Servitù di passaggio gratuita: quando spetta?

Una società, il cui terreno è diventato intercluso a seguito di un’espropriazione da parte di un Comune, ha chiesto una servitù di passaggio gratuita su fondi vicini. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la servitù di passaggio gratuita, ai sensi dell’art. 1054 c.c., può essere costituita solo sulla porzione di fondo residua da cui è stata distaccata la parte espropriata, e non su fondi di terzi o su altri fondi dell’ente espropriante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 luglio 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Passaggio Gratuita: Limiti e Condizioni dopo un’Espropriazione

Quando un terreno diventa intercluso, ovvero privo di accesso alla via pubblica, a seguito di un atto come una vendita o un’espropriazione, la legge prevede dei rimedi specifici. Uno dei più importanti è la servitù di passaggio gratuita, disciplinata dall’articolo 1054 del codice civile. Tuttavia, questo diritto non è illimitato. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito in modo definitivo i confini e le condizioni per poterlo esercitare, specificando su quale fondo può essere imposto il passaggio.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda una società proprietaria di un’officina, il cui terreno era divenuto intercluso dopo che il Comune aveva espropriato una parte della sua proprietà per realizzare l’ampliamento di una strada. Trovandosi senza accesso, la società si è rivolta al tribunale per ottenere una servitù di passaggio. Inizialmente, la richiesta era rivolta a ottenere un passaggio gratuito su fondi limitrofi, alcuni dei quali non facevano parte della proprietà originaria prima della divisione causata dall’esproprio.

La Corte d’Appello aveva già respinto la richiesta, sostenendo che, sebbene l’interclusione fosse effettivamente causata dall’espropriazione, il diritto alla servitù gratuita poteva essere fatto valere solo sulla parte di terreno residua all’ente espropriante, ovvero quella da cui era stata staccata la porzione espropriata. Poiché la società aveva richiesto il passaggio su fondi diversi, la sua domanda non poteva essere accolta secondo i dettami dell’art. 1054 c.c. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte: La servitù di passaggio gratuita ha confini precisi

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione dei giudici di merito e fornendo un’interpretazione chiara e rigorosa dell’articolo 1054 del codice civile. La Corte ha stabilito che la servitù di passaggio gratuita è un’eccezione alla regola generale, che prevede il pagamento di un’indennità (art. 1051 c.c.), e come tale deve essere interpretata restrittivamente.

Le Motivazioni della Sentenza

Il cuore della decisione risiede nella ratio dell’art. 1054 c.c. Questa norma si basa sulla presunzione che le parti coinvolte in un atto di alienazione, divisione o esproprio che causa un’interclusione siano consapevoli della necessità di creare un accesso. Il mancato pagamento di un’indennità si giustifica perché si presume che di questa necessità si sia già tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita o dell’indennità di esproprio.

La Corte ha specificato due punti fondamentali:

1. Il Soggetto Obbligato: Il diritto alla servitù gratuita può essere esercitato solo nei confronti della controparte diretta dell’atto che ha causato l’interclusione. Nel caso di esproprio, questo soggetto è l’ente espropriante.
2. L’Oggetto della Servitù: Il passaggio deve essere costituito sulla parte residua del fondo originario che è rimasto di proprietà della controparte. In altre parole, la servitù deve gravare sulla ‘terra madre’ da cui è stata staccata la porzione che ora è interclusa.

Di conseguenza, non è possibile pretendere la costituzione di una servitù gratuita su un fondo appartenente a un terzo, né su un altro fondo di proprietà dell’ente espropriante che non abbia alcun legame con la proprietà originaria divisa. Il diritto previsto dall’art. 1054 c.c. ha natura personale e si esercita solo tra le parti dell’originario rapporto giuridico e sul bene oggetto di quel rapporto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa sentenza offre un’importante lezione pratica per i proprietari di immobili. Se un atto di vendita, divisione o esproprio rende il vostro terreno intercluso, avete diritto a una servitù di passaggio gratuita. Tuttavia, questo diritto è vincolato: dovete richiederlo alla vostra controparte (acquirente, altro condividente o ente espropriante) e il passaggio deve essere tracciato sulla porzione di terreno rimasta a quest’ultima. Se, per comodità o necessità, preferite un passaggio su un fondo diverso, perderete il beneficio della gratuità e dovrete procedere secondo le norme generali sulla servitù coattiva, che prevedono il pagamento di un’indennità al proprietario del fondo servente. La scelta del percorso non è libera, ma strettamente legata all’origine dell’interclusione.

Se il mio terreno diventa intercluso a causa di un’espropriazione, ho sempre diritto a un passaggio gratuito?
Sì, hai diritto a una servitù di passaggio gratuita ai sensi dell’art. 1054 c.c., ma questo diritto è condizionato. Può essere esercitato solo nei confronti dell’ente che ha espropriato e deve essere costituito sulla porzione residua del fondo originario rimasta di proprietà dell’ente stesso.

La servitù di passaggio gratuita può essere costituita su un fondo qualsiasi di proprietà dell’ente che ha espropriato?
No. La sentenza chiarisce che la servitù gratuita deve gravare esclusivamente sul fondo da cui è stata distaccata la parte espropriata. Non può essere imposta su altri terreni di proprietà dell’ente espropriante che non facevano parte della proprietà originaria, né tantomeno su fondi di terzi.

Cosa succede se richiedo la servitù di passaggio su un fondo diverso da quello previsto dalla legge per il passaggio gratuito?
Se si chiede un passaggio su un fondo diverso da quello su cui si ha diritto alla servitù gratuita, si perde il beneficio della gratuità. La richiesta verrà trattata secondo le regole generali della servitù coattiva (art. 1051 c.c.), che prevedono l’obbligo di pagare un’indennità al proprietario del fondo che concede il passaggio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8037 Anno 2019

Civile Sent. Sez. 2 Num. 8037 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/03/2019

SENTENZA

sul ricorso 25087-2014 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

– ricorrente-

contro

Provincia Autonoma Di Bolzano , elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME

– contro ricorrente-

Comune di Bolzano , elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME;

– controricorrente –

contro

Condominio Home Center ;

– intimato – avverso la sentenza n. 82/2014 della Corte d’appello Sez.Dist. di Bolzano, depositata il 16/06/2014; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/05/2018 dal Consigliere NOME COGNOME udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso; udito l’Avvocato NOME COGNOME per la ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso, l’avvocato NOME COGNOME munita di delega per il Comune di Bolzano che ha concluso come in atti; udito l’avvocato NOME COGNOME per la Provincia Autonoma di
Bolzano che ha concluso come in atti.

FATTI DI CAUSA

1.Con citazione notificata nel 1999, l’RAGIONE_SOCIALE proprietaria di un fondo identificato con la particella ed. n. 2214/2 convenne il Comune di Bolzano deducendo che detto fondo era divenuto intercluso dopo che il Comune ne aveva espropriato una porzione per realizzare l’ampliamento di una strada arginale. Chiese dunque che fosse

costituita una servitù di passaggio a favore del proprio fondo residuo e senza corresponsione di indennità ai sensi dell’articolo 1054 del codice civile , con la creazione di un’area di transito sulla limitrofa p.ed. n. 1845 anch’essa espropriata; 2.Costituitosi il Comune contestò la domanda chiedendone il

rigetto.

3. Con separato atto di citazione l’RAGIONE_SOCIALE aveva convenuto in altra causa il Comune di Bolzano, la Provincia Autonoma di Bolzano e il Condominio RAGIONE_SOCIALE e dedotta sempre l’interclusione del proprio edificio p.ed 2214/2 chiedeva che il passaggio venisse realizzato non più verso INDIRIZZO bensì verso INDIRIZZO e cioè su un diverso percorso insistente oltre che sull’espropriata p.ed. 1485 anche sulla p.ed. 3371 in comproprietà tra la Provincia ed il Condominio.

4.Costituiti i convenuti, rimasto contumace il Condominio, riuniti i due giudizi ed istruiti mediante documentazione e ctu, il tribunale accolse parzialmente la domanda costituendo la servitù di passaggio sulle p.ed. 1845 e 3371 gravando al contempo l’attrice dell’indennità ai sensi dell’art. 1053 cod. civ, poiché non risultava provato, a causa del ritiro non più seguito dal deposito del fascicolo di parte, che l’interclusione fosse effettivamente dipesa dall’espropriazione.

5.Propose appello l’RAGIONE_SOCIALE ; si costituiva il Comune e la Provincia di Bolzano chiedendone il rigetto.

6.La Corte d’appello di Trento- sezione distaccata di Bolzano, respinse il gravame osservando in primo luogo come l’espropriazione finalizzata alla costruzione della strada arginale abbia cagionato un’interclusione quanto meno relativa della proprietà dell’Autofficina.

7.In secondo luogo rilevava, però, come il diritto di ottenere l’accesso gratuito alla via pubblica, ai sensi dell’articolo 1054

cod. civ., ricorrerebbe solo se esso venisse attuato esclusivamente mediante un tracciato insistente sull’area della particella 2214 /2, già di proprietà dell’appellante ed utilizzata dall’ente espropriante per realizzare la strada arginale. Poiché l’appellante non aveva mai chiesto la costituzione della servitù di passaggio secondo questo percorso, ed anzi con il primo giudizio aveva chiesto che della servitù venisse gravata la p. ed. 1845 e con il secondo giudizio che il tracciato venisse prolungato anche sulla p.ed. 3371 , in comproprietà tra la Provincia di Bolzano ed il Condominio, mancava il presupposto materiale per invocare , ex art. 1054 cod. civ., la costituzione gratuita del diritto di passaggio.
8.Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi cui hanno resistito con controricorso il Comune e la Provincia Autonoma di Bolzano, mentre non ha svolto attività difensiva il Condominio RAGIONE_SOCIALE.

9.Attivato il procedimento camerale ex articolo 380 bis cod.proc. civ. , è stato ritenuto che la controversia involva questione di carattere nomofilattico relativa all’ interpretazione dell’articolo 1054 cod. civ. e quindi rimessa la pubblica udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo si denuncia la violazione ed erronea applicazione dell’art. 1054 cod. civ. per avere la corte territoriale interpretato la norma ritenendo che nel caso di espropriazione, il diritto alla costituzione della servitù coattiva gratuita di passaggio possa essere vantato e riconosciuto solo sullo stesso bene ablato.

2.Con il secondo motivo si censura la violazione ed erronea applicazione dell’art. 1054 cod. civ. per avere ritenuto che nel caso di interclusione da esproprio il fondo servente debba

essere esclusivamente individuato in quello oggetto di espropriazione.

3.1 due motivi possono essere esaminati congiuntamente e vanno respinti perché il dispositivo della sentenza impugnata è conforme a diritto, seppure previa correzione della motivazione ai sensi dell’art. 384 comma 4 cod. proc. civ. .

4. L’art. 1054 cod. civ. riconosce infatti al proprietario del fondo intercluso per effetto di alienazione, di divisione o di espropriazione per pubblica utilità (Cass. 23707/2009; Cass. 20185/2017) il diritto alla costituzione di una servitù coattiva di passaggio senza l’onere del pagamento di un’indennità. 5. La corte territoriale ha correttamente ritenuto i presupposti , peraltro non attaccati dal ricorrente, dell’interclusione e della possibilità di invocare la disposizione anche nella fattispecie dell’espropriazione per pubblica utilità.
6.La censura si appunta sull’individuazione del bene servente di tale servitù coattiva gratuita , che ad avviso dell’RAGIONE_SOCIALE potrebbe essere, diversamente da quanto ritenuto dal giudice d’appello, anche un bene diverso dal fondo di cui è proprietario il soggetto con cui è stato stipulato il contratto di alienazione o la divisione ovvero, come nel caso in esame, oggetto dell’espropriazione.

7.Per sostenere tale conclusione il ricorrente attacca il ragionamento argomentativo della corte denunciandone la confusione terminologica nella parte in cui richiamando la sentenza di questa Corte n. 21526/2011 sembra assimilare la posizione dell’Autofficina , espropriata, a quella dell’acquirente cui nella pronuncia citata è riconosciuto il diritto al passaggio coattivo.

8.In realtà, precisato che il diritto di cui all’art. 1054 cod. civ. è riconosciuto, a prescindere dalla posizione contrattuale di

alienante o acquirente, a colui che per effetto dell’alienazione assume la veste di titolare del fondo intercluso, non vi è dubbio che nella fattispecie in esame, attinente ad una vicenda espropriativa per pubblica utilità, il titolare del fondo intercluso corrisponda al soggetto “espropriato”, il quale rivendica la servitù coattiva nei confronti della residua proprietà dell'”espropriante”.

9.Ciò posto, ai fini dell’individuazione del bene servente, occorre verificare la legittimità dell’assunto di parte ricorrente, la quale ritiene che esso possa essere anche un bene diverso da quello espropriato e, addirittura, un bene di un terzo, quali nel caso di specie la p.ed. 1845 già di proprietà di tale COGNOME NOME e divenuta di proprietà del Comune di Bolzano a seguito di completa espropriazione, e la p.ed. 3371 in comproprietà tra la Provincia di Bolzano ed il Condominio Home Center.

10.La tesi è priva di fondamento normativo e non tiene conto della ratio dell’art. 1054 cod. civ. che costituisce un’eccezione al generale principio di onerosità delle servitù e GLYPH che si giustifica con la presunzione della consapevolezza i GLYPH de contraenti o condividenti del fatto che, a seguito GLYPH dell’interclusione, la ostituzione della servitù si renda GLYPH c necessaria ex lege e ne abbiano, pertanto, tenuto conto in sede di determinazione del corrispettivo o di individuazione delle quote .
11. Deve, pertanto, affermarsi, come anche di recente ribadito (Cass. 20185/2017), il principio di diritto secondo il quale la servitù coattiva di passaggio senza corresponsione di indennità, diritto di natura personale esercitabile solo nei confronti del diretto contraente/condividente (a differenza di quello previsto dall’art. 1051 cod. civ. che rappresenta una

facoltà ricompresa nel diritto di proprietà) ed applicabile anche alla fattispecie dell’espropriazione per pubblica utilità, va fatto valere dal proprietario del fondo rimasto intercluso nei confronti della controparte e sul bene oggetto di espropriazione, atteso che è quest’ultimo “trasferimento” che ha determinato la necessità della sua costituzione.

12.Da questo principio la giurisprudenza di questa Corte ha anche ritenuto di derivare l’affermazione che il proprietario medesimo, rinunziando all’anzidetto beneficio, non possa rivolgersi ad altro confinante e chiedere il passaggio pagando l’indennità (Cass. 20185/2017), diversamente da quanto deciso dal giudice di prime cure, ma la questione non viene vagliata in questa sede perchè non oggetto di impugnazione.

13.In considerazione di quanto sin qui osservato, il ricorso deve dunque essere respinto e parte ricorrente, in applicazione del principio di soccombenza va condannata alla rifusione delle spese di lite nella misura liquidate in dispositivo.

14. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale , a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite a favore dei controricorrenti costituiti e liquidate per ciascuno in euro 3200,00 di cui euro 200,00, oltre 15% per rimborso spese generali ed accessori di legge. c

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da

parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Roma, così deciso nella camera di consiglio del 23 maggio 2018.

GLYPH

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma,

7.- 2 i MAR. 2019

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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