Servitù apparente: la prova per l'usucapione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33766/2023, ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che chiedevano di riconoscere l’usucapione di una servitù di passaggio. Il caso verteva sul requisito della servitù apparente, ovvero sulla necessità di opere visibili e permanenti. La Corte ha ribadito che l’onere di provare tale apparenza spetta a chi intende far valere il diritto, e la semplice esistenza di una stradina non è sufficiente. È necessario un “quid pluris” che dimostri in modo inequivocabile la specifica destinazione della strada all’esercizio della servitù a vantaggio del fondo dominante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù Apparente: la Cassazione Spiega i Requisiti per l’Usucapione

L’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione è un tema ricorrente nelle aule di tribunale, ma non sempre di facile soluzione. La recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un importante chiarimento sui requisiti necessari, focalizzandosi sul concetto di servitù apparente. Per poter usucapire un diritto di passaggio, non basta dimostrare di aver utilizzato un percorso per oltre vent’anni; è indispensabile provare l’esistenza di opere visibili e permanenti che ne dimostrino in modo inequivocabile la funzione. Analizziamo insieme questa decisione per comprenderne i dettagli e le implicazioni.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di due proprietari di vedere riconosciuta, a favore del loro fondo, una servitù di passaggio carrabile su una stradina di proprietà dei vicini. La loro pretesa si fondava sull’utilizzo continuato del passaggio per un periodo superiore a vent’anni.
Inizialmente, il Tribunale di primo grado aveva accolto la loro domanda, riconoscendo l’avvenuta usucapione. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato completamente la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, i proprietari che chiedevano la servitù non avevano fornito una prova adeguata del requisito fondamentale dell’apparenza. In particolare, mancava la dimostrazione dell’esistenza di opere visibili e permanenti (come una strada costruita, muretti, o altri segni inequivocabili) specificamente destinate a collegare la stradina alla loro proprietà.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla servitù apparente

Di fronte al ricorso dei proprietari soccombenti in appello, la Corte di Cassazione ha confermato la sentenza impugnata, dichiarando il ricorso inammissibile. Gli Ermellini hanno sottolineato che i motivi del ricorso si basavano su una richiesta di rivalutazione delle prove, attività preclusa in sede di legittimità. La Corte ha quindi colto l’occasione per ribadire i principi consolidati in materia di servitù apparente.

Le Motivazioni: L’Onere della Prova e il Requisito dell’Apparenza

Il cuore della decisione risiede nell’articolo 1061 del Codice Civile, che consente l’acquisto per usucapione solo delle servitù apparenti. La Corte ha chiarito cosa si intenda con questo termine: la servitù è apparente solo quando esistono segni visibili di opere permanenti che sono state obiettivamente destinate al suo esercizio. Queste opere devono rivelare in modo non equivoco l’esistenza di un peso imposto su un fondo (servente) a vantaggio di un altro (dominante).

Non basta, quindi, l’esistenza di una strada o di un sentiero. È necessario un “quid pluris”, un elemento aggiuntivo che dimostri la specifica destinazione di quell’opera all’esercizio della servitù. Ad esempio, non è sufficiente una semplice stradina sterrata che attraversa un terreno; occorre provare che quella stradina è stata realizzata o adattata con opere permanenti (come la pavimentazione, la costruzione di ponticelli o canali di scolo) al preciso scopo di dare accesso al fondo vicino.

La Corte ha inoltre specificato che l’onere di dedurre e provare l’apparenza, secondo l’articolo 2697 del Codice Civile, spetta interamente alla parte che agisce in giudizio per far valere l’usucapione. Non è possibile, come sostenuto dai ricorrenti, pretendere che la prova si sia formata per “non contestazione”, poiché il giudizio sull’apparenza è una valutazione giuridica che il giudice compie sulla base dei fatti storici provati, e non un semplice fatto storico oggetto di contestazione tra le parti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La pronuncia della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per chiunque intenda far valere l’usucapione di un diritto di passaggio. Chi agisce in giudizio deve essere consapevole di dover fornire prove concrete e inequivocabili non solo dell’uso prolungato nel tempo, ma soprattutto della presenza di opere stabili e visibili destinate permanentemente all’esercizio del passaggio. L’assenza di tali opere rende la servitù “non apparente” e, di conseguenza, non usucapibile. Questa decisione rafforza la tutela del diritto di proprietà, evitando che situazioni di mera tolleranza o di utilizzo precario di un passaggio possano trasformarsi automaticamente in diritti reali permanenti.

Cosa si intende per servitù apparente secondo la Cassazione?
Per servitù apparente si intende una servitù che si manifesta attraverso la presenza di opere visibili e permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio. Queste opere devono rivelare in modo non equivoco l’esistenza di un peso gravante su un fondo a favore di un altro, dimostrando che non si tratta di un’attività precaria.

Chi deve provare l’esistenza di una servitù apparente in una causa di usucapione?
L’onere di dedurre e provare l’esistenza del requisito dell’apparenza spetta interamente alla parte che agisce in giudizio per ottenere il riconoscimento dell’usucapione della servitù, secondo le regole generali sulla distribuzione dell’onere della prova (art. 2697 c.c.).

La semplice esistenza di una stradina o di un percorso è sufficiente per dimostrare una servitù apparente?
No, la sola esistenza di una strada o di un percorso non è sufficiente. È necessario un elemento in più, un “quid pluris”, che dimostri la specifica destinazione di tali opere all’esercizio della servitù. Devono essere state realizzate al preciso scopo di dare accesso al fondo che si presume dominante attraverso quello servente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33766 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33766 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 12517-2018 proposto da:

COGNOME NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2269/2017 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 16/10/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/12/2022 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

NOME e NOME COGNOME evocavano il giudizio dinanzi al Tribunale di Belluno NOME COGNOME e NOME COGNOME, per chiedere che fosse dichiarata l’intervenuta usucapione, in favore del fondo di loro proprietà, della servitù di passaggio carraio sulla stradina di accesso di proprietà dei convenuti, per uso ultraventennale.

1.1. Il Tribunale accoglieva la domanda di parte attrice stabilendo, altresì, un’indennità a favore dei convenuti.

La sentenza veniva impugnata innanzi alla Corte d’appello di Venezia che riformava integralmente la sentenza appellata, sostenendo che, per quel che qui ancora rileva:

nel rogito di acquisto di parte appellata non viene dato atto dell’esistenza di qualsivoglia titolo di passaggio carraio e parcheggio a favore dei beni in contratto, né di un abituale passaggio da parte anche dei loro danti causa ; non risulta, inoltre, provata l’esistenza su tale terreno di opere o tracce che dalla stradina portino alla porzione di area cortiliva privata;

poiché nel caso di specie si applica l’art. 1061 cod. civ., esso non consente l’usucapione di servitù non apparenti: l’onere di dedurre e provare l’apparenza incombeva su parte attrice che pretendeva di avere acquistato la servitù per usucapione; apparenza non dedotta dagli attori, sulla quale questi non possono pretendere di aver raggiunto la prova per non contestazione della controparte.

Avverso la suddetta sentenza proponevano ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandolo a tre motivi.

Si difendevano depositando controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Entrambe le parti in prossimità dell’adunanza depositavano memorie illustrative.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce, in relazione alla sussistenza del requisito dell’apparenza ex art. 1061 cod. civ., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 167 cod. proc. civ., nonché delle norme relative alla distribuzione dell’onere della prova ex art. 2697 cod. civ. e valutazione delle prove ex artt 115 e 116 cod. proc. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. I ricorrenti censurano la sentenza nella parte in cui non ritiene provata per tabulas l’apparenza della servitù, circostanza implicitamente ritenuta dimostrata dal giudice di prime cure. Inoltre, la sentenza impugnata non ha considerato il preciso onere spettante al convenuto di proporre tutte le difese e di prendere posizione sui fatti posti dall’attore a fondamento della domanda nella comparsa di risposta, non già nelle note conclusive. Non essendo più stata contestata entro i termini di legge la circostanza dell’apparenza della servitù, il giudice di seconde cure era tenuto ad astenersi da qualsivoglia controllo probatorio ritenendola, perciò, sussistente.
Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1061 cod. civ., in relazione alla sussistenza del requisito dell’apparenza, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. I ricorrenti ritengono che il rapporto di funzionalità della stradina nel favorire l’accesso alla parte posteriore dell’abitazione fosse circostanza documentale, come risulta dal contratto di compravendita del 13.02.2001 e dall’elaborato planimetrico. Tanto basterebbe a dimostrare l’apparenza e/o la visibilità delle opere destinate all’esercizio della servitù.
Il primo e secondo motivo possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto si completano a vicenda, e sono entrambi inammissibili, giacché propongono a questo giudice una rivalutazione delle risultanze probatorie.

3.1. Preliminarmente, occorre precisare che, in applicazione del principio dell’autodeterminazione delle domande aventi ad oggetto diritti reali, individuati sulla base del bene che ne forma l’oggetto, nel senso che la relativa causa petendi s’identifica con lo stesso diritto reale minore gravante sull’immobile acquistato, l’eccezione relativa alla non apparenza della servitù per la prima volta precisata dai convenuti nelle difese conclusive era comunque riconducibile a deduzioni e allegazioni già svolte all’atto della costituzione in primo grado.
3.2. Tanto premesso, non ha pregio quanto argomentato nel primo mezzo di gravame in ordine alla distribuzione degli oneri di prova. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che «Il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile; ne consegue che, per l’acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di una strada o di un percorso all’uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un “quid pluris” che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù» (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 11834 del 2021; in precedenza: Cass. 13238/2010; Cass. n. 1675 del 29.01.2015; Cass. 7004/2017, richiamata dalla Corte d’Appello; Cass. n. 25355 del 2017). Di tali principi la Corte distrettuale ha fatto corretta applicazione, spettando agli attori l’onere di dedurre e provare l’apparenza, secondo i regolari criteri di distribuzione degli oneri di
prova a carico di chi voglia far valere in giudizio un diritto, ex art. 2697 cod. civ.

3.3. Né ha pregio il richiamo al principio di non contestazione di cui all’art. 115 cod. proc. civ., il quale ha per oggetto i fatti storici e non le conclusioni ricostruttive dagli stessi desumibili (Cass. Sez. 3, sent. 5 marzo 2020, n. 6172, Rv. 657154-01), quale deve ritenersi il giudizio di apparenza di opere di cui si assuma l’idoneità alla costituzione di una servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

3.4. Ugualmente non ha pregio la doglianza sollevata nel secondo motivo, ove si contesta al giudice di seconde cure l’errata lettura delle risultanze documentali: si tratta, infatti, di una richiesta di revisione della valutazione delle prove inammissibile in sede di legittimità.

Con il terzo motivo si deduce violazione delle norme relative alla valutazione delle prove, ex artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione al requisito dell’effettivo intervenuto passaggio carraio ultraventennale ai fini dell’usucapione della servitù nella parte di stradina di proprietà degli avversari, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. I ricorrenti censurano la sentenza nella parte in cui sarebbe incorsa in palese, grave ed errata interpretazione e/o valutazione della prova, ovvero del travisamento di uno degli elementi probatori decisivi acquisito il processo. Sarebbe, infatti, sfuggito alla Corte d’appello l’intervenuto utilizzo ultraventennale della strada sterrata con mezzi meccanici, automobili e carri agricoli, da parte dei precedenti danti causa degli odierni ricorrenti, come risulta confermato da tutti i testi non parenti escussi, i quali contrariamente a quanto affermato La Corte d’appello di Venezia conoscevano i luoghi di causa.
4.1. Il motivo è inammissibile: il ricorrente, ne ll’articolare il mezzo di gravame, si è lungamente (v. ricorso, pp. 19 – 22) soffermato sul riesame delle prove testimoniali, dimenticando -come peraltro

espressamente enunciato nel mezzo di gravame, ove si lamenta appunto l’errata interpretazione e/o val utazione delle prove -che non è consentito sindacare in sede di legittimità quanto apprezzato e accertato dal giudice del merito riguardo alle acquisite emergenze istruttorie, la cui valutazione e selezione compete esclusivamente allo stesso giudice di merito, essendo possibile soltanto denunciare l’omesso oggettivo esame di fatti, in senso storico, rilevanti e decisivi, e non già criticare, quindi, il contenuto delle relative valutazioni ovvero il c.d. ragionamento decisorio seguito nella sentenza impugnata (Cass. sez. 2, n. 19717del 17.06.2022; Cass. Sez. 2, n. 21127 dell’08.08.2019; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 482 del 10.01.2019, Rv. 652053 01). Del resto, la Corte veneta ha ampiamente e motivatamente dato conto delle scelte operate in sede di valorizzazione ovvero ridimensionamento delle risultanze testimoniali (v. sentenza, p. 8), sì che è inammissibile una revisione di dette scelte in questa sede.
5. In definitiva, il Collegio dichiara il ricorso inammissibile, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore della parte controricorrente, che liquida in €3.000,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto

per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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