Servitù di costruzione: accordi privati e urbanistica

Il caso analizza la validità di una servitù di costruzione stabilita nel 1960 che consente di edificare sul confine. I proprietari attuali, successori dei contraenti originari, si scontrano sulla validità di tale accordo alla luce di normative urbanistiche successive più restrittive. La Corte d’Appello aveva ritenuto la servitù valida e la prescrizione rinunciata. La Cassazione, riconoscendo l’importanza della questione (se un accordo privato possa derogare a norme imperative sopravvenute), ha rimesso la decisione a un’udienza pubblica per un esame approfondito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Costruzione: Quando gli Accordi Privati Sfidano le Norme Urbanistiche

Una servitù di costruzione stipulata tra privati più di sessant’anni fa può ancora essere considerata valida se, nel frattempo, i regolamenti edilizi comunali sono cambiati e impongono limiti più stringenti? Questo è il quesito di fondamentale importanza che la Corte di Cassazione ha deciso di affrontare, rimettendo la questione a un’udienza pubblica per la sua particolare rilevanza. Analizziamo una vicenda che mette a confronto l’autonomia contrattuale dei privati con l’interesse pubblico alla corretta pianificazione del territorio.

I Fatti: Una Servitù Nata nel 1960

La storia inizia nel 1960, quando due comproprietari di un immobile decidono di dividerlo. Nell’atto di divisione, stabiliscono un “patto speciale”: una servitù reciproca che consente a ciascuno di costruire sul confine, in deroga alle distanze legali. Poco dopo, uno dei due fondi viene venduto a un nuovo proprietario, che nel 1963 esercita questo diritto, edificando un fabbricato a confine.

Passano gli anni. Nel 1984, gli eredi del proprietario originario chiedono al Comune un permesso per ristrutturare e ampliare il loro edificio, avvalendosi anch’essi della servitù. Il progetto viene sottoscritto anche dal proprietario del fondo vicino (colui che aveva costruito nel 1963), e il Comune concede il permesso. Successivamente, entrambi i fondi cambiano nuovamente proprietario.

Il conflitto esplode nel 1996, quando gli attuali proprietari di uno dei due lotti chiedono un nuovo permesso per costruire a confine. Gli eredi del vicino si oppongono, sostenendo che i nuovi piani regolatori comunali hanno reso inefficace l’antico patto del 1960. Ne scaturisce un complesso iter giudiziario, sia amministrativo che civile.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello danno ragione ai proprietari che intendono costruire. I giudici qualificano il patto del 1960 come una valida servitù di costruzione per vantaggio futuro. Pur riconoscendo che il termine di prescrizione ventennale per il non uso della servitù sarebbe teoricamente scaduto nel 1980, la Corte d’Appello ritiene che la sottoscrizione del progetto edilizio nel 1984 da parte del dante causa dei resistenti abbia costituito una “rinuncia tacita” alla prescrizione già maturata. Questo atto, incompatibile con la volontà di far valere l’estinzione del diritto, avrebbe fatto ripartire un nuovo termine, poi interrotto dall’inizio dei lavori nel 2001.

I Motivi del Ricorso in Cassazione e la Servitù di Costruzione

Insoddisfatti, gli eredi del fondo vicino ricorrono in Cassazione, basando la loro difesa su due argomenti principali:

1. Nullità sopravvenuta del patto: Sostengono che l’accordo del 1960, seppur valido all’epoca, sia diventato nullo e inefficace nel momento in cui sono entrati in vigore nuovi regolamenti edilizi (a partire dal 1973) che impongono distanze inderogabili dal confine. Secondo la loro tesi, le norme urbanistiche, essendo imperative e poste a tutela di un interesse pubblico, non possono essere derogate da accordi privati.
2. Errata valutazione della prescrizione: Contestano che la firma sul progetto del 1984 possa valere come rinuncia alla prescrizione. Affermano che una rinuncia tacita richiede la consapevolezza che il termine sia già decorso, prova che in questo caso mancherebbe. Inoltre, sostengono che, anche se il loro dante causa avesse rinunciato, tale rinuncia non potrebbe vincolare loro, nuovi proprietari, che hanno tutto l’interesse a far valere l’estinzione della servitù.

Le Motivazioni dell’Ordinanza

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria in esame, non fornisce una risposta definitiva, ma riconosce l’enorme peso della questione sollevata con il primo motivo di ricorso. Il problema di stabilire se una servitù di costruzione possa sopravvivere a normative urbanistiche imperative successive ha una “valenza nomofilattica”, ovvero un’importanza tale da richiedere una pronuncia che serva da guida per casi futuri e garantisca l’uniforme interpretazione della legge.

Il Collegio ravvisa la necessità di un dibattito più approfondito, che solo un’udienza pubblica può garantire, per bilanciare due principi fondamentali del nostro ordinamento: da un lato, l’autonomia privata e la stabilità dei diritti reali costituiti tra le parti; dall’altro, la tutela dell’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio, perseguito attraverso la pianificazione urbanistica.

Conclusioni

La vicenda rimane sospesa. La decisione finale della Corte di Cassazione, che seguirà l’udienza pubblica, è attesa con grande interesse. Sarà un punto di riferimento cruciale per chiarire i limiti dell’autonomia negoziale dei privati in materia edilizia e per definire la sorte di innumerevoli accordi simili, stipulati in passato, di fronte all’evoluzione continua della normativa urbanistica. La sentenza stabilirà se il diritto di proprietà, nelle sue forme pattizie come la servitù di costruzione, debba cedere il passo alle esigenze pubblicistiche di governo del territorio o se possa, in determinate condizioni, mantenere la sua efficacia nel tempo.

Un accordo privato per costruire sul confine (servitù di costruzione) rimane valido se una nuova legge comunale impone distanze maggiori?
L’ordinanza non fornisce una risposta definitiva, ma evidenzia che questa è la questione giuridica centrale e di tale importanza da richiedere una discussione in pubblica udienza. La Corte d’Appello aveva ritenuto l’accordo ancora valido, ma la Corte di Cassazione ha deciso di riesaminare a fondo la questione per il suo valore di principio.

Cosa si intende per “rinuncia alla prescrizione” in questo caso?
Secondo la Corte d’Appello, la rinuncia è avvenuta quando il proprietario del fondo servente ha sottoscritto, nel 1984, il progetto edilizio presentato dal vicino, che si avvaleva della servitù. Sebbene il diritto di servitù fosse già teoricamente prescritto dal 1980 per mancato uso ventennale, tale firma è stata interpretata come un comportamento incompatibile con la volontà di far valere l’estinzione del diritto, costituendo quindi una rinuncia a eccepire la prescrizione.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha ritenuto che la questione principale sollevata dai ricorrenti – ovvero se una servitù privata possa prevalere su norme urbanistiche imperative sopravvenute – abbia una “valenza nomofilattica”. Ciò significa che è una questione di diritto di particolare importanza, la cui soluzione influenzerà l’interpretazione uniforme della legge in molti altri casi. Per questo, ha ritenuto necessario rimettere la trattazione a un’udienza pubblica per un esame più approfondito.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10331 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10331 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/04/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 17462/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME difesi da ll’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME NOMECOGNOME difesi da ll’avvocato COGNOME

-controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 1109/2022 depositata il 13/05/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO:

Nel 1960 i sig.ri NOME COGNOME e NOME COGNOME, comproprietari di un immobile con area cortiliva in INDIRIZZO a Imola, stipulavano un atto di divisione con il quale, a titolo di patto speciale,

costituivano in capo a ciascun condividente il diritto di servitù reciproca di costruire sul confine in deroga alle distanze regolamentari. Nello stesso atto il sig. COGNOME trasferiva la propria quota al sig. NOME COGNOME Nel 1963 questi esercitava la servitù attiva costruendo un corpo di fabbrica sul confine in deroga alle distanze. Nel 1984 la sig.ra NOME COGNOME figlia di NOME COGNOME, presentava al Comune di Imola una richiesta di titolo edilizio per ristrutturare e ampliare il fabbricato di sua proprietà, esercitando anch’ella il diritto di servitù. Il progetto veniva sottoscritto anche da COGNOME, e il Comune rilasciava la concessione edilizia. Il 27/01/1986 i sig.ri NOME e COGNOME acquistavano l’immobile dalla sig.ra COGNOME e da sua madre, con rogito che richiamava i patti del 1960. Il 24/07/1990 NOME COGNOME trasferiva ai figli il fondo di sua proprietà, con richiamo ai patti speciali del 1960. Il 23/03/1996 i nuovi proprietari NOME e COGNOME chiedevano nuovamente al Comune la concessione edilizia per costruire in confine. Gli eredi COGNOME non sottoscrivevano il nuovo progetto, sostenendo che il vigente piano regolatore avesse reso inefficaci i patti del 1960. Il Comune negava la concessione edilizia per violazione dell’art. 36 del regolamento edilizio, ma il Tar, con sentenza n. 1025/2000, annullava il diniego e riconosceva la validità della servitù costituita nel 1960, in quanto non derogabile da regolamento successivo. Il Comune, in esecuzione della sentenza, rilasciava la concessione edilizia in data 15/03/2001. I Dalfiume domandavano ex art. 1170 c.c. la sospensione dei lavori, accolta e poi confermata da Cass. n. 6792/2015.
In pendenza del menzionato giudizio possessorio, i sig.ri NOME e COGNOME proponevano domanda dinanzi al Tribunale di Bologna per l’accertamento del loro diritto di costruire sul confine. Si costituivano i sig.ri COGNOME COGNOME e COGNOME deducendo la nullità del patto del 1960, l’estinzione per prescrizione del diritto, sia decennale (se obbligatorio) sia ventennale (se reale), l’assenza di rinuncia alla

prescrizione da parte loro e l’inopponibilità della sentenza del Tar a chi non aveva partecipato al giudizio amministrativo.

Il Tribunale di Bologna, con sentenza del 01/03/2017, accoglieva la domanda attorea, qualificava il diritto come servitù per vantaggio futuro ex art. 1029 c.c. e riteneva che non fosse maturata la prescrizione. Sosteneva che la dante causa degli attori, pur acquistando nel 1967, aveva esercitato il diritto nel 1984, e che il non uso precedente non producesse effetto estintivo automatico.

I convenuti proponevano appello, deducendo: l’errata qualificazione della servitù, la decorrenza del termine prescrizionale dal 1960 (e non dal 1986), l’avvenuta prescrizione decennale anche in ipotesi di diritto obbligatorio, l’assenza di validi atti inte rruttivi o di rinunce alla prescrizione, e la mancata partecipazione all’atto di rinuncia da parte di tre delle appellanti. La Corte distrettuale ha rigettato l’appello, ritenendo che il patto del 1960 ha validamente costituito una servitù per vantaggio fu turo ai sensi dell’art. 1029 co. 1 c.c., esercitabile sin dall’origine. Ha affermato che il regolamento edilizio vigente nel 1960 non vietava la costruzione sul confine, e che pertanto il patto era valido secondo la normativa allora vigente. La sopravvenienza di un regolamento che imponga distanze dal confine non produce invalidità della servitù già costituita, e ciò è confermato anche dalla sentenza del Tar Emilia-Romagna n. 1025/2000. Ha riconosciuto che la prescrizione ventennale decorre dal 1960 e si compie nel 1980, ma che la sottoscrizione del progetto edilizio da parte di NOME COGNOME nel 1984 costituisce una rinuncia alla prescrizione ai sensi dell’art. 2937 c.c., in quanto comportamento incompatibile con la volontà di avvalersene. Tale condotta ha determinato la decorrenza di un nuovo termine prescrizionale, interrotto o comunque esercitato nel 2001 con l’avvio delle opere in forza della concessione edilizia. Il diritto è stato quindi validamente esercitato anche nei confronti delle altre comproprietarie del fondo
servente, per le quali la prescrizione deve considerarsi ugualmente interrotta.

Ricorrono in cassazione i convenuti con due motivi, illustrati da memoria. Resistono gli attori con controricorso e memoria.

1. Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1418 c.c. per non avere la Corte di appello riconosciuto la nullità, per contrarietà a norma imperativa, del patto edificatorio contenuto nel rogito del 1960. Si deduce che l’esecuzione del patto, al momento in cui è stata richiesta, si poneva in contrasto con norme regolamentari sopravvenute (Regolamento Edilizio del Comune di Imola del 1973 e successive Norme Tecniche di Attuazione) che prescrivono una distanza inderogabile di cinque metri dal confine, con la conseguenza che la pattuizione, ancorché inizialmente valida, doveva ritenersi divenuta invalida al momento della sua concreta attuazione. La sentenza impugnata è censurata per avere ritenuto rilevante la normativa edilizia vigente nel 1960 e non quella in vigore nel momento in cui gli attori avevano esercitato il diritto, ossia tra il 1996 e il 2001, epoca in cui il vincolo regolamentare era già vigente. Si censura il richiamo operato dalla Corte all’art. 26 del regolamento edilizio del 1956, non più vigente all’epoca dei fatti, e alla giurisprudenza sul principio di prevenzione, non applicabile ove la normativa locale imponga espressamente distanze minime inderogabili dal confine. Si richiama, in particolare la giurisprudenza che esclude la possibilità di deroghe pattizie in presenza di regolamenti comunali che stabiliscano limiti inderogabili, in quanto finalizzati alla tutela dell’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio.
Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 1073, 2934, 2937, 2939 e 2946 c.c. per avere la Corte di appello disconosciuto il diritto dei ricorrenti di eccepire l’intervenuta prescrizione del diritto di servitù in oggetto e per avere ritenuto applicabile un nuovo

termine ventennale decorrente dalla pretesa rinuncia alla prescrizione da parte del sig. NOME COGNOME Si afferma che il termine di prescrizione decorreva dalla data della costituzione del diritto (1960) e che alla data del 1984, quando la sig.ra COGNOME presentava il progetto edilizio, il termine era già decorso da quattro anni. Si contesta che la sottoscrizione del progetto da parte del sig. COGNOME potesse valere come rinuncia tacita alla prescrizione, in quanto essa richiede, secondo la giurisprudenza di legittimità, una manifestazione inequivoca di volontà consapevole dell’avvenuta maturazione del termine. Si rileva che nel caso concreto non vi è alcuna prova che NOME COGNOME fosse consapevole della estinzione per prescrizione del diritto altrui e che la Corte abbia omesso ogni verifica in tal senso, limitandosi a valorizzare un comportamento equivoco. Si richiama anche giurisprudenza in ordine alla possibilità per l’avente causa di eccepire la prescrizione anche in presenza di rinuncia da parte del dante causa. Si afferma che, anche a voler considerare perfezionata la rinuncia da parte di NOME COGNOME, ciò non avrebbe impedito agli attuali proprietari del fondo servente di opporre la prescrizione in forza dell’art. 2939 c.c., stante il loro interesse alla conservazione del bene privo di servitù. Si richiama, infine, la giurisprudenza in tema di garanzia per evizione limitativa, sostenendo che la presenza della servitù costituirebbe un peso non apparente sul bene, lesivo del diritto all’integrità del godimento da parte degli acquirenti.
– In ragione della valenza nomofilattica della questione sollevata con il primo motivo di ricorso, il Collegio ravvisa la necessità di rimettere la trattazione all’udienza pubblica.

P.Q.M.

La Corte rimette la trattazione del ricorso all’udienza pubblica. Così deciso in Roma, il 02/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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