Servitù di passaggio: il fondo è davvero intercluso?

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di richiesta di servitù di passaggio per un fondo ritenuto intercluso. La Corte d’Appello aveva negato il diritto, sostenendo l’esistenza di un accesso alternativo. La Cassazione ha annullato tale decisione, precisando che per escludere l’interclusione non basta un passaggio di fatto su terreni altrui, ma è necessario un accesso garantito da un diritto reale (proprietà o servitù), legittimamente e stabilmente praticabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Passaggio: Accesso di Fatto non Basta, Serve un Diritto

La questione della servitù di passaggio è un tema centrale nel diritto immobiliare, spesso fonte di complesse controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per negare la costituzione di una servitù coattiva, non è sufficiente dimostrare la mera esistenza di un sentiero alternativo su fondi altrui. È indispensabile che tale accesso sia basato su un diritto reale, stabile e legalmente tutelato. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il proprietario di un oliveto, lamentando che il suo terreno fosse completamente privo di accesso alla via pubblica (intercluso), si era rivolto al Tribunale per ottenere la costituzione di una servitù di passaggio coattiva sul fondo dei vicini. In primo grado, la sua richiesta era stata accolta.

I vicini, tuttavia, avevano impugnato la decisione davanti alla Corte d’Appello. Quest’ultima aveva ribaltato la sentenza, respingendo la domanda del proprietario dell’oliveto. La Corte territoriale aveva motivato la sua decisione sulla base dell’esistenza di un altro percorso, un sentiero che, sebbene impervio e percorribile solo con mezzi agricoli, avrebbe garantito un accesso al fondo, escludendone così lo stato di interclusione. Secondo i giudici d’appello, il fatto che il terreno fosse sempre stato coltivato dimostrava l’esistenza di un accesso sufficiente.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla servitù di passaggio

Insoddisfatto della sentenza d’appello, il proprietario ha presentato ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, annullando la decisione impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

Il punto cruciale della decisione risiede nella critica mossa dai giudici di legittimità al ragionamento della Corte territoriale. Quest’ultima, pur riconoscendo che il percorso alternativo attraversava diverse proprietà di terzi, non aveva indagato sulla natura giuridica di tale passaggio. Si era limitata a constatarne l’esistenza materiale, senza verificare se il ricorrente godesse di un effettivo e stabile diritto di transito.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha ribadito un principio di diritto consolidato e di fondamentale importanza: l’assenza di interclusione, sia essa assoluta o relativa, non può derivare dalla mera esistenza di un accesso possibile “di fatto”. Per escludere il diritto a una servitù di passaggio coattiva, l’accesso alternativo deve essere “legittimamente e stabilmente praticabile”.

Questo significa che il proprietario del fondo deve poter contare su un titolo giuridico che gli garantisca il passaggio, come un diritto di proprietà, comproprietà o una servitù preesistente su quel percorso. Un passaggio esercitato di fatto, basato sulla mera tolleranza di altri proprietari, è precario e non sufficiente a escludere lo stato di interclusione, poiché potrebbe essere interrotto in qualsiasi momento.

I giudici hanno specificato che la valutazione della Corte d’Appello era stata carente proprio su questo aspetto. Non era stato chiarito se il sentiero alternativo fosse una strada privata su cui il ricorrente vantava un diritto reale o se fosse semplicemente un passaggio di fatto. Questa omissione ha reso la motivazione della sentenza d’appello errata in diritto, portando alla sua cassazione.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: quando si valuta se un fondo sia o meno intercluso, l’analisi non può fermarsi all’aspetto puramente materiale e fisico dei luoghi. È essenziale un’indagine giuridica per accertare se le vie d’accesso alternative siano supportate da un titolo legale che ne garantisca l’uso stabile e duraturo. La semplice possibilità di attraversare il terreno di altri non è sufficiente a negare la tutela prevista dalla legge per i fondi privi di accesso alla pubblica via. La Corte d’Appello dovrà ora riesaminare il caso, attenendosi a questo fondamentale principio di diritto.

Quando un fondo è considerato legalmente intercluso ai fini della costituzione di una servitù di passaggio?
Un fondo è considerato intercluso non solo quando è materialmente circondato da proprietà altrui senza alcuna uscita sulla via pubblica, ma anche quando l’accesso esistente è insufficiente o inadatto ai bisogni del fondo e non può essere ampliato. Cruciale è che qualsiasi accesso alternativo sia garantito da un diritto reale e non da una mera possibilità di fatto.

La sola esistenza di un sentiero su terreni di terzi è sufficiente per negare il diritto a una servitù di passaggio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la mera esistenza fisica di un percorso o sentiero su fondi altrui non è sufficiente. È necessario che il proprietario del fondo che chiede la servitù abbia un diritto reale (come proprietà o un’altra servitù) che gli garantisca legalmente e stabilmente l’uso di quel percorso.

Cosa deve verificare il giudice prima di escludere l’interclusione di un fondo?
Il giudice deve accertare la relazione giuridica tra il fondo e l’accesso alternativo. Non può limitarsi a una valutazione di fatto, ma deve verificare se esiste un titolo giuridico (un diritto reale) che renda tale accesso legittimamente e stabilmente praticabile. Un passaggio basato sulla semplice tolleranza di altri proprietari non esclude l’interclusione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25213 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25213 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13089/2023 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOMEdomicilio digitale alla PEC studiolegaleassociatosassipec.giuffre.it-ricorrente- contro

COGNOME NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME domicilio digitale all’indirizzo PEC –EMAILpecavvocatiisernia.it-

-controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CAMPOBASSO n. 286/2022 depositata il 01/12/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME proprietario di un fondo coltivato ad oliveto nel Comune di Isernia, ne lamentava l’interclusione e aveva chiesto al Tribunale di Isernia la costituzione di servitù coattiva sul fondo di proprietà di NOME COGNOME e di

NOME COGNOME attraverso un passaggio che assumeva essere stato praticato da sempre. I convenuti, costituendosi ritualmente, avevano chiesto che fosse individuato il sito più adatto per esercitare il passaggio, tale da recare il minor danno per i fondi serventi e diverso d quello proposto dall’attore.

Era stata esperita una consulenza tecnica d’ufficio che aveva individuato sei diverse possibilità di accesso alla proprietà dell’attore alla pubblica via comprensive del percorso che NOME COGNOME affermava di aver sempre utilizzato e che controparte avrebbe sbarrato con un cancello nel corso del giudizio; era stata assunta anche la prova testimoniale richiesta dalle parti.

All’esito dell’istruttoria esperita il Tribunale di Isernia aveva accolto la domanda costituendo coattivamente una servitù di passaggio a favore della proprietà COGNOME e a carico della proprietà COGNOME/COGNOME secondo il tracciato indicato dall’attore.

La Corte d’Appello di Campobasso, adita dai soccombenti –NOME COGNOME e, quale avente causa di NOME COGNOME, NOME COGNOME-, aveva riformato la pronuncia di primo grado e respinto la domanda di costituzione coattiva di servitù di passaggio, per la ritenuta esistenza di un altro accesso idoneo attraverso una pluralità di fondi, costituito da un sentiero che anche il padre di NOME COGNOME aveva concorso a realizzare. A fondamento della decisione la Corte di merito aveva motivato come segue: -sono stati sentiti diversi testimoni: NOME COGNOME e NOME COGNOME (figlio dell’attore) hanno riferito della posa del cancello sulla proprietà COGNOME solo nel 2011 e della visibilità, in epoca precedente, della stradina attraverso cui sarebbe stato esercitato il passaggio e il secondo ha precisato che il percorso cd COGNOME, snodantesi attraverso una pluralità di altri fondi, non sarebbe facilmente transitabile, per la forte pendenza, se non con mezzi agricoli cingolati; i testi NOME COGNOME e NOME COGNOME (figlio di una cugina del padre dell’attore) hanno invece affermato che i COGNOME erano sempre passati sulla strada cd COGNOME, precisando il secondo che fino a pochi anni prima NOME COGNOME aveva sempre coltivato il terreno di cui si discute; -dalle dichiarazioni dei testi risulta che il terreno dell’attore appellato non è assolutamente nè relativamente intercluso, come del resto dimostra il fatto che il fondo è sempre stato coltivato; -‘ E’ vero che il CTU, riferendosi al percorso che parte da ‘COGNOME‘ afferma che lo stesso è alquanto impervio, ma ciò, da quanto si evince anche dalle foto allegate alla propria relazione, è dovuto alla scarsa manutenzione dello stesso da parte degli
utilizzatori, tra i quali, evidentemente, c’era anche il COGNOME ‘; del resto il percorso cd COGNOME è percorribile, pur se non con veicoli normali ma solo con mezzi agricoli e, se non vi fossero accessi praticabili idonei, non si spiegherebbe come il COGNOME e prima la madre abbiano potuto coltivare regolarmente, per anni, il terreno di loro proprietà raccogliendo le olive; ‘ Per quanto anzi dedotto, non si può essere d’accordo con il parere del CTU, laddove ha ritenuto il terreno intercluso ‘.
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a tre motivi.

Vi è controricorso di NOME e NOME COGNOME.

Il Consigliere Delegato ha formulato proposta di definizione anticipata ex art.380 bis c.p.c., contrastata dal ricorrente che ha proposto istanza di decisione ai sensi dei commi 2 e 3 dello stesso articolo.

E’ stata quindi fissata adunanza in camera di consiglio per la decisione del ricorso ed entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative ex art.380 bis 1 c.p.c., riproponenti le rispettive difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Si esclude che il ricorso proposto possa essere affermato totalmente inammissibile per carenza di specificità dei motivi, ex art.366 c.p.c., perché i motivi articolati dal ricorrente sono riferiti a specifiche ipotesi di violazione, attribuite alla decisione della Corte d’Appello di Campobasso, prospettate come rientranti nell’ambito di operatività delle singole ipotesi di cui all’art.360 co 1 c.p.c.: la verifica di ammissibilità/fondatezza deve pertanto essere effettuata attraverso l’esame dei singoli motivi di doglianza.
1. Con il primo motivo di ricorso NOME COGNOME prospetta la ‘Nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art.112 e 342 comma 1 n.1 c.p.c. in relazione all’art.360 n.4 c.p.c. Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in particolare dell’art.324 c.p.c. e dell’art.2909 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. Violazione dell’art.115 comma 1 c.p.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalle parti, rilevabile d’ufficio, art.360 comma 1 n.5 c.p.c.’
Il ricorrente lamenta che la Corte di merito avrebbe escluso l’interclusione assoluta del fondo di sua proprietà senza tenere conto che la circostanza non sarebbe stata contestata dalle controparti in sede di conclusioni svolte nel giudizio di primo grado nelle quali si chiedeva di identificare il diverso tracciato recante il minor danno per i

fondi serventi e/o non interessante la proprietà COGNOME– e senza considerare che i COGNOME avrebbero illegittimamente modificato le conclusioni originarie in fase di appello, prospettando per la prima volta in detta sede l’inammissibilità della domanda di costituzione coattiva di servitù o, previa eventuale rinnovazione della CTU svolta in primo grado, il suo rigetto nei termini in cui era stata proposta. In sostanza, la Corte d’Appello avrebbe pronunciato in violazione degli art.112 e 342 c.p.c., non essendo mai stato chiesto ritualmente il rigetto della domanda, e in violazione dell’art.115 c.p.c., non essendo mai stata controversa l’interclusione del fondo di proprietà Di COGNOME. Il ricorrente prospetta anche un vizio di omessa e/o contraddittoria motivazione, rilevante anche ex art.360 n.5 c.p.c., perché la Corte di merito non avrebbe in alcun modo risposto alle critiche sollevate in relazione alla discrepanza tra le conclusioni assunte dai COGNOME in primo grado e quelle assunte in appello, che avrebbe dovuto comportare invece la declaratoria di inammissibilità dell’appello.
Con il secondo motivo di critica il ricorrente lamenta la ‘Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in particolare dell’art.115 c.p.c. in relazione all’art.360 n.3 e 4 c.p.c.’

La Corte di merito avrebbe escluso l’interclusione del fondo di proprietà del ricorrente valorizzando solo alcune delle prove testimoniali assunte, travisandone altresì il contenuto, e senza tenere in alcun conto le dichiarazioni dei testi che avrebbero indicato l’esistenza e la riconoscibilità del tracciato attraverso il quale sarebbe stato esercitato il passaggio fino al 2011, data dell’apposizione del cancello a sua chiusura. Vi sarebbe stato ad opera del Giudice d’appello anche un errore di percezione e di valutazione circa le risultanze della CTU, disattese senza adeguata motivazione: in particolare, la Corte di merito non avrebbe giustificato come si sarebbe potuto superare tecnicamente il rilievo del CTU in ordine alla impraticabilità del passaggio, la cui esistenza sarebbe stata invece affermata tale da escludere anche l’interclusione relativa.
Il terzo motivo di ricorso riguarda la ‘Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in particolare dell’art.1051 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in particolare dell’art.115 c.p.c. in relazione all’art.360 n.4 e n.3 c.p.c.; Art.360 n.5 c.p.c.: omessa esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’

Secondo il ricorrente, la Corte di merito avrebbe errato nell’identificare il concetto di interclusione e avrebbe altresì omesso di considerare un fatto storico oggetto di discussione tra le parti e di carattere decisivo, la cui esistenza risulta dagli atti processuali e il cui esame avrebbe determinato un diverso esito della controversia. NOME COGNOME ha introdotto il giudizio per la costituzione di servitù coattiva a carico del fondo COGNOME attraverso il passaggio che affermava di aver da sempre utilizzato fino al suo impedimento attraverso l’installazione, pacificamente intervenuta in corso di causa, di un cancello; attualmente il fondo assunto dominante sarebbe coperto da erbacce e non coltivato, proprio perché intercluso; il mutamento dello stato dei luoghi, che avrebbe comportato anche la cancellazione della stradina originaria, sarebbe stato confermato dalle prove assunte e dai rilievi del CTU e la prova dell’installazione del cancello emergerebbe anche dalle produzioni documentali della controparte; l’art.1051 c.c. permetterebbe la costituzione di servitù coattiva di passaggio anche in ipotesi di interclusione relativa, affermando addirittura l’irrilevanza del comportamento causativo dell’interclusione (ritenendo possibile la costituzione anche in ipotesi in cui detto comportamento sia ascrivibile a colui che chiede la costituzione di servitù); il passaggio in INDIRIZZO per la sua natura, per i forti dislivelli esistenti, per l’impossibilità di utilizzare mezzi agricoli normali o macchine comuni, e per la sua funzione, non può avere un accesso alla pubblica via senza eccessivo dispendio disagio e rischi per l’incolumità di chi lo percorre ‘; anche tenendo conto delle articolate considerazioni del CTU, il percorso proposto dal ricorrente per la costituzione di servitù coattiva di passaggio apparirebbe essere il più opportuno.
Ritiene la Corte che debba essere esaminato per primo il terzo motivo di ricorso, che, nella parte in cui lamenta l’errata applicazione del disposto dell’art.1051 c.c. in relazione alla definizione di interclusione del fondo, appare fondato ed ha carattere assorbente rispetto ai primi due.

Si premette che, pure se il motivo in esame è da considerare misto perché in esso sono enucleabili tre profili di doglianza, il primo prospettato come violazione di legge, rientrante nell’ambito di operatività dell’art.360 co 1 n.3 c.p.c., il secondo come ipotesi di nullità della sentenza per violazione dell’art.115 c.p.c., rientrante nell’ambito di operatività dell’art.360 co 1 n.4 c.p.c., e il terzo come inadeguata valutazione delle risultanze istruttorie per omesso esame di un fatto decisivo discusso tra le parti, rientrante nell’ambito di operatività dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c., esso non
presenta profili di inammissibilità: appare realizzabile infatti senza troppe difficoltà nell’ambito delle deduzioni del ricorrente l’operazione di scissione tra i tre poli sui quali si articolano le critiche sottoposte al vaglio di legittimità (cfr., al riguardo, l’ordinanza Corte Cass. n.39169/2021, in motivazione ).

Emerge dalla motivazione della sentenza d’appello che il passaggio che dalla pubblica INDIRIZZO INDIRIZZO‘ giunge al terreno di NOME COGNOME, per la cui esistenza è stata esclusa l’interclusione del fondo del ricorrente, sarebbe stato realizzato ‘anche’, ma non solo, con il contributo del padre di COGNOME: la Corte di merito riporta testualmente anche la dichiarazione testimoniale di NOME COGNOMEche, in relazione al passaggio di cui si discute, ha affermato che ‘ il primo pezzo della strada si trova proprio sul mio terreno, mentre la restante è dei frontalisti … ‘ -, e conclude affermando che ‘… il terreno del Di COGNOME non risulta intercluso in maniera assoluta ‘ e che ‘ Occorre stabilire, quindi, se fosse intercluso in maniera relativa, e se un passaggio diverso da quello richiesto dall’attore, al fine di accedere alla pubblica via, pur se strutturalmente possibile, dia luogo ad un dispendio eccessivo al fine di renderlo praticabile ‘, per escludere infine anche l’interclusione relativa. La Corte di merito non offre però alcuna indicazione per permettere di comprendere quale sia la relazione giuridica di NOME COGNOME con la ‘strada’ di accesso dalla INDIRIZZO‘ al fondo della cui interclusione si discute, non emergendo alcun elemento utile a tal fine dall’annotazione generica della partecipazione del padre del ricorrente alla sua realizzazione e dalla pratica più o meno intensa del passaggio come elemento materiale.
Dai rilievi in fatto esposti dalla Corte d’Appello di Campobasso emerge quindi in modo inequivoco che il fondo di proprietà COGNOME, in relazione al quale questi chiede la costituzione di servitù coattiva di passaggio, non ha un accesso diretto dalla e alla pubblica via: il passaggio dalla via pubblica in INDIRIZZO INDIRIZZO‘ al terreno di COGNOME avviene infatti attraverso un percorso che interessa diverse proprietà di terzi ma nulla è detto sulla relazione esistente tra detto percorso e il fondo di cui si discute; non è dato cioè sapere se sul percorso indicato dalla Corte di merito NOME COGNOME vanti un diritto di passaggio (anche) a vantaggio del fondo che egli assume intercluso, in qualità di titolare di un diritto reale (proprietà/comproprietà o servitù di passaggio) che assicuri stabilmente l’utilizzo del tragitto in funzione dell’accesso al fondo altrimenti privo di sbocco alla e dalla pubblica via.
Ora, se è vero che l’accertamento dell’esistenza di una situazione di interclusione, assoluta o relativa, comporta verifiche e approfondimenti propri del Giudice del merito non sindacabili in sede di legittimità, la valutazione della relazione giuridica esistente sull’accesso effettivamente riconosciuto come tale al e dal fondo in relazione al quale il proprietario agisca invece ex art.1051 c.c., relazione giuridica tale da rendere definibile l’accesso come tale, è questione di diritto che attiene alla corretta interpretazione e applicazione del disposto della norma richiamata per la definizione di interclusione: quando l’accesso e il recesso del fondo alla e dalla pubblica è fruibile attraverso fondi altrui, l’assenza di interclusione, assoluta o relativa, non è data infatti dall’esistenza di un accesso possibile in fatto e/o in concreto utilizzato eventualmente rilevante nell’ambito della valutazione di cui all’art.1051 co 2 c.c. – ma di un accesso legittimamente e stabilmente praticabile. Si richiama, in proposito, l’insegnamento di Cass. n.15116/2021, secondo il quale ‘ In tema di costituzione di servitù coattiva di passaggio, presupposto dell’interclusione, da accertare con riferimento al fondo dominante nella sua interezza, non è escluso dal passaggio esercitato, di fatto, su un fondo appartenente a terzi, occorrendo all’uopo, al contrario, che esista un diritto reale (“iure proprietatis” o “servitutis”) di passaggio, che soddisfi le esigenze per le quali si agisca per la costituzione della servitù, anche se insufficiente o inadatto ai bisogni del fondo. … ‘. Nella motivazione del provvedimento richiamato si evidenzia che ‘… Difettava – nello specifico – l’appartenenza formale di tutti gli immobili (inclusi quelli aventi accesso diretto alla strada pubblica) in capo al medesimo soggetto e – sotto altro profilo l’eventuale transito sui fondi in titolarità dei soci, in mancanza di un titolo che ne legittimasse l’esercizio iure proprietatis o successionis, poteva svolgersi solo in via di fatto, lasciando persistere l’interclusione. Tale presupposto, necessario per ottenere il passaggio coattivo sul fondo del vicino, è escluso solo allorquando esista un diritto reale (iure proprietatis o servitutis) di passaggio, che soddisfi le esigenze per le quali si agisca per la costituzione della servitù (Cass. 7996/1991; Cass. 4133/1981; Cass. 4060/1975), anche se insufficiente o inadatto ai bisogni del fondo (Cass. 24017/2004; Cass. 2903/1989), non anche ove il titolare del fondo dominante eserciti il transito senza poter vantare alcun diritto. …’ .
Le considerazioni che precedono, assorbenti rispetto alle altre questioni poste e ai primi due motivi, comportano l’accoglimento per quanto di ragione del motivo di ricorso in esame e la cassazione della sentenza, con rinvio alla Corte d’Appello di

Campobasso che nel rivalutare la controversia dovrà attenersi al condiviso principio di diritto sopra richiamato, già espresso nell’ordinanza della Corte di Cassazione n.15116/2021; la Corte d’Appello di Campobasso dovrà altresì provvedere alla spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione Civile, accoglie per quanto di ragione il terzo motivo di ricorso, con assorbimento del primo e del secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Campobasso, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nell’adunanza in camera di consiglio del 16.4.2025

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