Servitù di passaggio: il contratto è vincolante

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell’ordine di ripristino di una servitù di passaggio che era stata spostata arbitrariamente rispetto a quanto pattuito in un atto notarile. I ricorrenti avevano modificato il tracciato senza un consenso scritto, confidando in una somiglianza con il percorso originario. La Suprema Corte ha stabilito che, in presenza di un titolo contrattuale chiaro e univoco, il criterio letterale è autosufficiente e non occorre ricorrere a criteri sussidiari come il minor aggravio del fondo servente. La parola_chiave servitù di passaggio rimane dunque ancorata rigorosamente a quanto stabilito dalle parti nel contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di passaggio: il contratto prevale sulle modifiche arbitrarie

La gestione di una servitù di passaggio richiede estrema precisione, specialmente quando le parti decidono di modificarne il tracciato originario tramite un accordo scritto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: se il contratto è chiaro, non c’è spazio per interpretazioni creative o modifiche unilaterali basate sulla presunta convenienza.

Il caso: lo spostamento del tracciato non autorizzato

La vicenda nasce dal disaccordo tra i proprietari di due fondi vicini. Inizialmente, le parti avevano stipulato un atto notarile per spostare una servitù di passaggio pedonale e carrabile. Tuttavia, i beneficiari della servitù avevano realizzato il nuovo percorso in modo difforme da quanto previsto nel rogito, senza ottenere un nuovo consenso scritto dalla proprietaria del terreno gravato. Quest’ultima ha quindi agito in giudizio per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi, lamentando l’illegittimità dell’ampliamento e della modifica del tracciato.

La decisione della Corte d’Appello e il ricorso

Mentre il Tribunale aveva inizialmente concesso solo un risarcimento, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, ordinando il ripristino del tracciato conforme all’atto notarile del 2005. I ricorrenti si sono rivolti alla Cassazione, sostenendo che i giudici di secondo grado avessero interpretato il contratto in modo troppo letterale, senza considerare il comportamento delle parti e lo stato dei luoghi, e che avrebbero dovuto applicare il principio del minor aggravio per il fondo servente.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la solidità della sentenza d’appello. I giudici hanno chiarito che l’attività di interpretazione del contratto, pur dovendo indagare la comune intenzione delle parti, trova nel testo letterale un limite invalicabile se questo è privo di ambiguità. Quando una clausola negoziale determina in modo puntuale la posizione di una servitù di passaggio, il giudice non è tenuto a cercare indizi esterni o a valutare comportamenti successivi se il dato testuale è già di per sé risolutivo. Inoltre, è stato precisato che i criteri sussidiari previsti dal Codice Civile, come quello del minor aggravio del fondo servente (Art. 1065 c.c.), entrano in gioco solo se il titolo (il contratto) è lacunoso o impreciso. Se l’accordo definisce chiaramente estensione e modalità di transito, le parti sono obbligate a rispettarlo rigorosamente.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma la centralità del titolo contrattuale nella disciplina delle servitù prediali. Chi intende modificare il tracciato di una servitù di passaggio deve assicurarsi che ogni variazione sia supportata da un atto scritto che ne definisca con esattezza i nuovi confini. La semplice somiglianza tra il percorso realizzato e quello pattuito non è sufficiente a sanare l’irregolarità. Le implicazioni pratiche sono evidenti: ogni deviazione non concordata espone al rischio di costose condanne al ripristino e al risarcimento del danno, rendendo vana ogni difesa basata sulla presunta utilità o minor invasività dell’opera realizzata.

Cosa accade se modifico il tracciato di una servitù senza un accordo scritto?
Il proprietario del fondo servente può richiedere in tribunale il ripristino dello stato dei luoghi a tue spese, oltre al risarcimento del danno per l’uso illegittimo del terreno.

Il principio del minor aggravio del fondo può giustificare un cambio di percorso?
No, se esiste un contratto che definisce già con precisione il tracciato. Il criterio del minor aggravio si applica solo quando il titolo è ambiguo o incompleto.

Come deve essere interpretato un contratto di servitù secondo la Cassazione?
Il giudice deve dare priorità al significato letterale delle parole. Se il testo è chiaro e identifica esattamente il luogo del passaggio, non occorre analizzare altri elementi esterni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28759 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28759 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17427/2021 R.G. proposto da : COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO DOMICILIO DIG, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 6365/2020 depositata il 15/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/10/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME chiedeva al Tribunale di Civitavecchia, per quel che ancora interessa in questa sede, la declaratoria di illegittimità dell’ampliamento di una servitù di passaggio sul fondo ad ella appartenente ed evocava in giudizio, a tale scopo, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME. Narrava all’uopo di aver partecipato alla convenzione con la quale era stata spostata la servitù di transito pedonale e carrabile, senza che poi i relativi accordi fossero rispettati. I convenuti si costituivano, sollecitando il rigetto delle domande avversarie. Attesosi all’istruttoria del caso, con sentenza n. 905/2016 il giudice adito accolse unicamente la domanda volta ad ottenere il risarcimento per la ridotta utilizzazione del terreno gravato da servitù.
A seguito di rituale impugnazione della COGNOME, con sentenza n. 6365/2020, la Corte d’appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame, condannò la parte appellata al ripristino dello stato dei luoghi ed a realizzare a proprie spese la servitù di transito sulla proprietà di parte appellante, conformemente alle obbligazioni dell’atto notarile del 5 luglio 2005.

Il giudice di secondo grado ritenne che, alla stregua delle pattuizioni intervenute e di quanto accertato, gli appellati avessero modificato il tracciato oggetto delle previsioni negoziali, senza alcun consenso od atto scritto.

Contro la predetta decisione ricorrono per cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla scorta di due motivi.

Si è ritualmente costituita con controricorso NOME COGNOME, depositando altresì memoria ex art. 378 c.p.c. in prossimità della camera di consiglio.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 1063, 1362 e 1366 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., giacché l’interpretazione data dalla Corte d’appello alla clausola negoziale considerata, ‘oltre a non contenere una puntuale ed inequivoca determinazione dell’esatta posizione del tracciato della servitù rispetto ai luoghi di riferimento del percorso stradale ivi indicati’, non sarebbe stata preceduta da una corretta attività ermeneutica. La sentenza impugnata si sarebbe limitata al solo criterio letterale, senza tener conto del comportamento antecedente e successivo delle parti e dello stato dei luoghi.
Il motivo è inammissibile.

1.a) La Corte d’appello ha richiamato il rogito di vendita AVV_NOTAIO del 5.7.2005, nel quale era espressamente stabilito che la COGNOME, proprietaria del fondo servente, avrebbe acconsentito allo spostamento della servitù di transito ‘ nel seguente modo: servitù di transito pedonale e carrabile della larghezza di metri lineari 4 (quattro) con tutti i mezzi consentiti sulla particella 637 di sua proprietà, a confine per giungere fino alla strada di accesso .. .’.

Giova osservare che, in generale, nell’interpretazione del contratto, che è attività riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o vizio di motivazione, il carattere prioritario dell’elemento letterale non va inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell’art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l’indagine ai

criteri logici, teleologici e sistematici anche laddove il testo dell’accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti (Sez. 6-1, n. 13595 del 2 luglio 2020; Sez. 3, n. 20294 del 26 luglio 2019; Sez. 1, n. 16181 del 28 luglio 2017).

Tale attività ermeneutica è senz’altro coerente con il dettato dell’art. 1362 c.c., secondo cui il dato testuale del contratto, pur importante, non può essere ritenuto decisivo ai fini della ricostruzione della volontà delle parti, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito solo al termine del processo interpretativo, che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, ma deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per sé chiare, atteso che un’espressione ” prima facie ” chiara può non risultare più tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti; ne consegue che l’interpretazione del contratto, da un punto di vista logico, è un percorso circolare che impone all’interprete, dopo aver compiuto l’esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l’intenzione delle parti e quindi di verificare se quest’ultima sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delle parti medesime (Sez. 63, n. 32786 dell’8 novembre 2022; Sez. 3, n. 34795 del 17 novembre 2021; Sez. 3, n. 17718 del 6 luglio 2018; Sez. 3, n. 9380 del 10 maggio 2016).
1.b) Tuttavia, ove il negozio sia di per sé chiaro e tale da escludere in radice la possibilità di equivoci, il criterio letterale esaurisce gli strumenti ermeneutici a disposizione dell’interprete. In effetti, a fronte della circostanza oggettiva che il tracciato alternativo a quello originario era differente dal percorso autorizzato dalla COGNOME, correttamente la Corte d’appello ha ritenuto che fosse

irrilevante la somiglianza (invece che l’identità) con quello richiamato nel rogito.

Il secondo motivo denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1063 e 1065 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. La sentenza impugnata avrebbe erroneamente ritenuto inapplicabile il criterio di cui all’art. 1065 c.c., perché non oggetto di apposit a domanda, laddove tale criterio avrebbe potuto essere applicato autonomamente dal giudice.

Il motivo è infondato.

2.a) La Corte d’appello ha ritenuto inapplicabile il disposto di cui all’art. 1065 c.c. ‘a fronte della chiara pattuizione delle parti che ha nno indicato l’estensione e le modalità di transito’, aggiungendo, come mero obiter dictum -e dunque in via del tutto incidentale -la mancanza di una domanda subordinata.

L’asserzione principale è del tutto coerente con il principio, affermato da questa Corte, secondo cui l’estensione e le modalità di esercizio della servitù devono essere dedotte anzitutto dal titolo, quale fonte regolatrice primaria del diritto, tenendo conto della comune intenzione dei contraenti, da ricavarsi, peraltro, non soltanto dal tenore letterale delle espressioni usate, ma anche dallo stato dei luoghi, dall’ubicazione reciproca dei fondi e dalla loro naturale destinazione, elementi tutti formativi e caratterizzanti l'” utilitas ” legittimante la costituzione della servitù. Solo ove il titolo manifesti imprecisioni o lacune, non superabili mediante adeguati criteri ermeneutici, è possibile ricorrere ai precetti sussidiari di cui agli artt. 1064 e 1065 c.c. (Sez. 2, n. 20696 del 9 agosto 2018; Sez. 2, n. 15046 del 14 giugno 2018; Sez. 2, n. 7564 del 23 marzo 2017).
Al rigetto del ricorso consegue la condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese di lite della controricorrente, come liquidate in dispositivo.

Si dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali a favore di NOME COGNOME , liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 3.500 (tremila/500) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso in Roma il 13 ottobre 2023, nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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