Servitù di passaggio coattiva: la rinuncia non vale

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29311/2024, ha stabilito che la rinuncia preventiva alla servitù di passaggio coattiva non è valida se l’accesso alla via pubblica, seppur esistente, è talmente disagevole e costoso da configurare un’interclusione relativa. Il caso riguardava due fondi confinanti, originati da una divisione, dove il proprietario di uno dei lotti aveva rinunciato al passaggio sul fondo del fratello. La Corte ha cassato la decisione d’appello che aveva negato la servitù, ordinando un nuovo esame che tenga conto della concreta difficoltà di accesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di passaggio coattiva: quando la rinuncia non basta a negare il diritto

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 29311/2024) affronta un tema cruciale in materia di diritto immobiliare: i limiti di validità di una rinuncia preventiva alla servitù di passaggio coattiva. La Corte ha chiarito che, anche in presenza di una rinuncia espressa, il diritto al passaggio può essere riconosciuto se l’accesso alternativo alla via pubblica è estremamente disagevole e oneroso, configurando una situazione di ‘interclusione relativa’.

I fatti del caso

La vicenda trae origine da una divisione immobiliare avvenuta nel 1987 tra due fratelli. In quell’atto, uno dei due, dante causa degli attuali ricorrenti, aveva espressamente rinunciato a qualsiasi diritto di servitù, incluso quello di passaggio, sul fondo assegnato all’altro fratello. Anni dopo, gli eredi del primo fratello si sono trovati nella necessità di accedere al loro terreno con mezzi meccanici per la coltivazione agricola. Sebbene il loro fondo confini con una strada pubblica, un dislivello di circa 5-6 metri rende l’accesso diretto non solo difficile, ma anche estremamente costoso da realizzare, quasi pari al valore dell’intero terreno. Per questo motivo, hanno richiesto in tribunale la costituzione di una servitù di passaggio coattiva sul fondo dei cugini, eredi del secondo fratello.

Le decisioni dei giudici di merito

Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda, riconoscendo la necessità del passaggio. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, respingendo la richiesta. Secondo i giudici d’appello, la rinuncia contenuta nell’atto di divisione era valida. Essi hanno sostenuto che il fondo non era ‘assolutamente intercluso’ (cioè completamente circondato da altri fondi), ma confinava con la via pubblica. La difficoltà di accesso, a loro avviso, rappresentava una mera ‘maggior comodità’ richiesta dagli attori, e non una reale impossibilità che potesse superare la volontà negoziale espressa nella rinuncia.

Le motivazioni sulla servitù di passaggio coattiva nella decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha censurato la sentenza d’appello, ritenendola fondata su un’analisi incompleta. I giudici supremi hanno evidenziato che la Corte territoriale ha erroneamente limitato la sua valutazione al concetto di ‘interclusione assoluta’, senza considerare adeguatamente quello di ‘interclusione relativa’, previsto dall’art. 1052 del codice civile.

La Cassazione ha affermato che una rinuncia preventiva a un diritto nascente ‘ope legis’ (per effetto di legge), come la servitù di passaggio coattiva, non può compromettere irrimediabilmente il diritto di proprietà. Se l’accesso alla via pubblica, pur teoricamente esistente, si rivela nella pratica estremamente gravoso o impossibile da realizzare senza un dispendio economico sproporzionato, il fondo deve considerarsi relativamente intercluso. La Corte d’Appello avrebbe dovuto indagare su questo aspetto decisivo: la presenza del dislivello di 5-6 metri, accertato dal consulente tecnico, e i costi proibitivi per la creazione di un accesso diretto. Ignorando questi elementi, il giudice di secondo grado non ha affrontato il nucleo della questione, ossia se la difficoltà di accesso fosse tale da giustificare la costituzione di una servitù coattiva, nonostante la rinuncia pregressa.

Conclusioni

La sentenza rappresenta un importante punto di riferimento. Stabilisce che una clausola di rinuncia al diritto di passaggio non può essere interpretata in modo da svuotare di contenuto il diritto di proprietà. Il giudice di merito, di fronte a una richiesta di servitù di passaggio coattiva, deve sempre effettuare una valutazione concreta della situazione dei luoghi. Non basta verificare che un fondo confini con la via pubblica; è necessario accertare se l’accesso sia effettivamente praticabile in condizioni di normalità e con costi ragionevoli, specialmente in relazione all’utilizzo del fondo stesso. La Corte di Cassazione ha quindi annullato la sentenza d’appello, rinviando la causa a un nuovo giudice che dovrà riesaminare i fatti alla luce di questi principi, valutando se la difficoltà di accesso integri gli estremi dell’interclusione relativa e giustifichi la concessione della servitù.

Una rinuncia preventiva al diritto di passaggio è sempre valida?
No. Secondo la Corte di Cassazione, una rinuncia non è valida se rende l’utilizzo del fondo impossibile o eccessivamente gravoso. Non può pregiudicare il diritto di proprietà al punto da renderlo inutilizzabile, specialmente se le condizioni per una servitù coattiva sorgono per effetto di legge.

Cosa si intende per ‘interclusione relativa’ di un fondo?
Si ha interclusione relativa quando un fondo, pur avendo un accesso alla via pubblica, questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato se non con un dispendio o un disagio eccessivi. La sentenza chiarisce che un dislivello di 5-6 metri e costi di adeguamento quasi pari al valore del fondo possono configurare questa situazione.

Il giudice deve considerare la difficoltà e il costo dell’accesso alla via pubblica per concedere una servitù?
Sì. La Corte ha stabilito che il giudice non può limitarsi a verificare la mera contiguità del fondo con la strada pubblica, ma deve esaminare nel concreto la praticabilità dell’accesso, tenendo conto di fattori come dislivelli, costi sproporzionati e esigenze di utilizzo del fondo (ad esempio, quello agricolo che richiede il passaggio di mezzi meccanici).

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29311 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29311 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/11/2024

SENTENZA

sul ricorso 22573-2022 proposto da:

COGNOME COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME

– intimati – avverso la sentenza n. 317/2021 della CORTE D’APPELLO di MESSINA, depositata il 20/07/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona della dott. ssa NOME COGNOME udito il difensore della parte ricorrente

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 31.3.2005 NOME evocava in giudizio NOME innanzi il Tribunale di Patti chiedendo la costituzione di una servitù coattiva di passaggio a favore del proprio fondo, intercluso, e a carico di quello di parte convenuta.

Nella resistenza del convenuto il Tribunale, con sentenza n. 417/2017, accoglieva la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 317/2021, la Corte di Appello di Messina riformava la decisione di prime cure, rigettando la domanda originariamente proposta da NOME. La Corte distrettuale riteneva, in particolare, che la clausola negoziale inserita nell’atto di divisione del 1987, in virtù della quale NOME, dante causa degli odierni ricorrenti, aveva rinunciato al diritto di passare sul fondo del fratello COGNOME NOME, dante causa degli odierni intimati, presupponesse la consapevolezza, in capo al rinunciante, che in tal modo l’utilizzazione del proprio fondo sarebbe stata più gravosa, ma non impossibile. Di conseguenza, non potendosi configurare un pregiudizio per l’utilizzazione del fondo intercluso, ma solo una maggiore difficoltà di accesso allo stesso, il giudice di seconde cure,
riformando la decisione di prime cure, respingeva la richiesta di costituzione di servitù di passaggio coattiva ex art. 1051 c.c. formulata dall’AVV_NOTAIO.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione gli eredi dell’originario attore, NOME e COGNOME NOME, affidandosi ad un unico motivo.

La parte intimata non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Il ricorso, chiamato una prima volta all’adunanza camerale del 7.7.2023, è stato rinviato a nuovo ruolo con ordinanza interlocutoria n. 22653/2023 con assegnazione alla parte ricorrente di termine di 40 giorni dalla comunicazione del provvedimento per provvedere alla notificazione del ricorso ad COGNOME NOME.

Con atto depositato in via telematica in data 28.7.2023 la parte ricorrente ha dato atto di aver ottemperato all’incombente, avendo provveduto in data 26.7.2023 alla notificazione ad COGNOME NOME, a mezzo posta elettronica certificata all’indirizzo PEC risultante dal registro Inipec, del ricorso, unitamente alle procure ad esso relative, ed alla copia conforme dell’ordinanza interlocutoria.

Il ricorso è stato chiamato nuovamente all’adunanza camerale del 14.02.2024 dinanzi questa stessa sezione e, all’esito della relativa camera di consiglio, è stato rinviato a nuovo ruolo, con ordinanza interlocutoria, affinché fosse trattato in pubblica udienza.

In prossimità dell’udienza pubblica, il P.G. ha depositato requisitoria scritta.

Sono comparsi a ll’udienza pubblica il AVV_NOTAIO , che ha concluso per l’ accoglimento del ricorso, e l’AVV_NOTAIO, per la parte ricorrente, che ha insistito egli pure per l’accoglimento .

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Con l’unico motivo, la parte ricorrente lamenta l’ omesso esame di un fatto decisivo e la violazione degli artt. 1051 e 1052 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe esaminato soltanto il profilo dell’interclusione assoluta, e non anche quello dell’interclusione relativa, del fondo dominante.

La censura è fondata.

La Corte di Appello ha accertato che, al momento della divisione del fondo in origine unitario, avvenuta con atto per notar AVV_NOTAIO del 21.11.1987, era stato previsto che ‘entrambi i lotti vengono sollevati da qualsiasi asservimento e di qualsiasi genere, ivi compresa la captazione e il sollevamento di acqua sorgiva ai quali potessero essere assoggettati sia l’uno che l’altro lotto’ (cfr. pag. 3 della sentenza impugnata). Ha dunque ritenuto che ‘La rinuncia preventiva alla servitù coattiva non può conciliarsi con l’esercizio del diritto di proprietà, solo nel caso in cui tale diritto verrebbe ‘irrimediabilmente compromesso’ da tale rinuncia. Nel caso de quo la rinuncia avvenne al momento della divisione dei fondi, di talché NOME ben sapeva, non essendo il fondo intercluso ma confinante con la pubblica via, che una rinuncia alla richiesta di vincoli o servitù sul fondo del fratello NOME non avrebbe pregiudicato il suo utilizzo, ma semmai lo avrebbe reso meno agevole. Del resto, da sempre l’attore rivendica la costituzione del chiesto peso, per raggiungere con mezzi meccanici il proprio fondo, rappresentando una situazione, non di totale impossibilità al raggiungimento dello stesso, ma di maggior comodità’ (cfr. pag. 5 della sentenza).
La motivazione, particolarmente stringata, valorizza gli effetti della rinuncia preventiva alla costituzione di una servitù di passaggio, in presenza di un fondo preteso dominante che non è intercluso, perché comunque confinante con la pubblica via. Tuttavia, il giudice di merito non affronta ex professo il tema dell’interclusione relativa del fondo predetto, poiché non considera il fatto, potenzialmente decisivo, che tra esso e la strada vi è un dislivello (come accertato dalla C.T.U., i cui passaggi salienti sono riportati a pag. 9 del ricorso ai fini della sua autosufficienza) e che la realizzazione di un accesso diretto alla via pubblica mal si concilia con i costi necessari, quasi corrispondenti all’intero valore del fondo di cui sopra, e con le esigenze legate alla sua conduzione agricola.
Ferma restando l’impossibilità di ipotizzare una rinuncia preventiva alla costituzione di servitù di passaggio a favore di un fondo che risulti assolutamente intercluso, in quanto essa finirebbe per svuotare di contenuto tipico del diritto del proprietario del fondo stesso, che non potrebbe accedervi in alcun modo, occorre evidenziare che, nel caso specifico, il giudice di merito non ha in alcun modo indagato il tema dell’interclusione relativa del fondo degli odierni ricorrenti. Questi ultimi evidenziano che la C.T.U. espletata nel corso del primo grado -della quale, ai fini della specificità del motivo, riportano i passaggi salienti alle pagg. 9 e 10 del ricorso -aveva accertato che il loro fondo, ancorché confinante con la via pubblica, non poteva avervi accesso diretto in funzione del dislivello esistente, variabile da 5 a 6 metri. La Corte di Appello non considera questo elemento, pur emergente dal compendio istruttorio, e si limita ad affermare che il fondo preteso dominante non sarebbe intercluso perché posto a confine con la via pubblica. In tal modo, il giudice di merito da un lato non approfondisce il tema, pur rilevante,
dell’ammissibilità di una rinuncia preventiva ai diritti nascenti ope legis , giusta la disposizione di cui all’art. 1051 c.c., a favore del fondo assolutamente intercluso, limitandosi ad affermare, sul punto, che la rinuncia avrebbe avuto ad oggetto un passaggio più comodo: in tal modo, la Corte di Appello sembra presupporre che l’accertamento che il fondo preteso dominante confina con la via pubblica renda comunque possibile un accesso diretto, ancorché maggiormente disagevole rispetto a quello praticabile attraverso il fondo intercludente. D all’altro lato, la Corte territoriale non esamina affatto la questione della natura disagevole del detto ipotetico accesso diretto dalla via pubblica, in tal modo non affrontando la tematica, pur sollevata dagli odierni ricorrenti, della possibilità di configurare, a vantaggio del loro fondo, un diritto di passaggio coattivo in presenza di interclusione parziale, ai sensi di quanto previsto dall’art. 1052, primo e secondo comma, c.c.
Ne deriva l’accoglimento del ricorso, in relazione ai profili indicati, la cassazione della decisione impugnata ed il rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Messina, in differente composizione.

PQM

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Messina, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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