Servitù coattiva: uso di prove da altro giudizio

La Corte di Cassazione ha confermato la costituzione di una servitù coattiva di passaggio a favore di un fondo intercluso. Con questa ordinanza, ha stabilito che una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) proveniente da un precedente giudizio, anche se estinto, può essere legittimamente utilizzata come prova, a condizione che non sia stata contestata dalle parti. Inoltre, ha ribadito che l’esenzione dalla servitù prevista per case e giardini non si estende ai terreni destinati ad attività produttive o commerciali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù Coattiva: Quando le Prove di un Altro Processo Sono Valide?

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale del diritto immobiliare: la servitù coattiva di passaggio. Il caso riguarda un fondo rimasto senza accesso alla via pubblica, per il quale è stato necessario imporre un diritto di passaggio su un terreno vicino. La pronuncia è particolarmente interessante perché chiarisce due aspetti fondamentali: la possibilità di utilizzare prove raccolte in un altro giudizio e i limiti all’esenzione dalla servitù per i terreni con attività produttive.

I Fatti del Caso: Un Terreno Senza Uscita

La vicenda ha inizio quando i proprietari di un fondo, rimasto completamente intercluso, citano in giudizio i vicini per ottenere il riconoscimento di una servitù di passaggio su una stradina che attraversa la loro proprietà. Inizialmente, la richiesta si basa sull’usucapione, ma in subordine viene chiesta la costituzione di una servitù coattiva, data l’impossibilità di accedere alla strada pubblica.

Il Tribunale di primo grado rigetta le domande. La Corte d’Appello, invece, ribalta la decisione e, riformando parzialmente la sentenza, costituisce la servitù di passaggio a favore del fondo intercluso. Per giungere a questa conclusione, i giudici d’appello si basano su una consulenza tecnica (CTU) proveniente da un precedente procedimento cautelare tra le stesse parti, le cui risultanze non erano mai state contestate. Tale perizia dimostrava in modo inequivocabile l’interclusione del fondo.

Il proprietario del fondo servente decide quindi di ricorrere in Cassazione, sollevando diverse questioni di diritto.

La Decisione della Corte di Cassazione e la validità della servitù coattiva

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. Le motivazioni offrono importanti spunti di riflessione su diversi aspetti procedurali e sostanziali.

L’Utilizzo di una CTU da un Procedimento Estinto

Il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello avesse fondato la sua decisione esclusivamente su una CTU proveniente da un altro giudizio, conclusosi peraltro senza una decisione di merito. Secondo la sua tesi, tale prova avrebbe potuto avere solo il valore di “argomento di prova”, insufficiente a sostenere da solo una pronuncia.

La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato. Ha chiarito che gli elementi istruttori raccolti in un altro processo, una volta acquisiti nel nuovo giudizio, entrano a far parte del thema probandum e possono essere liberamente valutati dal giudice. Le parti hanno la facoltà di contestarli, chiederne la rinnovazione o presentare controdeduzioni. Nel caso di specie, il ricorrente non aveva mai contestato le risultanze della CTU, che quindi è stata legittimamente utilizzata dai giudici di merito per formare il proprio convincimento.

Servitù Coattiva su Fondi Produttivi: Nessuna Esenzione

Un altro punto centrale del ricorso riguardava la natura del fondo servente. Il proprietario sosteneva che il suo terreno, essendo adibito ad attività commerciale (un centro revisioni auto), dovesse essere esentato dalla servitù, in base all’art. 1051, comma 4, del codice civile. Questa norma esenta dalla servitù coattiva “le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti”.

Anche su questo punto, la Corte ha respinto la doglianza. Ha ribadito il suo orientamento consolidato, secondo cui l’elencazione contenuta nella norma è tassativa e non può essere estesa per analogia. La sua ratio è quella di proteggere l’integrità delle abitazioni e delle loro pertinenze dirette, che ne aumentano la comodità. Un terreno destinato a un’attività produttiva o commerciale non rientra in questa categoria e, pertanto, non è esente dalla costituzione di una servitù coattiva di passaggio.

La Scelta del Percorso

Infine, il ricorrente contestava la scelta del tracciato, sostenendo la presenza di percorsi alternativi. La Corte ha qualificato questa censura come un tentativo di riesaminare il merito della decisione, attività preclusa in sede di legittimità. La Corte d’Appello aveva adeguatamente motivato la sua scelta, ritenendo preferibile utilizzare un percorso già esistente piuttosto che crearne uno nuovo su altre particelle, i cui proprietari non erano nemmeno parte del giudizio.

le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su principi giuridici consolidati. In primo luogo, viene riaffermato il principio della libera valutazione delle prove da parte del giudice di merito, che può avvalersi anche di elementi provenienti da altri processi, purché ritualmente acquisiti e sottoposti al contraddittorio tra le parti. La mancata contestazione di una prova “atipica”, come una CTU esterna, la rende pienamente utilizzabile ai fini della decisione. In secondo luogo, la Corte applica un’interpretazione rigorosa e restrittiva delle norme che prevedono esenzioni all’imposizione di una servitù. La tutela della proprietà deve infatti bilanciarsi con la necessità di garantire l’utilità economica e sociale dei fondi, evitando che un’interclusione ne impedisca lo sfruttamento.

le conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti indicazioni pratiche. La prima è di natura processuale: è fondamentale che le parti in causa contestino tempestivamente qualsiasi elemento probatorio a loro sfavorevole, anche se proveniente da contesti diversi, per impedirne l’utilizzo da parte del giudice. La seconda è di natura sostanziale: i proprietari di terreni destinati ad attività produttive, commerciali o agricole devono essere consapevoli che i loro fondi non godono di alcuna esenzione speciale e possono essere gravati da una servitù di passaggio coattiva se un fondo vicino risulta intercluso. La decisione finale sulla costituzione e sul tracciato della servitù spetterà sempre al giudice, che opererà un bilanciamento tra le esigenze del fondo dominante e il minor aggravio possibile per il fondo servente.

È possibile utilizzare una perizia (CTU) svolta in un altro processo, poi estinto, per decidere una nuova causa?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che il giudice può utilizzare per la sua decisione anche elementi istruttori raccolti in un altro processo, a condizione che siano acquisiti al nuovo giudizio e che le parti abbiano avuto la possibilità di contestarli. Se non vengono contestati, possono essere pienamente valutati dal giudice.

Un terreno utilizzato per un’attività commerciale o produttiva può essere esentato dalla costituzione di una servitù coattiva di passaggio?
No. L’esenzione prevista dall’art. 1051, comma 4, del codice civile riguarda esclusivamente case, cortili, giardini e aie ad esse attinenti. La giurisprudenza costante della Cassazione afferma che questa è un’elencazione tassativa e non può essere estesa ad altre tipologie di immobili, come quelli destinati ad attività produttive o commerciali.

Come viene scelto il percorso della servitù di passaggio quando esistono più alternative?
La scelta del percorso spetta al giudice di merito, il quale deve contemperare le esigenze del fondo dominante (cioè quello che ha bisogno del passaggio) con il principio del minor aggravio per il fondo servente (quello che subisce il passaggio). In questo caso, la Corte d’Appello ha ritenuto preferibile utilizzare un percorso già esistente, anche se utilizzato da tempo, piuttosto che crearne uno nuovo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34879 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34879 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28615/2020 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

– ricorrente –

contro

COGNOMENOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME;

– intimati –

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI PALERMO n. 1321/2020, depositata il 11/09/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME citavano avanti al Tribunale di Palermo NOME e NOME COGNOME (quest’ultimo rimasto contumace) chiedendo, tra l’altro, il riconoscimento dell’acquisto per usucapione in loro favore della servitù di passaggio, anche con mezzi meccanici, su una stradella che attraversa oggi i fondi di proprietà dei convenuti; in subordine chiedevano, data la condizione di interclusione dei loro fondi, la costituzione coattiva della servitù di passaggio.

Con sentenza n. 1471 del 2017, il Tribunale adito rigettava le domande.

Avverso la suddetta sentenza COGNOME e COGNOME proponevano appello. Si costituiva COGNOME NOME; restava nuovamente contumace NOME COGNOME

La Corte d’Appello di Palermo, con sentenza n. 1321 del 2020 accoglieva il gravame degli attori e, in parziale riforma della pronuncia impugnata, costituiva la servitù di passaggio in favore dei fondi di proprietà degli appellanti osservando, per quanto ancora rileva, che:

dalla planimetria che correda una consulenza tecnica proveniente da altro procedimento intercorso tra le medesime parti del presente giudizio, le cui risultanze non sono mai state contestate, è visibile l’inesistenza di un varco sui fondi degli attori ve rso la strada statale o altre pubbliche vie;

non può trovare accoglimento la richiesta dei convenuti di collocare l’attraversamento su altra particella limitrofa, adibita a

parcheggio, in modo da non arrecare nocumento economico al fondo servente: oltre al fatto che non è stata addotta nessuna prova del danno alla proprietà arrecato dalla presenza della servitù, è preferibile costituire il passaggio su un percorso già esistente (la stradella controversa esiste da tempo, ed è già stata utilizzata dagli appellanti da congruo lasso di tempo), piuttosto che realizzare un nuovo percorso su altro sito, peraltro impossibile da costituire in questo giudizio in cui non sono stati citati i proprietari delle particelle menzionate.
3. La predetta sentenza è impugnata per cassazione da NOME COGNOME sulla base di quattro motivi contrastati con controricorso da NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione, ex art. 360 comma 1, n. 3) cod. proc. civ., degli artt. 310, comma 3 e 116 comma 1 e 2 cod. proc. civ. Il ricorrente censura la sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda di costituzione della servitù coattiva esclusivamente sulla base di una CTU acquisita in un precedente giudizio ex art. 700 cod. proc. civ., conclusosi per difetto dei presupposti processuali. Ai sensi dell’art. 310, comma 3, cod. proc. civ., le risultanze istruttorie di un giudizio estinto possono essere utilizzate nei limiti di cui al secondo comma dell’art. 116 cod. proc. civ., cioè quali argomenti di prova che in quanto tali non possono fondare da soli la decisione di merito, come invece ha fatto il giudice di seconde cure.
1.1. Il motivo è infondato.

Il giudice di merito può utilizzare per la formazione del proprio convincimento anche gli elementi istruttori raccolti in un processo tra le parti (o altre parti), sempre che siano acquisiti al giudizio della cui cognizione è investito (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11555 del

14/05/2013, Rv. 626416 -01); ne consegue che è irrilevante l’inutilizzabilità nel diverso grado o nel distinto processo di provenienza, poiché a rilevare è l’effettiva utilizzabilità dell’elemento istruttorio nella causa in cui essa viene acquisita (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 31312 del 03/11/2021, Rv. 662952 – 01).

Quanto alla valutazione di una CTU proveniente da altro procedimento, si osserva in proposito che – oltre alla prova cosiddetta «tipica» (prova testimoniale, ispezione e C.T.U.) resa nel processo base – ben possono essere liberamente esaminate e valorizzate le risultanze probatorie assunte in altri processi, intercorsi tra le stesse parti o tra parti diverse, e/o in altre sedi. Le emergenze probatorie assunte aliunde possono ritenersi dimostrate in un diverso processo, ancorché non costituiscano prova tipica, in base ad un insieme univoco di elementi certi sul quale possa fondarsi una ricostruzione attendibile, ancorché desunta (parzialmente) in via presuntiva dei fatti attinenti al thema probandum . Si può, dunque, ravvisare nella categoria delle presunzioni semplici (con l’osservanza dei parametri di cui all’art. 2729 c.c.) la via attraverso la quale le prove atipiche possono trovare ingresso nel processo civile. Ciò vuol dire, in sostanza, che, una volta acquisita la prova nel nuovo processo, essa entra a far parte del thema probandum di quel processo, con tutte le facoltà concesse reciprocamente alle parti, le quali, nell’ipotesi di consulenza -quella che qui interessa -possono: a) chiederne la rinnovazione, proprio perché la consulenza si è svolta senza il contraddittorio – e il giudice deve provvedere alla rinnovazione, non potendo altrimenti decidere utilizzando la consulenza espletata in violazione del contraddittorio; b) ricorrere ad un perito di parte per controdeduzioni scritte o orali; c) in generale, svolgere valutazioni critiche o stimolare la valutazione giudiziale su di essa (Cass. n. 11555 del 2013, cit.; in motiv., Cass. del
13/12/2019, n. 32784; Cass. Sez. L, Sentenza n. 28855 del 05/12/2008, Rv. 605788 – 01).

Nel caso di specie, non risulta la formulazione di nuove istanze probatorie a cura dell’odierno ricorrente; di contro, il giudice di seconde cure sottolinea la non contestazione delle risultanze della CTU, delle quali peraltro la Corte territoriale ha utilizzato la planimetria, insistendo comunque sulla libera valutazione di essa, secondo il suo prudente apprezzamento (v. sentenza p. 5, 5° e 6° capoverso; p. 6). Inoltre, la Corte d’Appello ha tratto le sue deduzioni partendo dalle criticità offerte dal richiamo dei testi, ritenuto «estremamente generico» (v. sentenza p. 5, righi 1314), all’unica circostanza sulla quale il giudice di prime cure avrebbe fondato il suo convincimento circa l’esclusione dell’interclusione del fondo, ossia la presenza sul fondo d egli appellanti di bestiame da pascolo; indizio, questo, idoneo – a giudizio della Corte territoriale -a sostenere che i fondi sono usati per attività produttiva, circostanza che rende necessario il passaggio.
In definitiva, la Corte di merito ha operato il raffronto con le altre risultanze esaminando lea prova ter testi e i percorsi alternativi indicati e quindi la censura non coglie nel segno, limitandosi solo a sollecitare alternativa valutazione del materiale istruttorio

Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione, ex art. 360 comma 1, n. 3) cod. proc. civ., dell’art. 1051, comma 4, cod. civ. Il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata avrebbe violato l’art. 1051 cod. civ. per aver costituito una servitù coattiva di passaggio attigua ad un’area adibita ad attività commerciale (centro revisione auto) e sulla quale è stato istituito un vincolo permanente di destinazione a parcheggio a favore del Comune di Cinisi.

2.1. Il motivo è infondato.

In materia di servitù di passaggio coattivo, questa Corte ha più di recente (rispetto al precedente richiamato in ricorso) e ormai costantemente affermato che l’insediamento produttivo non rientra nell’esenzione di cui all’art. 1051, comma 4, c.c. (norma che esenta da detta servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti), atteso che la predetta disposizione contiene un’elencazione tassativa che trova la sua ratio nell’esigenza di tutelare l’integrità delle case di abitazione e delle pertinenze che le rendono più comode (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19901 del 12/07/2023, Rv. 668414 -01; Cass. Sez. 2 , Ordinanza n. 17156 del 26/06/2019, Rv. 654341 -01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9116 del 06/06/2012, Rv. 622638 – 01).
Con il terzo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. In tesi, il giudice di seconde cure avrebbe omesso di considerare le inequivocabili risultanze istruttorie dalle quali emerge che il fondo di proprietà dell’odierno ricorrente è adibito ad attività produttiva.

3.1. Alla luce della giurisprudenza richiamata supra , punto 2.1., risulta evidente come il fatto che si assume tralasciato (svolgimento di attività produttiva sul terreno gravato) non sia decisivo ai fini della risoluzione della presente controversia. Il motivo è, dunque, inammissibile, alla luce dell’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134 (applicabile ratione temporis al caso di specie), che introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione: nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, comma 2, n. 4) cod. proc. civ., il ricorrente deve indicarne gli elementi costitutivi (il «fatto storico», il cui esame sia stato omesso, il «dato», testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente,
il «come» e il «quando» tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti), tra i quali sua «decisività», mancante per le ragioni sopra esplicitate (per tutte: Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629831 – 01).

Con il quarto motivo si deduce infine violazione e falsa applicazione, ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., dell’art. 1051, comma 1 e 2 cod. civ. Il ricorrente censura la pronuncia nella parte in cui ha negato agli appellati la possibilità di costituire la servitù coattiva su altro fondo limitrofo; e ciò in assenza di alcuna prova che attesti l’esistenza attuale della stradella controversa, e pur avendo il Saputo eccepito la sussistenza di altre strade, diverse da quella pretesa dall’attore, che consentirebbero ai fondi di proprietà COGNOME e COGNOME l’accesso alla via pubblica (circostanza mai contestata dagli attori). –
4.1. Il motivo è infondato, in quanto, lungi dal denunziare violazione di norme di diritto nel senso inteso dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. tra le varie, cass. n. 3340/2019) sollecita la rilettura di elementi di fatto.

La Corte palermitana ha verificato la possibilità di percorsi alternativi rispetto a quello prescelto dagli appellanti, concludendo per la preferibilità di un percorso già esistente (v. sentenza p. 6, 4° e 5° capoverso; p. 7, 1° – 4° capoverso): la decisione, dunque, non è criticabile in sede di legittimità in quanto afferente al merito e sorretta da incensurabile motivazione.

In definitiva, il ricorso va respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di

contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 3.500,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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