Sdemanializzazione tacita: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un cittadino che si opponeva all’usucapione di una strada, precedentemente pubblica, da parte del vicino. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano ravvisato una sdemanializzazione tacita del bene. Secondo la Suprema Corte, la valutazione dei fatti che dimostrano l’intenzione del Comune di rinunciare alla natura pubblica della strada (come varianti al piano regolatore e mancanza di manutenzione) spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sdemanializzazione Tacita: la Cassazione sulla perdita della natura pubblica di una strada

Il concetto di sdemanializzazione tacita è al centro di una recente ordinanza della Corte di Cassazione, che ha affrontato il caso di una strada comunale il cui uso pubblico era venuto meno nel tempo. La pronuncia chiarisce quali elementi possono dimostrare la volontà implicita di un ente pubblico di rinunciare alla destinazione pubblica di un bene, con importanti conseguenze sui diritti dei privati cittadini.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria nasce dall’opposizione di un privato cittadino contro una sentenza che aveva dichiarato l’acquisto per usucapione, da parte del suo vicino, di una porzione di terreno adibita a strada pubblica. L’opponente sosteneva di aver sempre utilizzato quella strada per accedere al proprio fondo e che il vicino, installando dei paletti per un vigneto, gli aveva illegittimamente impedito il passaggio.

In primo grado e in appello, le domande del cittadino venivano respinte. I giudici di merito ritenevano che la strada avesse perso la sua natura demaniale e che, in ogni caso, l’opponente non avesse fornito la prova né per l’usucapione di una servitù di passaggio, né della sussistenza di opere visibili e permanenti a tal fine. Di qui il ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello. La Cassazione ha ribadito che la valutazione circa la sussistenza di una sdemanializzazione tacita costituisce un accertamento di fatto, riservato al giudice di merito e non censurabile in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente. Inoltre, ha ritenuto inammissibili gli altri motivi di ricorso perché sollevavano questioni nuove o perché, data la presenza di una motivazione sufficiente a sorreggere la decisione (la cosiddetta ‘pluralità di ragioni’), le ulteriori censure diventavano irrilevanti.

Le motivazioni sulla sdemanializzazione tacita

Il cuore della decisione riguarda la sdemanializzazione tacita. La Corte ha confermato l’orientamento secondo cui la perdita della natura pubblica di un bene non richiede necessariamente un atto formale di sclassificazione. Può avvenire anche attraverso ‘atti e fatti univoci e incompatibili con la volontà di conservare quella destinazione’.

Nel caso specifico, i giudici di merito avevano correttamente valorizzato diversi elementi:
1. Una variante al Piano Regolatore Generale: la mappa allegata indicava la strada con una linea tratteggiata (tipica delle vie interpoderali private) e non continua (usata per le strade comunali).
2. Il comportamento del Comune: l’ente locale non aveva più effettuato alcuna manutenzione sul tracciato e non si era opposto alla costruzione di un muro di contenimento da parte del privato che poi ha usucapito il bene.

Questi elementi, nel loro complesso, sono stati ritenuti sufficienti a dimostrare un ‘sostanziale disinteresse’ del Comune per la destinazione pubblica dell’area, legittimando così la conclusione che il bene fosse stato tacitamente sdemanializzato e, quindi, potesse essere oggetto di usucapione da parte di un privato.

Altre motivazioni e inammissibilità

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili altri motivi di ricorso. In particolare, la censura relativa alla presunta insufficienza del periodo di possesso del vicino (9 anni anziché 20) è stata considerata una ‘questione nuova’, poiché non era stata sollevata nel giudizio d’appello. La Cassazione non può esaminare per la prima volta questioni che non sono state oggetto del dibattito nei gradi di merito.

Anche il motivo relativo all’errata valutazione sull’assenza di opere apparenti per la servitù di passaggio è stato ritenuto inammissibile. La Corte d’Appello aveva già negato il diritto di servitù per mancanza di prova del possesso, e questa motivazione, non efficacemente contestata, era di per sé sufficiente a rigettare la domanda, rendendo superfluo l’esame della questione sulle opere apparenti.

Conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti spunti di riflessione. In primo luogo, ribadisce che la sdemanializzazione tacita è un istituto giuridico valido, ma il suo accertamento dipende da una rigorosa valutazione di prove concrete che dimostrino in modo inequivocabile la volontà dell’ente pubblico di dismettere il bene. In secondo luogo, evidenzia i limiti del giudizio di Cassazione, che non può sostituire la propria valutazione dei fatti a quella, motivata, del giudice di merito. Infine, sottolinea l’importanza di una corretta strategia processuale: le questioni giuridiche e di fatto devono essere sollevate tempestivamente nei gradi di merito, pena l’inammissibilità in sede di legittimità.

Quando può verificarsi una sdemanializzazione tacita di una strada pubblica?
Una sdemanializzazione tacita può avvenire in presenza di atti e fatti univoci e incompatibili con la volontà dell’ente pubblico di conservare la destinazione pubblica del bene. Non è sufficiente il semplice non uso, ma servono comportamenti concreti, come l’omessa manutenzione o l’inserimento del bene in strumenti urbanistici con una classificazione non più pubblica.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dal giudice di merito sulla sdemanializzazione?
No, l’accertamento circa la sussistenza di atti o fatti che integrano una sdemanializzazione tacita rientra nel sindacato riservato al giudice di merito. La Corte di Cassazione non può riesaminare le prove e i fatti, ma può solo verificare che la motivazione della sentenza impugnata sia logica, coerente e non meramente apparente.

Perché un motivo di ricorso è stato dichiarato inammissibile in quanto ‘questione nuova’?
Un motivo di ricorso viene dichiarato inammissibile come ‘questione nuova’ quando solleva un punto di diritto o di fatto che non è stato discusso e deciso nei precedenti gradi di giudizio (in questo caso, nel giudizio di appello). Il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità sulla decisione impugnata, non un’occasione per introdurre nuove argomentazioni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9457 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9457 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 25261-2019 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato nella cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO che lo rappresenta e difende

– controricorrente –

nonchè contro

COMUNE DI FARRA IN SOLIGO

– intimato –

avverso la sentenza n. 2099/2019 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 21/05/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 20.12.2011 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME ed il RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Treviso, proponendo opposizione di terzo avverso la sentenza del medesimo ufficio giudiziario, sezione distaccata di Montebelluna, n. 75/2007, con la quale era stato dichiarato l’acquisto per usucapione, in favore del COGNOME, della proprietà di una porzione di terreno demaniale adibito a strada pubblica. L’attore esponeva di aver sempre utilizzato la detta strada per accedere al suo fondo, ma che il COGNOME aveva nel 2010 posto in opera, sulla stessa, dei paletti per potervi installare un filare di viti, così impedendo il passaggio. Invocava quindi l’accertamento della natura demaniale del suolo oggetto della sentenza n. 75/2007 e, in subordine, l’accertamento dell’usucapione, in proprio favore, del diritto di servitù di passaggio su di esso.
Con sentenza n. 2292/2017, resa nella resistenza del COGNOME, il Tribunale rigettava ambedue le domande formulate dall’attore.

Con la sentenza impugnata, n. 2099/2019, la Corte di Appello di Venezia rigettava il gravame interposto dal COGNOME avverso la decisione di prime cure.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione NOME NOME, affidandosi a sei motivi.

Resiste con controricorso COGNOME.

Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, intimato, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la nullità della sentenza e la violazione degli artt. 112, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. Con il secondo motivo, invece, denunzia l’omesso esame dell’effettiva portata dell’impugnazione e violazione dell’art. 1362 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

Con le due censure, trattate unitariamente, il ricorrente si duole del fatto che il giudice di merito, dopo aver riconosciuto che dalla sentenza n. 75/2007 egli riceve un pregiudizio, ha poi rigettato l’opposizione di terzo, poiché il COGNOME non aveva fatto valere, con essa, un diritto di proprietà incompatibile con quello riconosciuto al COGNOME, ma soltanto un diritto di passaggio, di per sé non incompatibile con la statuizione contenuta nella decisione opposta. Il ricorrente evidenzia che mentre prima egli poteva utilizzare il sedime della strada per esercitare il diritto di passaggio uti cives , tale facoltà sarebbe venuta meno per effetto della decisione oggetto dell’opposizione di terzo.
Le censure sono infondate.

In primo luogo, va evidenziato che non sussiste alcun irriducibile contrasto logico tra l’iniziale affermazione, secondo cui il COGNOME aveva interesse a proporre opposizione di terzo avverso la decisione del 2007, in quanto potenzialmente pregiudicato dalla relativa statuizione, ed il successivo rigetto della domanda. La prima affermazione, infatti, si pone sul piano dell’interesse ad agire, e dunque concerne l’astratta configurabilità di un pregiudizio derivante, a carico

del COGNOME, dalla statuizione di usucapione contenuta nella sentenza opposta. La seconda, invece, è stata assunta dalla Corte di Appello all’esito della disamina, nel merito, della domanda proposta dal COGNOME, sulla scorta della verifica che la stessa concerneva il riconoscimento di un diritto di passaggio, di per sé non incompatibile con quello di proprietà riconosciuto al COGNOME dalla decisione opposta.

In effetti, nel caso concreto la Corte territoriale ha rigettato la domanda principale spiegata dall’odierno ricorrente, di riconoscimento della natura demaniale della strada oggetto di causa, rilevando che essa, già appartenente al demanio comunale, era stata sdemanializzata di fatto, come evidenziato dalla mappa allegata alla variante al P.R.G. del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE del 17 gennaio 1998, nella quale veniva indicata con una linea tratteggiata, corrispondente alle strade interpoderali, e non invece con una linea continua, corrispondente alle strade comunali. La Corte di Appello ha ritenuto che detto provvedimento evidenziasse l’intenzione del RAGIONE_SOCIALE di non considerare più la strada di cui è causa ‘… come arteria ad uso pubblico rientrante nel demanio stradale comunale quanto piuttosto come mera via di comunicazione che garantisce ai proprietari dei fondi confinanti l’accesso alla pubblica via ovvero alla sottostante INDIRIZZO ha evidenziato che tale manifestazione di volontà è confermata dall’assenza di interventi di manutenzione del tracciato, ad opera del RAGIONE_SOCIALE, e dalla mancata opposizione dell’ente locale all’edificazione, da parte del COGNOME, ‘… di un muro di contenimento in sassi, lungo oltre 70 metri, con chiusura del tratto di INDIRIZZO che ricongiungeva con la INDIRIZZO‘ (cfr . pag. 8 della sentenza impugnata). Trattasi di accertamento in punto di fatto, fondato sulla valutazione delle risultanze istruttorie, che non è, in sé, censurabile in sede di legittimità.
Una volta esclusa la natura demaniale della strada oggetto di causa, la Corte di Appello ha evidenziato che il diritto di passaggio rivendicato dal COGNOME con la domanda subordinata non era in sé incompatibile con la proprietà privata della strada. In ogni caso, il giudice di merito ha ritenuto non conseguita la prova dell’esercizio del passaggio da parte dell’attore e dei suoi danti causa ed ha evidenziato l’assenza di opere apparenti a servizio della presunta servitù.

Il rigetto dell’opposizione, quindi, consegue ad un duplice accertamento in punto di fatto, incidente sull’esclusione, rispettivamente, della natura demaniale del suolo, per effetto della sua intervenuta sdemanializzazione, e dei presupposti per il riconoscimento dell’usucapione del diritto di passaggio rivendicato dal COGNOME.

Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 112, 132, 163, 164 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c. Con il quarto motivo, si duole invece della violazione degli artt. 829, 1362 c.c., 12 delle Preleggi e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

Con le due censure, trattate unitariamente, il ricorrente contesta la statuizione con la quale la Corte distrettuale ha ravvisato la sdemanializzazione tacita della strada oggetto di causa, affermando che nella fattispecie difetterebbero gli atti univoci, concludenti e positivi, atti ad evidenziare l’intenzione dell’ente locale di rinunciare alla natura demaniale dell’area.

Le censure sono inammissibili.

Esse, infatti, contrappongono, alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelta dal giudice di merito, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova

pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, inoltre, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).

Peraltro, la statuizione assunta dalla Corte veneziana è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘La

sdemanializzazione tacita non può desumersi dalla sola circostanza che un bene non sia più adibito anche da lungo tempo ad uso pubblico, ma è ravvisabile solo in presenza di atti e fatti che evidenzino in maniera inequivocabile la volontà della RAGIONE_SOCIALE. di sottrarre il bene medesimo a detta destinazione e di rinunciare definitivamente al suo ripristino’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 11101 del 26/07/2002, Rv. 556306; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19458 del 28/09/2004, Rv. 577397 e Cass. Sez. U, Sentenza n. 12062 del 29/05/2014, Rv. 630827).
Negli stessi termini, si è affermato, proprio con riferimento ad una strada, che ‘La sdemanializzazione di una strada può avvenire anche tacitamente, indipendentemente da un atto formale di sclassificazione o di inclusione o meno nell’elenco comunale delle strade, quale conseguenza della cessazione della destinazione del bene al passaggio pubblico, in virtù di atti o fatti, univoci ed incompatibili con la volontà di conservare quella destinazione’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22569 del 16/10/2020, Rv. 659386). E’ evidente che l’accertamento circa la sussistenza, o meno, dei predetti atti o fatti univoci e incompatibili con la volontà di conservare la destinazione pubblica dell’area rientra nel sindacato riservato al giudice di merito, il quale nella specie ha valorizzato sia l’esistenza di un provvedimento di variante al P .R.G. promanante dall’ente locale, sia il comportamento in concreto assunto da quest’ultimo, idoneo ad evidenziare un sostanziale disinteresse al destino dell’area oggetto di causa.
Con il quinto motivo, il ricorrente denunzia la violazione degli artt. 1158 e ss. c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di considerare che la decisione del 2007, oggetto di opposizione di terzo, aveva di fatto riconosciuto al COGNOME un diritto di proprietà sulla strada di cui è causa sulla base di un possesso esercitato al massimo per 9 anni, e

precisamente dal 1998 (data della sdemanializzazione) al 2007 (data della sentenza).

La censura è inammissibile, posto che la questione non risulta proposta con i motivi di gravame proposti innanzi la Corte di Appello. La sentenza impugnata, infatti, esamina soltanto due doglianze, relative alla reiezione, rispettivamente, della domanda principale di riconoscimento della natura demaniale della strada oggetto di causa, e di quella subordinata concernente invece il riconoscimento dell’usucapione del diritto di passaggio su di essa. Con la prima doglianza, in particolare, la sentenza oggetto dell’opposizione era stata attinta in base alla presupposta natura demaniale della strada, e dunque della sua inusucapibilità ope legis , ma non invece in relazione all’insussistenza, nel caso di specie, dei presupposti di fatto richiesti per il riconoscimento in favore del COGNOME dell’usucapione (possesso continuativo, pubblico, pacifico e non interrotto, esercitato uti dominus per oltre un ventennio).
Solo con la censura in esame il COGNOME contesta la sussistenza del ventennio utile ad usucapionem , e dunque la questione oggi proposta va ritenuta nuova e inammissibile. Non soccorre, al riguardo, la natura autodeterminata del diritto di proprietà, in quanto nel caso di specie la causa non concerne direttamente l’accertamento della sussistenza, o meno, in capo al COGNOME, dei presupposti di fatto per il riconoscimento di detto diritto -questione, questa, già scrutinata nell’ambito del giudizio conclusosi con la sentenza oggetto di opposizione- bensì la configurabilità, in capo al COGNOME, di una situazione soggettiva incompatibile con quella già accertata in favore del COGNOME. Situazione soggettiva che, in concreto, il giudice di merito ha escluso, sulla base della ravvisata sdemanializzazione tacita dell’area già costituente il sedime della strada e della ritenuta assenza della prova dei presupposti
per il riconoscimento, in favore dell’odierno ricorrente, dell’usucapione di un diritto di passaggio sulla stessa.

Con il sesto motivo, il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1158 e ss. e 1362 e ss. c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la sussistenza di opere apparenti a servizio del diritto di passaggio.

La censura è inammissibile.

La Corte distrettuale ha ritenuto non conseguita la prova del possesso utile ad usucapionem e, comunque, non sussistenti le opere apparenti a servizio del diritto di servitù rivendicato dal COGNOME. Una volta confermata la prima statuizione, diviene irrilevante la disamina del motivo di ricorso concernente la seconda ratio decidendi, poiché, ‘Qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2108 del 14/02/2012, Rv. 621882; Cass. Sez. U, Sentenza n. 7931 del 29/03/2013, Rv. 625631; Cass. Sez. L, Sentenza n. 4293 del 04/03/2016, Rv. 639158).
In ogni caso, anche questa statuizione della Corte distrettuale è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘Il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco, l’esistenza del peso

gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile; ne consegue che, per l’acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di una strada o di un percorso all’uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù’ (Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 7004 del 17/03/2017, Rv. 643386; conf. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 11834 del 06/05/2021, Rv. 661174).
In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.200, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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