Servitù di non affaccio: la Cassazione fa chiarezza

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo alla demolizione di un balcone e altre opere edilizie realizzate in violazione delle distanze legali. Il fulcro della controversia riguarda la configurabilità di una servitù di non affaccio, ovvero un diritto che impedisce al vicino di esercitare la veduta sul fondo confinante. La Corte ha rilevato la necessità di chiarire se tale servitù possa essere costituita validamente in deroga ai regolamenti urbanistici e se sia suscettibile di acquisto per usucapione. Data la complessità delle questioni giuridiche, la causa è stata rimessa alla pubblica udienza per una decisione nomofilattica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di non affaccio: la Cassazione analizza i limiti delle distanze

La servitù di non affaccio rappresenta un vincolo di notevole impatto nelle relazioni di vicinato, limitando la possibilità di un proprietario di aprire vedute o costruire balconi verso il fondo altrui. La recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta la questione della legittimità di tali limitazioni quando queste si pongono in contrasto con le norme del Codice Civile e i regolamenti edilizi locali.

Il caso e il conflitto sulle distanze legali

La vicenda trae origine da una lite tra la Parte Ricorrente e un Ente Religioso confinante. Il Tribunale di primo grado aveva ordinato la demolizione di un balcone aggettante, il ripristino di una finestra e la rimozione di impianti tecnici, ritenendo tali opere lesive dei diritti del fondo vicino. La Corte d’Appello aveva confermato tale decisione, convalidando l’esistenza di un diritto di non affaccio che impediva alla Parte Ricorrente di mantenere le strutture realizzate.

La questione della servitù di non affaccio in Cassazione

Il ricorso presentato dinanzi alla Suprema Corte si articola su dieci motivi, focalizzandosi principalmente sull’applicabilità dell’Art. 873 c.c. in materia di distanze tra costruzioni. Il punto centrale della discussione riguarda la natura della servitù negativa di non affaccio. La Corte deve stabilire se un tale diritto possa essere legittimamente costituito per titolo anche qualora deroghi alle norme codicistiche e ai regolamenti urbani vigenti nel territorio.

Implicazioni sull’acquisto per usucapione

Un altro profilo di estremo interesse riguarda la possibilità di acquistare la servitù di non affaccio tramite usucapione. Trattandosi di una servitù negativa, la giurisprudenza si interroga sui requisiti di apparenza necessari per il possesso ad usucapionem. La Corte ha ravvisato la necessità di un approfondimento in pubblica udienza per definire se il mancato esercizio di una facoltà possa tradursi in un diritto acquisito dal vicino nel tempo.

Le motivazioni

Le motivazioni che hanno spinto la Suprema Corte a rimettere la causa alla pubblica udienza risiedono nella particolare rilevanza delle questioni giuridiche sollevate. I giudici hanno evidenziato come la configurabilità di una servitù negativa che impedisca l’affaccio richieda una precisa analisi del rapporto tra autonomia privata e norme imperative di ordine pubblico, quali i regolamenti edilizi. La Corte intende chiarire se il diritto di non essere osservati possa prevalere sulle facoltà edificatorie standard e in quali condizioni tale diritto possa considerarsi validamente sorto o trasferito tra le parti.

Le conclusioni

Le conclusioni di questa fase processuale portano a un rinvio strategico della decisione. La Cassazione riconosce che la materia delle distanze e delle servitù negative necessita di un intervento chiarificatore che possa guidare i futuri giudizi in casi analoghi. L’esito della pubblica udienza sarà determinante per stabilire se i proprietari possano blindare la propria privacy attraverso accordi privati o usucapione, creando zone di rispetto superiori a quelle previste dalla legge ordinaria, con impatti significativi sul valore e sulla fruibilità degli immobili coinvolti.

Cosa si intende per servitù di non affaccio?
Si tratta di un diritto reale che impedisce al proprietario di un edificio di aprire finestre o costruire balconi che permettano la veduta sul fondo del vicino.

Una servitù può derogare alle distanze previste dal Comune?
La questione è oggetto di dibattito giuridico; la Cassazione sta valutando se e in che misura l’autonomia privata possa stabilire distanze diverse da quelle dei regolamenti urbanistici.

È possibile usucapire una servitù negativa?
L’usucapione di servitù negative è complessa perché richiede opere visibili e permanenti che manifestino l’esercizio del diritto, requisito difficile da integrare nel non fare qualcosa.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34860 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34860 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/12/2023

R.G.N. 16264/2020

C.C. 7/12/2023

DIRITTI REALI

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 16264/2020) proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, con indicazione di indirizzo PEC:

;

–

ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Bari n. 541/2020 (pubblicata il 6 marzo 2020);

Rilevato che:

che il Tribunale di Bari, con sentenza n. 4685/2017, accoglieva la domanda principale (rigettando quella riconvenzionale di NOME) proposta dall’RAGIONE_SOCIALE, con la quale condannava la citata convenuta alla demolizione del balcone aggettante sul

terreno di proprietà di esso attore (sito in Toritto, alla INDIRIZZO), al ripristino della finestra, alla demolizione della scala esterna al primo piano ed allo smontaggio del contatore del gas e dei relativi tubi, come indicato dalla espletata c.t.u.;

-che, decidendo sull’appello formulato dalla soccombente NOME, la Corte di appello di Bari -con sentenza n. 541/2020 -lo rigettava, confermando la sentenza impugnata;

che avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME sulla base di dieci motivi, resistito con controricorso dal citato RAGIONE_SOCIALE intimato;

-che, con le censure formulate mediante il ricorso, risultano prospettate alcune rilevanti questioni giuridiche, come quella sull’ambito di applicabilità dell’art. 873 c.c. e, soprattutto, quella sulla configurabilità o meno del diritto di servitù negativa (a cui si riferisce quella di ‘non affaccio’ ritenuta sussistente con la sentenza di appello e considerata legittimamente costituita per titolo anche in deroga alle norme codicistiche e del regolamento urbano), oltre che -in caso di sua ammissibilità -sulla possibilità o meno di acquistarla per usucapione;
-che, perciò, si ravvisa l’opportunità di rimettere la trattazione e la decisione del ricorso alla pubblica udienza;

P.Q.M.

Rimette la causa alla pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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