Servitù di passaggio coattivo: i proprietari da citare

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31065/2023, ha rigettato il ricorso di un proprietario di un fondo intercluso che aveva richiesto una servitù di passaggio coattivo citando in giudizio solo uno dei proprietari dei terreni interposti. La Corte ha stabilito che l’azione deve essere proposta contestualmente contro tutti i proprietari dei fondi che separano l’immobile dalla via pubblica. In caso contrario, la domanda viene respinta nel merito per inesistenza del diritto, poiché un passaggio parziale non è idoneo a garantire l’accesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio Coattivo: Perché Vanno Chiamati in Causa Tutti i Proprietari

Ottenere una servitù di passaggio coattivo è un diritto fondamentale per il proprietario di un fondo intercluso, ma la procedura per richiederla nasconde insidie che possono portare al fallimento dell’azione legale. Con la recente ordinanza n. 31065/2023, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: la domanda giudiziale deve essere rivolta a tutti i proprietari dei fondi che si frappongono tra il terreno isolato e la via pubblica. Vediamo nel dettaglio il caso e le implicazioni di questa decisione.

I Fatti: Un Terreno Diventato Inaccessibile

La vicenda ha origine quando il proprietario di un terreno si ritrova senza accesso alla strada pubblica a seguito dell’alienazione, da parte di un ente pubblico a un privato, di una porzione di suolo che prima garantiva il passaggio. Per risolvere la situazione, il proprietario decide di agire in giudizio contro il suo nuovo vicino, chiedendo al Tribunale di costituire una servitù di passaggio coattivo sul fondo di quest’ultimo.

Inizialmente, il Tribunale accoglie la domanda, individuando un percorso basato sulla consulenza tecnica e liquidando un’indennità a favore del proprietario del fondo servente. La questione, però, non era così semplice come appariva.

La Decisione della Corte d’Appello

Il vicino, soccombente in primo grado, presenta appello. La Corte d’Appello di Palermo ribalta completamente la decisione, rigettando la domanda del proprietario del fondo intercluso. Il motivo? Il percorso individuato dal consulente tecnico non attraversava solo la proprietà del convenuto, ma anche un’area (adibita a parcheggio di un campo sportivo) di proprietà del Comune, il quale non era mai stato citato in giudizio.

La Corte territoriale ha ritenuto che una servitù parziale fosse inutile. Per essere efficace, il passaggio deve garantire un accesso completo e diretto alla via pubblica, cosa impossibile se una parte del percorso insiste su un terreno il cui proprietario non è parte della causa.

La Servitù di Passaggio Coattivo secondo la Cassazione

Il proprietario deluso ricorre in Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme sulla partecipazione al processo (contraddittorio) e sulla natura del bene comunale. La Suprema Corte, tuttavia, respinge il ricorso, cogliendo l’occasione per chiarire la vera natura della questione.

Le Motivazioni

Il cuore della decisione (la ratio decidendi) non risiede, come sostenuto dal ricorrente, in un problema processuale di mancata integrazione del contraddittorio (litisconsorzio necessario). La questione è, invece, di merito. La Cassazione, rifacendosi a un suo consolidato orientamento (inaugurato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9685/2013), ha spiegato che il diritto alla servitù di passaggio coattivo si realizza solo con la creazione di un percorso completo e ininterrotto fino alla strada pubblica.

Un’azione legale che chieda di costituire una servitù solo su uno dei fondi intermedi, tralasciandone altri, è diretta a far valere un “diritto inesistente”. Il bene della vita che si vuole ottenere – l’accesso – non può essere conseguito con una sentenza che crei un passaggio monco. Pertanto, la domanda non è semplicemente ‘da integrare’ chiamando in causa il proprietario mancante, ma è intrinsecamente infondata e deve essere rigettata nel merito. In altre parole, il giudice non può creare un ‘pezzo’ di servitù; deve poterla costituire nella sua interezza, e per farlo ha bisogno che tutti i proprietari interessati siano presenti nel giudizio fin dall’inizio.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre una lezione pratica fondamentale per chiunque intenda avviare una causa per ottenere una servitù di passaggio. Prima di notificare l’atto di citazione, è indispensabile effettuare una verifica catastale e ipotecaria completa per identificare con certezza tutti i proprietari dei terreni che si interpongono tra il proprio fondo e la via pubblica. Ometterne anche solo uno significa avviare un’azione destinata al fallimento, con conseguente condanna al pagamento delle spese legali. La completezza dell’azione non è un mero formalismo, ma un requisito sostanziale per l’esistenza stessa del diritto che si intende far valere.

Per ottenere una servitù di passaggio coattivo è sufficiente citare in giudizio solo il proprietario del fondo confinante?
No, la domanda deve essere proposta nei confronti di tutti i proprietari dei fondi che si frappongono tra il terreno intercluso e la via pubblica per garantire la costituzione di un passaggio completo.

Cosa succede se nella causa per servitù di passaggio coattivo non viene citato uno dei proprietari dei fondi intermedi?
La domanda viene rigettata nel merito. La Corte ritiene che si stia chiedendo il riconoscimento di un diritto inesistente, poiché un passaggio parziale è inidoneo a garantire l’effettivo accesso alla via pubblica, che è lo scopo della norma.

La mancata citazione di tutti i proprietari è un problema processuale che il giudice può sanare?
No. Secondo la Cassazione, non si tratta di una questione processuale di litisconsorzio necessario da sanare (ad esempio, ordinando di chiamare in causa il proprietario mancante), ma di una questione di merito che porta direttamente al rigetto della domanda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31065 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31065 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/11/2023

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 26/10/2023

SERVITU’

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO e domiciliato ‘ex lege’ presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione;

–

ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura speciale apposta in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO e domiciliato ‘ex lege’ presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione;

–

contro

ricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Palermo n. 2098/2021 (pubblicata il 29 dicembre 2021);

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26 ottobre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

RITENUTO IN FATTO

Con citazione del luglio 2013, COGNOME NOME conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Termini Imerese, COGNOME NOME per sentir costituire servitù coattiva di passaggio, anche carrabile, su un fondo di quest’ultimo, poiché il suo terreno, ricadente nel foglio 2 del Comune di Pollina e contraddistinto dalle p.lle nn. 36 e 5, al quale si era sempre acceduto dalla Regia Trazzera n. 249, identificata in catasto al foglio 2 p.lla n. 360, era diventato intercluso dopo che l’Assessorato RAGIONE_SOCIALE, con verbale di liquidazione conciliativa del 27 marzo 2001, aveva alienato una porzione del suolo razzerale, comprendente anche la citata p.lla 360, al COGNOME.
Il convenuto si costituiva in giudizio, insistendo per il rigetto della domanda, e l’adito Tribunale, con sentenza n. 954/2017, invece l’accoglieva individuando il percorso della servitù sulla base delle risultanze della c.t.u., liquidando, in favore del COGNOME, l’indennità spettantegli nella misura di euro 150,00.

Il convenuto soccombente proponeva appello e, nella costituzione dell’appellato, la Corte di appello di Palermo, con sentenza n. 2098/2021, lo accoglieva, rigettando le domande formulare dal COGNOME, che condannava alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

A sostegno dell’adottata decisione, la Corte palermitana rilevava che la soluzione relativa al percorso sul quale sarebbe dovuta insistere la costituita servitù non prevedeva un accesso diretto alla via pubblica, presupponendo, altresì, che parte del passaggio dovesse avvenire su un bene di proprietà del Comune ma non destinato al pubblico transito, ovvero sullo spazio destinato a parcheggio del campo sportivo, appartenente alla categoria dei beni cc.dd. patrimoniali, ossia non adibiti a
soddisfare una pubblica utilità in modo immediato e diretto, ma perché a ciò destinati dall’ente che ne è proprietario.

Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione -basato su due motivi -il COGNOME NOME, resistito con controricorso dall’intimato COGNOME NOME.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato -ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. il vizio di nullità della sentenza impugnata per aver dichiarato la ‘disintegrità’ del contraddittorio nei confronti del Comune di Pollina, atteso che quest’ultimo era carente di legittimazione.

Con la seconda censura, il ricorrente ha dedotto -con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli artt. 826, ultimo comma, c.c. e 16, comma 8, del d.P.R. n. 380/2001 (T.U. dell’edilizia), per aver la Corte di appello ritenuto l’area comunale frapposta all’esercizio della servitù di passaggio un bene del patrimonio disponibile del Comune di Pollina e non un’opera di urbanizzazione facente parte, per disposizione normativa e giurisprudenza consolidata, del patrimonio indisponibile degli enti pubblici territoriali. Con lo stesso motivo, il ricorrente ha anche lamentato l’errata applicazione, in tema di servitù di passaggio coattivo, del principio giurisprudenziale di integrazione del contraddittorio nei riguardi dei proprietari dei fondi pretermessi.
Rileva il collegio che i due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto, all’evidenza, connessi.

Essi sono destituiti di fondamento.

In realtà, sulla base della loro prospettazione, emerge che il ricorrente non ha colto l’effettiva ‘ratio decidendi’ della sentenza impugnata.

Infatti, la Corte di appello ha riformato la decisione di primo grado rigettando nel merito l’azione costitutiva di servitù di passaggio proposta dal COGNOME avuto riguardo alla necessità che il percorso dell’invocata servitù come individuato dal c.t.u. conducente all’accesso sulla via pubblica interessava anche un bene appartenente al Comune di Pollina, che non era stato, tuttavia, evocato in giudizio indipendentemente dalla natura disponibile o indisponibile di tale bene (questione, invece, sulla quale insiste il ricorrente soprattutto con la seconda censura e che non assume diretta rilevanza ai fini della decisione), donde la relativa azione doveva intendersi diretta a far valere un diritto inesistente.
In tal senso, il giudice di secondo grado ha correttamente ribadito il principio affermato da questa Corte con la sentenza delle SU n. 9685/2013 e reiterato anche successivamente (v. Cass. n. 1646/2017 e, da ultimo, Cass. n. 17368/2023), alla cui stregua l ‘azione di costituzione coattiva di servitù di passaggio deve essere contestualmente proposta nei confronti dei proprietari di tutti i fondi che si frappongono all’accesso alla pubblica via, realizzandosi la funzione propria del diritto riconosciuto al proprietario del fondo intercluso dall’art. 1051 c.c. solo con la costituzione del passaggio nella sua interezza, con la conseguenza che, in mancanza, la domanda va respinta perché diretta a far valere un diritto inesistente (ovvero perché inidonea ad ottenere il bene della vita, ossia l’accesso alla pubblica via), restando esclusa la possibilità di integrare il
contraddittorio rispetto ai proprietari pretermessi (senza che, tuttavia, il passaggio in giudicato della sentenza di rigetto precluda la proponibilità di una nuova domanda nel contraddittorio con i proprietari di tutti i fondi intercludenti).

Pertanto, diversamente da quanto dedotto dal ricorrente, la sentenza di appello si è pronunciata nel merito della domanda e non su una questione processuale afferente la necessaria integrità o meno del contraddittorio (sul presupposto -come osservato dalla richiamata giurisprudenza di questa Corte -che non è propriamente prospettabile, per tale tipo di controversia, una questione di litisconsorzio necessario).

In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna del soccombente ricorrente, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo, con attribuzione al difensore del controricorrente, per dichiarato anticipo.

Da ultimo, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dello stesso ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come per legge, con attribuzione al

difensore del controricorrente, AVV_NOTAIO, per dichiarato anticipo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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