Servitù cortile comune: quando il ricorso è perso

Alcuni proprietari immobiliari hanno citato in giudizio i loro vicini, rivendicando diritti su un cortile (servitù cortile comune) o la sua natura di bene comune. Dopo aver perso sia in primo grado che in appello, hanno presentato ricorso alla Corte di Cassazione. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, dichiarandolo inammissibile. La ragione principale è il principio della “doppia conforme”, che impedisce un riesame dei fatti quando due tribunali inferiori sono giunti alla stessa conclusione. Il ricorso è stato inoltre ritenuto mal formulato e impropriamente finalizzato a un terzo grado di giudizio nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù cortile comune: La Cassazione chiarisce i limiti del ricorso

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della servitù cortile comune, ma la vera lezione del provvedimento risiede nelle rigide regole processuali che governano il ricorso al massimo organo di giustizia. La vicenda, nata da una disputa su un cortile conteso, si conclude con una declaratoria di inammissibilità che evidenzia l’importanza del principio della “doppia conforme” e della corretta formulazione dei motivi di ricorso. Analizziamo insieme i dettagli di questa decisione per capire perché non sempre è possibile ottenere un terzo grado di giudizio.

I Fatti: Una Controversia sul Cortile Condominiale

La controversia ha origine quando i proprietari di due edifici citano in giudizio i proprietari di un terzo edificio adiacente. Oggetto del contendere è un cortile che, secondo gli attori, dovrebbe essere considerato bene comune o, in alternativa, gravato da una servitù di passaggio pedonale e carrabile a loro favore, acquisita per usucapione. A scatenare l’azione legale è stata l’installazione, da parte dei convenuti, di un paletto estraibile che impediva il transito.

Gli attori chiedevano al Tribunale di dichiarare il cortile come parte comune ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, in quanto funzionalmente collegato ai tre edifici, oppure, in subordine, di accertare l’avvenuto acquisto per usucapione di una servitù di passaggio.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il percorso legale si è rivelato da subito in salita per gli attori.

Il Tribunale di primo grado ha rigettato integralmente le loro domande. Non convinti della decisione, gli attori hanno impugnato la sentenza dinanzi alla Corte d’Appello.

Tuttavia, anche i giudici di secondo grado hanno dato torto agli appellanti, confermando in toto la sentenza del Tribunale. Questa doppia decisione conforme sui fatti si rivelerà un ostacolo insormontabile nel successivo grado di giudizio.

Il Ricorso in Cassazione e la servitù cortile comune

Giunti dinanzi alla Corte di Cassazione, i ricorrenti hanno basato il loro gravame su due motivi principali:
1. La presunta violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia, sostenendo che la Corte d’Appello non avesse esaminato adeguatamente il loro primo motivo d’appello.
2. Una serie confusa di presunte violazioni di legge (artt. 1061, 1117 c.c., ecc.), con le quali, di fatto, si tentava di rimettere in discussione la valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, dichiarandolo in parte infondato e in larga parte inammissibile. Le ragioni di questa decisione sono un compendio di diritto processuale.

Il Veto della “Doppia Conforme”

Il primo e più importante ostacolo incontrato dai ricorrenti è stato il principio della “doppia conforme”, sancito dall’art. 348-ter del codice di procedura civile. La norma stabilisce che, quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulla stessa ricostruzione dei fatti, non è possibile presentare ricorso in Cassazione per contestare tale ricostruzione. Nel caso di specie, avendo sia il Tribunale che la Corte d’Appello raggiunto le medesime conclusioni fattuali, era preclusa ai ricorrenti la possibilità di lamentare un’errata valutazione delle prove o della credibilità dei testimoni.

Distinzione tra Violazione di Legge e Errore di Fatto

La Corte ha chiarito un punto fondamentale: un ricorso in Cassazione deve denunciare un’erronea interpretazione o applicazione di una norma di legge (vizio di diritto), non un presunto errore nella valutazione del materiale probatorio (vizio di fatto). I ricorrenti, pur mascherando le loro lamentele come violazioni di legge, stavano in realtà criticando il modo in cui i giudici di merito avevano interpretato le testimonianze e gli altri elementi di prova. Questo tipo di censura, come detto, è inammissibile in sede di legittimità, specialmente in presenza di una doppia conforme.

L’Inammissibilità per Genericità del Ricorso

Il secondo motivo di ricorso è stato giudicato inammissibile perché redatto in modo estremamente confuso. La Corte lo ha definito come un “affastellare varie denunzie di violazioni di legge senza specificarle”. Un ricorso per cassazione deve essere redatto con chiarezza e precisione, indicando in modo specifico quale norma si ritiene violata e in che modo la decisione impugnata l’avrebbe violata. La genericità e la commistione di censure diverse rendono il motivo incomprensibile e, quindi, inammissibile.

Le Conclusioni: Cosa Insegna Questa Ordinanza

Questa decisione ribadisce con forza che il giudizio di Cassazione non è un “terzo grado di merito”. La sua funzione non è quella di riesaminare i fatti di una causa, ma di garantire l’uniforme interpretazione e la corretta applicazione della legge (funzione di nomofilachia).

L’ordinanza insegna due lezioni pratiche fondamentali: in primo luogo, il principio della “doppia conforme” rappresenta un efficace filtro che impedisce l’accesso alla Cassazione per ricorsi che mirano unicamente a una nuova valutazione dei fatti già esaminati due volte. In secondo luogo, la redazione di un ricorso per cassazione richiede un rigore tecnico assoluto: i motivi devono essere specifici, pertinenti e focalizzati su reali errori di diritto, pena l’inammissibilità.

Quando non è possibile contestare la valutazione dei fatti in Cassazione?
Non è possibile contestare la valutazione dei fatti in Cassazione quando si è in presenza di una “doppia conforme”, ovvero quando la sentenza della Corte d’Appello conferma la decisione del Tribunale di primo grado basandosi sulla stessa ricostruzione fattuale. In questo caso, l’art. 348-ter c.p.c. preclude la possibilità di lamentare un’errata valutazione delle prove.

Qual è la differenza tra un errore di fatto e un errore di diritto nel ricorso in Cassazione?
Un errore di fatto riguarda la ricostruzione degli eventi e la valutazione delle prove (es. ritenere un testimone più o meno credibile). Un errore di diritto riguarda l’errata interpretazione o applicazione di una norma di legge. Il ricorso in Cassazione è ammesso solo per denunciare errori di diritto, non per ottenere una nuova valutazione dei fatti.

Perché un ricorso in Cassazione può essere dichiarato inammissibile?
Un ricorso può essere dichiarato inammissibile per diverse ragioni. In questo caso specifico, i motivi sono stati: 1) il tentativo di ottenere un riesame dei fatti in violazione del principio di “doppia conforme”; 2) la formulazione confusa e generica dei motivi, che non specificava chiaramente le violazioni di legge contestate, ma mescolava diverse censure in modo disordinato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5259 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5259 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13158/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti- contro

ANNUNZIATA NOME, NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME PASQUALE, NOME ASSUNTA, rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrenti- nonché contro

NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA,

INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e dife sa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME PIETRO

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 594/2019, depositata il 6/02/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME, NOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno citato in giudizio i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, esponendo di essere proprietari di due edifici siti in Barano d’Ischia, preceduti dal cortile antistante condominiale, a sua volta preceduto da un altro cortile a confine con la via pubblica, asservito oltre che ai loro edifici ad altro edificio adiacente di proprietà dei convenuti, che i convenuti avevano arbitrariamente installato all’ingresso del secondo cortile di proprietà comune un paletto estraibile in ferro munito di lucchetto, parcheggiando una propria autovettura e impedendo così il passaggio pedonale e carrabile. Gli attori chiedevano quindi al Tribunale di Napoli di dichiarare in via principale che il cortile era necessario all’uso comune dei tre edifici ai sensi dell’art. 1117 c.c., cui era funzionalmente collegato, e in subordine di dichiarare l’acquisto per usucapione della servitù pedonale e carrabile sul cortile medesimo, con condanna dei convenuti al ripristino dei luoghi.
I convenuti si costituivano, affermando l’esclusiva e piena proprietà del cortile, negando la pratica di passaggio carrabile e

non contestando quello pedonale, esercitato però solo in rare occasioni; chiedevano di chiamare in causa i loro danti causa, NOME e NOME COGNOME, per la prestata garanzia per evizione e, in caso di accoglimento della domanda attrice, proponevano domanda per ottenere la riduzione del prezzo pagato.

Si costituivano i germani NOME e NOME COGNOME, chiamati in causa, contestando anch’essi le pretese attoree ed affermando l’esclusiva e piena proprietà del cortile da parte del loro dante causa NOME COGNOME.

Interveniva nel processo NOME COGNOME, che aveva acquistato dai convenuti NOME COGNOME e NOME COGNOME l’edificio di loro proprietà.

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 1715 del 3 febbraio 2015, rigettava le domande degli attori.

La sentenza era impugnata da NOME, NOME e NOME (i primi due anche quali eredi di NOME, deceduto nelle more del giudizio).

Si costituivano tutti gli appellati e in particolare NOME COGNOME formulava appello incidentale.

La Corte d’appello di Napoli, con la sentenza 6 febbraio 2019, n. 594, ha rigettato sia l’appello principale che quello incidentale.

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME e NOME NOME.

Resistono con distinti atti di controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME, NOME COGNOME COGNOME (quale successore a titolo particolare di NOME COGNOME), nonché NOME e NOME COGNOME.

L’intimato NOME COGNOME non ha proposto difese.

Memoria è stata depositata dalla ricorrente NOME COGNOME e dai controricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi.

Il primo motivo denuncia ‘violazione dell’art. 112 c.p.c. per omesso esame sul primo motivo d’appello’: la Corte d’appello, pur avendo dato atto della distinzione delle due domande proposte in primo grado, ha rigettato il primo motivo di appello, con espressioni che mostrerebbero l’omesso esame del motivo, dato che rinviano per relationem e alle ‘arbitrarie’ negazioni del giudice di primo grado dell’esistenza o efficacia delle prove acquisite, senza accedere all’esame del motivo con cui era stata dimostrata la loro esistenza e decisività.
Il motivo allega poi anche violazione di norme di diritto e emesso esame di fatto decisivo.

Esso è in parte inammissibile e, in parte infondato,

Inammissibile laddove lamenta il vizio di omesso esame di fatti decisivi perché si tratta di cd. doppia conforme (cfr. art. 348 ter ultimo comma cpc applicabile ratione temporis).

E’ altresì’ inammissibile laddove denunzia vizi di violazione di norme di diritto. Ed infatti, per giurisprudenza costante, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. tra le varie, Sez. 1 – , Ordinanza n. 3340 del 05/02/2019; Sez. 1 – , Ordinanza n. 24155 del 13/10/2017). Nel caso in esame, è evidente che non si pone alcun problema di interpretazione della norma.
Per il resto, il motivo è infondato in quanto non sussiste il denunciato vizio di omessa pronuncia. Il giudice d’appello ha infatti risposto alla censura dei ricorrenti, che lamentava l’omessa

pronuncia del Tribunale, avendo il primo giudice rigettato ‘con pronuncia unica le due domande reali proposte la prima in via principale e la seconda in via alternativa’ (v. le pagg. 13 -14 del ricorso in cui viene riportato il primo motivo di gravame). La Corte d’appello ha infatti osservato che la ‘ sentenza impugnata, seppur sinteticamente, ha comunque indicato le ragioni per le quali ha rigettato la domanda sia proposta in via principale che in via subordinata, per cui l’obbligo di motivazione deve dirsi adempiuto in ordine alla prova dei fatti controversi, avendo il giudice indicato e valutato le fonti di prova da cui poi ha tratto il relativa convincimento ‘ (v. pag. 6 della sentenza impugnata). Inoltre, a pagg. 7 e ss ha affrontato il tema della servitù di passaggio carrabile e a pagg. 11 e ss si è soffermata sulla presunzione di comunione.
2. Il secondo motivo contesta, ai sensi dei numeri 3, 4 e 5 del primo comma dell’art. 360 c.p.c., violazione degli artt. 1061, 1117, 2697 e 2712 c.c., 192 e 112 c.p.c., censure che, ‘essendo strettamente collegate, debbono essere esposte in unico testo’, poi articolate in 2°.b, in cui sono di nuovo richiamati gli artt. 1117 e 1061 c.c., 2°.c in cui si richiama l’art. 244 c.p.c., con una ultima parte rubricata ‘quanto alle altre domande’ in cui si richiamano gli artt. 2697, 2712, 49, 889 c.c. e 192 c.p.c.
Il motivo è inammissibile: di lettura oltremodo difficile, affastella varie denunzie di violazioni di legge senza specificarle (v. al riguardo la pronuncia delle sezioni unite n. 23745/2020) e per il resto -a quanto è dato di capire contesta l’omesso esame di fatti decisivi non considerando ancora una volta che -come già esposto -ove la sentenza d’appello abbia confermato la decisione di primo grado fondandosi sulle stesse ragioni inerenti alle questioni di fatto, il ricorso per cassazione non può essere proposto ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. (cfr. l’ultimo comma dell’art. 348 -ter c.p.c.) ovvero lamenta la valutazione di inattendibilità dei testimoni,
valutazione che spettava al giudice di merito e che non è sindacabile da parte di questa Corte di legittimità, senza peraltro cogliere la ratio della pronuncia impugnata (in particolare in relazione all’asserita presunzione di comunione del cortile la Corte ha sottolineato, a monte, la mancanza di qualsiasi elemento di collegamento con i beni degli attori, v. le pagg. 12 e 13 della pronuncia impugnata).

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore di NOME COGNOME e NOME COGNOME, che liquida in euro 4.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge; in favore di NOME COGNOME, che liquida in euro 3.700,00 di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge; e in favore di NOME COGNOME e NOME COGNOME, che liquida in euro 3.700,00 di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.
Sussistono, ex art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione seconda civile, in data 15 dicembre 2023.

Il Presidente

(NOME COGNOMECOGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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