituendo il passaggio un obiettivo vantaggio diretto del fondo dominante’ (cfr . pag. 7 della sentenza). Pertanto, ha concluso che il diritto di transito di cui si discute costituisse servitù, in quanto dotato dei requisiti di realità ed inerenza diretta al fondo che connotano tale istituto.
La Corte di merito ha poi ritenuto che ‘… con il predetto atto notarile NOME vendette a COGNOME NOME, poi dante causa di COGNOME NOME, la zona di terreno rappresentata in catasto al foglio 13, particelle n. 301 sub b e sub c, n. 302 sub b, c, d, n. 303 sub b e sub d, n. 304 per intero, n. 305/1 sub a, riservando a sé la particella n. 302 f (si vedano le rappresentazioni grafiche a pagina 11 della relazione tecnica depositata in data 20.01.2010 dall’AVV_NOTAIO NOME, nominata consulente tecnico di ufficio in primo grado); nel contempo, NOME, nella postilla n. 1 del citato atto notarile, si riservava ‘… con il pieno consenso del sig. COGNOME … il diritto di passaggio attraverso un viottolo largo un metro, che parte dall’androne del Palazzo, raggiunge la particella 302/e di proprietà di NOME COGNOME‘. NOME riservò a sé, quindi, la particella 302 f (raffigurata in marrone nella predetta rappresentazione grafica), nonché i diritti di comproprietà sull’androne. Da tanto si desume che la servitù di passaggio fu costituita sul fondo venduto a COGNOME NOME (che infatti vi prestò il consenso) a vantaggio dell’androne comune e fino a giungere alla proprietà di NOME n. 302/e, colorata in blu nella sopra indicata rappresentazione grafica. Le parti vollero, dunque, costituire una servitù prediale e, quindi, di natura reale, a vantaggio dei fondi
dominanti indicati espressamente ed a carico del fondo servente trasferito a COGNOME NOME, come puntualmente precisato e con il consenso del titolare’ (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata).

Tale interpretazione del titolo costitutivo del diritto reale non è implausibile, posto che:

-da un lato, sarebbe impossibile ipotizzare l’insistenza di un diritto di servitù, a vantaggio della proprietà di NOME, identificata dalla particella 302/e, incidente sulla particella 302/f, della quale lo stesso NOME si era riservato la proprietà nella vendita del 1965 a favore del COGNOME;

-mentre, dall’altro lato, non avrebbe alcun senso aver previsto, nel predetto contratto, il consenso del COGNOME alla costituzione del diritto reale di transito di cui si discute, ove lo stesso non fosse caduto sulla consistenza ceduta al predetto soggetto.

A siddetta interpretazione, la parte ricorrente contrappone una differente ed alternativa lettura del dato negoziale, senza tuttavia considerare che ‘La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di
legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585).

Né si ravvisa, da ultimo, alcun profilo di contrasto irriducibile tra quanto indicato in sentenza e le risultanze della C.T.U. esperita in corso di causa, posto che la stessa Corte di Appello fonda la propria decisione, in ultima analisi, sugli esiti di quell’accertamento tecnico, che ovviamente valuta unitamente alle altre risultanze istruttorie. Sul punto, è opportuno ribadire che non è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330). Il motivo di ricorso,
infatti, non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790).

Né si configura, nel caso di specie, alcun vizio della motivazione, posto che quest’ultima non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).

In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 2.200, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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