Servitù di passaggio: Cassazione annulla sentenza

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d’Appello riguardante una controversia su una servitù di passaggio. La decisione è stata motivata dall’omesso esame di un atto di compravendita del 1910, ritenuto un fatto controverso e decisivo per ricostruire la catena dei trasferimenti immobiliari e l’esistenza del diritto vantato. La Corte d’Appello aveva negato il diritto, ma la Cassazione ha stabilito che non aver considerato quel documento fondamentale costituisce un vizio di motivazione, rinviando il caso a un’altra sezione della Corte d’Appello per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio: La Cassazione Sottolinea l’Importanza di Ogni Atto Traslativo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda un principio fondamentale nel diritto immobiliare: per accertare l’esistenza di una servitù di passaggio, è cruciale esaminare l’intera catena di trasferimenti di proprietà. L’omissione di un singolo atto, se decisivo, può invalidare una sentenza. Analizziamo insieme questo caso per capire perché la Corte ha annullato la decisione dei giudici di secondo grado.

I Fatti di Causa: Una Servitù Contesa tra Vicini

La vicenda ha origine dalla richiesta di alcuni proprietari di vedere riconosciuto il loro diritto di passare attraverso il cortile dei vicini. Essi sostenevano che questa servitù di passaggio fosse stata costituita in tre modi alternativi:
1. Tramite il contratto con cui avevano acquistato il loro immobile.
2. Per ‘destinazione del padre di famiglia’, ovvero una situazione di fatto creata dall’originario unico proprietario dei due fondi.
3. Per usucapione ventennale, ossia per aver utilizzato il passaggio ininterrottamente per oltre vent’anni.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione ai proprietari, riconoscendo il loro diritto. Tuttavia, la Corte d’Appello, riformando la decisione, aveva respinto la domanda. Secondo i giudici d’appello, un atto del 1929 non costituiva un diritto reale (come la servitù), ma solo un diritto personale di passaggio; inoltre, mancavano i presupposti sia per la destinazione del padre di famiglia sia per l’usucapione, dato che il passaggio non era materialmente possibile al momento dell’acquisto e le testimonianze erano discordanti.

Il Ricorso in Cassazione e l’Analisi della Servitù di Passaggio

Insoddisfatti, i proprietari hanno presentato ricorso in Cassazione, basandolo su un punto cruciale: la Corte d’Appello aveva completamente ignorato un atto di compravendita del 1910. Secondo i ricorrenti, questo documento era fondamentale per ricostruire correttamente l’origine dei diritti sui due immobili e dimostrava che la loro dante causa (la persona da cui avevano ereditato il bene) aveva acquisito la proprietà comprensiva di un ‘cortile comune e con tutte le servitù esistenti’. L’omesso esame di questo atto, a loro dire, aveva viziato l’intera ricostruzione dei fatti operata dalla Corte d’Appello.

le motivazioni: L’Errore Decisivo della Corte d’Appello

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi principali del ricorso, concordando sul fatto che l’omesso esame dell’atto del 1910 rappresentasse un vizio decisivo. I giudici supremi hanno sottolineato che, sebbene le norme invocate dai ricorrenti (artt. 1372, 1027 c.c., ecc.) non fossero direttamente violate dalla conclusione della Corte d’Appello, la critica era fondata laddove evidenziava un grave difetto procedurale.

L’atto del 1910 era stato menzionato e discusso durante il processo, come ammesso anche dalla controparte. Pertanto, si trattava di un ‘fatto controverso’. La sua ‘decisività’ risiedeva nel fatto che il suo esame avrebbe potuto portare a una conclusione diversa. Senza analizzare quel documento, era impossibile ricostruire correttamente la ‘catena dei trasferimenti’ e capire se e come la servitù fosse nata e stata trasferita nel tempo. La sentenza impugnata, non menzionando neppure l’esistenza di tale atto, si è dimostrata carente nella sua motivazione, non avendo considerato un elemento che poteva essere determinante per la risoluzione della lite.

le conclusioni: Cassazione con Rinvio e Implicazioni Pratiche

In conclusione, la Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello e ha rinviato il caso a un’altra sezione della stessa corte per un nuovo giudizio. Il nuovo giudice dovrà riesaminare l’intera vicenda, tenendo in debita considerazione l’atto del 1910 e il suo impatto sulla catena dei trasferimenti immobiliari. Di conseguenza, anche il ricorso incidentale proposto dai vicini è stato assorbito, in quanto condizionato all’esito del ricorso principale.

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: nei contenziosi sui diritti reali, specialmente quelli datati, la prova si basa su una meticolosa ricostruzione storica e documentale. Omettere l’analisi di un documento rilevante, che è stato oggetto di dibattito tra le parti, non è una semplice svista, ma un vizio che può portare alla cassazione della sentenza.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello?
La sentenza è stata annullata perché la Corte d’Appello ha omesso di esaminare un fatto controverso e decisivo: un atto di compravendita del 1910. Questo documento era fondamentale per ricostruire la catena dei trasferimenti di proprietà e valutare correttamente l’esistenza della servitù di passaggio.

Cosa si intende per ‘fatto controverso e decisivo’ in un processo?
Un ‘fatto controverso’ è un elemento su cui le parti hanno discusso durante il processo. Diventa ‘decisivo’ quando la sua valutazione avrebbe potuto portare il giudice a una decisione diversa da quella presa. L’omesso esame di un fatto con queste caratteristiche è un vizio della sentenza.

L’accoglimento del ricorso principale che effetto ha avuto sul ricorso incidentale?
L’accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale ha comportato l’assorbimento del ricorso incidentale. Questo significa che la Corte non ha avuto bisogno di esaminarlo, poiché era ‘condizionato’, ovvero la sua discussione dipendeva dall’esito del ricorso principale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10958 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10958 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7930/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- sul controricorso incidentale proposto da COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE,

rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente incidentale-

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente incidentale-

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 410/2018 depositata il 27/03/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva

NOME COGNOME e NOME COGNOME, anche quali eredi di NOME COGNOME, citarono in giudizio NOME COGNOME, NOME, NOME e NOME COGNOME, per vedere affermato il loro diritto di servitù di passaggio, fondato sul contratto con il quale avevano acquistato l’immobile dove abitavano, oppure per destinazione del padre di famiglia o, ancora, per maturata usucapione ventennale.

I convenuti si difesero adducendo che l’atto del 1960, indicato dagli attori, non era costitutivo del vantato diritto e che nel 1958

era stato assegnato il diritto di passare alle figlie di NOME COGNOME e non alla dante causa degli attori.

1.1. Il Tribunale, sul presupposto che tra le figlie della COGNOME si annoverava NOME COGNOME, dante causa degli attori, riconobbe il diritto di servitù in favore dei COGNOME/COGNOME.

1.2. La Corte d’appello di Salerno, accogliendo l’impugnazione di NOME, NOME e NOME, anche quali eredi di NOME COGNOME, rigettò la domanda.

1.3. Il diverso opinamento della Corte d’appello consiglia, sia pure in sintesi, di riportare gli argomenti salienti della sentenza di secondo grado.

Con atto del 20/1/1929 era stato stabilito: <>. Il tenore della clausola (aggiunta con una postilla) era tale da fare escludere la costituzione di un peso reale sull’immobile, essendo, per contro, costitutiva di un diritto personale, pienamente consentito dall’autonomia negoziale. In tal senso militava il riferimento fatto dai contraenti, a riguardo del patto aggiunto, a un loro intervenuto accordo.

Andava esclusa costituzione per destinazione del padre di famiglia, non avendo la parte interessata dimostrato la sussistenza dei relativi presupposti, in primo luogo la proprietà dell’intero compendio, da cui avevano preso vita i due fondi, in capo a un solo proprietario.

-Andava esclusa la sussistenza dell’usucapione ventennale in quanto, al momento dell’acquisto dei COGNOME/COGNOME, dal loro giardino non era possibile accedere al cortile delle convenute, cintato da un muro; inoltre, quello che veniva indicato come cortile in realtà, dai rilievi, anche fotografici, risultava consistere in <>.

Infine, le prove testimoniali erano frontalmente discordi e, quindi, gli attori, che ne avevano l’onere, non avevano provato il diritto da loro vantato.

NOME, NOME, NOME, NOME COGNOME, anche quali eredi di NOME COGNOME, propongono ricorso avverso la sentenza d’appello sulla base di quattro motivi.

Resistono con controricorso NOME, NOME e NOME COGNOME, proponendo, a loro volta, ricorso incidentale condizionato fondato su un motivo.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1372 e 1376 cod. civ.

La critica che vien mossa è la seguente: siccome NOME COGNOME, figlia di NOME COGNOME e dante causa dei ricorrenti, non aveva partecipato <>, doveva considerarsi terza, non incisa, in quanto tale dalla disposizione negoziale ‘inter alios’.

Il compendio immobiliare era pervenuto a NOME COGNOME, a differenza di quanto affermato in sentenza, con atto del 1910, da NOME COGNOME, il quale aveva venduto alla figlia il bene, incluso <>.

Gli appellanti, per contro, avevano acquistato, nel 1958, il loro immobile da NOME COGNOME, la quale aveva, a sua volta, acquistato da tale COGNOME con l’atto del 1929.

Con il secondo motivo viene denunciata, anche in relazione al n. 5 dell’art. 360 cod. civ., la violazione degli artt. 1027, 1028 e 1031 cod. civ.

I ricorrenti, sviluppando il ragionamento avviato con il primo motivo, affermano che la sentenza non aveva esaminato l’atto del 1910, dal quale aveva preso titolo NOME COGNOME e, quindi, la

di lei figlia NOME COGNOME, dante causa dei ricorrenti con l’atto del DATA_NASCITA.

L’atto del 1910 era stato allegato e aveva formato oggetto di dibattito.

4.1. L’insieme censorio può essere accolto nei termini di cui appresso.

Non appare concludente l’asserito contrasto con le norme indicate nel titolo dei due motivi.

Gli artt. 1372 e 1376 descrivono gli effetti in generale del contratto e di quelli ad effetto reale.

Di poi, gli artt. 1027, 1028 e 1031 descrivono, rispettivamente, il contenuto del diritto di servitù, la nozione d’utilità e i modi di costituzione.

In definitiva, le disposizioni tutte sopra richiamate non resterebbero in alcun modo incise dalla conclusione cui è giunta la Corte d’appello, sulla base della ricostruzione fattuale operata.

Tuttavia, la critica coglie nel segno laddove attinge l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo concernente l’atto del 1910.

Che l’atto in parola abbia formato oggetto del dibattito processuale risulta ammesso dalla controparte (pag. 12 controricorso).

La sentenza, per contro, non mostra di averlo preso in esame, nonostante un tal vaglio possa assumere carattere di decisività, quantomeno al fine d’individuare la catena dei trasferimenti qui rilevante e il compendio immobiliare di cui qui si tratta.

Accolti nei limiti di cui sopra i primi due motivi, i successivi due, con i quali la parte ricorrente lamenta violazione degli artt. 1027 e 1028 cod. civ., nonché degli artt. 1031 e 1058 cod. civ. restano, all’evidenza, assorbiti.

Del pari assorbito deve dirsi il ricorso incidentale condizionato.

I ricorrenti incidentali, alla condizione che venga riconosciuto il diritto di servitù in favore del fondo avverso per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, assumono che un tale accoglimento sarebbe precluso dalla circostanza che, riconosciuto il diritto per contratto e disattesa ogni altra domanda, gli odierni ricorrenti non avendo proposto appello incidentale avevano permesso il formarsi del giudicato sul punto.

Risulta chiaro non essersi verificata la condizione per il vaglio d’un tal motivo.

Consegue a quanto esposto la cassazione con rinvio della sentenza impugnata, facendo carico al Giudice del rinvio di regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso principale, nei limiti di cui in motivazione, assorbe gli altri, nonché il ricorso incidentale; cassa e rinvia, in relazione agli accolti motivi, alla Corte d’appello di Salerno, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 13 marzo 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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