Sdemanializzazione marittima: il caso in Cassazione

Un imprenditore rivendica la proprietà di un terreno sul quale sorge il suo stabilimento balneare, sostenendo di averlo usucapito. L’area, però, risulta formalmente intestata al Demanio Pubblico. I giudici di merito hanno respinto la domanda, negando la possibilità di usucapire un bene demaniale senza una formale sdemanializzazione marittima. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità e la rilevanza della questione giuridica, ha rinviato la causa a una pubblica udienza per un approfondimento, senza ancora decidere nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sdemanializzazione Marittima: Quando un Terreno sulla Spiaggia Può Diventare Privato?

La questione della proprietà dei terreni costieri è da sempre complessa e dibattuta. Un recente caso giunto all’attenzione della Corte di Cassazione riaccende i riflettori su un tema cruciale: la sdemanializzazione marittima. Può un privato cittadino diventare proprietario, per usucapione, di un’area che formalmente appartiene allo Stato? Con un’ordinanza interlocutoria, la Suprema Corte ha deciso di approfondire la questione, data la sua rilevanza e le scarse pronunce in materia.

I Fatti di Causa: Una Spiaggia Contesa tra un Imprenditore e lo Stato

La vicenda ha origine dalla richiesta di un imprenditore, proprietario di un noto stabilimento balneare. L’imprenditore sosteneva di essere proprietario di un appezzamento di terreno acquistato nel 1965 e di aver posseduto, per oltre vent’anni, anche una porzione adiacente, formalmente intestata al Demanio Pubblico. Su quest’area, l’imprenditore aveva sviluppato la sua attività, realizzando parcheggi, un campeggio, un bar-ristorante e altre strutture. Il nodo del contendere era proprio questa porzione di terreno, che, secondo l’imprenditore, era stata erroneamente intestata al Demanio Marittimo a seguito di una voltura catastale errata nel 1960.

La Posizione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto le richieste dell’imprenditore. La loro motivazione si è basata su un principio cardine del nostro ordinamento: i beni appartenenti al demanio pubblico sono inalienabili e non possono essere acquisiti da privati tramite usucapione. Affinché ciò sia possibile, è necessario un atto formale, noto come sdemanializzazione marittima, che trasferisca il bene dal demanio pubblico al patrimonio disponibile dello Stato. Secondo i giudici, nel caso di specie, mancava la prova che questo procedimento si fosse formalmente concluso con un atto avente valore costitutivo.

I Motivi del Ricorso e la questione sulla sdemanializzazione marittima

L’imprenditore ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando tre motivi principali:
1. Omesso esame di fatti decisivi: La difesa ha lamentato che i giudici di merito non avrebbero considerato documenti storici (decreti, note ministeriali, relazioni tecniche) che, a loro dire, provavano l’avvenuta sdemanializzazione del terreno.
2. Violazione delle norme sulla sdemanializzazione: Si è contestata l’interpretazione restrittiva della Corte d’Appello. Secondo il ricorrente, la sdemanializzazione marittima non richiederebbe necessariamente un decreto ministeriale esplicito, ma potrebbe realizzarsi anche in forma tacita, qualora il bene perda la sua attitudine a servire gli usi pubblici del mare.
3. Errata interpretazione di un atto storico: Infine, è stata criticata l’interpretazione di una convenzione del 1935, che secondo il ricorrente era stata male interpretata dai giudici.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sua ordinanza, non ha dato ragione né all’una né all’altra parte. Ha invece riconosciuto che la questione sollevata è di “particolare rilevanza” e merita un approfondimento di natura “nomofilattica”. In altre parole, il caso tocca un punto del diritto così delicato e con così pochi precedenti chiari che è necessario un intervento della Corte nella sua funzione più alta: quella di garantire un’interpretazione della legge uniforme su tutto il territorio nazionale. La Suprema Corte ha evidenziato come le modalità con cui si determina la sdemanializzazione marittima sotto la vigenza delle vecchie e nuove normative (il Codice della Marina Mercantile del 1877 e il Codice della Navigazione del 1942) siano tutt’altro che scontate.

Le Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria si conclude con la decisione di non decidere nell’immediato. La causa è stata rinviata a una pubblica udienza, dove la questione sarà discussa in modo più approfondito. Questa scelta sottolinea l’importanza del caso, la cui sentenza finale potrebbe creare un precedente fondamentale per tutti i contenziosi simili, definendo con maggiore chiarezza i confini tra proprietà pubblica e privata lungo le coste italiane e i requisiti necessari per la sdemanializzazione marittima.

È possibile acquistare per usucapione un bene del demanio marittimo?
In linea di principio, no. I beni demaniali non sono suscettibili di usucapione a meno che non siano stati formalmente declassificati attraverso un procedimento di sdemanializzazione. Il cuore del caso in esame è proprio determinare quali siano le modalità (esplicite o tacite) con cui tale sdemanializzazione possa ritenersi avvenuta.

Cosa si intende per ‘sdemanializzazione marittima’?
È il procedimento giuridico-amministrativo attraverso cui un bene, come una porzione di spiaggia, cessa di appartenere al demanio pubblico marittimo e viene trasferito al patrimonio privato dello Stato. Solo a seguito di questo passaggio il bene diventa alienabile e può, in teoria, essere oggetto di diritti da parte di privati.

Perché la Corte di Cassazione non ha emesso una decisione definitiva?
La Corte ha ritenuto che il caso sollevi questioni di diritto di particolare rilevanza e con scarsi precedenti giurisprudenziali. Per garantire una corretta e uniforme interpretazione della legge (funzione nomofilattica), ha deciso di rinviare la causa a una pubblica udienza per una discussione più approfondita, prima di emettere una sentenza che potrebbe avere importanti implicazioni a livello nazionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31901 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31901 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/12/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 14172/2021 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio digitale presso il proprio indirizzo di posta elettronica certificata;

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del ministro pro tempore , rappresentato e difeso ‘ex lege’ dall’Avvocatura generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e domiciliato presso i suoi Uffici, in INDIRIZZO;

-controricorrente- per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte di appello di Napoli n. 982/2021, pubblicata il 16 marzo 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23 ottobre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO procuratore generale NOME COGNOME, con le quali ha chiesto l’accoglimento del secondo motivo di ricorso;

letta la memoria depositata dal ricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. -Con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, NOME COGNOME esponeva: – di essere proprietario di un appezzamento di terreno sito nel Comune di Mondragone (CE), alla INDIRIZZO, in virtù di atto di compravendita per AVV_NOTAIO del 10 novembre 1965, sul quale aveva realizzato, agli inizi RAGIONE_SOCIALE anni 1980, uno stabilimento balneare denominato ‘La Duna’, composto da area parcheggio e campeggio, chiosco bar/ristorante e spiaggia attrezzata; – di possedere, sin dagli anni 1974-1975, nella qualità di proprietario assoluto e senza contestazione da parte di terzi, una porzione di terreno RAGIONE_SOCIALE‘estensione complessiva di mq. 3168 ricadente nella particella n. 113 del foglio di mappa n. 14 del Comune di Mondragone, intestata formalmente al RAGIONE_SOCIALE; – che la suddetta particella, per diversi anni, era stata intestata erroneamente al RAGIONE_SOCIALE, a causa di un’errata voltura eseguita nell’anno 1960 dall’RAGIONE_SOCIALE Tecnico Erariale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, a seguito RAGIONE_SOCIALEa quale la volturata [ex] particella n. 28c [poi n. 113 e, successivamente, n. 5264], di proprietà del Comune di Mondragone, fino all’atto di affran co stipulato il 17 settembre 1935 e, successivamente, del Patrimonio RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, veniva trasferita al RAGIONE_SOCIALE Ramo Marina anziché al RAGIONE_SOCIALE; -che l’estensione complessiva del terreno di cui il COGNOME era proprietario, nonché possessore da oltre un ventennio, comprendeva le particelle nn. 14, 113 (oggi 5264), 240, 241, 342, 343, 347, 351 e 5218 del foglio n. 14 del N.C.T. del Comune di Mondragone, come meglio descritta e
specificata nella perizia di parte a firma del AVV_NOTAIO, e sull’intero fondo erano stati realizzati, nel tempo, diversi corpi di fabbrica, sia in muratura che in legno, destinati a ristorante con annessi servizi, chiosco-bar, bungalow per campeggio con annessi servizi igienici, area parcheggio per autovetture, roulotte e camper, oltre a un viale di accesso con piazzale di manovra pavimentato con asfalto e corsie di servizio in terra battuta e ghiaia con erba rasata.

Si costituiva il RAGIONE_SOCIALE chiedendo il rigetto RAGIONE_SOCIALEe domande attoree.

Con sentenza n. 2436/2014, il di Tribunale di Napoli respingeva la domanda.

-Avverso detta sentenza il COGNOME proponeva appello.

Si costituiva ritualmente il citato RAGIONE_SOCIALE chiedendo il rigetto RAGIONE_SOCIALE‘impugnazione.

Con sentenza n. 982/2021, la Corte di Appello di Napoli ha rigettato l’appello.

-Il COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

-A seguito RAGIONE_SOCIALEa proposta di definizione ex art. 380 bis cod. proc. civ. del Consigliere delegato, il ricorrente ha chiesto la decisione.

Parte ricorrente ha depositato una memoria ex art. 380 bis.1 cod. proc. civ.

La Procura generale ha depositato conclusioni scritte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente denuncia l’ omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, che sono stati oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., e in particolar e: a) l’o messo esame RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza del 24 agosto 1936 del Regio Commissario per la RAGIONE_SOCIALE

Civici RAGIONE_SOCIALE Napoli; del Decreto del Ministro per RAGIONE_SOCIALE Foreste del 12 settembre 1936, registrato presso la Corte dei Conti in data 1 ottobre 1936 ; b) l’o messo esame dei precedenti documenti, ovvero : RAGIONE_SOCIALEa relazione di CTU RAGIONE_SOCIALE‘AVV_NOTAIO; RAGIONE_SOCIALEa nota prot. n. 5281-S.G. 1401/II/99 del 14 maggio 1999 del RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE; RAGIONE_SOCIALEa nota prot. n. 23596 del 6 dicembre 2007 RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE; RAGIONE_SOCIALEa nota prot. n. 12349 del 23 novembre 2009 RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE.
Si contesta la decisione RAGIONE_SOCIALEa Corte territoriale che ha condiviso la decisione di primo grado, con cui si afferma che il procedimento per la sdemanializzazione non si è completato, e che, pertanto, la superficie territoriale occupata dall’odierno ricorrente non è usucapibile, sul presupposto che, agli atti del giudizio, manca la prova RAGIONE_SOCIALEa intervenuta ‘superiore approvazione’ prevista dagli articoli 5 e 7 RAGIONE_SOCIALE‘atto di affranco del 17 settembre 1935.

Con il secondo motivo di ricorso si pone la questione di diritto del la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 829 cod. civ ., RAGIONE_SOCIALE‘art. 429 cod. civ. 1865 (approvato con legge 2 aprile 1865, n. 2215), RAGIONE_SOCIALE‘art. 157 del Codice RAGIONE_SOCIALEa Marina Mercantile del 1877 (approvato con R.D. 24 ottobre 1877, n. 4146) e RAGIONE_SOCIALE‘articolo 35 del codice RAGIONE_SOCIALEa navigazione (approvato con R.D. 30 marzo 1942, n. 327), in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.

Si sostiene che la Corte d’appello avrebbe disatteso i motivi di impugnazione proposti de esso ricorrente sul presupposto che, a differenza di quanto stabilito per la disciplina del demanio in generale RAGIONE_SOCIALE‘articolo 829 codice civile, per i beni appartenenti al demanio marittimo, tra i quali si includono la spiaggia e l’arenile, la sdemanializzazione non può realizzarsi in forma tacita ma necessita, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘articolo 35 del codice RAGIONE_SOCIALEa navigazione, RAGIONE_SOCIALEa adozione di un decreto ministeriale avente carattere costitutivo, il quale segue alla verifica in concreto RAGIONE_SOCIALEa non utilizzabilità RAGIONE_SOCIALEe zone per pubblici usi del mare.
Con il terzo motivo di ricorso, il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1372 cod. civ ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.

Si rappresenta che l ‘appar ato motivazione afferma, altresì, che con l’atto di affranco del 17 settembre 1935 le parti avevano stipulato ‘una convenzione’ con la quale ‘ritenevano privo di effetto il verbale di delimitazione RAGIONE_SOCIALE arenili di Mondragone nel 29.4.1930 RAGIONE_SOCIALEa commissione governativa incaricata (art. 2), mentre accettavano le contrastanti conclusioni RAGIONE_SOCIALEa relazione del 15.6.1932 RAGIONE_SOCIALEa commissione interministeriale che delimitò le zone da assegnarsi allo RAGIONE_SOCIALE da quelle da assegnarsi al Comune (a rt. 3)’. Sul punto, si evidenzia che, dal materiale processuale, non emergerebbe alcun elemento dal quale si possa rilevare che le conclusioni RAGIONE_SOCIALEa Commissione interministeriale, riportate nella relazione del 15 giugno 1932, siano state ‘contrastanti’. Poiché l’interpretazione dei contratti soggiace alle regole dettate dagli artt. 1362 e ss. cod. civ., la Corte di merito non poteva esimersi, seppur nella priorità da attribuire all’elemento letterale, dal verificare la formulazione RAGIONE_SOCIALEe espressioni e RAGIONE_SOCIALEe singole pattuizioni in coordinamento alle altre espressioni e clausole contenute nell’atto, e, q uindi, alla luce RAGIONE_SOCIALE‘intero contesto contrattuale.
-Preliminarmente, osserva il Collegio come il ricorso ponga questioni che meritano approfondimento anche di natura nomofilattica, in relazione alle modalità con cui può determinarsi la sdemanializzazione dei beni del demanio marittimo sotto la vigenza del codice RAGIONE_SOCIALEa Marina mercantile del 1877 (art. 157), approvato con R.D. 24 ottobre 1877, n. 4146, e RAGIONE_SOCIALE‘articolo 35 del codice RAGIONE_SOCIALEa navigazione, approvato con R.D. 30 marzo 1942, n. 327, anche alla luce RAGIONE_SOCIALEa rara giurisprudenza di legittimità occupatasi RAGIONE_SOCIALEa questione (cfr. Cass., Sez. 1, 21 aprile 1999, n. 3950; Cass., Sez. 1, 6 maggio 1980, n. 2995).
Sussiste, pertanto, la condizione -emergendo una questione di diritto di particolare rilevanza – per rimettere la trattazione e la decisione del ricorso alla pubblica udienza.

P.Q.M.

Rinvia la causa a nuovo ruolo, disponendone la trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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