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Servitù apparente: i requisiti per l’usucapione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 34881/2024, ha rigettato il ricorso di un proprietario che rivendicava una servitù di passaggio per usucapione. La decisione si fonda sulla mancanza del requisito della “apparenza”, ovvero l’assenza di opere visibili e permanenti inequivocabilmente destinate all’esercizio del passaggio. Secondo la Corte, un semplice varco o una scala non sono sufficienti se non dimostrano in modo manifesto la loro specifica funzione di servitù a vantaggio del fondo vicino, confermando che per la configurazione di una servitù apparente è necessario un “quid pluris” che ne attesti la destinazione specifica.

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Servitù Apparente: Quando le Opere Visibili Non Bastano per l’Usucapione

L’acquisizione di un diritto di passaggio per usucapione è un tema ricorrente nel diritto immobiliare, ma non sempre la semplice esistenza di un percorso è sufficiente. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 34881/2024 ha ribadito un principio fondamentale: per l’acquisto di una servitù apparente, sono necessarie opere visibili e permanenti che dimostrino in modo inequivocabile la loro specifica destinazione all’esercizio del passaggio. Analizziamo questa importante decisione.

La Vicenda Processuale

Il caso nasce dalla pretesa di un proprietario di vedersi riconosciuto un diritto di passaggio pedonale attraverso la proprietà del vicino per collegare due stanze del proprio immobile. Tale diritto, a suo dire, sarebbe stato acquisito per usucapione, ovvero per aver utilizzato il passaggio in modo continuato per oltre vent’anni.

Il Tribunale di primo grado aveva inizialmente dato ragione al proprietario. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, accogliendo la domanda del vicino e dichiarando l’inesistenza della servitù. Secondo i giudici d’appello, il passaggio contestato – un corridoio con un’altezza utile di soli 144 cm e una piccola scala – non presentava le caratteristiche di un’opera stabile e permanentemente destinata a servire il fondo del ricorrente. Inoltre, non era stata fornita una prova certa del possesso continuato per vent’anni.

I Requisiti della Servitù Apparente secondo la Corte

Il proprietario ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando una violazione dell’art. 1061 del codice civile e un’errata valutazione delle prove. La Corte di Cassazione, però, ha ritenuto i motivi di ricorso inammissibili, cogliendo l’occasione per fare chiarezza sui requisiti necessari per l’usucapione di una servitù apparente.

La Corte ha sottolineato che, per acquistare una servitù di passaggio per usucapione, non è sufficiente la presenza di una strada o di un percorso. È essenziale che tali opere dimostrino di essere state realizzate con lo scopo preciso di dare accesso al fondo dominante attraverso il fondo servente. Occorre un “quid pluris”, un elemento aggiuntivo che ne riveli la specifica destinazione e l’esistenza di un peso imposto su un fondo a vantaggio dell’altro.

Le Motivazioni della Cassazione

Nel respingere il ricorso, la Suprema Corte ha stabilito che i motivi presentati miravano, in realtà, a ottenere una nuova valutazione dei fatti, attività preclusa nel giudizio di legittimità. La Corte di Appello aveva correttamente motivato la sua decisione, evidenziando come le caratteristiche del passaggio (altezza ridotta, presenza di una piccola scala) non fossero indicative di un percorso comodo e funzionale, né tantomeno di un’opera creata appositamente per esercitare una servitù.

I giudici di legittimità hanno ribadito che l’accertamento dei fatti, come la valutazione dell’idoneità delle opere o l’attendibilità dei testimoni, è di competenza esclusiva del giudice di merito. Il ricorso per Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio in cui riesaminare le prove. La motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta logica, coerente e priva di vizi giuridici, avendo correttamente applicato i principi in materia di servitù apparente. Mancando il presupposto fondamentale dell’apparenza, ovvero di opere visibili e stabili con una chiara destinazione, la domanda di usucapione non poteva essere accolta.

Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un importante promemoria: per l’usucapione di una servitù di passaggio, la visibilità non basta. Le opere devono essere tali da rendere manifesta e inequivocabile l’esistenza di un peso imposto sul fondo servente. Un passaggio scomodo o non chiaramente finalizzato a tale scopo non soddisfa il requisito dell’apparenza richiesto dall’art. 1061 c.c. Questa decisione rafforza la tutela del diritto di proprietà, evitando che situazioni di mera tolleranza o percorsi precari possano trasformarsi automaticamente in diritti reali a carico di terzi, e chiarisce che la Corte di Cassazione non può sostituirsi al giudice di merito nella valutazione delle circostanze di fatto.

Quali sono i requisiti per acquistare una servitù di passaggio per usucapione?
Per acquistare una servitù di passaggio per usucapione, sono necessari due requisiti fondamentali: 1) il possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico del passaggio per almeno vent’anni; 2) il requisito dell'”apparenza” (art. 1061 c.c.), cioè la presenza di opere visibili e permanenti (come una strada, un cancello, un sentiero) destinate in modo inequivocabile all’esercizio della servitù.

Perché in questo caso specifico la Corte ha negato l’esistenza della servitù apparente?
La Corte ha negato l’esistenza della servitù perché le opere presenti (un corridoio con un varco alto solo 144 cm e una piccola scala) non erano state considerate come segni visibili e permanenti specificamente destinati al passaggio. Mancava quel “quid pluris” che dimostrasse la loro funzione di servire il fondo del ricorrente, apparendo piuttosto come una caratteristica strutturale dell’immobile servente.

La Corte di Cassazione può riesaminare le testimonianze o le prove tecniche?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare nel merito le prove, come le testimonianze o le consulenze tecniche. Il suo compito è verificare che il giudice di merito (Tribunale o Corte d’Appello) abbia applicato correttamente le norme di diritto e abbia fornito una motivazione logica e non contraddittoria. Non può sostituire la propria valutazione dei fatti a quella del giudice precedente.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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