Servitù di passaggio coattiva: i limiti del giudice

Un proprietario di un fondo intercluso ha richiesto una servitù di passaggio. La Corte d’Appello ha stabilito il passaggio sul fondo di un vicino, attraversando un’area normalmente protetta come un cortile. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha dichiarato inammissibile il ricorso contro tale decisione, confermando che il giudice di merito ha ampia discrezionalità nel bilanciare gli interessi contrapposti e può imporre una servitù di passaggio coattiva anche su cortili e giardini se l’alternativa è l’isolamento assoluto del fondo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio Coattiva: Quando si Può Attraversare un Cortile Privato?

La costituzione di una servitù di passaggio coattiva rappresenta una delle questioni più delicate nel diritto immobiliare, poiché incide direttamente sul diritto di proprietà. Quando un terreno è ‘intercluso’, cioè privo di accesso alla via pubblica, la legge prevede la possibilità di imporre un passaggio sul fondo del vicino. Ma cosa accade se l’unico percorso possibile attraversa aree particolarmente protette come un cortile o un giardino? Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione fa luce sui poteri del giudice e sul bilanciamento di interessi necessario in questi casi.

I Fatti del Caso: Una Controversia sull’Accesso

La vicenda nasce dalla richiesta del proprietario di un fondo intercluso di ottenere un diritto di passaggio attraverso il terreno dei vicini. In primo grado, il Tribunale aveva costituito una servitù coattiva a carico di una prima proprietà. Tuttavia, la Corte d’Appello ha riformato la decisione, stabilendo che il passaggio dovesse gravare su un’altra proprietà confinante. La ragione di questa modifica risiedeva nel fatto che il percorso individuato dal primo giudice interessava un’area cortilizia annessa a un’abitazione, area che gode di una speciale protezione legale che ne vieta, di norma, l’asservimento.
I proprietari del fondo designato dalla Corte d’Appello per subire la servitù hanno quindi proposto ricorso in Cassazione, contestando la decisione.

La servitù di passaggio coattiva e i Motivi del Ricorso

I ricorrenti hanno basato il loro appello su due motivi principali:
1. Omesso esame di un fatto decisivo: Sostenevano che la Corte d’Appello avesse ignorato un dato cruciale emerso dalla consulenza tecnica d’ufficio (CTU). Secondo loro, la perizia indicava due possibili percorsi e entrambi attraversavano l’area esterna del fabbricato dei primi vicini. Di conseguenza, se entrambi i passaggi ricadevano nel divieto di legge, la scelta della Corte d’Appello sarebbe stata illogica.
2. Violazione di legge: Lamentavano un cattivo esercizio del potere di valutazione da parte dei giudici d’appello. La Corte, secondo i ricorrenti, non avrebbe tenuto conto che il percorso scelto, oltre a non essere il più breve, tagliava in due una loro particella, arrecando un danno maggiore rispetto all’alternativa scartata.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, fornendo chiarimenti fondamentali sull’applicazione dell’art. 1051 del codice civile, che disciplina la servitù di passaggio coattiva. La Corte ha rigettato entrambi i motivi di ricorso con le seguenti argomentazioni.

Sul primo motivo, la Cassazione ha precisato che il presunto ‘fatto omesso’ era stato in realtà esaminato dalla Corte d’Appello, la quale ne aveva semplicemente tratto conclusioni diverse da quelle auspicate dai ricorrenti. Tentare di ottenere una nuova valutazione dei fatti in sede di Cassazione è inammissibile, poiché il ruolo della Suprema Corte è limitato al controllo della corretta applicazione del diritto (giudizio di legittimità) e non a una nuova analisi del merito della vicenda.

Sul secondo motivo, la Corte ha ribadito un principio di diritto cruciale: l’esenzione prevista dalla legge per case, cortili, giardini e aie non è assoluta. Tale protezione viene meno quando, rispettandola, l’interclusione del fondo vicino non potrebbe essere eliminata, causando un’interclusione assoluta. In tali circostanze, il giudice di merito deve effettuare un giudizio di comparazione. Deve bilanciare il disagio causato dal transito sul fondo servente con le conseguenze, ben più pregiudizievoli, derivanti dall’isolamento totale del fondo dominante. Questo bilanciamento, ispirato a principi costituzionali di tutela della proprietà e dell’iniziativa economica, è di esclusiva competenza del giudice del merito e non può essere censurato in Cassazione, se non per vizi logici o giuridici manifesti che nel caso di specie non sono stati riscontrati.

Le Conclusioni: Il Principio di Diritto e le Implicazioni Pratiche

L’ordinanza consolida un orientamento fondamentale: il divieto di costituire una servitù di passaggio coattiva su cortili e giardini non è un tabù invalicabile. Quando un fondo è assolutamente intercluso, il diritto del suo proprietario ad avere un accesso prevale, a patto che il giudice compia un’attenta ponderazione di tutti gli interessi in gioco. La decisione finale sul percorso, sul tracciato e sulle modalità della servitù è rimessa all’apprezzamento sovrano del giudice di merito. Per i proprietari, ciò significa che la protezione offerta dalla legge alla propria abitazione e alle sue pertinenze può essere sacrificata se ciò è indispensabile per garantire a un vicino il diritto fondamentale di accedere alla propria terra, evitando un pregiudizio altrimenti irreparabile.

Si può ottenere una servitù di passaggio coattiva attraverso il cortile o il giardino di un’altra abitazione?
Sì, ma solo in circostanze eccezionali. La legge protegge queste aree, ma se un fondo è completamente intercluso e non esistono altre vie di accesso praticabili, il giudice può imporre il passaggio. Questa decisione viene presa dopo un’attenta valutazione che bilancia il disagio per il proprietario del cortile con il grave pregiudizio del proprietario del fondo isolato.

Qual è il potere del giudice nel decidere il percorso di una servitù di passaggio coattiva?
Il giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello) ha un ampio potere discrezionale. Deve considerare tutte le circostanze, come la configurazione dei luoghi e gli interessi delle parti, per identificare il percorso che causa il minor danno possibile al fondo che subisce la servitù, garantendo al contempo un accesso adeguato al fondo intercluso. Questa valutazione non può essere riesaminata dalla Corte di Cassazione se non per vizi procedurali o di motivazione.

Cosa succede se ci sono più percorsi possibili per una servitù, ma sono tutti problematici?
Come chiarito in questa ordinanza, spetta al giudice di merito decidere quale percorso sia preferibile. Anche se tutte le opzioni presentano delle criticità, come l’attraversamento di aree protette, il giudice deve effettuare una comparazione e scegliere la soluzione che ritiene più equa, bilanciando i contrapposti interessi. L’apprezzamento del giudice su questo punto è considerato insindacabile in sede di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10944 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10944 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17796/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME, COGNOME, INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE),

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANZARO n. 1125/2018 depositata il 05/06/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/03/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva

Per quel che ancora qui rileva, NOME COGNOME citò in giudizio NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME, chiedendo fosse accertata l’esistenza di una servitù di passaggio, che attraversando il fondo dei convenuti, consentiva all’attore di raggiungere il proprio fondo dalla via pubblica e, in subordine, che fosse costituita servitù coattiva.

I convenuti contestarono l’esistenza della dedotta servitù e, quanto alla costituzione coattiva, evidenziarono la possibilità di una più comoda via d’accesso attraverso il terreno in proprietà di altri.

Il Tribunale autorizzata la chiamata degli ‘eredi COGNOME‘, costituì servitù coattiva anche carrabile a carico del fondo dei COGNOME.

1.1. La Corte d’appello di Catanzaro, accogliendo l’impugnazione dei COGNOME, in riforma della sentenza di primo grado, costituì la servitù coattiva a carico del fondo dei COGNOME.

NOME (del DATA_NASCITA), NOME, NOME, NOME (del DATA_NASCITA), NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME propongono ricorso avverso la sentenza d’appello sulla base di due motivi.

NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME (gli ultimi due quali eredi di NOME COGNOME) resistono con controricorso.

I controricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

Preliminarmente deve dichiararsi inammissibile la tardiva produzione documentale dei controricorrenti, al di fuori delle tassative ipotesi di cui all’art. 372 cod. proc. civ.

Con il primo motivo viene denunciato l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

I ricorrenti lamentano che la Corte di Catanzaro aveva escluso la necessità di rinnovare la c.t.u., reputando che gli accertamenti svolti in primo grado fossero sufficienti per mutare il percorso della servitù, in quanto quello gravante sul fondo dei COGNOME, in violazione dell’art. 1051, co. 4, cod. civ., interessava un’area cortilizia annessa ad abitazione. Così facendo, proseguono i ricorrenti, la sentenza non aveva considerato <>.
Di conseguenza, concludono i ricorrenti, se entrambi i percorsi passano attraverso l’area esterna del fabbricato (uno a destra e l’altro a sinistra), entrambi rientravano nel divieto di cui alla norma evocata.

4.1. Il motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

NOMEmente inammissibile si mostra l’allegazione di omissione di un fatto controverso e decisivo, in quanto ‘il fatto’, che i ricorrenti sopra riportano è stato preso in esame dalla Corte d’appello, sia pure traendone conclusioni diverse rispetto a quelle auspicate in ricorso.

Nel resto trattasi di apprezzamenti di merito, in questa sede non censurabili.

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 116 cod. proc. civ. e 1051 cod. civ.

Si sostiene che la sentenza aveva fatto cattivo esercizio del potere valutativo, per non essersi tenuto conto del fatto che entrambi i percorsi interessavano per un tratto area preclusa per legge e che, in una tale situazione, si sarebbe dovuto preferire il percorso più breve, nonché tenere conto della conformazione dei luoghi, in modo da arrecare il minor danno possibile al fondo gravato e nel caso prescelto dalla Corte di Catanzaro, come riportato dal consulente, restava tagliata in due la particella n. 486.
5.1. Trattasi di motivo in parte manifestamente infondato e per altra parte inammissibile.

5.1.1. Quanto all’art. 1051 cod. civ. basti riprendere il principio di diritto che questa Corte ha già avuto modo di enunciare, secondo il quale in materia di servitù di passaggio coattivo, l’esenzione prevista dall’art. 1051, comma 4, c.c., in favore di case, cortili, giardini e aie ad esse attinenti, opera nel solo caso in cui il proprietario del fondo intercluso abbia la possibilità di scegliere tra più fondi, attraverso i quali attuare il passaggio, di cui almeno uno non sia costituito da case o pertinenze delle stesse; la norma indicata non trova invece applicazione allorché, rispettando l’esenzione, l’interclusione non potrebbe essere eliminata, comportando l’interclusione assoluta del fondo conseguenze più pregiudizievoli rispetto al disagio costituito dal transito attraverso cortili, aie, giardini e simili. Nel giudizio di comparazione, ispirato ai principi costituzionali in materia di proprietà privata dei beni immobili e di iniziativa economica privata, il giudice deve tener conto dell’eventuale destinazione industriale del fondo intercluso, contemperando, anche mediante lo strumento indennitario, i contrapposti interessi (Sez. 2, n. 17156, 26/6/2019, Rv. 65434102; conf. Cass. n. 14102/2012).
A completamento del ragionamento deve enunciarsi il seguente principio di diritto: ‘ nel rispetto dell’art. 1051, co. 4, cod. civ., il bilanciamento dei contrapposti interessi, che tenga anche conto dell’entità dell’intrusione nella vita privata dei proprietari del fondo asservito, ove vi siano delle alternative, non può che restare di esclusivo dominio del giudice del merito ‘.

5.1.2. La critica alla ricostruzione probatoria, come noto, anche qualora sostenuta dall’asserita violazione degli artt. 115 e 116, cod. proc. civ., non può essere contestata in questa sede, poiché, come noto, l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito non è, in questa sede, sindacabile, neppure attraverso l’escamotage dell’evocazione dell’art. 116, cod. proc. civ., in quanto, come noto, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito (cfr., da ultimo, Sez. 6, n. 27000, 27/12/2016, Rv. 642299). Punto di diritto, questo, che ha trovato recente conferma nei principi enunciati dalle Sezioni unite in epoca recente (sent. n. 20867, 30/09/2020, conf. Cass. n. 16016/2021), essendosi affermato che in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo
comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Rv. 659037). E inoltre che per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Rv. 659037).
Di conseguenza, siccome affermato dalle S.U. (sent. n. 7155, 21/3/2017, Rv. 643549), lo scrutinio ex art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ., da svolgersi relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, impone, come si desume in modo univoco dalla lettera della legge, una declaratoria d’inammissibilità, che può rilevare ai fini dell’art. 334, comma 2, cod. proc. civ., sebbene sia fondata, alla stregua dell’art. 348-bis cod. proc. civ. e dell’art. 606 c.p.p., su ragioni di merito, atteso che la funzione di filtro della disposizione consiste nell’esonerare la Suprema Corte dall’esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimità, così consentendo una più rapida delibazione dei ricorsi “inconsistenti”.
Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di

contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

dichiara il ricorso inammissibile e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 13 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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