Servitù coattiva e uscite di sicurezza: la Cassazione

La Corte di Cassazione affronta il caso di alcuni proprietari di un locale commerciale che hanno aperto un varco su un muretto condominiale per creare un’uscita di sicurezza. Il Condominio ha contestato l’opera, ottenendo nei gradi di merito l’ordine di chiusura e il ripristino dello stato dei luoghi. I ricorrenti invocano la costituzione di una servitù coattiva ai sensi dell’art. 1052 c.c., sostenendo che l’accesso sia necessario per garantire la sicurezza di lavoratori e clienti in conformità alle norme antincendio. La Suprema Corte, rilevando la complessità della questione interpretativa circa l’estensione della servitù coattiva a tutela di valori costituzionali come la salute, ha disposto il rinvio alla pubblica udienza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù coattiva e sicurezza: la nuova frontiera della Cassazione

Il tema della servitù coattiva è al centro di un’importante riflessione giurisprudenziale che vede contrapposti il diritto di proprietà condominiale e le esigenze di sicurezza di un’attività commerciale. La questione riguarda la possibilità di imporre un passaggio forzoso non solo per scopi produttivi, ma per tutelare l’incolumità delle persone.

Il caso: un’uscita di sicurezza contestata

La vicenda nasce dall’apertura di un varco su un muretto di confine condominiale da parte dei titolari di un ristorante. Tale opera era finalizzata alla creazione di un’uscita di sicurezza necessaria per adeguare il locale alle normative antincendio. Il Condominio, ritenendo l’opera abusiva e lesiva della proprietà comune, ha agito in giudizio ottenendo la condanna dei proprietari alla chiusura del varco e al pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo.

I proprietari del ristorante hanno reagito chiedendo la costituzione di una servitù coattiva di passaggio. Secondo la loro tesi, l’art. 1052 c.c. non deve essere interpretato solo in un’ottica di incremento della produzione agricola o industriale, ma deve includere la tutela di valori primari come la salute e la sicurezza sul lavoro, specialmente quando l’opera è imposta da prescrizioni amministrative.

La decisione della Suprema Corte

La Corte d’Appello aveva inizialmente rigettato la richiesta, ritenendo che l’esigenza di sicurezza derivasse da una scelta autonoma dei proprietari (aumentare la capienza del locale) e che non potesse giustificare un peso sulla proprietà altrui. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria in esame, ha deciso di non decidere immediatamente in camera di consiglio.

I giudici di legittimità hanno ravvisato una questione di particolare rilevanza: l’interpretazione dell’art. 1052 c.c. alla luce degli articoli 2 e 3 della Costituzione. La domanda centrale è se il concetto di “esigenze dell’agricoltura o dell’industria” possa essere esteso fino a comprendere la sicurezza degli avventori e dei lavoratori di un’impresa commerciale.

Le motivazioni

Le motivazioni del rinvio risiedono nella necessità di approfondire se l’istituto della servitù coattiva debba evolversi verso una prospettiva di tutela della persona. Il ricorrente ha evidenziato come l’uso della servitù sarebbe meramente eventuale (limitato alle emergenze) e non inciderebbe significativamente sul godimento dell’area condominiale. La Corte ritiene che il bilanciamento tra il diritto di proprietà del Condominio e il diritto alla sicurezza dei cittadini richieda una trattazione in pubblica udienza, data la portata nomofilattica della decisione.

Le conclusioni

Le conclusioni di questo provvedimento aprono la strada a un possibile mutamento dell’orientamento tradizionale. Se la Cassazione dovesse accogliere la tesi dei ricorrenti, la servitù coattiva diventerebbe uno strumento flessibile, capace di adattarsi alle moderne esigenze di sicurezza pubblica e aziendale. Al momento, resta fermo il principio per cui ogni modifica strutturale su beni comuni o confinanti deve essere supportata da un titolo idoneo o dal consenso unanime, in attesa che la giurisprudenza chiarisca i confini del passaggio coattivo per fini di sicurezza.

Quando si può richiedere una servitù coattiva di passaggio?
Si può richiedere quando un fondo è intercluso o quando l’accesso esistente è insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato, specialmente per esigenze legate all’agricoltura, all’industria o, secondo nuovi orientamenti, alla sicurezza.

Un’ordinanza comunale può costituire una servitù?
No, un provvedimento amministrativo come un’ordinanza comunale non è un titolo idoneo per costituire una servitù coattiva, la quale richiede un contratto o una sentenza del giudice.

Cosa rischia chi apre un varco abusivo nel muro condominiale?
Rischia una condanna alla chiusura del varco, al ripristino dello stato dei luoghi e al pagamento di sanzioni pecuniarie per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dell’ordine giudiziale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28857 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28857 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/10/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 12672/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in FIRENZE, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO che li rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO–RAGIONE_SOCIALE, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 2134/2021 depositata il 08/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione, regolarmente notificato, NOME, NOME e NOME COGNOME convenivano in giudizio, il Condominio di INDIRIZZO in Firenze, proponevano appello avverso l’ordinanza ex art. 702 -ter cp.c. del Tribunale di Firenze che, in accoglimento della domanda proposta dal Condominio, aveva accertato l’illegittimità del varco da loro aperto sulla facciata tergale del fabbricato posto in Firenze, INDIRIZZO a confine con la proprietà condominiale, condannandoli a provvedere all’immediata chiusura del suddetto varco ed alla ricostruzione della porzione di muretto condominiale demolita; aveva, inoltre, posto a carico dei resistenti la somma di € 200,00 ex art. 614 -bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del predetto ordine; aveva, infine, rigettato la domanda riconvenzionale dei Genovesi.
La Corte d’Appello rigettava il gravame . In particolare, la Corte riteneva applicabile al caso di specie il principio espresso da Cassazione civile, ordinanza del 5.2.2020, n. 5060 dal momento che l’apertura realizzata sul muretto divisorio di proprietà condominiale era funzionale alla costruzione di un’uscita di sicurezza del locale-ristorante, di proprietà degli appellanti, per consentire il collegamento con l’area destinata a parcheggio del condominio (dove è ubicata un’unità abitativa sempre di proprietà COGNOME). detta costruzione aveva determinato non solo l’asservimento del muretto divisorio a favore di una proprietà estranea al condominio (il ristorante di cui gli appellanti erano titolari), ma anche dell’area di parcheggio condominiale, in quanto
destinata a consentire il deflusso della clientela in caso di emergenza.

Risultava evidente, pertanto, che per realizzare questa situazione di asservimento del bene comune era necessario il consenso di tutti i condomini che non risultava neppure richiesto, con conseguen te illegittimità dell’opera realizzata dagli appellanti.

Inoltre, nel caso di specie, era incontestato che il locale di titolarità degli appellanti fosse dotato di un’uscita posta sul fronte dell’esercizio commerciale e senz’altro idonea a consentire il passaggio verso la pubblica via, il che, di per sé, consentiva di escludere la sussistenza dei presupposti sia per l’applicazione dell’art. 1052 c.c. che per ravvisare un’interclusione relativa del fondo. Difatti, gli appellanti reclamavano il diritto alla realizzazione di un’uscita di sicurezza peraltro, al fine di permettere il deflusso della clientela su di un’area privata (il garage condominiale) fattispecie obiettivamente diversa da quella contemplata dalla citata norma.
Difatti, l’aver dotato il locale di una certa capienza, così determinando la sua presunta sottoposizione alla più stringente normativa antincendio, era il risultato di un’autonoma decisione degli appellanti, che, pur essendo diretta a perseguire il legittimo obiettivo di maggiori ricavi, non poteva comportare l’imposizione di pesi sulla proprietà di terzi. Pertanto non poteva attribuirsi alcuna rilevanza all’ordinanza del Comune di Firenze che, nella prospettazione degli appellanti, avrebbe loro imposto la realizzazione della porta di sicurezza, non essendo la stessa titolo idoneo alla costituzione di una servitù coattiva.
Invero, la valenza meramente amministrativa del predetto provvedimento, peraltro, emesso all’esito di un procedimento attivato su istanza dei medesimi COGNOME, escludeva che lo stesso potesse produrre effetti nei rapporti di carattere privatistico, quale quello in esame.

NOME, NOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi di ricorso.

Il condominio di INDIRIZZO ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1052 c.c.

Il ricorrente premette che il capo della sentenza impugnato è quello di rigetto del secondo e del terzo motivo di appello concernenti la domanda riconvenzionale di costituzione di servitù coattiva ex art. 1052 c.c.

Secondo il ricorrente sussisterebbero i requisiti richiesti dall’art. 1052 c.c. e la parziale interclusione del fondo.

Inoltre, dovevano rispettarsi le normative di sicurezza antincendio quale necessità del fondo.

A prescindere dal rispetto delle richiamate normative in materia antincendio e di sicurezza, è evidente che l’interesse sotteso alla richiesta di cui all’art. 1052 c.c., lungi dal soddisfar e un mero interesse egoistico dell’imprenditore, è volto a tutelare l’incolumità e la sicurezza di lavoratori e avventori. Il tutto,

peraltro, a fronte di un peso imposto sul fondo servente assolutamente sopportabile atteso che -come più volte ribadito nei passati gradi di giudizio -l’uso in concreto di tale servitù è meramente eventuale e legato, peraltro, a circostanza di eccezionalità e urgenza che -già di per sé sole -giustificherebbero la compressione del diritto alla proprietà altrui. È opportuno ribadire, infatti, che non si tratta di un ingresso alternativo al locale, né di un’entrata di servizio… ma di una semplice uscita di sicurezza. Peraltro, fuori dai casi di utilizzo in ipotesi di emergenza, tale opera non incide minimante sul godimento del l’area condominiale cui accede, dal momento che la porta è stata realizzata in posizione arretrata rispetto al confine.
Il ricorrente chiede di affermare il seguente principio di diritto ‘l’istituto della servitù coattiva di passaggio, non è più limitato ad un’ottica dominicale e produttivistica, ma, proiettato in una prospettiva di tutela dei valori della persona, di cui agli artt. 2 e 3 Cost., va interpretato anche alla luce di esigenze di carattere abitativo, o comunque di interessi, anche di natura economica, di carattere generale, di valorizzazione dell’attività d’impresa in determinati settori produttivi, riconosciuti meritevoli di tutela dalla legislazione speciale’ nonché chiarire che ‘rientra nel perimetro di cui all’art. 1052 c.c. la rich iesta di costituzione di una servitù coattiva di passaggio volta a migliorare le condizioni di sicurezza dell’attività svolta nel fondo dominante a tutela della vita e dell’incolumità di avventori e lavoratori, atteso che sia la salute pubblica che la tutela della vita sul posto di lavoro sono cardini della nostra Costituzione’.
Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti

Il collegio all’esito della discussione in camera di consiglio ritiene necessario rimettere la causa alla pubblica udienza stante la natura delle questioni sollevate tanto dai ricorrenti in relazione all’interpretazione dell’art. 1052 c.c. quanto dal condominio controricorrente in punto di permanenza dell’interesse ad agire e di legittimazione processuale.

P.Q.M.

La Corte rinvia alla pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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