Servitù di passaggio: il quid pluris per l'usucapione

Un proprietario immobiliare chiedeva il riconoscimento di una servitù di passaggio per usucapione su una strada privata. La Corte d’Appello aveva negato il diritto, ritenendo non provata l’esistenza di opere visibili e permanenti oltre alla strada stessa. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, specificando che per l’usucapione è sufficiente dimostrare il ‘quid pluris’, ovvero un collegamento funzionale inequivocabile tra la strada e il fondo servito, che non richiede necessariamente opere materiali aggiuntive. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di passaggio e usucapione: cosa significa il ‘quid pluris’?

L’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione è un tema frequente nelle aule di tribunale. Ma quali sono esattamente i requisiti per poter affermare di aver acquisito tale diritto attraverso il possesso prolungato nel tempo? La semplice esistenza di una strada è sufficiente? Con l’ordinanza n. 29555/2023, la Corte di Cassazione torna su questo punto cruciale, chiarendo il concetto di ‘apparenza’ e il significato del cosiddetto ‘quid pluris’, ovvero quell’elemento aggiuntivo che rende inequivocabile la destinazione della strada a servizio di un fondo specifico.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla richiesta di un proprietario di vedersi riconosciuta la comproprietà di una strada privata o, in subordine, l’avvenuta usucapione di una servitù di passaggio sulla stessa. L’attore sosteneva che lui e suo padre, sin dal 1970, avevano costantemente utilizzato quella via, anche con mezzi pesanti, per raggiungere un deposito d’acqua e un magazzino situati nella loro proprietà. Questa situazione si era interrotta nel 2006, quando i proprietari della strada avevano installato un cancello automatico, impedendogli l’accesso.

Il Percorso Giudiziario nei Gradi di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto le domande dell’attore. La richiesta di comproprietà era stata considerata passata in giudicato per mancanza di una specifica contestazione in appello. Per quanto riguarda la domanda subordinata di usucapione della servitù di passaggio, la Corte d’Appello aveva ritenuto che non fosse stata fornita la prova necessaria. In particolare, i giudici di merito avevano affermato che, oltre all’esistenza del tracciato della strada, non era stata dimostrata la presenza di alcuna ‘opera permanente e visibile’ che potesse far desumere in modo certo l’esercizio di un passaggio costante a favore del fondo dell’attore. Di conseguenza, l’appello era stato respinto e confermata anche la condanna per responsabilità processuale aggravata.

La Servitù di passaggio e il Principio del ‘Quid Pluris’

Il ricorrente si è quindi rivolto alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme sull’usucapione della servitù di passaggio. La Suprema Corte ha accolto questo motivo, ritenendolo fondato.

Il cuore della decisione ruota attorno al requisito dell’ ‘apparenza’ della servitù, necessario per l’usucapione (art. 1061 c.c.). La Cassazione, richiamando un orientamento consolidato, ha spiegato che l’apparenza non si esaurisce nella mera esistenza di segni visibili (come una strada o un sentiero), ma richiede che tali opere siano inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù. In altre parole, è necessario un ‘quid pluris’ che dimostri la specifica destinazione della strada a vantaggio del fondo dominante.

Le Motivazioni della Cassazione

L’errore della Corte d’Appello, secondo la Cassazione, è stato quello di interpretare il ‘quid pluris’ come la necessità di un’opera materiale ulteriore e distinta rispetto alla strada stessa. La Suprema Corte ha invece chiarito che il ‘quid pluris’ consiste nel ‘raccordo funzionale’ tra la strada e il fondo dominante. Tale collegamento deve essere evidente e manifesto, tanto da non lasciare dubbi sul fatto che la strada esista proprio per servire quel fondo. Questo nesso funzionale non deve per forza manifestarsi attraverso opere aggiuntive (come un ponte per superare un fosso o un cancello di ingresso al fondo dominante), ma può risultare dalla conformazione stessa dei luoghi, se questa è sufficiente a rivelare in modo inequivocabile l’asservimento.

La Corte territoriale, quindi, ha sbagliato a rigettare la domanda solo perché non erano state provate opere diverse dal tracciato. Avrebbe dovuto, invece, valutare se, sulla base degli atti di causa e delle prove offerte, il collegamento funzionale tra la strada e la proprietà del ricorrente fosse così palese da costituire di per sé il requisito dell’apparenza.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, affinché riesamini il caso applicando il principio di diritto corretto. La Corte d’Appello dovrà ora accertare se esista o meno quel ‘raccordo funzionale’ inequivocabile tra la strada e il fondo del ricorrente.

Questa ordinanza è di grande importanza pratica: essa ribadisce che per usucapire una servitù di passaggio non è sempre necessario costruire opere aggiuntive. Ciò che conta è la prova di una situazione di fatto palese e permanente, in cui la strada, per come è conformata e posizionata rispetto ai fondi, appare indiscutibilmente destinata a fornire utilità al fondo che ne reclama il diritto.

Per acquistare per usucapione una servitù di passaggio è sufficiente l’esistenza di una strada visibile?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha chiarito che è necessario un ‘quid pluris’, ovvero un elemento che dimostri in modo inequivocabile che la strada è destinata in modo specifico e permanente a servire il fondo che ne beneficia (fondo dominante).

Cosa intende la Cassazione per ‘quid pluris’ o ‘raccordo funzionale’?
Per ‘quid pluris’ si intende l’evidente collegamento funzionale tra l’opera (la strada) e il fondo dominante. Non deve essere necessariamente un’altra opera fisica, ma può consistere nella conformazione stessa dei luoghi che rende palese e indiscutibile che quella strada serve per accedere a quella specifica proprietà.

Quale è stato l’errore della Corte d’Appello secondo la Cassazione?
L’errore è stato quello di ritenere necessaria la prova di ‘un’opera permanente e visibile’ oltre al tracciato della strada stessa. La Cassazione ha specificato che la strada stessa può costituire l’opera visibile, a condizione che il suo collegamento funzionale con il fondo dominante sia palese e non equivoco.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29555 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29555 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 16984 -2021 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Portoferraio, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, giusta procura allegata al ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOMENOME COGNOME REGULA CATHERINA, COGNOME NOME, COGNOME NOME

– intimati – avverso la sentenza n. 282/2021 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, pubblicata il 3/2/2021, notificata il 10/4/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/10/2023 dal consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 2013, NOME COGNOME convenne dinanzi al Tribunale di Livorno NOME COGNOME chiedendo, per quanto ancora rileva ai fini del presente giudizio di legittimità, la declaratoria della comproprietà di una strada ubicata in Porto Azzurro e, in via subordinata, dell’intervenuta usucapione della servitù di passaggio sulla stessa strada a favore del fondo di sua proprietà; rappresentò che sin dal 1970 suo padre -come lui aveva fatto in seguito – aveva transitato sulla strada anche con mezzi pesanti, fino a che nel 2006 il convenuto aveva fatto apporre un cancello automatico all’ingresso impedendogli così di raggiungere il deposito d’acqua e il magazzino posti nel terreno di sua proprietà, prima raggiunti per quella via.
COGNOME negò l’e sistenza di qualsiasi diritto, anche di passaggio e a sostenere le sue ragioni intervennero in giudizio NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME quali comproprietari della strada.

1.1. Con sentenza n. 231/2015 il Tribunal e di Livorno rigettò l’appello e condannò COGNOME anche per responsabilità aggravata ex art. 96 cod. proc. civ..

Con sentenza n. 282/2021 la Corte d’appello di Firenze dichiarò innanzitutto che la statuizione di rigetto del diritto di comproprietà fosse passata in giudicato perché non specificamente censurata; respinse quindi l’appello perché non era stata dimostrata la predisposizione della strada al servizio del fondo dominante, non vi era prova che l’altro tracciato – accertato come esistente -non fosse percorribile dai mezzi pesanti, né, prima ancora, che l’attore avesse l’esigenza di percorrerlo con mezzi pesanti in quanto non risultava neppure allegato l’uso a cui fossero stati adibiti il magazzino e il
deposito; escluse in conseguenza la rilevanza delle circostanze dedotte a prova per testi; quindi, confermò la responsabilità processuale aggravata in quanto la domanda di comproprietà era stata proposta in totale mancanza di presupposti idonei a fondarne l’accoglimento ed escluse la necessità della prova del danno perché la condanna era stata pronunciata ai sensi del III comma, per cui era necessaria unicamente la prova della malafede o della colpa grave.

Avverso questa sentenza COGNOME ha proposto ricorso in Cassazione, affidato a sei motivi. NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME non hanno svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’all’art. 360 cod. proc. civ., COGNOME ha censurato la sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 1027, 1061, 2697 cod. civ. e artt. 115 e 234 cod. proc. civ.: la Corte non avrebbe correttamente applicato la giurisprudenza di legittimità sull’usucapione della servitù di passaggio, oggetto della domanda subordinata, affermando che «non esiste prova -né ne viene offerta la dimostrazione mediante testimoni -che esista alcuna ‘ opera permanente e visibile ‘ (oltre al tracciato stesso) dalla quale desumere dell’esercizio costante di COGNOME di un costante passaggio sulla strada».
1.2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’all’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato la violazione degli a rtt. 948 e 2697 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ. e l’omesso esame della lettera del 17/9/71 e delle fotografie da cui risultava lo stato del passaggio alternativo e la sua non percorribilità da autobotti per raggiungere il deposito d ‘ acqua.

1.3. Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’ art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha pure lamentato la mancata ammissione delle prove testimoniali e dell’interrogatorio formale aventi ad oggetto la prova dell’acquisto per us ucapione della comproprietà o della servitù di passaggio: la Corte avrebbe ritenuto l’insussistenza di idonea prova della domanda senza aver ammesso la prova per testi come da lui richiesta in primo grado e in appello, fino alla precisazione delle conclusioni, erroneamente ritenendo che il contenuto delle circostanze non fosse idoneo a dimostrare la fondatezza delle sue pretese.
1.4. Con il quarto motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’all’art. 360 cod. proc. civ., COGNOME ha denunciato l ‘omessa pronuncia sull’ acquisizione del diritto di comproprietà della strada per usucapione in violazione del l’art. 112 cod. proc. civ..

1.5. Con il quinto motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha prospettato la violazione e falsa applicazione dell’art. 96 ultimo comma cod. proc. civ., per avere la Corte ritenuto sussistente un’ipotesi di responsabilità aggravata in assenza dell’accertamento dell’elemento soggettivo nella forma della mala fede o della colpa, della pretestuosità dell’iniziativa giudiziaria per contrarietà al diritto vivente o alla giurisprudenza consolidata, della prova del danno nonché la valutazione complessiva della condotta del ricorrente.
1.6. Con il sesto motivo, articolato in riferimento al n. 4 del comma I dell’all’art. 360 cod. proc. civ., COGNOME ha lamentato, la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 e dell’art. 96 cod. proc. civ. per avere la Corte pronunciato la sua condanna per lite temeraria senza valutarne i presupposti anche in riferimento all’avvenuta proposizione della domanda subordinata di usucapione.

Il quarto motivo -che per priorità logica può essere esaminato per primo – è infondato. La Corte d’appello, alla lettera b) del punto 6.1. della motivazione, ha ritenuto che «malgrado l’appellante insista nelle conclusioni in via principale per la declaratoria della comproprietà della strada», la statuizione di primo grado di rigetto di questa domanda dovesse considerarsi passata in giudicato perché non oggetto di specifica censura, risultando in conseguenza inammissibile l’impugnazione relativa : in tal senso non vi è stata, pertanto, alcuna omissione di pronuncia e il ricorrente, per riproporre la questione in questa sede di legittimità, avrebbe dovuto invece censurare l’interpretazione dell’atto di appello.
Il primo motivo è fondato.

La Corte d’appello ha rigettato la domanda di usucapione della servitù di passaggio rilevando che non era stata offerta alcuna prova dell’esistenza di «alcuna opera permanente e visibile (oltre al tracciato stesso), dalla quale desumere dell’esercizio da parte del COGNOME di un costante passaggio sulla strada privata».

Attraverso questa motivazione non è applicato correttamente il principio, ormai consolidato, stabilito da questa Corte per individuare i presupposti dell’usucapione di una servitù di passaggio.

Sin dalla pronuncia n. 1456 del 09/02/1995 (e ancor prima, nei precedenti che vi sono richiamati), questa Corte ha esplicitamente chiarito che il requisito dell’apparenza non si esaurisce nella presenza di segni od opere che ne consentono l’esercizio ma richiede anche – e soprattutto – la manifesta destinazione delle stesse per l’esercizio della servitù, in modo che i segni o le opere, nel contesto in cui si collocano, costituiscano un inequivoco indice del peso imposto al fondo vicino). Tale esigenza, nel caso in cui si tratta di opere che ricadono interamente nel fondo servente, al quale servono o possono servire, implica quella della presenza di un segno di raccordo «non
necessariamente fisico ma almeno funzionale dell’opera con il fondo dominante in modo che risulti con chiarezza che l’opera è anche in funzione della utilità di questo (vedi sent. 3561-77)».

In seguito, in ogni pronuncia rilevante (risultano, tra le tante, massimate Cass. Sez. 2, n. 11254 del 17/12/1996, Sez. 2, n. 2994 del 17/02/2004, Sez. 2, n. 15447 del 10/07/2007, Sez. 2, n. 13238 del 31/05/2010, Sez. 6 – 2, n. 7004 del 17/03/2017, Sez. 6 – 2, n. 11834 del 06/05/2021), pur ribadendo che «il requisito dell’apparenza della servitù necessario ai fini dell’acquisto di essa per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1061 cod. civ.) si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio e che rivelino in maniera non equivoche l’esistenza del peso gravante sul fondo servente in guisa da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di un onere preciso a carattere stabile», per cui «ai fini dell’apparenza di una servitù di passaggio, non è sufficiente l’esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, ma è essenziale che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante», nel senso che «è necessario un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù».
Quel che dunque sostanzia il quid pluris è il «raccordo» tra il tracciato su cui si assume sia esercitato il passaggio e l’utilità ricavata dal fondo dominante, inteso come nesso «funzionale», la cui evidenza non necessariamente deve risultare da un’opera materiale ulteriore rispetto alla strada.

Ad esempio, in una delle pronunce riportate (2994/2004), è stato rinviato al Giudice del merito la verifica della sussistenza di questo «raccordo funzionale» perché tra strada e fondo dominante vi era «discontinuità» per la presenza di un sentiero ovvero, in altra

pronuncia (13238/2010), è stata ritenuta rilevante per escludere o non il raccordo la manca nza di un’integrale copertura di un fosso posto tra fondo dominante e strada adiacente da cui poteva o non conseguire una situazione di complanarità tra fondo e strada; in ultimo (11834/2021) , è stato dato rilievo all’essere stata realizzata una scala di accesso non già per accedere al fondo dominante (una cantina), ma per collegare due strade pubbliche, collocate una a monte e l’altra a valle.
In tutti questi esempi, allora, era rilevante la sussistenza dell’effettiva e inequivoca destinazione all’utilità del fondo dominante del passaggio attraverso il fondo servente, sicché il raccordo funzionale dovesse escludersi quando l’asservimento non risultasse di percezione immediata per l’interruzione del passaggio (perché non continuo fino all’ingresso del fondo dominante o perché attraversato da un fosso non coperto) o per la non equivocità della sua destinazione funzionale (come nel caso della scala a collegamento tra due strade e non di solo accesso al preteso fondo dominante).
Per usucapire il diritto di servitù di passaggio, pertanto, non è necessaria, come invece ritenuto dalla Corte territoriale, la sussistenza di specifiche opere materiali ulteriori rispetto a quella (ad esempio il tracciato, la strada, la rampa, la scala) su cui il passaggio preteso è possibile, ma è sufficiente (seppure, prima ancora, pure necessaria) l’evidenza dell’inequivoco collegamento funzionale tra l’opera in sé destinata al passaggio e il preteso fondo dominante.

In tal senso la Corte territoriale, alla stregua degli atti di causa, dovrà dire se ed, in tale ipotesi, individuare l’eventuale quid pluris .

Dall’accoglimento del primo motivo deriva, in logica conseguenza, l’assorbimento del secondo, terzo, quinto e sesto motivo.

Il ricorso è perciò accolto relativamente al primo motivo, rigettato il quarto e assorbiti i restanti, con conseguente cassazione della sentenza impugnata relativamente al rigetto della domanda di usucapione della servitù di passaggio e rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione per l’esame e l’istruttoria della domanda secondo i principi suesposti.

In rinvio la Corte d’appello statuirà altresì sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il quarto e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in riferimento al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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