Servitù carrabile: come si interpreta l'atto notarile

Una disputa tra vicini sull’esistenza di una servitù carrabile, basata sull’interpretazione di un atto di divisione del 1985. I giudici di merito avevano riconosciuto il diritto di passaggio con veicoli, interpretando una clausola sulla sosta per carico/scarico. La Cassazione, di fronte a una decisione contrastante di un’altra sezione della stessa Corte d’Appello sul medesimo atto, ha deciso di rinviare la trattazione in attesa di risolvere la questione interpretativa in modo unitario. Il caso evidenzia l’importanza della chiarezza del titolo costitutivo per definire l’estensione di una servitù.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù Carrabile vs Pedonale: La Cassazione Fa Chiarezza sull’Interpretazione degli Atti

L’interpretazione di un vecchio atto notarile può scatenare complesse battaglie legali tra vicini, specialmente quando si discute della natura di una servitù di passaggio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre uno spunto cruciale per capire come i giudici affrontano il tema della servitù carrabile e quali criteri utilizzano per distinguerla da quella semplicemente pedonale. La vicenda ruota attorno a un atto di divisione del 1985 e alla sua ambigua formulazione.

I Fatti del Caso: Una Servitù Contesa tra Vicini

La controversia nasce tra i proprietari di un appartamento al piano terra e i proprietari degli appartamenti al primo e secondo piano dello stesso edificio. Oggetto del contendere è un viale di proprietà dei primi, sul quale i secondi rivendicano l’esistenza di una servitù carrabile, ovvero il diritto di passare con i propri veicoli. I proprietari del viale, al contrario, sostengono che la servitù sia esclusivamente pedonale e hanno agito in giudizio per far accertare l’inesistenza del diritto di passaggio con auto.

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello poi hanno dato ragione ai proprietari degli appartamenti superiori. La loro decisione si è basata su un’attenta analisi dell’atto di divisione del 1985 che aveva originariamente costituito la servitù. In particolare, i giudici di merito hanno valorizzato una clausola che permetteva la sosta sul viale “solo per il tempo occorrente per il carico e scarico delle auto”. Secondo la Corte d’Appello, questa previsione sarebbe stata del tutto priva di senso se la servitù fosse stata intesa come solo pedonale, evidenziando così la chiara volontà delle parti di costituire anche una servitù carrabile.

Il Ricorso in Cassazione e l’Importanza del Titolo Costitutivo

I proprietari del viale hanno impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata interpretazione delle norme del codice civile (artt. 1362, 1063, 1064 e 1065 c.c.). A loro avviso, la clausola sul carico e scarico non conferiva un diritto ai vicini, ma imponeva un obbligo a loro stessi (proprietari del fondo servente) di non ingombrare il passaggio pedonale con i propri veicoli.

A sostegno della loro tesi, i ricorrenti hanno evidenziato un fatto molto particolare: un’altra sezione della stessa Corte d’Appello, pronunciandosi in un procedimento parallelo ma sulla medesima questione e sullo stesso atto notarile, era giunta alla conclusione opposta, negando l’esistenza della servitù carrabile.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria in esame, non entra nel merito della questione interpretativa. Rileva, tuttavia, il dato cruciale della pendenza di un altro ricorso per cassazione proprio avverso la sentenza contrastante citata dai ricorrenti. Entrambi i giudizi, quindi, hanno come nucleo centrale l’interpretazione della stessa clausola contrattuale dell’atto di divisione del 1985 per stabilire se essa includa o meno il passaggio veicolare.

Di fronte a questa situazione, e per evitare il rischio di decisioni contrastanti sullo stesso punto, il collegio ha ritenuto necessario e opportuno rinviare la trattazione del presente ricorso. La decisione finale verrà presa solo dopo che sarà definito l’altro procedimento, la cui udienza era già stata fissata a breve distanza di tempo. Questa scelta procedurale mira a garantire uniformità e coerenza nell’interpretazione della volontà delle parti originarie e nell’applicazione del diritto.

Conclusioni

L’ordinanza, pur essendo di natura procedurale, offre importanti indicazioni. In primo luogo, ribadisce che per determinare l’estensione di una servitù (se pedonale, servitù carrabile o altro) il punto di partenza è sempre il titolo costitutivo. L’interpretazione di quest’ultimo deve seguire i canoni legali, cercando di ricostruire la comune intenzione delle parti. In secondo luogo, evidenzia come il sistema giudiziario tenda a ricercare soluzioni coerenti, soprattutto quando questioni identiche rischiano di ricevere risposte diverse. La decisione di rinviare la causa dimostra la volontà della Suprema Corte di fornire un’interpretazione definitiva e univoca, risolvendo il conflitto tra le pronunce di merito e offrendo certezza del diritto a tutte le parti coinvolte.

Come si stabilisce se una servitù di passaggio è anche carrabile?
La sua estensione è determinata principalmente dal titolo che l’ha costituita (es. un contratto o un atto di divisione). I giudici devono interpretare questo documento per capire quale fosse la reale volontà delle parti al momento della sua creazione. Elementi come la larghezza del passaggio o clausole specifiche, come quella sul carico/scarico di auto, sono decisivi.

Cosa può significare una clausola che permette la sosta per ‘carico e scarico delle auto’?
Secondo la Corte d’Appello, una clausola simile è un forte indizio dell’esistenza di una servitù carrabile, perché non avrebbe senso prevedere la sosta di veicoli se questi non potessero transitare. Tuttavia, questa interpretazione è stata contestata e la Corte di Cassazione non si è ancora pronunciata in via definitiva.

Cosa succede se due sentenze diverse dicono cose opposte sulla stessa questione?
Quando due decisioni contrastanti, basate sull’interpretazione dello stesso atto, vengono entrambe impugnate in Cassazione, la Suprema Corte può decidere di attendere l’esito di entrambi i ricorsi per poter dare una risposta unitaria e coerente, come avvenuto in questo caso con il rinvio della trattazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29498 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29498 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/10/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 7659/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in PIANO DI SORRENTO INDIRIZZO), INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO che li rappresenta e difende

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME COGNOME, COGNOME NOME;

– intimati –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 465/2021 depositata il 08/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. Il Tribunale di Torre Annunziata, decidendo sulle domande proposte dai coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME NOME confronti dei germani COGNOME NOME NOME COGNOME NOMENOME i primi proprietari di un appartamento al piano terra e i secondi, rispettivamente , proprietari dell’appart amento al primo e al secondo piano, siti nello stabile in Piano di Sorrento, alla INDIRIZZO, e su quelle avanzate dai germani COGNOME contro i coniugi COGNOME–COGNOME in separato giudizio, previa riunione delle cause , in parziale accoglimento delle contrapposte istanze, così provvedeva: 1) condannava COGNOME NOME e COGNOME NOME a consentire l’accesso al sottoscala attraverso l’androne dei locali garage di essi convenuti; 2) condannava COGNOME NOME e COGNOME NOME a rimuovere le condutture elettriche ed idriche apposte lungo la porzione di viale ( p.lla 1422) di proprietà COGNOME; 3) accertava la comunione in favore dei COGNOME dello stanzino posto nel sottoscala e di cui al punto d) della citazione; 4) condannava COGNOME NOME e COGNOME NOME ad eliminare la cassetta di fili elettrici all’interno della cassa scala comune; 5) condannava i coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME alla restituzione della porzione di fondo di mq 13, dai medesimi occupata, in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME; 6) rigettava le ulteriori domande formulate dalle parti; 7) rigettava le domande riconvenzionali formulate dai coniugi COGNOME/COGNOME nel giudizio riunito .
Ric. 2022 n. 7659 sez. S2 – ud. 13/10/2023

I coniugi COGNOME/COGNOME, proponevano appello avverso tale decisione chiedendo, in parziale riforma della stessa, rigettarsi la domanda dei COGNOME di rilascio dell’area di mq 13 ed accogliersi la domanda riconvenzionale di essi appellanti di demolizione della veranda realizzata da COGNOME NOME sul balcone del secondo piano e di negatoria servitutis del passaggio carraio esercitato dai COGNOME sulla p.lla 1422 di loro proprietà.

COGNOME NOME e COGNOME NOME resistevano al gravame (quest’ultima quale erede di COGNOME NOME) e a loro volta proponevano appello incidentale per ottenere l’accoglimento della loro domanda di condanna dei coniugi COGNOME/COGNOME ad eliminare l’unione dei due terrazzini in unica balconata per violazione dell’art. 1120 , quanto al decoro architettonico del fabbric ato e la scala di comunicazione dell’appartamento dei predetti coniugi con il loro giardino perché costituente aggravio della servitù di passaggio in danno del cortile di proprietà esclusiva COGNOME.
La Corte d’Appello di Napoli rigettava sia l’impugnazi one principale che quella incidentale.

Per quel che ancora rileva in questo giudizio, secondo la Corte d’Appello il Tribunale aveva ben interpretato l’atto di divisione del 1985 per AVV_NOTAIO (prodotto in atti), recependo sul punto gli esiti della ctu, laddove aveva ritenuto che quella costituita sulla p.lla 1422 era servitù sia pedonale che carrabile, traendo argomenti univoci e concordanti dalle previsioni del titolo e segnatamente: la larghezza di metri 2 del costruendo viale (insistente in parte anche sulla p.lla 1422 di COGNOME) gravato da servitù ( v. art. 30 pag. 20 atto per AVV_NOTAIO del 1985); la possibilità di
sostare sui viali (tra cui quello di causa) solo per il tempo occorrente per il carico e scarico delle auto ( v. pag. 21 atto AVV_NOTAIO del 1985).

Precisazione quest’ultima che, all’evidenza, sarebbe stata del tutto ultronea se la servitù fosse stata intesa dalle parti solo come pedonale e che, invece, evidenzia in modo chiaro ed espresso la volontà delle stesse di costituire una servitù anche carrabile.

In tali termini, il primo giudice aveva correttamente affermato la sussistenza di una servitù carrabile sulla base del titolo gravante sulla p.lla 1422 dei coniugi COGNOME senza affatto fondare la sua decisione su mere presunzioni, come asserito dagli appellanti.

Sicchè, non vi era alcuna violazione dei principi giurisprudenziali in materia denunciata dagli appellanti, dal momento che il contenuto ed i limiti della servitù di passaggio erano stati correttamente desunti dal titolo costitutivo interpretato anche in rapporto alla situazione dei luoghi.

La Corte rigettava i restanti motivi di appello e anche l’appello incidentale ma le relative questioni non sono rilevanti in questo giudizio.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi di ricorso.

Le parti intimate non si sono costituite.

Parte ricorrente con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha insist ito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 e ss. c.c. Violazione delle regole di interpretazione -Motivazione errata -Violazione artt. 1063, 1064 e 1065 c.c. – Motivazione inesistente o contraddittoria – Omesso esame di fatti decisivi -Illogicità.

I ricorrenti intendono proporre ricorso unicamente avverso una delle decisioni adottate dalla Corte di Appello e, per l’esattezza, quella con cui il Giudice di Secondo Grado ha rigettato la domanda per la declaratoria di inesistenza di servitù carraia da parte dei COGNOME sulla p.lla 1422 di proprietà COGNOME.

Si lamenta l’ interpretazione dell’atto stipulato dal AVV_NOTAIO nel maggio del 1985, dove era prevista ‘la possibilità di sostare sui viali (tra cui quello di causa) solo per il tempo occorrente per il carico e scarico delle auto’.

In verità proprio tale possibilità indicata nell’atto AVV_NOTAIO proverebbe il contrario.

Quell’inciso ” il costruendo viale dovrà avere una larghezza di 2 metri, dovrà essere sempre lasciato sgombro e sarà permessa la sola sosta per il tempo occorrente per il carico e scarico delle auto ” non può intendersi riferito alle modalità di esercizio della servitù da parte dei proprietari del fondo dominante, cioè i COGNOME. Piuttosto rientra negli obblighi imposti ai proprietari del fondo servente e cioè ai coniugi COGNOME/COGNOME per non rendere disagevole il passaggio pedonale ad essi COGNOME.

Sarebbero con tutta evidenza i COGNOME ( e prima di loro NOME COGNOME) che l’atto COGNOME onera a non sostare con l’auto sul viale e ciò con l’evidente fine di evitare che la sosta di mezzi possa intralciare il passaggio pedonale. Infatti, ove gli appellanti, i COGNOME

COGNOME, avessero s ostato stabilmente con l’auto sul viale avrebbero impedito ai COGNOME il normale e comodo esercizio dell’unica servitù stabilita in loro favore dall’atto AVV_NOTAIO, quella pedonale

Sarebbe questa l’unica interpretazione possibile della disposizione contenut a nell’atto del AVV_NOTAIO. Diversamente opinando non si comprenderebbe quale possa essere la necessità per il proprietario del fondo dominante (nel nostro caso i COGNOMECOGNOME di sostare sul viale, all’interno del fondo servente, e qui caricarvi o scaricarvi merci da trasportare, poi, a mano nel proprio fondo!!

2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione artt. 1362 c.c. e 1063, 1064 e 1065 c.c. – Motivazione inesistente o contraddittoria -Violazione dei canoni legali di ermeneutica contrat tuale fissati dall’art. 1362 c.c. – Errata interpretazione Omesso esame di fatti decisivi quali l’atto di divisione per AVV_NOTAIO COGNOME del 10 maggio 1985 -Illogicità -Contrasto di questa decisione con altra sul medesimo punto emessa da altra sezione della medesima Corte di Appello Civile di Napoli.
I ricorrenti ritengono indispensabile richiamare le conclusioni a cui nel parallelo procedimento definito con la sentenza 2539/21 è giunta la Sesta Sezione della Corte di Appello Civile di Napoli.

La Corte territoriale ha confermato la sentenza 1180/16 con cui il Tribunale di Torre Annunziata aveva rigettato la domanda (proposta nel 2007) con cui essi NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedevano la rimozione di un paletto apposto dagli acquirenti dell’ immobile dei COGNOME, i coniugi COGNOME, all’ingresso del viale già oggetto di contestazione nei procedimenti

già instaurati e oggetto della sentenza 465/2021 di cui si chiede all’Ecc.ma Corte di Cassazione l’annullamento.

E, dunque, la sentenza emessa dalla VI Sezione della Corte di Appello Civile, facendo buon uso delle regole ermeneutiche stabilite dall’art. 1362 c.c., ha correttamente interpretato la disposizione contenuta nell’atto di divisione per NOME COGNOME del 1985.

Accertato che l’atto COGNOME non prevede a favore del fondo COGNOME e in danno di quello COGNOME/COGNOME servitù carrabile è evidente che la sentenza 465/21 è stata resa violando le disposizioni codicistiche fissate negli articoli 1063, 1064 e 1065 del c.c. e violando i canoni normativi di interpretazione dettati dal Legislatore agli artt. 1362 c.c. e ss ovvero attribuendo alla volontà negoziale delle parti un significato in contrasto con il tenore chiaro e inequivocabile dell’atto. Da qui la illogica e poco attendibile motivazione.
La servitù di passo carrabile si differenzia da quella di passaggio pedonale per la maggiore ampiezza del suo contenuto, in quanto soddisfa l’ulteriore esigenza di trasporto con veicoli di persone e merci da e verso il fondo dominante. Ciò comporta che dall’esistenza della servitù di passo pedonale non può desumersi anche l’esistenza del passo carrabile (Cass. civ. sez. II 23/07/2018 n. 19483),

E’ principio consolidato che la servitù di passaggio generica non autorizzi l’uso dell’automobile (Cass azione civile, sez. II, sentenza 05.03.2010 n. 5434) Il fatto che esista una servitù di passaggio non offre la garanzia all’avente diritto di poter transitare liberamente sul bene altrui anche con l’autovettura. Sempre nel corpo della sentenza n. 5434/2010 :’se il titolo costitutivo non lo

prevede in modo chiaro e preciso si deve ritenere che il beneficiario abbia il potere di passare solamente a piedi’ e ancora ‘in tema di servitù prediali, l’art. 1063 c.c. stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici dell’estensione e dell’esercizio delle servitù, ponendo a fonte primaria il titolo costitutivo del diritto, mentre i precetti dettati dai successivi art. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario. Tali precetti, pertanto, possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti al riguardo lacune o imprecisioni non superabili mediante l’impiego di adeguati criteri ermeneutici’
Il collegio rileva che la sentenza 2539/21 della Corte d’Appello di Napoli richiamata dai ricorrenti a sostegno della loro interpretazione del titolo costitutivo della servitù è stata impugnata con ricorso per cassazione e la trattazione del relativo giudizio è stata fissata per l’udienza camerale del 26 ottobre 2023.

Il collegio ritiene necessario rinviare la trattazione del presente ricorso all’esito di quello avente ad oggetto la medesima questione relativa all’interpretazione dell’atto di divisione del 1985 per AVV_NOTAIO e in particolare se la clausola contrattuale comprendeva anche il passaggio carrabile.

P.Q.M.

La Corte rinvia a nuovo ruolo. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

Ric. 2022 n. 7659 sez. S2 – ud. 13/10/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.