Servitù di passaggio e condizione risolutiva

La Corte di Cassazione ha stabilito che una servitù di passaggio, costituita con una condizione risolutiva legata alla costruzione di una specifica strada pubblica, non si estingue se la strada poi realizzata è diversa da quella originariamente prevista e non risolve l’interclusione di tutti i fondi dominanti. La corrispondenza esatta tra l’evento previsto e quello verificatosi è essenziale per l’estinzione del diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Passaggio: non basta una strada qualsiasi per estinguerla

La costituzione di una servitù di passaggio è spesso accompagnata da clausole che ne regolano la durata o l’estinzione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 29921 del 2023, chiarisce un punto fondamentale: se l’estinzione è legata alla costruzione di una strada specifica, la servitù non cessa se l’opera realizzata è diversa da quella pattuita e non ne raggiunge lo scopo. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa

La controversia nasce da un atto di compravendita del 1973 con cui veniva costituita una servitù di passaggio pedonale e carrabile. Nell’accordo era inserita una “condizione risolutiva espressa”: la servitù si sarebbe estinta con la costruzione di una strada pubblica prevista dal piano regolatore comunale del 1969. Tale strada avrebbe dovuto garantire l’accesso alla via pubblica a tutti i lotti interessati.

Negli anni successivi, i terreni beneficiari della servitù (fondi dominanti) vengono venduti a soggetti diversi. Effettivamente, viene costruita una nuova strada pubblica, ma questa non corrisponde al progetto originario del 1969. In particolare, la nuova via garantisce l’accesso a uno solo dei lotti, lasciando l’altro ancora intercluso, ovvero senza accesso diretto alla pubblica via.

I proprietari del fondo servente, ritenendo avverata la condizione, citano in giudizio i proprietari dei fondi dominanti per far dichiarare estinta la servitù. Mentre il Tribunale di primo grado accoglie la loro domanda, la Corte d’Appello ribalta la decisione, stabilendo che la condizione non si era avverata. La questione arriva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e la validità della servitù di passaggio

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari del fondo servente, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il punto centrale della pronuncia risiede nell’interpretazione della condizione risolutiva. I giudici hanno chiarito che, per potersi dire avverata, non era sufficiente la costruzione di una strada qualsiasi, ma era necessaria la realizzazione di quella specifica strada prevista dal piano regolatore del 1969.

La Corte ha respinto i vari motivi di ricorso, tra cui:

* Travisamento della prova: I ricorrenti sostenevano un’errata interpretazione degli atti originari, ma per la Cassazione si trattava di un tentativo inammissibile di ottenere un nuovo esame del merito.
* Violazione delle norme sull’interpretazione del contratto: Anche in questo caso, la Corte ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse correttamente interpretato la volontà delle parti, ancorata alla realizzazione di un progetto ben definito.
* Estinzione per cessata interclusione: I ricorrenti invocavano l’articolo 1055 c.c., che prevede l’estinzione della servitù quando il passaggio cessa di essere necessario. La Cassazione ha però evidenziato come questa norma si applichi alle servitù coattive (imposte dalla legge) e, sebbene applicabile per analogia a quelle convenzionali nate per risolvere un’interclusione, nel caso di specie l’interclusione di uno dei fondi non era affatto cessata.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Suprema Corte sono state lineari e rigorose. Il fulcro della decisione è il principio di stretta interpretazione delle clausole contrattuali, specialmente quando incidono su diritti reali come la servitù di passaggio. La condizione risolutiva faceva espresso riferimento al piano regolatore del 1969, il cui scopo era quello di risolvere l’interclusione di tutti i lotti. La strada successivamente costruita, avendo disimpegnato solo parzialmente l’area e non corrispondendo al progetto menzionato nell’atto, non poteva configurare l’avveramento della condizione.

La Corte ha sottolineato che l’evento dedotto in condizione deve verificarsi esattamente nei termini e con le finalità previste dalle parti al momento della stipula. Una realizzazione parziale o difforme, che non raggiunge lo scopo pratico per cui la condizione era stata pensata (in questo caso, dare a tutti un accesso autonomo alla via pubblica), è giuridicamente irrilevante ai fini dell’estinzione del diritto.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre un’importante lezione sulla redazione e interpretazione dei contratti immobiliari. La precisione con cui vengono formulate le clausole, in particolare quelle risolutive, è cruciale per evitare future controversie. La Corte di Cassazione ribadisce che la volontà delle parti, cristallizzata nel contratto, deve essere rispettata fedelmente. Una servitù di passaggio nata per risolvere un problema di accesso può estinguersi solo quando quel problema viene risolto in modo completo e conforme a quanto pattuito, non a seguito di eventi simili ma non identici.

Quando si estingue una servitù di passaggio con condizione risolutiva?
Una servitù di passaggio con condizione risolutiva si estingue solo quando si verifica esattamente l’evento specifico descritto nella clausola contrattuale. Se la condizione è legata alla costruzione di una determinata strada, la realizzazione di una via diversa, che non raggiunge lo stesso scopo, non è sufficiente a determinare l’estinzione del diritto.

La costruzione di una nuova strada pubblica estingue automaticamente una servitù di passaggio?
No, non automaticamente. L’estinzione dipende dai termini dell’accordo originario. Se l’atto costitutivo della servitù la subordina alla realizzazione di un progetto specifico volto a risolvere l’interclusione del fondo, la servitù cessa solo quando tale progetto viene realizzato in modo da raggiungere pienamente lo scopo prefissato.

Cosa accade se un fondo dominante, beneficiario della servitù, viene diviso e venduto a più proprietari?
In linea di principio, la servitù continua a vantaggio di ciascuna porzione del fondo diviso. Tuttavia, la questione centrale nel caso esaminato non è stata la divisione del fondo, ma il fatto che la condizione per l’estinzione della servitù non si era verificata, poiché uno dei nuovi lotti era rimasto intercluso nonostante la costruzione della nuova strada.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29921 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29921 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

SENTENZA

sul ricorso 26163/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME e dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in INDIRIZZO INDIRIZZO, giusta procura in atti;

-ricorrenti –

contro

MELLA SANDRA (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME ed elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, giusta procura in atti.

-controricorrente –

contro

COGNOME (CF CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CF. CODICE_FISCALE)

-intimati –

avverso la sentenza n. 1535/2018 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata in data 31/05/2018; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale COGNOME‘COGNOME NOME ha concluso per il rigetto del ricorso, riportandosi alle conclusioni scritte; per la parte ricorrente, l’AVV_NOTAIO, riportandosi agli scritti difensivi già depositati, ha insistito per l’accoglimento del ricorso;

FATTI DI CAUSA

La vicenda al vaglio, per quel che qui residua d’utilità, può sintetizzarsi nei termini seguenti.

NOME COGNOME e NOME COGNOME citarono in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME, chiedendo fosse dichiarata estinta la servitù di passaggio pedonale e carraio stabilita convenzionalmente a favore dei mappali 847 e 874, per essersi avverata la <>, costituita dalla costruzione della pubblica strada, prevista dal piano regolatore del Comune di Belluno, lungo il confine sud dei terreni oggetto delle compravendite.

COGNOME e COGNOME, costituitisi, chiesero rigettarsi la domanda, in quanto, nonostante la costruzione della nuova strada di lottizzazione, il loro fondo era rimasto intercluso e, in via di subordine, chiesero che la servitù restasse in vita, in quanto costituita per destinazione del padre di famiglia, comunque usucapita e in via ulteriormente gradata, che fosse costituita servitù coattiva di passaggio pedonale e carraio sul mappale 874 di proprietà di NOME COGNOME.

NOME COGNOME, del pari costituitasi, sostenne che la servitù stabilità negozialmente non si era estinta, non essendosi verificata

la condizione e, inoltre, in quanto la clausola non risultava essere stata riportata nelle note di trascrizione degli atti di trasferimento, ovvero per prescrizione decennale e, infine, in quanto la servitù era stata acquisita per usucapione.

L’adito Tribunale accolse la domanda attorea e, quindi, dichiarò estinta la servitù, essendosi verificata la condizione risolutiva, che era opponibile a tutti gli acquirenti poiché trascritta; inoltre, accertata l’inte rclusione del fondo di proprietà RAGIONE_SOCIALE, costituì una servitù coattiva di passaggio pedonale e carraio a carico del fondo COGNOME e in favore del fondo RAGIONE_SOCIALE.

NOME COGNOME impugnò la decisione di primo grado e COGNOME proposero appello incidentale.

La Corte d’appello di Venezia, accolto il primo motivo del ricorso principale e dichiarati assorbiti gli altri, accertò il non avveramento della condizione risolutiva apposta alla costituzione della servitù convenzionale di cui all’atto del 21/8/1973, trascritta il 14/9/1973; annullò, inoltre, la costituzione di servitù coattiva costituita dal Tribunale.

Queste, in sintesi, gli argomenti decisivi spesi dalla sentenza d’appello:

sulla base della c.t.u. esperita in primo grado risultava che la strada di lottizzazione, inizialmente prevista dal P.R.G. del 1969, a cui faceva riferimento l’atto convenzionale costitutivo della servitù, che avrebbe permesso l’accesso alla via pubblica degli attori, e dei convenuti, non corrispondeva a quella costruita ben successivamente, <>. Di conseguenza la condizione risolutiva non si era avverata, non bastando la costruzione di una strada qualsiasi ma di <>.

Avverso la sentenza d’appello NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso, ulteriormente illustrato da memoria, sulla base di cinque motivi.

Resiste con controricorso NOME COGNOME. NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati Il P.G. ha depositato le sue conclusioni scritte.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Con il primo e il secondo motivo, tra loro osmotici, i ricorrenti denunciano travisamento della prova e violazione degli artt. 115, 116 cod. proc. civ. e 2702 cod. civ.

Assumono i ricorrenti che la sentenza impugnata non aveva tenuto conto dell’atto costitutivo della servitù e se ciò avesse fatto avrebbe dovuto considerare che gli appezzamenti presi in considerazione erano due e non tre e tan to l’appezzamento venduto, che quello rimasto all’originario proprietario andavano considerati unitariamente e non come singoli stacchi definiti dai mappali, che poi saranno oggetto di vendita nei successivi venti anni, quali quelli di COGNOME e di COGNOME.
Di conseguenza, avendo la strada permesso l’accesso alla pubblica via del lotto ‘C’ (COGNOME), sul quale avrebbe potuto passare il proprietario del lotto ‘B’, la condizione si rea realizzata.

Sotto altro profilo la decisione aveva assegnato significato decisivo alla circostanza che nell’atto del 21/8/1973, si faceva riferimento alla servitù di passaggio nata per destinazione del padre di famiglia. L’affermazione era erronea poiché l’atto non

aveva inteso fare riferimento alla servitù riguardante il mappale 541 di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME.

1.1. L’insieme censuratorio non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

Occorre ricordare che il travisamento della prova, per essere censurabile in Cassazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., per violazione dell’art. 115 c.p.c., postula: a) che l’errore del giudice di merito cada non sulla valutazione della prova (“demonstrandum”), ma sulla ricognizione del contenuto oggettivo della medesima (“demonstratum”), con conseguente, assoluta impossibilità logica di ricavare, dagli elementi acquisiti al giudizio, i contenuti informativi che da essi il giudice di merito ha ritenuto di poter trarre; b) che tale contenuto abbia formato oggetto di discussione nel giudizio; c) che l’errore sia decisivo, in quanto la motivazione sarebbe stata necessariamente diversa se fosse stata correttamente fondata sui contenuti informativi che risultano oggettivamente dal materiale probatorio e che sono inequivocabilmente difformi da quelli erroneamente desunti dal giudice di merito; d) che il giudizio sulla diversità della decisione sia espresso non già in termini di possibilità, ma di assoluta certezza (Sez. 1, n. 9507, 06/04/2023, Rv. 667489).
Non ricorre alcuna delle concorrenti condizioni sopra richiamate:

-non sussiste l’impossibilità assoluta di ricavare la logica decisoria dai contenuti probatori presi in esame dal Giudice;

non consta e neppure è allegato che le questioni oggi evidenziate abbiano formato oggetto di discussione fra le parti, né a surrogare il dibattito può dirsi sufficiente la circostanza che insieme alla citazione sarebbero stati depositati documenti sulla

base dei quali la parte ricorrente assume doversi dare diversa soluzione alla causa (cfr., Cass. nn. 13625/2019, 18506/2006);

quanto alla decisività, fermo restando, che in assenza del concorre necessario delle altre condizioni, lo scrutinio di tale elemento risulta vano; solo per completezza può rilevarsi che, a prescindere dal fondamento della deduzione impugnatoria, la circostanza che la sentenza abbia fatto riferimento a servitù costituita per destinazione del padre di famiglia non assume alcun significato decisivo o dirimente, trattandosi di una specificazione comunque superflua, come reso evidente, dall’inciso <>.
Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 1071 cod. civ., sul presupposto che <>. Pertanto era rimasta violata la norma di cui in epigrafe.
2.1. La censura è inammissibile.

Dispone l’art. 1071 cod. civ.: <>

La critica, muovendo dal contenuto delle norma evocata, presuppone una ricostruzione fattuale alternativa rispetto all’accertamento effettuato dal Giudice del merito sulla base delle evidenze di causa.

È del tutto palese che attraverso la denunzia di violazione di legge il ricorrente sollecita – non determinando essa, nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente – un improprio riesame di merito (da ultimo, S.U. n. 25573, 12/11/2020, Rv. 659459).
Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1362, co. 1 e 2, 1363 e 1366.

In sintesi, con il motivo in esame viene prospettato che la sentenza non abbia tenuto conto, nell’interpretare il negozio costitutivo della servitù, del comportamento complessivo delle parti, anche successivo, del dato letterale e del principio di buona fede. Doveva, infatti, cogliersi che la servitù costituita in favore dell’appezzamento di terreno rimasto in proprietà dei venditori COGNOME era condizionata alla costruzione di una strada pubblica, poi nata circa vent’anni dopo; tale strada permetteva l’acceso al lotto poi passato in mano NOME COGNOME e, attraverso il fondo di costei, anche al lotto passato in mano COGNOME avrebbe potuto accedere alla via pubblica. In definitiva l’errore commesso dalla Corte d’appello consisteva nel non avere considerata estinta la servitù, una volta suddivisi gli appezzamenti in lotti.
3.1. Il motivo è inammissibile.

La critica suppone la messa a disposizione, nel suo contenuto integrale dell’atto costitutivo della servitù, indispensabile al fine di potere scrutinare la c ensura, la quale presuppone che all’epoca fosse mancante la previsione del frazionamento del fondo rimasto in proprietà degli alienanti, circostanza, questa, peraltro, smentita

specificamente dalla controricorrente (pag. 38 del controricorso), la quale ha puntualizzato che la servitù venne costituita a favore e carico dei mappali già frazionati.

Oltre al difetto di specificità sopra evidenziato va soggiunto che la pretesa di consentire al fondo dei COGNOME di liberarsi dall’interclusione, essendo all’uopo non utile la via pubblica costruita nel 1992, solo mediante il passaggio, ottenuto coattivamente attraverso il fondo COGNOME, costituisce argomento che si pone in evidente contrasto con quanto è dato sapere della scrittura costitutiva, sulla base dello stralcio riportato in sentenza (pagg. 8 e 9), il quale individua i fondi interclusi dominanti coi mappali 275, 480, 541, 540, 375 e 276.
Con il quinto motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 1055 cod. civ., nonché omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Con il motivo in rassegna si addebita alla Corte d’appello di non avere preso in esame il motivo, subordinato all’ipotesi che fosse ritenuta non avverata la condizione risolutiva, con il quale si era evidenziato il venir meno dell’i nterclusione del fondo COGNOME con la costruzione della strada. La sentenza, proseguono i ricorrenti, <>, poiché il passaggio aveva cessato di essere necessario, in quanto la proprietà NOME non era più interclusa.
4.1. Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

In primo luogo va osservato che i ricorrenti non lamentano l’omessa pronuncia e, quindi la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., o, perlomeno la nullità della sentenza, bensì, del tutto

impropriamente l’omesso esame di un fatto. Da ciò deriva l’inammis sibilità del profilo di censura, avendo questa avuto già modo di affermare che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, comma 1, c.p.c., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti l’omessa pronuncia, da parte dell’impugnata sentenza, in ordine ad una delle domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c., con riguardo all’art. 112 c.p.c., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (Sez. 2, n. 10862, 07/05/2018, Rv. 648018).
Infondata deve reputarsi la contestata violazione dell’art. 1055 cod. civ.

Pur vero che la norma in parola si riferisce esclusivamente alle servitù coattive e non già a quelle contrattuali, tuttavia, la giurisprudenza di questa Corte, ha ripetutamente enunciato il principio secondo il quale la servitù costituita per contratto non cessa di essere coattiva, come si desume dall’art. 1032, primo comma, cod. civ., con conseguente operatività della corrispondente disciplina normativa, laddove risultino sussistenti le condizioni legali per ottenere detta costituzione, nonché l’intenzione delle
parti di soddisfare l’esigenza tutelata dalla legge mediante assoggettamento del fondo servente (nella specie, in ragione dell’interclusione di un fondo ed al fine di consentire che da esso si potesse accedere sulla pubblica via). Ne consegue l’applicabilità alla servitù coattiva, pur costituita mediante contratto, della disposizione di cui all’art. 1055 cod. civ., la quale prevede, nel caso di passaggio coattivo, l’estinzione della servitù allorché cessi l’interclusione del fondo dominante (Sez. 2, n. 23839, 21/12/2012, Rv. 624613; conf. Cass. nn. 1613/1962, 732/1969, 12037/2010).
Confronto che implica un riesame di merito al fine di verificare la sussistenza delle relative condizioni di legge, pur se non emergenti dall’atto, ma ricavabili “aliunde”, senza che rilevi che le parti non abbiano previsto la corresponsione di un’indennità in favore del proprietario del fondo servente, dovendosi presumere il carattere coattivo del vincolo, salvo che non emerga in concreto l’intento inequivoco dei contraenti di assoggettarsi al regime delle servitù volontarie (Sez. 2, n. 5053, 28/02/2013, Rv. 625168; conf. Cass. n. 18770/2015).
La decisione, però, non si pone in contrasto con il consolidato orientamento sopra riportato, avendo incensurabilmente accertato in fatto, mediante la c.t.u., che la strada messa in opera, <>.
Rigettato il ricorso nel suo insieme, le spese legali debbono seguire la soccombenza e possono liquidarsi, a carico dei ricorrenti e in favore della controricorrente, siccome in dispositivo, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle attività espletate.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 12 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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