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Servitù di passaggio coattiva per fondo intercluso

Una recente sentenza della Corte d’Appello ha confermato la costituzione di una servitù di passaggio coattiva a favore di un fondo rimasto intercluso. La Corte ha rigettato l’appello del proprietario del fondo servente, stabilendo che il percorso individuato dal tribunale era il più breve e meno dannoso per accedere alla via pubblica, nonostante le alternative proposte dall’appellante.

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio Coattiva: Quando il Diritto Prevale sulla Proprietà

La questione della servitù di passaggio coattiva è centrale nel diritto immobiliare quando un terreno, noto come fondo intercluso, non ha accesso alla via pubblica. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma ha chiarito i criteri per la sua costituzione, confermando che il diritto di accesso può prevalere, a determinate condizioni, sul diritto di proprietà. Analizziamo il caso e le motivazioni della Corte.

I Fatti di Causa

Un proprietario terriero avviava un’azione legale per far dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio sul suo fondo e per la rimozione di un cancello e una recinzione che lo invadevano. Uno dei vicini, il cui terreno era intercluso, si opponeva, chiedendo in via riconvenzionale il riconoscimento di una servitù basata su un vecchio atto notarile o, in subordine, la costituzione di una servitù di passaggio coattiva.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda principale del proprietario, negando l’esistenza di una servitù preesistente, ma accoglieva anche la domanda riconvenzionale del vicino, costituendo una servitù coattiva sul terreno dell’attore, previo pagamento di un’indennità.

L’Appello e la Costituzione della servitù di passaggio coattiva

Il proprietario del fondo, ora gravato dalla servitù, proponeva appello, sostenendo che il passaggio dovesse gravare su altri fondi, in virtù del vecchio atto notarile o a causa di un precedente frazionamento che aveva generato l’interclusione. Chiedeva quindi di riformare la sentenza, liberando il suo terreno dal peso imposto.

Le Motivazioni della Corte d’Appello

La Corte d’Appello ha respinto l’appello, fornendo chiarimenti cruciali sui principi che regolano la materia.

Analisi dei Titoli Esistenti

La Corte ha prima di tutto esaminato la tesi dell’appellante riguardo a una servitù preesistente. L’indagine ha rivelato che l’atto notarile del 2001, invocato dal vicino, non era stato stipulato dalle parti legittimate a costituire una servitù sul fondo dell’appellante. Anche l’ipotesi di una servitù per “destinazione del padre di famiglia” (art. 1062 c.c.) è stata scartata, poiché mancavano i presupposti essenziali, come la presenza di opere visibili e permanenti al momento della divisione dei fondi.

Il Principio della Servitù Coattiva per Fondo Intercluso

Il cuore della decisione riguarda l’applicazione dell’art. 1051 c.c. sulla servitù di passaggio coattiva. La Corte ha confermato che, in assenza di un titolo contrattuale o di altri modi di costituzione, il proprietario di un fondo intercluso ha il diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per accedere alla via pubblica.

La scelta del percorso non è arbitraria. Il giudice, avvalendosi di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), deve individuare il tracciato che soddisfi due requisiti fondamentali:
1. Essere il più breve per l’accesso alla via pubblica.
2. Causare il minor danno possibile al fondo che deve sopportare la servitù (fondo servente).

Nel caso di specie, la CTU aveva accertato che il tracciato sul terreno dell’appellante era l’unico che rispettava entrambi i criteri. Le alternative proposte non erano percorribili o avrebbero comportato un aggravio maggiore.

Conclusioni

La sentenza ribadisce un principio fondamentale: il diritto di proprietà non è assoluto e può essere limitato per soddisfare esigenze ritenute prevalenti dall’ordinamento, come quella di garantire l’accesso e la piena utilizzabilità di un fondo intercluso. Tuttavia, questa limitazione non è incondizionata. Deve essere l’unica soluzione possibile o quella meno gravosa, e il proprietario del fondo servente ha sempre diritto a un’indennità commisurata al danno subito, che include la diminuzione di valore del proprio immobile. La decisione sottolinea l’importanza delle prove tecniche (CTU) per guidare il giudice nella scelta più equa e conforme alla legge.

Quando un giudice può costituire una servitù di passaggio coattiva?
Un giudice può costituire una servitù di passaggio coattiva quando un fondo è “intercluso”, cioè non ha un’uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio. Questo diritto è previsto dalla legge per garantire la piena utilizzabilità dell’immobile.

In base a quali criteri viene scelto il terreno su cui graverà la servitù di passaggio coattiva?
La scelta del percorso e del terreno da gravare si basa su due criteri fondamentali stabiliti dall’art. 1051 del Codice Civile: il passaggio deve essere stabilito nella parte in cui l’accesso alla via pubblica è più breve e, contemporaneamente, risulta di minor danno per il fondo su cui viene imposto.

Se un terreno intercluso viene venduto, il diritto di passaggio si trasferisce automaticamente al nuovo acquirente?
Secondo la sentenza, il diritto di passaggio che deriva da un’interclusione per effetto di alienazione (art. 1054 c.c.) ha natura personale. Non si trasferisce automaticamente all’acquirente successivo, a meno che la sua trasmissione non sia stata espressamente prevista nell’atto di acquisto.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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