Servitù coattiva: no se l'ostacolo è creato da te

Un proprietario, dopo aver modificato un edificio che bloccava il suo accesso alla strada, ha richiesto una servitù coattiva sul terreno del vicino. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che il diritto di passaggio non può essere concesso se la mancanza di accesso deriva dalle azioni del proprietario stesso, poiché ciò comporterebbe un ingiusto sacrificio dei diritti del vicino.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù Coattiva: Non si Può Chiederla se l’Ostacolo è Creato dal Proprietario

L’ordinanza n. 33127/2023 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale in materia di diritti reali: la servitù coattiva di passaggio. Questo istituto permette al proprietario di un fondo senza accesso alla via pubblica (fondo intercluso) di ottenerne uno attraverso il terreno del vicino. La sentenza chiarisce però un limite fondamentale: tale diritto non può essere invocato da chi ha causato la propria situazione di isolamento. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine quando una proprietaria cita in giudizio il suo vicino. Quest’ultimo, dopo aver ottenuto un permesso temporaneo per transitare sul terreno di lei durante dei lavori edili, si era rifiutato di ripristinare lo stato dei luoghi e aveva continuato a utilizzare il passaggio. La proprietaria agiva quindi in giudizio per far accertare l’inesistenza di qualsiasi servitù.

Il vicino, a sua volta, presentava una domanda riconvenzionale per ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio, sostenendo che il suo fondo fosse intercluso. Il Tribunale di primo grado gli dava ragione, costituendo la servitù.

La Decisione della Corte d’Appello

La proprietaria impugnava la sentenza e la Corte d’Appello ribaltava la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado osservavano che l’impedimento all’accesso non era dovuto alla conformazione naturale dei luoghi. Al contrario, l’interclusione era stata causata da un fabbricato costruito dal precedente proprietario del fondo e successivamente modificato dallo stesso vicino. Poiché l’ostacolo era frutto di un intervento umano e non di una condizione originaria, la Corte riteneva che imporre un peso sul fondo vicino avrebbe rappresentato un ingiustificato sacrificio del diritto di proprietà altrui, motivato non da una reale necessità ma dalla volontà di accrescere la comodità del proprio fondo.

L’inammissibilità della servitù coattiva in Cassazione

Contro la sentenza d’appello, il vicino proponeva ricorso per cassazione, basandosi principalmente su due motivi:
1. Omesso esame di un fatto decisivo: a suo dire, la Corte d’Appello avrebbe ignorato l’esistenza di un dislivello naturale, accertato da una consulenza tecnica (CTU), che contribuiva all’interclusione.
2. Violazione delle norme sulla valutazione delle prove: il ricorrente sosteneva che un corretto esame del materiale probatorio avrebbe dimostrato che l’interclusione non era a lui imputabile.

Anche la vicina presentava un ricorso (incidentale), lamentando che la Corte d’Appello non si fosse pronunciata sulla ripartizione delle spese della CTU.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili entrambi i ricorsi, fornendo chiarimenti procedurali e sostanziali di grande rilevanza.

Sul primo motivo del ricorso principale, la Corte ha ribadito che il vizio di “omesso esame di un fatto storico” deve riguardare un evento preciso e decisivo, non una mera risultanza istruttoria come una consulenza tecnica. Inoltre, ha sottolineato come la Corte d’Appello avesse ampiamente motivato la sua decisione, individuando nel fabbricato di origine umana la causa effettiva dell’impedimento. L’esistenza di un dislivello naturale era irrilevante di fronte al fatto che l’ostacolo principale fosse stato creato e modificato dall’uomo.

Sul secondo motivo, gli Ermellini hanno ricordato che il ricorso per cassazione non è un terzo grado di giudizio dove si possono rivalutare i fatti o le prove. La valutazione delle prove raccolte è un’attività riservata esclusivamente al giudice di merito, e le sue conclusioni non sono sindacabili in sede di legittimità se la motivazione è logicamente coerente e non apparente.

Infine, riguardo al ricorso incidentale sulle spese della CTU, la Corte ha specificato che la decisione della Corte d’Appello di compensare integralmente le spese di lite tra le parti include, implicitamente ma necessariamente, anche i costi della consulenza tecnica, non essendoci stata una pronuncia omessa.

Conclusioni

La decisione della Cassazione riafferma un principio di equità e responsabilità: il diritto a una servitù coattiva nasce per sopperire a una situazione oggettiva di necessità del fondo, non per rimediare a scelte o azioni del suo proprietario. Chi, con le proprie opere, crea un ostacolo che impedisce l’accesso alla via pubblica, non può poi pretendere di risolvere il problema a spese del vicino. Questa ordinanza serve da monito: le modifiche ai propri immobili devono essere pianificate attentamente, considerando sempre le conseguenze sull’accesso e senza poter fare affidamento su un successivo, e in questo caso illegittimo, sacrificio del diritto di proprietà altrui.

È possibile ottenere una servitù coattiva di passaggio se il proprio fondo è intercluso a causa di una costruzione realizzata dal proprietario stesso o dal suo predecessore?
No. La Corte ha stabilito che se l’impedimento all’accesso alla via pubblica non è causato dallo stato naturale dei luoghi ma da un intervento umano (come la costruzione di un fabbricato), non si può ottenere una servitù coattiva. Il peso imposto al vicino sarebbe un sacrificio ingiustificato delle sue ragioni proprietarie.

In un ricorso per cassazione, la valutazione delle prove fatta dal giudice di merito può essere riesaminata?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che la valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti sono attività riservate in via esclusiva al giudice di merito. Il ricorso in Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per criticare il “convincimento” del giudice, a meno che la motivazione non sia del tutto mancante, apparente o manifestamente illogica.

Se la Corte d’Appello compensa integralmente le spese di lite, questa decisione include anche i costi della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU)?
Sì. Secondo la Cassazione, quando il giudice d’appello riforma la sentenza di primo grado e statuisce sulle spese dell’intero giudizio (in questo caso, compensandole integralmente), la sua decisione si estende a tutte le voci di spesa, comprese quelle peritali della CTU, anche se non menzionate esplicitamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33127 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33127 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12999/2022 R.G. proposto da : COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente e ricorrente incidentale-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 1925/2021 depositata il 26/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME convenne NOME COGNOME avanti il Tribunale di Marsala, esponendo che controparte, titolare di un fondo confinante, dopo aver ottenuto un permesso temporaneo al transito lungo un tracciato sul terreno attoreo, per poter svolgere delle opere edilizie, aveva rifiutato di ripristinare l’originario stato dei luoghi e di cessare il passaggio.

Il convenuto, ritualmente costituitosi, resistette e svolse domanda riconvenzionale, per ottenere la costituzione di una servitù coattiva. In esito all’istruttoria, il giudice adito respinse la domanda di negatoria servitutis ed accolse quella riconvenzionale.

A seguito di rituale impugnazione della COGNOME, con sentenza n. 1925 depositata il 26 novembre 2021, la Corte d’appello di Palermo accolse parzialmente il gravame, rigettando la domanda del COGNOME diretta alla costituzione coattiva di servitù di passaggio.

Il giudice di secondo grado osservò che l’impedimento era costituito dall’interposizione, tra le due porzioni, di un fabbricato costruito dal dante causa del COGNOME e da costui parzialmente modificato, sicché, non essendo causato dallo stato originario (naturale) dei luoghi, ma dall’intervento umano, il peso che si chiedeva di imporre non avrebbe potuto essere conseguito, determinando un sacrificio delle ragioni dell’altrui proprietà.

Contro la predetta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME, sulla scorta di due motivi.

Resiste con controricorso NOME COGNOME, che propone altresì ricorso incidentale.

In prossimità dell’udienza camerale, entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., omesso esame di un fatto storico decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

La Corte d’Appello di Palermo, quanto alla domanda di costituzione coattiva di servitù di passo, avrebbe ignorato in particolare l’esistenza di un dislivello naturale, accertato dalla CTU e rispetto alla quale la sentenza impugnata si sarebbe immotivatamente discostata.

Il motivo è inammissibile, per più convergenti ragioni.

1.1) Occorre, in primo luogo, rammentare che, in seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica della violazione del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., individuabile nelle ipotesi – che si convertono in violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e danno luogo a nullità della sentenza di “mancanza della motivazione quale requisito essenziale del provvedimento giurisdizionale”, di “motivazione apparente”, di “manifesta ed irriducibile contraddittorietà” e di “motivazione perplessa od incomprensibile”, al di fuori delle quali il vizio di motivazione può essere dedotto solo per omesso esame di un “fatto storico”, che abbia formato oggetto di discussione e che appaia “decisivo” ai fini di una diversa soluzione della controversia
(Sez. 3, n. 23940 del 12 ottobre 2017; Sez. 1, n. 7090 del 3 marzo 2022; Sez. 3, n. 22598 del 25 settembre 2018).

1.2) In particolare, il motivo di ricorso deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, senza che possano considerarsi tali né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, né le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.(Sez. 2, n. 10525 del 31 marzo 2022; Sez. 2, n. 20718 del 13 agosto 2018; Sez. 1, n. 17761 dell’8 settembre 2016).
Orbene, nella nozione di fatto storico non è inquadrabile la consulenza tecnica d’ufficio recepita dal giudice, risolvendosi la critica nell’esposizione di mere argomentazioni difensive riguardanti un elemento istruttorio (Sez. 3, n. 6322 del 2 marzo 2023; Sez. 1, n. 16 marzo 2022 n. 8584).

1.3) In secondo luogo ed in ogni caso, la sentenza impugnata ha diffusamente argomentato circa l’esistenza del dislivello naturale, affermando che ‘ Sulla premessa che il fondo del COGNOME vada valutato unitariamente e non per parti separate, e quindi, considerando la funzione e l’utilizzo che di ogni porzione intenda farne il proprietario, il principio si attaglia al caso di specie, in cui l’impedimento è costituito dall’interposizione, tra le due porzioni, di un fabbricato costruito dal dante causa del COGNOME e da costui parzialmente modificato. Irrilevante, in questo quadro, è stabilire l’ampiezza e la qualità delle modifiche apportate dall’appellato, poiché appare chiaro dalle restituzioni fotografiche e planimetriche, che l’impedimento all’accesso alla pubblica via rappresentato dal fabbricato, sussisterebbe comunque. Né rileva la circostanza che la
creazione di un passaggio sulla particella 1032 in favore della 1810 si presenta particolarmente complesso e oneroso (si tratterebbe all’apparenza di demolire o modificare profondamente il fabbricato predetto), posto che, come rileva to, l’impedimento non è creato dallo stato originario (naturale) dei luoghi, ma dall’intervento umano, sicché il passaggio richiesto -cioè il peso che si chiede di imporre sul fondo altrui -mirando ad accrescere la comodità di uso del fondo dominante, non può essere conseguito con sacrificio delle ragioni dell’altrui proprietà. ‘.
Con il secondo mezzo, il ricorrente denuncia violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., non avendo la Corte d’Appello di Palermo posto a fondamento della sentenza impugnata il materiale probatorio acquisito in corso di causa in ordine allo stato dei luoghi. Se la Corte territoriale avesse correttamente esaminato le prove assunte a sua disposizione, non avrebbe potuto che convenire sul fatto che l’interclusione del fondo del COGNOME non avrebbe potuto essere riconducibile ad una attività del medesimo.
Il motivo è inammissibile.

La doglianza si risolve in una critica alla ricostruzione dei fatti da parte dei giudici di merito.

2.1) E’ dunque opportuno ricordare in proposito che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova,
contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.

Per il resto, va ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).
2.2) E, d’altronde, i n tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Sez. U. n. 20867 del 30 settembre 2020).
2.3) È, in conclusione, inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di

omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U., n. 34476 del 27 dicembre 2019; Sez. 1, n. 5987 del 4 marzo 2021).

Col suo ricorso incidentale, la COGNOME rileva la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., giacché la sentenza impugnata avrebbe mancato di pronunziarsi in maniera espressa, o quanto meno inequivoca, sulla ripartizione delle spese di CTU.

Il motivo è inammissibile.

3.1) Per un verso, la ripartizione delle spese relative alla consulenza tecnica, come disposta dal Tribunale, non è stata fatta oggetto di distinto motivo di gravame, sicché l’assenza di una disposizione specifica sulla ripartizione delle spese peritali da parte della Corte d’appello non può essere censurata come omessa pronunzia, ai sensi dell’art. 112 c.p.c.

Per altro verso, è pur vero che, in tutti i casi di riforma della sentenza di prime cure, la statuizione sulle spese legali, avendo carattere consequenziale ed accessorio, deve essere emessa dal giudice pure in assenza di espressa istanza dell’interessato e deve riguardare l’intero giudizio (coprendo dunque anche il regime delle spese di una consulenza tecnica, svoltasi in primo grado). Tuttavia, nel caso di specie, la Corte d’appello in considerazione dell’esito complessivo del processo -ha inteso compensare integralmente le spese di lite, nella cui ampia dizione vanno senz’altro ricomprese anche quelle di CTU.
Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso principale e di quello incidentale segue la compensazione integrale delle spese processuali del giudizio di legittimità.

Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che il ricorrente e la controricorrente sono tenuti a versare un ulteriore

importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, dichiara inammissibile il ricorso principale e quello incidentale.

Compensa interamente fra le parti le spese di lite del giudizio di legittimità.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che il ricorrente e la controricorrente sono tenuti a versare ciascuno un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso in Roma il 24 novembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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