Scrittura privata: quando passa la proprietà?

La Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di compravendita immobiliare tramite scrittura privata, il trasferimento della proprietà avviene al momento della firma dell’accordo, non dalla data della successiva sentenza che ne accerta l’autenticità. Questa sentenza ha natura dichiarativa e non costitutiva, con effetto retroattivo. Di conseguenza, l’acquirente è tenuto al pagamento delle imposte sull’immobile fin dalla data della scrittura privata. L’eventuale pagamento di tali imposte da parte del venditore costituisce un arricchimento senza causa per l’acquirente, dando diritto al rimborso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Scrittura privata e proprietà: quando sei davvero proprietario? La Cassazione fa chiarezza

Quando si acquista un immobile, spesso il primo passo è la firma di un accordo tra le parti. Ma la domanda cruciale è: da quale momento esatto si diventa proprietari? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale riguardo alla scrittura privata e proprietà, chiarendo che l’effetto del trasferimento è immediato e non dipende da successive sentenze. Analizziamo insieme questo caso per capire le importanti implicazioni pratiche.

I fatti di causa

La vicenda inizia nel lontano 1986, quando due coniugi vendono alcuni immobili a un acquirente tramite una semplice scrittura privata non autenticata, trasferendogli contestualmente il possesso. L’anno seguente, i venditori donano al proprio figlio una quota di quegli stessi immobili. Per anni, la situazione rimane formalmente invariata.

Nel 1995, l’acquirente, di fronte al rifiuto dei venditori di formalizzare la vendita con un atto pubblico, si rivolge al tribunale per ottenere l’accertamento dell’autenticità delle firme sulla scrittura privata. Dopo un lungo iter giudiziario, nel 2014 la sua domanda viene definitivamente accolta e la vendita viene trascritta nei registri immobiliari nel 2017.

Nel frattempo, tra il 2010 e il 2017, il figlio dei venditori (divenuto nel frattempo erede e donatario di una quota) aveva pagato le imposte sugli immobili (ICI e IMU) per oltre 14.000 euro. Ritenendo di non essere più il proprietario effettivo fin dal 1986, nel 2018 cita in giudizio gli eredi dell’acquirente per ottenere il rimborso di quanto versato, invocando la gestione di affari altrui o, in subordine, l’arricchimento senza causa.

L’iter giudiziario e la decisione della Cassazione sulla scrittura privata e proprietà

Il Tribunale di primo grado rigetta la domanda, sostenendo che, fino alla trascrizione della sentenza nel 2017, il soggetto passivo d’imposta era colui che risultava proprietario nei registri. La Corte d’Appello, invece, riforma parzialmente la decisione, riconoscendo il diritto al rimborso ma solo per le imposte pagate a partire dal 2014, anno in cui la sentenza di accertamento era diventata definitiva.

Insoddisfatto, l’erede dei venditori ricorre in Cassazione. La Suprema Corte accoglie il ricorso, cassando la sentenza d’appello e stabilendo un principio di diritto molto chiaro: il trasferimento di proprietà è avvenuto nel 1986.

Le motivazioni della Corte

Il punto centrale della decisione della Cassazione risiede nella distinzione tra la domanda di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione e la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre (tipica del contratto preliminare).

Nel caso di specie, la scrittura privata del 1986 non era un semplice contratto preliminare (che crea solo l’obbligo di vendere e comprare in futuro), ma una vera e propria compravendita con effetto traslativo immediato tra le parti. Questo tipo di contratto, sebbene non formalizzato da un atto pubblico, è perfettamente valido e trasferisce la proprietà nel momento stesso in cui viene firmato.

La successiva sentenza del tribunale, che ha accertato l’autenticità delle firme, ha una natura dichiarativa, non costitutiva. Questo significa che non crea un nuovo status giuridico, ma si limita ad accertare una situazione già esistente. I suoi effetti, pertanto, sono ex tunc, cioè retroagiscono fino al momento in cui l’atto originario (la scrittura privata) è stato compiuto.

Di conseguenza, la Corte ha affermato che l’acquirente e i suoi eredi erano i veri proprietari degli immobili fin dal 20 dicembre 1986. L’obbligo di pagare le imposte gravava quindi su di loro da quella data. Il pagamento effettuato dall’erede dei venditori è stato, pertanto, un pagamento non dovuto, che ha generato un arricchimento senza causa per gli acquirenti.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione ha stabilito il seguente principio di diritto: “La natura dichiarativa della sentenza di accertamento giudiziale dell’avvenuto trasferimento di proprietà di un immobile, oggetto di contratto di compravendita stipulato per scrittura privata, implica che fin da quest’ultima tra le parti del contratto al pagamento dei tributi gravanti sull’immobile è tenuta la parte acquirente, sicché è ingiustificato l’arricchimento di questa per quel pagamento, se eseguito dalla parte venditrice o […] dal suo avente causa, a prescindere dall’opponibilità a terzi dell’acquisto”.

In pratica, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, ciò che conta è la data della scrittura privata. L’acquirente diventa subito proprietario e, con la proprietà, assume anche tutti gli oneri, incluse le imposte. La trascrizione della vendita serve solo a rendere l’acquisto opponibile ai terzi (ad esempio, altri potenziali acquirenti o creditori del venditore), ma non modifica il momento in cui la proprietà è passata tra le parti originarie.

Quando avviene il trasferimento della proprietà con una scrittura privata di compravendita?
Il trasferimento della proprietà avviene nel momento stesso della sottoscrizione della scrittura privata, poiché questa ha un effetto traslativo immediato tra le parti.

La sentenza che accerta l’autenticità delle firme su una scrittura privata che effetto ha?
Ha un effetto dichiarativo, non costitutivo. Ciò significa che non crea il trasferimento di proprietà, ma si limita ad accertare che esso è già avvenuto al momento della firma. I suoi effetti sono retroattivi (ex tunc) a quella data.

Chi deve pagare le tasse sull’immobile (ICI/IMU) dopo la firma di una scrittura privata di vendita?
L’obbligo di pagare i tributi gravanti sull’immobile spetta all’acquirente fin dalla data della firma della scrittura privata, in quanto da quel momento è diventato il proprietario effettivo nei rapporti con il venditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 20680 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 20680 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13415/2022 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e COGNOME NOMECOGNOME presso l’indirizzo di posta elettronica certificata dei quali è domiciliato per legge;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME rappresentate e difese dagli avvocati COGNOME e COGNOME presso l’indirizzo di posta elettronica certificata dei quali sono domiciliati per legge;

-controricorrenti- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 481/2022 depositata il 25/02/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/07/2025 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Va premesso che i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME:

in data 20 dicembre 1986 a mezzo di scrittura privata non autenticata cedettero alcuni immobili (siti in INDIRIZZO di Mesola, provincia di Ferrara) a NOME COGNOME con contestuale trasferimento del possesso; la compravendita del 20 dicembre 1986, a seguito del giudizio di seguito indicata, fu trascritta in data 12.6.2017 nei registri immobiliari;

alcuni mesi dopo (e precisamente in data 12 agosto 1987) donarono al figlio NOME COGNOME la quota di ½ di detti immobili. L’atto di donazione fu trascritto nei registri immobiliari. Il COGNOME, tra il 2010 ed il 2017, effettuò pagamenti a favore del Comune di Mesola, a titolo di ICI e IMU gravanti sugli immobili oggetto della predetta donazione, pari a una somma complessiva di €. 14.454,00.

Nel 1995, il Ferrari – che, si ribadisce, era entrato nel possesso dei beni fin dalla data del 20 dicembre 1986 -, a seguito del rifiuto delle parti venditrici di perfezionare l’atto di compravendita, convenne in giudizio i predetti coniugi, formulando domanda di accertamento delle sottoscrizioni della scrittura privata tra loro intercorsa.

Il Tribunale di Ferrara con sentenza 1/ST/08 del 15 gennaio 2008 (confermata dalla corte territoriale con sentenza n. 1052/2014, non impugnata e quindi passata in giudicato) accertò l’autenticità della sottoscrizione della compravendita 20.12.1986 e ne ordinò la trascrizione nei Registri Immobiliari.

A seguito del passaggio in giudicato della sentenza della corte territoriale, la compravendita del 20 dicembre 1986 fu trascritta in data 12.6.2017 nei registri immobiliari.

Nel 2018 NOME COGNOME conveniva in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME nonché COGNOME NOMECOGNOME nella qualità di eredi di NOME COGNOME per sentirle condannare alla rifusione dei pagamenti da lui effettuati a favore del Comune di Mesola dal 2010 in

poi, fino al 2017, a titolo di ICI e IMU gravanti sugli immobili oggetto della predetta donazione, pari a una somma complessiva di €. 14.454,00 e fondando tale azione sulla ritenuta gestione d’affari ex art. 2028 c.c., ovvero in subordine, quale ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.

Assumeva infatti il COGNOME che, a seguito dell’accertamento, effettuato dalla sentenza 14.4.2014 del Tribunale di Ferrara, circa l’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata 20.12.1986, sentenza poi divenuta definitiva e infine trascritta nel 2017, il trasferimento della proprietà in capo a NOME COGNOME sarebbe avvenuto fin dalla data della scrittura, per cui le imposte sugli immobili sarebbero dovute gravare sul proprietario effettivo (e non già sull’intestatario formale degli immobili).
Si costituivano le convenute, contestando la fondatezza della domanda avversaria per insussistenza dei presupposti della gestione di affari altrui e dell’ingiustificato arricchimento ed eccependo, comunque, la prescrizione per le somme maturate e pagate a titolo di imposte oltre i cinque anni antecedenti la data di notifica dell’atto di citazione, notificazione avvenuta il 6.3.2018. In via subordinata, contestavano anche il quantum della pretesa avversaria, in quanto sanzioni e interessi erano maturati ed erano stati pagati a seguito della condotta colposa del COGNOME, che avrebbe dovuto pagare nei termini.
Istruita documentalmente la causa, il Tribunale di Ferrara, con sentenza n. 209/2019, respingeva integralmente le domande attoree, in quanto:

a) riteneva l’azione promossa nel 1995, inerente alla scrittura privata non autenticata, quale azione di accertamento dell’avvenuta vendita ovvero di verifica di un atto negoziale di trasferimento della proprietà, azione la cui introduzione, cioè la domanda, ex art. 2652 n. 3 c.c., avrebbe dovuto essere trascritta, per rendere opponibili ai terzi il titolo di acquisto dedotto in giudizio a far data dalla detta trascrizione;

b) essendo tale trascrizione avvenuta solo nel 2017, i tributi erano stati legittimamente applicati al soggetto che risultava, nei confronti dei terzi (e quindi anche del comune di Mesola), legittimo proprietario e, quindi, soggetto passivo dei tributi legati alla proprietà dei beni soggetti a imposta.

Avverso la sentenza del Tribunale di Ferrara veniva proposto appello dal COGNOME.

Si costituivano in giudizio le appellate, che contestavano l’impugnazione avversaria, della quale chiedevano il rigetto.

La Corte d’appello di Bologna, con la sentenza n. 481/2022, in riforma parziale della sentenza di primo grado, riconosceva a favore dell’appellante COGNOME e a carico delle appellate il pagamento della somma di €. 3.626,33, quale somma pagata dal COGNOME a partire dall’anno 2014, anno in cui era divenuta definitiva la sentenza di accertamento di autenticità della sottoscrizione della scrittura privata del 20.12.1986, a titolo di imposte immobiliari.

Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso per cassazione il COGNOME.

Hanno resistito con controricorso NOME, NOME COGNOME, NOME e COGNOME NOMECOGNOME

Il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte.

I Difensori di entrambe le parti hanno depositato memoria a sostegno delle rispettive ragioni.

La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro il termine di giorni sessanta dalla decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME articola in ricorso due motivi.

1.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia <> nella parte in cui ha attribuito natura costitutiva alla sentenza di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione della scrittura privata, che contiene un atto di compravendita, e, quindi, l’efficacia della traslazione della proprietà (non dalla data dell’atto negoziale, ma) dalla pubblicazione della sentenza d’appello che ha accertato giudizialmente tale autenticità.

Sostiene che l’effetto traslativo della proprietà tra le parti decorre dalla data della sottoscrizione della scrittura non autenticata, in quanto quest’ultima ha effetto reale immediatamente traslativo della proprietà e la sentenza, che accerta giudizialmente l’autenticità della sua sottoscrizione, ha natura dichiarativa (e non costitutiva, come erroneamente ritenuto dal giudice d’appello). Con la conseguenza che (p. 12) <> (ricorso pag. 12) e, quindi, la domanda di indennizzo per arricchimento senza causa, da lui proposta in via subordinata, si sarebbe dovuta accogliere integralmente.
1.2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia: <> nella parte in cui la corte di merito – con motivazione l’assoluta apparente, in quanto assolutamente contraddittoria – ha attribuito al contempo natura di accertamento e natura costitutiva alla sentenza che aveva dichiarato l’autenticità delle sottoscrizioni del contratto di compravendita 20.12.1986.
I motivi -che, in quanto connessi, sono trattati congiuntamente – sono fondati.

La ricostruzione compiuta a mo’ di premessa nella sentenza impugnata è complessivamente corretta.

Vero è che, sotto il profilo tributario (e, in particolare, con riferimento all’imposta sugli immobili), perché sorga l’obbligo di pagare l’imposta è necessario che il rapporto che lega il soggetto all’immobile sia qualificato, cioè riconducibile ad una situazione giuridica specificatamente stabilita dalla legge (proprietà, usufrutto o altro diritto reale di godimento, ecc.); e che, in particolare, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, è provato sulla base delle risultanze dei registri immobiliari, non potendo – in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti – essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi (cfr. Cass. n. 22339/2019 che richiama Cass. n. 9096/1991; n. 3398/1984). L’identificazione catastale è richiesta al mero fine di consentire la trascrizione (cfr., tra le tante, Cass. n. 16853/2005), che non ha alcuna efficacia sostanziale, adempiendo alla limitata funzione di rendere l’atto opponibile ai terzi in caso di conflitto tra più acquirenti del medesimo immobile.
Come pure è vero che l’atto traslativo della proprietà immobiliare è esclusivamente l’atto pubblico (cioè, un rogito notarile, ovvero una sentenza che accerta la validità dell’acquisto), mentre il mero scambio dei consensi, seppur consacrato in una scrittura privata (come astrattamente consentito dall’art. 1350 c.c.), ha effetto solo tra le parti che l’hanno sottoscritto. Il contratto di compravendita dev’essere, altresì, registrato presso l’agenzia delle entrate e trascritto nei Registri Immobiliari allo scopo di dare certezza nei rapporti giuridici all’avvenuto trasferimento del diritto e produrre effetti anche nei confronti dei terzi. Nessun trasferimento immobiliare, dunque, può essere eseguito dai privati senza l’assistenza di un pubblico ufficiale (notaio o giudice che sia) e detta condizione è necessaria per trascrivere il trasferimento stesso nei pubblici registri immobiliari.
Ciò posto, dal giudizio di merito è risultato che il Tribunale di Ferrara con la citata sentenza del 15 gennaio 2008 (confermata dalla corte territoriale con sentenza del 14 aprile 2014 e, quindi, passata in giudicato) – dopo aver osservato che le parti concordavano nel ritenere che i contraenti avevano stipulato (non un semplice preliminare, ma) un vero e proprio contratto di compravendita, con conseguente effetto traslativo immediato – nella parte dispositiva ha accertato che in data 28 ( rectius 20) dicembre 1986 NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano alienato a NOME COGNOME i beni immobili di cui al ricorso.
Orbene, è consolidato nella giurisprudenza di questa Corte (cfr. SU n. 1731/1996, e, a seguire, Cass. n. 13420/2003, n. 23708/2009, n. 2723/2010) il principio per cui la domanda di accertamento della autenticità della sottoscrizione di una scrittura privata, avente ad oggetto un contratto di compravendita, si distingue dalla domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre per petitum e causa petendi . Invero, la prima tende ad una sentenza dichiarativa, fondata su un negozio con efficacia reale, immediatamente traslativo della proprietà, mentre la seconda tende ad una pronuncia costitutiva, fondata su un contratto con effetti meramente obbligatori quale il preliminare.
Di tali principi di diritto non ha fatto corretta applicazione la corte territoriale nella parte in cui ha affermato che, tra le parti, il trasferimento della proprietà è divenuto efficace (non per effetto dello scambio dei consensi e con decorrenza dalla data della scrittura privata, ma) soltanto per effetto dell’accoglimento della domanda di accertamento dell’effetto traslativo della proprietà e con decorrenza dalla data di pubblicazione della sentenza (d’appello), che tale effetto aveva confermato.
Contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, prima il loro dante causa NOME COGNOME e, poi, NOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME quali sue eredi, sono proprietarie degli

immobili, per cui è ricorso (non dal maggio del 2014, cioè, si ribadisce, dalla pubblicazione della sentenza d’appello, ma) dal 20 dicembre 1986 (o dal 28 dicembre 1986, come indicato in dispositivo della sentenza ferrarese). E, in quanto proprietari degli immobili, nei rapporti con le controparti della compravendita erano onerati, le seconde anche quali eredi del primo, del pagamento delle imposte gravanti dai fabbricati.

Infatti, in presenza di una scrittura privata, che integra un contratto di compravendita, ai fini della trascrizione dell’atto (con conseguente sua opponibilità a terzi) è sufficiente e necessario un unico adempimento: la redazione di un atto pubblico con negozio ripetitivo. Nel caso in cui una delle parti decida di non compiere detto atto, l’altra può chiedere in via giudiziale una pronuncia d’accertamento dell’avvenuto trasferimento di proprietà. Tale pronuncia ha natura (non costitutiva, ma) dichiarativa e, come tutte le pronunce dichiarative, ha effetto ex tunc (e cioè nel caso di specie con effetto che risale al momento della sottoscrizione della scrittura privata del 20 dicembre 1986, allorquando si era prodotto tra le parti l’effetto traslativo della proprietà).
L’immediata efficacia inter partes di quel trasferimento esonerava, tra loro, il venditore dagli oneri normalmente facenti capo al proprietario e, tra questi, dal pagamento dei relativi tributi (tenuto conto che NOME COGNOME era donatario nella misura di ½ degli stessi immobili oggetto della compravendita tra i suoi danti causa COGNOME e il COGNOME).

Esclusa la configurabilità di una utile gestione in difetto dell’assenza del dominus , è, pertanto, senza causa, nei rapporti tra le parti del contratto di compravendita, il pagamento dei tributi relativi all’immobile trasferito, se eseguito dal venditore: e ingiustificato è l’arricchimento degli acquirenti per i relativi importi.

Ne consegue che la domanda di indennizzo del ricorrente, in dipendenza dall’arricchimento senza causa conseguito dalle odierne

resistenti, è stata erroneamente limitata alle imposte maturate a partire dal maggio 2014 (mese di pubblicazione della sentenza d’appello n. 1052/2014).

In definitiva, il ricorso va deciso in base al seguente principio di diritto:

<>.
Per le ragioni che precedono, s’impone la cassazione dell’impugnata sentenza in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, che, in diversa composizione, procederà a nuovo esame dell’appello ed applicherà il detto principio di diritto.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte accoglie per quanto di ragione entrambi i motivi di ricorso; cassa, in relazione alle censure accolte, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 10 luglio 2025, nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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