Scoperta dei vizi: quando decorre il termine?

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti immobiliari, focalizzandosi sul momento esatto in cui avviene la scoperta dei vizi. Nel caso in esame, un acquirente lamentava infiltrazioni di umidità, ma la Corte d’Appello aveva dichiarato l’azione prescritta basandosi sulla data delle prime segnalazioni. Gli Ermellini hanno ribaltato tale decisione, stabilendo che il termine annuale per la denuncia e quello per l’azione legale decorrono solo quando il danneggiato acquisisce una conoscenza piena, obiettiva e tecnica della gravità dei difetti e della loro causa, spesso ottenibile solo tramite una perizia specialistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

La scoperta dei vizi negli immobili: la Cassazione chiarisce i termini

In tema di gravi difetti costruttivi, stabilire il momento esatto della scoperta dei vizi è fondamentale per evitare la perdita del diritto al risarcimento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti su come debba essere interpretato il concetto di conoscenza dei difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Il caso: infiltrazioni e termini di prescrizione

La vicenda trae origine da una richiesta di risarcimento danni avanzata dall’acquirente di un appartamento contro la società venditrice-costruttrice a causa di gravi infiltrazioni di umidità. Mentre il Tribunale aveva accolto la domanda, la Corte d’Appello aveva ribaltato l’esito, accogliendo l’eccezione di prescrizione. Secondo i giudici di secondo grado, la scoperta dei vizi doveva farsi risalire alle prime denunce informali e ai sopralluoghi effettuati dall’impresa, rendendo tardiva la citazione in giudizio avvenuta oltre un anno dopo.

La posizione della Suprema Corte sulla scoperta dei vizi

Il ricorrente ha impugnato la sentenza sostenendo che la piena consapevolezza dei difetti costruttivi fosse maturata solo con l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio nel corso del primo grado di giudizio. La Cassazione ha accolto questa tesi, sottolineando che non si può onere il danneggiato di avviare azioni legali esplorative senza una base tecnica solida.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha ribadito che la scoperta dei vizi non coincide necessariamente con la comparsa di segni esteriori di danno, come macchie di umidità o distacchi di intonaco. Per far decorrere il termine di decadenza di un anno per la denuncia (e il successivo termine di prescrizione per l’azione), è necessario che il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera. In assenza di elementi contrari provati dall’appaltatore, tale conoscenza si intende acquisita solo al momento dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici. Focalizzarsi unicamente sulle date delle segnalazioni o dei sopralluoghi interlocutori è un errore di diritto, poiché tali eventi non garantiscono la piena comprensione tecnica del problema.

Le conclusioni

La decisione conferma un orientamento garantista per il proprietario dell’immobile. La scoperta dei vizi richiede una consapevolezza che vada oltre il semplice sospetto, necessitando di una verifica che colleghi il danno alla responsabilità del costruttore. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio, imponendo al giudice di merito di rivalutare la tempestività dell’azione alla luce della necessità di accertamenti tecnici specialistici per definire il momento della reale scoperta.

Da quando decorre il termine di un anno per denunciare i vizi di costruzione?
Il termine decorre dal momento in cui il danneggiato acquisisce una conoscenza completa e obiettiva della gravità del difetto e della sua causa tecnica, non dalla semplice comparsa di segni esteriori.

La semplice segnalazione di umidità fa scattare la prescrizione?
No, la segnalazione di segni esteriori non è sufficiente se il proprietario non ha ancora compreso la reale entità del danno e la sua derivazione da un difetto costruttivo.

Qual è il ruolo della perizia tecnica nella scoperta dei vizi?
La perizia tecnica è spesso il momento in cui si cristallizza la conoscenza completa del vizio, impedendo che il danneggiato sia costretto a intentare cause esplorative senza prove solide.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28958 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28958 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso R.G. n. 10011-2019 proposto da:

NOME COGNOME, quale coerede di COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO,

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME E NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI ROMA n. 5997/2018 depositata il 27.9.2018

Udita la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

1 . La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 5997/2018 resa pubblica il 27.9.2018, ha accolto il gravame proposto dalla società venditrice RAGIONE_SOCIALE contro la sentenza di primo grado (Tribunale di Viterbo- sez. dist. Civita Castellana n. 91/2013) e, ribaltando integralmente l’esito del giudizio di merito, ha respinto l a domanda che l’originaria attrice NOME COGNOME aveva proposto nell’aprile 2007 contro la società per conseguire, ai sensi dell’art. 1669 cc, il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni di umidità nell’appartamento da l ei acquistato.
Per giungere a tale conclusione, la Corte di merito, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, ha accolto l’eccezione di prescrizione sollevata dalla società venditrice -appaltatrice osservando che la denunzia dei vizi fu fatta nel luglio del 2005 e che i sop ralluoghi eseguiti successivamente dall’impresa sulla terrazza non dettero luogo all’esecuzione di nuove opere preordinate all’eliminazione del fenomeno infiltrativo, ma solo ad un controllo della funzionalità della guaina impermeabilizzante. Pertanto, secondo la Corte territoriale, non era ipotizzabile che a decorrere dall’ultimo accertamento del dicembre 2005 fosse iniziato un nuovo termine per la denunzia dei vizi.
Ad avviso della Corte capitolina, l’azione risarcitoria avrebbe dovuto dunque essere intrapresa entro il mese di luglio 2006 o, al massimo, entro il mese di dicembre 2006, epoca a cui risale l’ultimo contraddittorio tra la proprietaria e l’impresa, mentre la citazione di primo grado risale ad aprile 2007.

2 . Contro tale sentenza ha proposto cinque motivi di ricorso NOME COGNOME (costituitosi nel giudizio di appello, quale coerede della COGNOME, nelle more deceduta).

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE.

Il ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.1 Con il primo motivo, si denunzia la violazione dell’art. 1669 cc (nella rubrica, a pag. 13 del ricorso, per errore di stampa, è indicato l’art. ‘ 1169 ‘) cc, per avere la Corte d’Appello omesso di considerare che, secondo la giurisprudenza, il termine di un anno per la denunzia dei vizi decorre dalla ‘ completa conoscenza ‘ degli stessi, non potendosi onerare la parte danneggiata costringendola ad avviare mere azioni esplorative al fine di evitare l’eccezione. Rileva che nel caso in esame la piena conoscenza dei difetti costruttivi si è avuta soltanto con l’espletamento della consulenza tecnica svoltasi nel corso del giudizio di primo grado.
1.2 Con il secondo motivo, il ricorrente denunzia vizi di motivazione e omessa valutazione di risultanze istruttorie in ordine alle eccezioni proposte dall’appellante, avendo omesso l’esame d fatti decisivi per il giudizio.

2 Il primo motivo di ricorso è fondato ed il suo accoglimento assorbe lo gicamente l’esame del secondo.

In caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo l’art. 1669 cc prevede una responsabilità decennale dell’appaltatore, ancorando però la relativa azione del committente a precisi termini di decadenza e prescrizione.

Infatti, il primo comma pone un termine di decadenza, laddove prevede che la denunzia deve esser fatta entro un anno dalla scoperta dei vizi. Il secondo comma, a sua volta, pone un termine di prescrizione del diritto, che va azionato entro un anno dalla denunzia.

La Corte viene oggi chiamata a stabilire quando deve intendersi verificata la scoperta dei vizi, a cui ancorare la relativa denunzia, che a sua volta, costituisce il dies a quo del termine annuale di prescrizione.

La questione non è nuova, perché nella giurisprudenza di legittimità trovasi ripetutamente affermato il principio secondo cui la scoperta dei vizi si intende verificata quando il committente

consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo (cfr. tra le tante, Sez. 2 – , Ordinanza n. 13707 del 18/05/2023 Rv. 667805; Sez. 2 – , Ordinanza n. 777 del 16/01/2020 Rv. 656833; Sez. 2 – , Ordinanza n. 24486 del 17/10/2017 Rv. 645800; Sez. 2, Sentenza n. 4622 del 29/03/2002 Rv. 553388; nello stesso senso v. anche Sez. 2, Sentenza n. 11034 del 2022 non massimata ove viene ribadito che, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del doppio termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori da dedursi e provarsi dall’appaltatore, solo all’atto dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici).
Nel caso in esame, un siffatto accertamento è stato completamente omesso dalla Corte territoriale che ha invece ritenuto di focalizzare la sua attenzione unicamente sulle date delle segnalazioni del committente all’impresa e sulle date degli interventi di verifica eseguiti in loco, per giungere poi alla conclusione che la data della denunzia andava ancorata al luglio 2005 o al più al dicembre 2005 (cfr. pagg. 3 e 4 della sentenza impugnata).

La sentenza va dunque cassata per nuovo esame.

Il giudice di rinvio, che si individua nella medesima Corte territoriale in diversa composizione soggettiva, si atterrà ai principi di diritto sopra richiamati e, all’esito, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione soggettiva. Roma, 5.10.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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