Servitù coattiva: quando si estingue il passaggio?

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce la distinzione tra servitù volontaria e servitù coattiva. Il caso riguardava un diritto di passaggio costituito per contratto su un fondo, a seguito di un frazionamento che aveva reso intercluso un’altra porzione. La Corte ha stabilito che, anche se pattuita contrattualmente, la servitù ha natura coattiva se sussistono i presupposti di legge (interclusione) e si estingue quando questi vengono meno, ad esempio con la creazione di un nuovo accesso alla via pubblica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù Coattiva: Quando il Diritto di Passaggio si Estingue?

Introduzione

La distinzione tra servitù volontaria e servitù coattiva è cruciale nel diritto immobiliare, specialmente quando si discute della sua estinzione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti su come qualificare una servitù di passaggio nata da un contratto e quando questa possa cessare. Analizziamo insieme la vicenda per comprendere i principi affermati dai giudici e le loro implicazioni pratiche per i proprietari di immobili.

I Fatti del Caso: La Nascita della Servitù

La controversia nasce dalla richiesta dei proprietari di un fondo (il fondo servente) di far dichiarare estinta una servitù di passaggio che gravava sulla loro proprietà. Questa servitù era stata costituita nel 1971 a favore di un terreno confinante (il fondo dominante).
In origine, entrambi i terreni appartenevano a un unico proprietario. Con un atto di frazionamento e vendita, una parte del terreno fu venduta, ma questa operazione rese la porzione residua un fondo intercluso, cioè privo di accesso alla via pubblica. Per rimediare a questa situazione, lo stesso atto di vendita istituì una servitù di passaggio sul terreno venduto, garantendo così l’accesso alla proprietà rimasta isolata.
Anni dopo, nel 1983, a favore del fondo dominante venne creato un nuovo accesso a una strada pubblica. I proprietari del fondo servente, ritenendo che la necessità del passaggio fosse venuta meno, si sono rivolti al tribunale per chiedere l’estinzione della servitù originaria, ai sensi dell’art. 1055 del codice civile.

La Decisione dei Giudici di Merito: Servitù Coattiva o Volontaria?

Il percorso giudiziario è stato altalenante. Il Tribunale di primo grado ha respinto la domanda, qualificando la servitù come “volontaria”. Secondo il giudice, essendo stata creata tramite un contratto (rogito), non poteva essere soggetta alla disciplina dell’estinzione prevista per le servitù coattive.
Di parere opposto è stata la Corte d’Appello. I giudici di secondo grado hanno riformato la decisione, riconoscendo la natura di servitù coattiva. Hanno osservato che la servitù era stata costituita contestualmente alla creazione della situazione di interclusione del fondo. Di conseguenza, la sua funzione era quella di rimediare a una necessità imposta dalla legge. Essendo venuta meno tale necessità con la creazione di un nuovo accesso, la Corte d’Appello ha dichiarato estinta la servitù.

Le Motivazioni della Cassazione: Natura della servitù coattiva

La proprietaria del fondo dominante ha impugnato la decisione in Cassazione, sostenendo che la servitù fosse frutto di una libera scelta contrattuale e non di una necessità, e che quindi non potesse estinguersi. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello con motivazioni molto chiare.
I giudici hanno ribadito un principio fondamentale: una servitù di passaggio costituita per contratto non cessa di essere coattiva se, al momento della sua costituzione, esistevano i presupposti di legge per imporla, come l’interclusione del fondo. La volontà delle parti espressa nel contratto, in questo caso, non fa altro che recepire una necessità giuridica. La Corte ha ritenuto decisiva la coincidenza temporale tra il frazionamento che ha causato l’interclusione e la costituzione della servitù, vedendo in ciò la prova del suo carattere necessario e, quindi, coattivo.
La Cassazione ha inoltre precisato che, per valutare l’interclusione, rileva la situazione di diritto (l’assenza di un diritto reale di passaggio), non la mera situazione di fatto (come l’eventuale assenza di un muretto di recinzione). Il ricorso è stato quindi giudicato un tentativo di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti, operazione non consentita in sede di legittimità.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. La qualificazione di una servitù come coattiva non dipende dalla sua fonte (sentenza o contratto), ma dalla sussistenza dei presupposti di necessità previsti dalla legge al momento della sua creazione. Pertanto, anche una servitù pattuita in un rogito notarile può essere dichiarata estinta se il fondo dominante cessa di essere intercluso. Questo principio tutela il proprietario del fondo servente da un peso che non ha più ragione di esistere, riaffermando che la servitù coattiva è legata indissolubilmente alla sua funzione originaria di soddisfare una necessità e non un mero comodo.

Una servitù di passaggio creata con un contratto può essere considerata coattiva?
Sì, secondo la sentenza, una servitù costituita per contratto è da considerarsi coattiva se al momento della sua creazione sussistevano le condizioni di legge per la sua imposizione, come l’interclusione di un fondo. La forma contrattuale non ne altera la natura se risponde a una necessità legale.

Quando si estingue una servitù coattiva di passaggio?
Una servitù coattiva di passaggio si estingue quando viene meno la sua causa, ovvero la necessità per cui era stata costituita. Nel caso specifico, la servitù si estingue perché il fondo dominante non è più intercluso, avendo ottenuto un nuovo accesso alla via pubblica, come previsto dall’art. 1055 del codice civile.

Per determinare la natura coattiva di una servitù, conta la situazione di fatto o quella di diritto?
La sentenza chiarisce che ciò che rileva è la situazione di diritto. L’interclusione va intesa come l’assenza di un diritto reale di passaggio verso la via pubblica, a prescindere dalla situazione di fatto contingente (ad esempio, l’esistenza o meno di recinzioni fisiche).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11078 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11078 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 27/04/2025

COGNOME NOME;

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23071/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOMECOGNOME;

– controricorrenti – nonchè contro

– intimato –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI BOLOGNA n. 1606/2019, depositata il 15/05/2019; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/10/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME proprietari di un terreno in comproprietà pervenuto loro per successione mortis causa , proponevano ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ. innanzi al Tribunale di Reggio Emilia per sentire dichiarare estinta, ex art. 1055 cod. civ., la servitù di passaggio gravante sul lato ovest del terreno in questione costituita in favore dell’attiguo fondo di proprietà COGNOME per l’accesso alla via pubblica denominata INDIRIZZO

A sostegno della domanda deducevano che l’interclusione assoluta del fondo COGNOME era sorta nel 1971 in occasione del frazionamento e della vendita del terreno originariamente appartenente ad un unico proprietario, sì che l’originaria proprietà aveva costituito una servitù coattiva gravante sul lotto venduto al dante causa dei COGNOME. Era accaduto che a favore del fondo COGNOME, a partire dal 1983, era stata costituita un’altra servitù di passaggio con accesso alla nuova strada denominata INDIRIZZO IV, sicché il fondo dominante non era più intercluso e la servitù poteva cessare.
1.1. Il Tribunale adìto rigettava le domande attoree, ritenendo provato per tabulas che si trattasse di servitù volontariamente costituita, come tale non soggetta alla disciplina dettata dagli artt. 1051 e 1054 cod. civ.

Avverso la pronuncia di primo grado interponevano appello i COGNOME innanzi alla corte d’Appello di Bologna che, in riforma dell’ordinanza del Tribunale di Reggio Emilia, accertava la avvenuta costituzione della servitù coattiva e, di conseguenza, dichiarava

l’estinzione della servitù di passaggio costituita con rogito del 10.10.1971 a carico del fondo di proprietà degli appellanti.

NOME COGNOME ricorre per cassazione con due motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME mentre NOME COGNOME è rimasto intimato.

A seguito della proposta di definizione del Consigliere Delegato, la ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis cod. proc. civ. e successivamente ha depositato una memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Innanzitutto, la partecipazione, quale componente del Collegio giudicante, del consigliere delegato proponente ex art. 380bis cod. proc. civ., non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensi dell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ. (v. Cass. Sez. U., n. 9611 del 10.04.2024).

Ciò chiarito e passando all’esame dei motivi, col primo di essi si denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1032, 1051 e 1055 (passaggio coattivo ed interclusione del fondo) cod. civ. nonché dell’art. 116 cod. proc. civ. (valutazione delle prove) (art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). La ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha riconosciuto natura coattiva alla servitù in questione collegandola solo alla interclusione del fondo, senza tenere conto del complesso dei patti della vendita. Rileva in particolare che la servitù coattiva si basa sulla necessarietà del passaggio: l’area non può essere accessibile se non attraverso la imposizione di una servitù di passaggio sul fondo servente. Deve, infatti, essere l’unico e necessario accesso: requisito non integrato nel caso di specie, in quanto era presente un ulteriore accesso sul lato sud del fondo. Osserva che con il rogito del 1971, a seguito della suddivisione della proprietà con i nuovi acquirenti, veniva istituita una servitù convenzionale che aveva ad oggetto un
disegno più ampio della mera trasfusione in un contratto di una servitù coattiva: il predetto rogito, in altri termini, non regolamentava un accesso necessario, ma sceglieva tra vari accessi possibili quello più gradito al venditore, il quale avrebbe potuto consentire l’accesso da INDIRIZZO mentre ha scelto dove e come dovesse avvenire lo svuoto su INDIRIZZO impedendo volutamente contestualmente altri accessi. Ne discende che il sopravvenire di un accesso ulteriore sul fondo, a titolo oneroso, non rend e applicabile l’art. 1055 cod. civ. ma fa convivere i due passaggi, perché si ritiene che entrambe le servitù siano volontarie. Infine, anche se si fruisce di un diritto di accesso convenzionalmente stabilito col dante causa come necessario, ma in un assetto di interessi più ampio, che si basa sul riordino delle proprietà, il diritto di accesso non viene meno se viene meno la necessarietà dell’asservimento .
1.1. Il motivo è infondato in quanto censura la valutazione di fatto condotta dalla Corte di Appello, in relazione alla sussistenza dei presupposti per l’accoglimento della domanda di estinzione del diritto di servitù coattiva.

E’ opportuno precisare che come del resto rilevato dalla Corte territoriale – la servitù di passaggio costituita per contratto non cessa di essere coattiva, con conseguente operatività della causa di estinzione per cessazione dell’interclusione di cui all’art. 1055 cod. civ., laddove risultino sussistenti le relative condizioni di legge, pur se non emergenti dall’atto, ma ricavabili aliunde , senza che rilevi che le parti non abbiano previsto la corresponsione di un’indennità in favore del proprietario del fondo servente, dovendosi presumere il carattere coattivo del vincolo, salvo che non emerga in concreto l’intento inequivoco dei contraenti di assoggettarsi al regime delle servitù volontarie (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29921 del 2023; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 24470 del 2017; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18770 del 23/09/2015, Rv. 636382 -01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5053 del 28/02/2013, Rv. 625168 – 01).

Nel caso in esame, la Corte distrettuale ha ritenuto pacifico che il fondo COGNOME, per effetto della suddivisione dell’originario lotto unico e della vendita dei lotti ricavati, si sia trovato intercluso, cioè privo di un diritto reale di passaggio verso la via pubblica, con conseguente necessità di creare una servitù di passaggio. Secondo il giudice di seconde cure, la volontà degli originari proprietari non fu quella di concedere la servitù di passaggio attraverso il loro fondo sulla carraia esistente, ma di costituire altrove la servitù, e la scelta è caduta sul fondo alienato ai Morini; la coincidenza temporale fra la creazione della nuova proprietà interclusa e la costituzione della servitù è argomento decisivo in favore della tesi di parte appellante, dovendosi ritenere che la servitù sia stata contestualmente costituita proprio per ovviare all’interclusione: a tal fine, la gratuità della servitù de qua costituisce altro elemento a favore del suo carattere coattivo, apparendo inusuale il riconoscimento di un (non dovuto ex lege ) diritto reale che reca utilità di un fondo senza alcun corrispettivo a favore del fondo che ne subisce il peso. Del resto, conclude la Corte, non emerge dall’atto del 1971 un inequivocabile intento delle parti di assoggettarsi al regime delle servitù volontarie, né i capitoli di prova indicati dell’appellato in comparsa di costituzione possono fornire elementi utili alla sua tesi (v. sentenza, p. 8, 1°-5° capoverso).
A tale plausibile e logica ricostruzione in fatto la ricorrente contrappone una lettura alternativa delle risultanze istruttorie, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla

natura ed ai fini del giudizio di cassazione ( ex multis : Cass. Sez. 2 del 23.4.2024 n. 10927, Rv. 670888-01; Cass. sez. 2, n. 19717 del 17.06.2022; Cass. Sez. 2, n. 21127 dell’08.08.2019; Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790).

2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1032, 1051 e 1055 (passaggio coattivo ed interclusione del fondo) cod. civ. nonché dell’art. 116 cod. proc. civ. (valutazione delle prove) (art. 360 n. 5 cod. proc. civ. , carenza assoluta di motivazione). La ricorrente si duole del fatto che la Corte d’Appello non ha ammesso le prove orali riguardanti l’esistenza di una possibilità di accesso alla via pubblica dal fondo di proprietà COGNOME e la data di costruzione del muretto di chiusura e delimitazione della proprietà di questi ultimi. Tali prove avrebbero potuto orientare la Corte d’Appello a qualificare come convenzionale la servitù di cui si discute.
2.1. Il motivo si rivela inammissibile perché carente di riferibilità alla ratio decidendi della sentenza impugnata, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. (Cass . Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017, Rv. 645361 -01; cass. Sez. 3, Ordinanza n. 8247 del 2024). La Corte territoriale ha rilevato che l’interclusione rilevante ai sensi degli art. 1051 ss. cod. civ. si riferisce alla situazione di diritto, ossia all’assenza di alcun diritto reale di passaggio dal fondo COGNOME sul fondo degli originari venditori. Dunque, conclude la Corte, è del tutto irrilevante che all’epoca non esistesse il muretto con la recinzione e che fosse previsto con il rogito del 1971 l’obbligo della sua edificazione, posto che la realizzazione del muretto avrebbe semplicemente determinato la rispondenza dello Stato di fatto allo stato di diritto dei fondi (v. sentenza pag. 7).
Né è consentito contrapporre, alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelto dal giudice di merito, una lettura alternativa del

compendio istruttorio, poiché il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (per tutte: Cass. Sez. U, n. 24148 del 2013, cit.).

In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese sono liquidate in dispositivo secondo soccombenza, da distrarsi a favore dei difensori dichiaratisi antistatari.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento delle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo.
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in €. 4.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%, con distrazione in favore dei procuratori antistatari;

condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ. , al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di € . 4.000,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ. – al pagamento della somma di €. 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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