Servitù apparente: tubi nascosti creano diritto

La Corte di Cassazione chiarisce il concetto di servitù apparente, stabilendo che tubature di scarico e pozzetti nascosti in un controsoffitto costituiscono opere visibili e permanenti. La loro scoperta durante lavori di ristrutturazione è sufficiente a soddisfare il requisito dell’apparenza per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia, anche se non sono costantemente a vista dal fondo servente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù apparente: quando tubi e pozzetti nascosti creano un diritto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per chi vive in condominio: cosa succede quando, durante una ristrutturazione, si scoprono tubature dell’appartamento del piano di sopra nel proprio soffitto? Può esistere una servitù apparente anche se le opere non sono visibili? La risposta della Suprema Corte offre un’interpretazione pragmatica del concetto di ‘apparenza’, con importanti conseguenze per i proprietari di immobili.

I Fatti del Caso: Una Ristrutturazione e una Sorpresa nel Soffitto

La vicenda nasce dalla scoperta, da parte del proprietario di un appartamento, di tubature di scarico e di una botola di ispezione appartenenti all’unità immobiliare del piano superiore. Tali opere erano nascoste all’interno del solaio, coperte da una controsoffittatura. Ritenendo illegittima la loro presenza, il proprietario ha citato in giudizio la vicina, chiedendone la rimozione.

La convenuta, proprietaria dell’appartamento superiore, si è difesa sostenendo l’esistenza di una servitù di scarico, costituitasi per ‘destinazione del padre di famiglia’. In pratica, le tubature esistevano già quando i due appartamenti appartenevano a un unico proprietario, e questa situazione di fatto si è trasformata in un diritto di servitù nel momento in cui la proprietà è stata divisa. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla proprietaria del piano superiore, confermando l’esistenza della servitù.

La Questione Giuridica e la Servitù Apparente

Il proprietario del piano inferiore ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su un punto fondamentale: la presunta mancanza del requisito dell’ ‘apparenza’. Secondo l’articolo 1061 del Codice Civile, le servitù non apparenti non possono essere acquistate per destinazione del padre di famiglia. Il ricorrente sosteneva che, essendo le tubature e il pozzetto nascosti alla vista, la servitù non poteva considerarsi ‘apparente’.

La Suprema Corte si è quindi trovata a dover definire i confini di questo concetto. Quando un’opera può essere definita ‘apparente’ ai fini della costituzione di una servitù?

La Decisione della Cassazione sulla Servitù Apparente

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato e fornendo una chiara interpretazione del requisito dell’apparenza.

Le Motivazioni della Corte

I giudici hanno spiegato che il concetto di ‘apparenza’ non richiede una visibilità continua e assoluta delle opere dal fondo servente. È sufficiente che esistano opere permanenti, oggettivamente destinate all’esercizio della servitù, che siano suscettibili di essere viste. La Corte ha sottolineato che la visibilità può aversi da qualsiasi punto di osservazione, anche esterno, purché il proprietario del fondo servente possa accedervi.

Il punto cruciale della motivazione risiede nel ritenere che la ‘potenzialità’ della visibilità sia sufficiente. Nel caso specifico, il fatto stesso che il proprietario abbia scoperto le tubature durante i lavori di ristrutturazione dimostra che esse non erano occultate in modo permanente e inaccessibile. La Corte ha richiamato un suo precedente (Cass. n. 14292/2017), nel quale aveva già stabilito che una tubatura idrica, pur se collocata sotto il pavimento, costituisce un’opera oggettivamente apparente in quanto ‘visibile dal proprietario… in occasione dello svolgimento di lavori edili’.

In un contesto condominiale, la possibilità che tubi di scarico del piano superiore attraversino il solaio è una circostanza prevedibile e comune. Di conseguenza, la loro presenza, anche se non immediatamente evidente, non può essere considerata un vincolo occulto e imprevedibile per chi acquista un immobile.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio di grande rilevanza pratica. La nozione di servitù apparente viene interpretata non in senso letterale, ma funzionale. Non è necessario che le opere siano ‘in bella vista’, ma che la loro esistenza sia accertabile attraverso un’ispezione o durante interventi di manutenzione o ristrutturazione. Per chi acquista un immobile, specialmente in un condominio, ciò significa dover considerare la possibile esistenza di servitù legate a impianti tecnologici (idrici, di scarico, ecc.) anche se non immediatamente visibili. La sentenza invita a una maggiore consapevolezza e, se necessario, a verifiche più approfondite prima dell’acquisto, poiché la ‘scoperta’ successiva di tali opere difficilmente potrà essere usata per negare l’esistenza di una servitù consolidata nel tempo.

Una servitù può essere considerata ‘apparente’ anche se le opere, come le tubature, sono nascoste da un controsoffitto?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il requisito dell’apparenza è soddisfatto se esistono opere permanenti che, sebbene non costantemente visibili, sono suscettibili di essere accertate, ad esempio durante lavori di ristrutturazione. La potenziale visibilità è sufficiente.

Perché la visibilità delle tubature durante i lavori è stata ritenuta sufficiente per la servitù apparente?
Perché dimostra che le opere non erano permanentemente occulte, ma solo coperte. La Corte ritiene che, in contesti condominiali, la presenza di impianti che attraversano le proprietà sia una circostanza prevedibile e la possibilità di scoprirli durante interventi edili rende la servitù ‘apparente’ ai fini legali.

Cosa significa ‘costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia’?
È un modo di costituzione automatica della servitù che si verifica quando due immobili, originariamente appartenenti allo stesso proprietario, vengono separati. Se il proprietario originale aveva creato uno stato di servizio di un immobile a favore dell’altro (es. una condotta di scarico), questo rapporto si trasforma in una servitù legale al momento della divisione della proprietà, a condizione che sia apparente e che non vi sia una disposizione contraria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25493 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25493 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14134/2023 R.G. proposto da: NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, DOM DIG, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 1711/2022 depositata il 19/12/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME, proprietario di un appartamento al terzo piano di uno stabile in COGNOME, convenne davanti al Tribunale di COGNOME NOME AVV_NOTAIO proprietaria dell’appartamento al piano superiore e, deducendo di aver scoperto durante alcuni lavori di ristrutturazione della controsoffittatura, tubature di scarico del bagno dell’appartamento della convenuta e una botola di ispezione quadrata, chiese accertarsi che la convenuta non aveva alcun diritto di mantenere le tubature e la botola laddove si trovavano e condannarsi la convenuta alla rimozione delle une e dell’altra. La convenuta, previa chiamata in causa di NOME COGNOME, propria dante causa, per essere da lei garantita in caso di accoglimento della domanda attorea, chiese, in via riconvenzionale, accertarsi l’esistenza del proprio diritto di servitù, sorto per destinazione del padre di famiglia, a mantenere le opere ove si trovavano. Il Tribunale accolse la domanda riconvenzionale, rigettò la domanda principale e dichiarò assorbita la domanda di garanzia. La Corte di Appello di COGNOME, con la sentenza in epigrafe, ha confermato la sentenza di primo grado avendo accertato, in forza di documenti e di testimonianze, la presenza dei tubi e del pozzetto fino dai tempi
in cui i due appartamenti appartenevano alle stesse proprietarie (tali NOME e NOME COGNOME). Contro la sentenza d’appello NOME COGNOME ricorre con due motivi avversati da NOME COGNOME e da NOME COGNOME con separati controricorsi. La causa perviene al collegio a seguito di istanza di decisione depositata dal ricorrente dopo che era stata formulata dal consigliere delegato proposta di definizione della causa ex art. 380 bis c.p.c. per inammissibilità o infondatezza dei due motivi di ricorso. Le parti hanno depositato memoria;
considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso vengono lamentate, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. la ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1061 e 1062 c.c.’ per avere la Corte di Appello errato nel sussumere la fattispecie dedotta dalla COGNOME nella fattispecie di cui ai suddetti articoli malgrado che le tubazioni e il relativo pozzetto di ispezione fossero visibili dall’appartamento della COGNOME ma non da quello di esso ricorrente; 2.con il secondo motivo di ricorso vengono lamentate, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. la ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1061 e 1062 c.c.’ per avere la Corte di Appello errato nel sussumere la fattispecie dedotta dalla COGNOME nella fattispecie di cui ai suddetti articoli malgrado i documenti e i testi escussi avessero fatto emergere la sussistenza delle tubazioni e del relativo pozzetto di ispezione in epoca antecedente e in epoca successiva al momento in cui i due appartamenti avevano cessato di appartenere alle medesime originarie proprietarie, NOME e NOME COGNOME, ma non anche esattamente in quel momento;
3. il secondo motivo di ricorso è logicamente preordinato al primo. Il motivo è inammissibile.

L’art. 1062 dispone che ‘ La destinazione del padre di famiglia ha luogo quanto consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso

proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s’intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati’.

La Corte di Appello in base ad una complessiva e articolata analisi dei documenti -in particolare il contratto in data 19 gennaio 1991 con cui le sorelle COGNOME vendettero alla NOME e al marito l’appartamento al quarto piano; i grafici e le fotografie della comunicazione alla locale sopraintendenza per lavori di ristrutturazione eseguiti in questo appartamento nel 1993 ‘senza modificazioni’ – e delle dichiarazioni dei testi -in particolare quelle di NOME COGNOME e di NOME COGNOME ha accertato che ‘è risultata la preesistenza al 1991’ delle opere di cui si discute. Dal complessivo tenore della motivazione e delle risultanze istruttorie valorizzate, la frase non può essere intesa nel senso che la Corte di Appello abbia erroneamente ritenuto integrati i presupposti applicativi dell’art. 1062 c.c. in relazione all’accertamento di uno stato di fatto anteriore e non contestuale alla cessazione della appartenenza dei due appartamenti al medesimo proprietario. In particolare occorre tenere presente il riferimento della Corte di Appello alla situazione accertata anche nel 1993 e al fatto che allora non vennero apportate modificazioni alla situazione pregressa.
Ciò detto, il motivo in esame, al di là della formale denuncia di violazione di legge, si riduce alla sovrapposizione dell’apprezzamento delle prove da parte del ricorrente all’accertamento dei giudici di merito espresso in una motivazione che non si espone a censure di legittimità. In ordine a motivi così strutturati vale il principio che segue: ‘Il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi
degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass . n.32505 del 22/11/2023).
il primo motivo di ricorso è infondato.

Si discute del requisito della apparenza, necessario ai sensi dell’art. 1061 cod. civ., per l’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia.

La Corte di Appello ha ritenuto il requisito sussistente, dato il fatto pacifico che il ricorrente aveva dichiarato di avere scoperto le tubazioni che corrono orizzontalmente nel solaio di divisione tra gli appartamenti e si immettono poi nella colonna verticale di scarico dei bagni e il relativo pozzetto, in occasione della rimozione di una controsoffittatura. Ha anche evidenziato che il pozzetto ‘presente nell’unità al piano IV era di pronto ed immediato rilievo’.

Il ricorrente sostiene che il requisito dell’apparenza era insussistente proprio perché le tubazioni e il pozzetto erano schermati alla vista dalla controsoffittatura realizzata dalle COGNOME. Rileva il Collegio che la giurisprudenza di questa Corte è solita affermare che, ai sensi dell’art. 1061, comma 1°, c.c., è apparente soltanto la servitù al cui esercizio risultino destinate opere permanenti e visibili dal fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest’ultimo (cfr. Cass. n. 2290/2004; Cass. n. 321/1998). La precisazione per cui le opere permanenti devono essere “visibili dal fondo servente”
non costituisce, tuttavia, una specificazione del concetto di apparenza, come tale insensibile a connotazioni puramente topografiche, come dimostra l’irrilevanza -costantemente affermata da questa Corte – del fatto che le opere sono collocate sul fondo servente, su quello dominante o sul fondo di un terzo (Cass. n. 7817/2006; Cass. n. 6357/1997). La visibilità dal fondo servente è, dunque, un’ipotesi normale ma non per questo esclusiva, essendo, piuttosto, sufficiente che le opere destinate all’esercizio della servitù siano visibili -anche se solo saltuariamente ed occasionalmente (Cass. n. 6522/1993) – da qualsivoglia altro punto d’osservazione, anche esterno al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica. Non rileva, quindi, che l’opera sia a vista né che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell’esistenza dell’opera. L’apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell’oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro (Cass. n. 3556/1995). Non è necessario che l’apparenza, nei termini predetti, si estenda all’opera nel suo complesso: non è, quindi, l’entità dell’opera che rileva ma le opere in quanto segno obiettivo ed inequivoco della loro destinazione ad una determinata servitù (Cass. n. 9371/1992; Cass. n. 5020/1996).
Il requisito della apparenza mira a garantire l’acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili in modo da consentirgli di tenerne in debito conto nella scelta dell’acquisto e delle sue condizioni (Cass. n. 2528 del 10/07/1969). In relazione a tale finalità il requisito deve essere valutato caso per caso con

riguardo ai singoli contesti. Appare significativa, nel contesto di unità abitative condominiali in linea, la possibilità dell’acquirente di rappresentarsi il passaggio di tubi di scarico del piano superiore.

In base a tali principi, la Corte, in riferimento ad una situazione assai simile a quella all’origine del presente contenzioso, ha precisato che una tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavimento dell’appartamento che funge da fondo servente costituisce senz’altro un’opera oggettivamente apparente, ‘in quanto visibile dal proprietario di quest’ultimo in occasione dello svolgimento di lavori edili’ (Cass. n.14292 del 08/06/2017);

in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

5. al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alle spese; 6. poiché la trattazione è stata chiesta ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. a seguito di proposta di inammissibilità o comunque infondatezza del ricorso e poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta, va fatta applicazione del terzo e del quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma;

sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente NOME COGNOME delle spese del presente giudizio che liquida in € 3 . 500,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente NOME COGNOME, delle spese del presente giudizio che liquida in € 3 . 500,00 per compensi professionali, €

200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti; condanna il ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., della somma di € 3 .500,00, in favore di ciascuna delle controricorrenti nonché, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ., di un’ulteriore somma di € 3 .000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 12/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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