Servitù di passaggio: come definirne l'estensione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 992/2025, chiarisce come determinare l’estensione di una servitù di passaggio quando il titolo originario è impreciso. La Corte stabilisce che non si deve fare riferimento al solo uso pregresso, ma è necessario applicare i criteri legali dell’utilità per il fondo dominante e del minor aggravio per il fondo servente. Il caso riguardava una disputa sulla larghezza di un passaggio, che la Corte d’Appello aveva fissato in 1,40 metri basandosi sull’uso passato. La Cassazione ha cassato la sentenza, rinviando la decisione per una nuova valutazione basata sui corretti principi codicistici.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di passaggio: come si stabilisce la larghezza se l’atto è vago?

La servitù di passaggio è uno dei diritti reali più comuni e, al contempo, fonte di numerosi contenziosi. Cosa succede quando il contratto o l’atto originario che la istituisce non ne specifica chiaramente l’estensione, la larghezza o le modalità di esercizio? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, offre un chiarimento fondamentale: l’uso che se ne è fatto in passato non è il criterio decisivo. È necessario, invece, un bilanciamento tra l’utilità del fondo che ne beneficia e il minor fastidio possibile per il fondo che la subisce.

I Fatti del Caso

La vicenda nasce dalla richiesta del proprietario di un fondo (il fondo servente) di accertare che il suo vicino (proprietario del fondo dominante) potesse esercitare il diritto di passaggio solo a piedi e su una stretta striscia di 80 cm. Il vicino, al contrario, sosteneva di avere diritto a un passaggio più ampio.

Il Tribunale di primo grado aveva riconosciuto al proprietario del fondo dominante un diritto di transito a piedi e con carriola su una striscia di 1,40 metri. Questa decisione è stata poi confermata dalla Corte di Appello. Entrambi i giudici di merito hanno basato la loro decisione principalmente sulle testimonianze che attestavano un uso pregresso del passaggio con tali modalità e ampiezza, dato che l’atto di divisione del 1938, che costituiva la servitù, era generico e non forniva dettagli precisi.

I Motivi del Ricorso e la questione della servitù di passaggio

Il proprietario del fondo servente ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando che la Corte di Appello avesse errato nel definire l’ampiezza della servitù di passaggio. Secondo il ricorrente, in presenza di un titolo vago, la Corte avrebbe dovuto fare riferimento ai criteri stabiliti dal Codice Civile e non basarsi semplicemente su come il passaggio era stato utilizzato in passato. Inoltre, il ricorrente sosteneva che il tracciato individuato dai giudici di merito fosse eccessivamente gravoso, impedendogli di eseguire lavori edili e di accedere agevolmente al proprio garage.

La Decisione della Corte di Cassazione: Utilità vs Minor Aggravio

La Suprema Corte ha accolto in parte il ricorso, cassando la sentenza della Corte di Appello. Il punto centrale della decisione risiede nell’interpretazione degli articoli 1064 e 1065 del Codice Civile.

Secondo la Cassazione, quando il titolo costitutivo di una servitù è impreciso o lacunoso, l’estensione e le modalità di esercizio non possono essere determinate unicamente sulla base dell’uso pregresso. I giudici devono invece applicare due principi fondamentali:

1. Il criterio dell’utilità (art. 1064 c.c.): Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per soddisfare il bisogno del fondo dominante.
2. Il criterio del minor aggravio (art. 1065 c.c.): La servitù deve essere esercitata in modo da recare il minor disturbo possibile al proprietario del fondo servente.

La Corte di Appello ha sbagliato proprio in questo: si è limitata a dare rilievo all’esercizio passato del diritto, senza indagare quale fosse la reale utilità per il fondo dominante e come questa potesse essere soddisfatta causando il minor sacrificio possibile al fondo servente.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte Suprema ha chiarito che il giudice di merito, di fronte all’incertezza del titolo, avrebbe dovuto avviare un’indagine specifica. Questa indagine doveva mirare a individuare il percorso e l’estensione del diritto di transito non sulla base di un’abitudine, ma ponderando i contrapposti interessi. Da un lato, garantire al fondo dominante tutto ciò che è necessario per il suo concreto utilizzo; dall’altro, assicurare che il peso imposto al fondo servente non fosse più gravoso dello stretto necessario. L’errore, quindi, è stato di metodo: dare prevalenza al fatto (l’uso passato) anziché al diritto (i criteri legali di bilanciamento).

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale in materia di servitù di passaggio: in assenza di chiare indicazioni nel titolo, la determinazione delle modalità di esercizio del diritto non è automatica né può essere basata sulla consuetudine. Spetta al giudice effettuare una valutazione equilibrata, fondata sui principi di utilità e minor aggravio. Ciò significa che il proprietario del fondo dominante non può pretendere più di quanto sia strettamente necessario alla sua utilità, e il proprietario del fondo servente deve sopportare un peso che sia il meno gravoso possibile. La causa è stata quindi rinviata alla Corte di Appello, che dovrà riesaminare la questione applicando correttamente questi principi.

Come si determina l’estensione di una servitù di passaggio se l’atto originario non è chiaro?
Quando il titolo costitutivo è vago, l’estensione e le modalità della servitù devono essere individuate applicando i criteri legali previsti dagli artt. 1064 e 1065 del Codice Civile, ovvero bilanciando l’utilità per il fondo dominante con il minor aggravio possibile per il fondo servente.

L’uso prolungato di un passaggio in un certo modo ne determina la larghezza e le modalità?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il semplice utilizzo pregresso non è il criterio decisivo per determinare l’estensione di una servitù in caso di titolo incerto. Il giudice deve invece basare la sua decisione sui criteri di utilità e minor aggravio.

Il proprietario del fondo servente può decidere unilateralmente dove e come deve esercitarsi il passaggio?
No. La sentenza chiarisce che, nell’incertezza del titolo, neanche il proprietario del fondo servente ha il diritto di determinare unilateralmente il percorso e l’estensione del passaggio. La determinazione deve avvenire tramite un equo bilanciamento degli interessi contrapposti, operato dal giudice.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 992 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 992 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso 15428-2023 proposto da:

NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME NOMECOGNOME rappresento e difeso dall’avv. NOME COGNOME e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 52/2023 della CORTE DI APPELLO di SALERNO, depositata il 20/01/2023;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 13.4.2012 Adiletta NOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Nocera Inferiore, chiedendo accertarsi che il convenuto poteva esercitare il diritto di passaggio sul fondo dell’attore soltanto a piedi ed utilizzando una striscia di cm. 80 di larghezza e condannare lo stesso alla cessazione dell’esercizio del passaggio con differenti modalità.

Nella resistenza del convenuto il Tribunale, con sentenza n. 613/2020, accoglieva in parte la domanda, riconoscendo al Falciano il diritto di transito, a piedi e con carriola, lungo una striscia di terreno larga 1,40 metri.

Con la sentenza impugnata, n. 52/2023, la Corte di Appello di Salerno rigettava il gravame interposto dall’Adiletta avverso la decisione di prime cure, confermandola. Riteneva la Corte distrettuale, concordemente a quanto in precedenza affermato dal Tribunale, che il titolo costitutivo del diritto reale fosse l’atto di divisione per notar Frigenti del 1938, e che i testimoni avessero dichiarato che il transito veniva esercitato lungo una striscia di metri 1,40 di larghezza posta nella parte centrale del fondo dell’Adiletta. Riteneva ancora che, in difetto di domanda di accertamento dell’estinzione del diritto reale per non uso, fosse irrilevante la circostanza, dedotta dall’appellante, odierno ricorrente, che il transito non fosse stato in concreto esercitato per lungo tempo, poiché ciò non poteva implicare una limitazione del diritto riconosciuto in favore del fondo del convenuto Falciano.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione il COGNOME NOMECOGNOME affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1064 e 1065 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente riconosciuto al Falciano un diritto di transito su una striscia larga mt. 1,40 anche se il titolo -al quale solamente deve farsi riferimento, in presenza di servitù volontaria- non prevedeva affatto tale estensione, ma soltanto il diritto di passaggio a piedi. Passaggio a piedi che, secondo le risultanze della C.T.U., il Falciano poteva esercitare, in concreto, attraverso la striscia larga cm. 80 individuata a tal fine dall’Adiletta.
Con il secondo motivo, il ricorrente denunzia invece la violazione o falsa applicazione degli artt. 1063 e 1065 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente individuato il transito lungo il confine sud-ovest del terreno dell’Adiletta, senza considerare la richiesta di quest’ultimo di individuare un percorso di proprio gradimento per l’esercizio del passaggio.

Con il terzo motivo, infine, il ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione dell’art. 1068 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe omesso di considerare l’eccezione, sollevata dall’Adiletta, secondo cui il percorso in concreto individuato per il transito a favore del fondo del Falciano gli impediva l’esecuzione di alcuni lavori edili di completamento del suo fabbricato, implicava l’abbattimento di un muro, precludeva il regolare accesso alla rampa del suo garage e rendeva eccessivamente gravoso lo svolgimento di opere, riparazioni e miglioramenti.
Le tre censure, suscettibili di esame congiunto, sono in parte fondate.

La Corte di Appello, confermando la decisione di prime cure, ha ritenuto che, nella fattispecie, la servitù avesse titolo convenzionale, e che la divisione del 1938 a rogito del notar COGNOME non individuasse né un tracciato specifico, né una larghezza minima. Queste circostanze, del resto, sono confermate anche dalla ricostruzione proposta dal ricorrente, il quale proprio sull’assenza di precise indicazioni nel titolo costitutivo del diritto reale in esame fonda la sua tesi, secondo cui egli avrebbe diritto di individuare il percorso da lasciare libero per il transito.
Sul punto, va osservato che questa Corte ha in diverse occasioni affermato il principio secondo cui ‘In tema di servitù prediali, l’estensione e le modalità di esercizio del diritto, ove non siano desumibili dal titolo, devono essere individuate mediante i criteri previsti dagli artt. 1064 cod. civ., secondo cui il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne, e 1065 cod. civ., per il quale la servitù è costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 216 del 12/01/2015, Rv. 633887; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14088 del 11/06/2010, Rv. 613397; nonché Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7564 del 23/03/2017, Rv. 643527). Più di recente, si è precisato che ‘L’estensione e le modalità di esercizio della servitù (nella specie, di passaggio) devono essere dedotte anzitutto dal titolo, quale fonte regolatrice primaria del diritto, tenendo conto della comune intenzione dei contraenti, da ricavarsi, peraltro, non soltanto dal tenore letterale delle espressioni usate, ma anche dallo stato dei luoghi, dall’ubicazione reciproca dei fondi e dalla loro naturale destinazione, elementi tutti formativi e caratterizzanti l’utilitas legittimante la
costituzione della servitù. Solo ove il titolo manifesti imprecisioni o lacune, non superabili mediante adeguati criteri ermeneutici, è possibile ricorrere ai precetti sussidiari di cui agli artt. 1064 e 1065 c.c.’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20696 del 09/08/2018, Rv. 650010).

Da quanto precede deriva l’erroneità del ragionamento seguito dalla Corte distrettuale, la quale, nell’incertezza del titolo, non ha applicato i criteri di cui agli artt. 1064 e 1065 c.c., ma si è limitata a dare rilievo all’esercizio pregresso del diritto. Diversamente, il giudice di merito avrebbe dovuto indagare in relazione alla utilitas del fondo dominante ed al minor aggravio per il fondo servente, ed individuare il percorso e l’estensione del diritto di transito, nell’incertezza del titolo, non già sulla scorta del mero utilizzo precedente, bensì in rapporto ai contrapposti criteri secondo cui il diritto di servitù comprende tutto quanto necessario per il suo concreto utilizzo (art. 1064 c.c.) in funzione della soddisfazione del bisogno del fondo dominante con il minor aggravio per quello servente (art. 1065 c.c.).
Ciò non implica, tuttavia, che il proprietario del fondo servente abbia diritto, nell’incertezza del titolo, di determinare unilateralmente dove debba, in concreto esercitarsi il passaggio, e per quale estensione. La pretesa dell’Adiletta di individuare il luogo, le caratteristiche e l’estensione della striscia di terreno da adibire al transito in favore del fondo del Falciano, dunque, non è fondata. Sotto questo profilo, dunque, le censure in esame vanno disattese.

In definitiva, il ricorso va accolto, nei limiti di cui in motivazione, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa alla Corte di Appello di Salerno, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Salerno, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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