Sconfinamento costruzione: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che qualsiasi sconfinamento di una costruzione sulla proprietà altrui, anche se di pochi centimetri, è illegittimo e deve essere rimosso. Nell’analizzare un caso di sconfinamento costruzione, la Corte ha chiarito che le normative urbanistiche locali sulle distanze non possono giustificare la violazione del diritto di proprietà. La sentenza di Appello, che aveva negato la rimozione di un garage sconfinante perché considerato una ‘ricostruzione’, è stata annullata, riaffermando il principio dell’inviolabilità della proprietà privata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sconfinamento Costruzione: Anche Pochi Centimetri Contano

Quando si parla di confini di proprietà, la precisione è tutto. Ma cosa succede se la costruzione del vicino invade il nostro terreno, anche solo di pochi centimetri? Un recente provvedimento della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, riaffermando un principio fondamentale: lo sconfinamento costruzione è sempre illegittimo e la parte lesa ha diritto alla sua rimozione. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla richiesta di due proprietari terrieri nei confronti del loro vicino. Quest’ultimo aveva realizzato un garage che, secondo gli accertamenti tecnici, invadeva la loro proprietà per sette centimetri. I proprietari si sono quindi rivolti al Tribunale per chiedere l'”arretramento” della costruzione fino all’esatta linea di confine.

Sia in primo grado che in appello, la domanda è stata respinta. La Corte d’Appello, in particolare, aveva sostenuto che le norme sulle distanze tra edifici non fossero applicabili, poiché il garage non era una “nuova costruzione”, ma la “ricostruzione” di un edificio preesistente. Secondo i giudici di merito, tale intervento era conforme alle previsioni della normativa locale, che apparentemente consentivano la ricostruzione sul medesimo sedime senza rispettare le distanze ordinarie.

La Decisione della Corte d’Appello e il Ricorso in Cassazione

Insoddisfatti della decisione, i proprietari hanno presentato ricorso alla Corte di Cassazione. Il loro argomento principale si basava sul fatto che la Corte d’Appello avesse erroneamente ignorato il punto centrale della questione: non una semplice violazione delle distanze, ma una vera e propria invasione della loro proprietà privata, ovvero uno sconfinamento costruzione.

Le Motivazioni della Cassazione: Inviolabilità della Proprietà

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribaltando la decisione precedente. I giudici supremi hanno chiarito un punto cruciale: la distinzione tra “nuova costruzione” e “ricostruzione” è del tutto irrilevante quando si verifica un’occupazione del suolo altrui.

L’articolo 832 del Codice Civile tutela il diritto del proprietario di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo. Qualsiasi invasione fisica, anche minima, costituisce una violazione di questo diritto fondamentale. Le normative urbanistiche locali, come il Piano Regolatore Generale (P.R.G.), disciplinano le distanze tra le costruzioni per tutelare interessi pubblici e privati (salubrità, sicurezza, ecc.), ma non possono mai autorizzare un soggetto a costruire sulla proprietà di un altro.

La Corte ha specificato che la richiesta dei ricorrenti era finalizzata alla “riduzione in pristino”, cioè al ripristino della situazione originaria, nel rispetto del confine. Essendo stato accertato che il garage invadeva il loro fondo, la domanda doveva essere accolta. L’argomentazione della Corte d’Appello, basata sulla conformità alla normativa locale, è stata giudicata priva di rilievo giuridico di fronte alla palese violazione del diritto di proprietà.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni Pratiche

Con questa ordinanza, la Cassazione riafferma con forza il principio dell’inviolabilità della proprietà. La decisione stabilisce che qualsiasi sconfinamento costruzione è illegittimo e deve essere rimosso, a prescindere dall’entità dell’invasione. Le norme sulle distanze legali e quelle sulla ricostruzione edilizia non possono prevalere sul diritto fondamentale di non vedere il proprio terreno occupato da terzi.

In pratica, questo significa che un proprietario che subisce uno sconfinamento, anche di pochi centimetri, ha pieno diritto di esigere la demolizione della parte di edificio che insiste sul suo fondo. La tolleranza verso piccole invasioni non ha fondamento giuridico, e la tutela della proprietà rimane assoluta. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello per una nuova decisione che dovrà conformarsi a questo principio e ordinare la rimozione della parte di garage che viola il confine.

Se la costruzione del vicino invade la mia proprietà solo di pochi centimetri, posso chiederne la rimozione?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che qualsiasi sconfinamento, anche minimo, costituisce una violazione del diritto di proprietà. Di conseguenza, il proprietario del fondo invaso ha il diritto di chiedere e ottenere la rimozione della parte di costruzione che si trova sulla sua proprietà.

Le norme del piano regolatore comunale possono giustificare uno sconfinamento sul terreno del vicino?
No. Secondo l’ordinanza, le norme urbanistiche e i regolamenti edilizi (come il Piano Regolatore Generale) disciplinano le distanze tra costruzioni ma non possono mai legittimare l’occupazione della proprietà altrui. Il diritto di proprietà prevale su tali disposizioni.

C’è differenza tra una ‘nuova costruzione’ e una ‘ricostruzione’ in caso di sconfinamento?
Ai fini della violazione della proprietà, no. La Corte ha chiarito che il fatto che un edificio sia una ‘ricostruzione’ su un sedime preesistente è irrilevante se la nuova struttura invade il fondo del vicino. L’invasione della proprietà altrui è illegittima a prescindere dalla natura dell’intervento edilizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3777 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3777 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 129/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 1972/2019 depositata il 14/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME e NOME COGNOME ricorrono, con quattro motivi, per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Venezia, indicata in epigrafe.

I ricorrenti, proprietari di un fondo in Comune di Fara di Soligo, avevano chiesto al Tribunale di Treviso che NOME COGNOME, proprietario confinante e odierno controricorrente, fosse condannato a -per quanto ancora rileva -‘l’arretramento’ fino alla linea di confine, del garage realizzato, in parte, oltre la linea.

Il Tribunale respingeva la domanda.

La Corte di Appello ha dichiarato, in primo luogo, inammissibile ‘l’atto di appello nella parte in cui si qualifica l’azione proposta quale domanda di rivendicazione e si censura la decisione per la violazione dell’art. 948 c.c. mentre oggetto dell’originaria domanda è un’azione di regolamento di confini con condanna al ripristino’ e, in secondo luogo, che, quanto al garage -insistente, come accertato dal consulente tecnico nominato dal giudice di primo grado, per sette centimetri oltre il confine sulla proprietà degli odierni ricorrenti -, non potevano applicarsi le norme sulle distanze ‘poiché il garage contestato non è una nuova costruzione ma la ricostruzione’ di un edificio preesistente ed ‘è pertanto conforme alle previsioni della normativa locale (art. 30 del P.R.G)’;
il controricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c.’.

Viene dedotto che l’affermazione della Corte di Appello secondo cui doveva ritenersi inammissibile l’appello ‘nella parte in cui si qualifica l’azione proposta quale domanda di rivendicazione e si censura la decisione per la violazione dell’art. 948 c.c. mentre oggetto dell’originaria domanda è un’azione di regolamento di confini con condanna al ripristino’ è un’affermazione errata, niente avendo i ricorrenti chiesto in appello che non avessero già chiesto con l’originario atto di citazione ed è comunque un’affermazione inidonea a precludere l’esame nel merito della pretesa di arretramento del garage;
2. con il secondo motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c.’ per avere la Corte di Appello omesso di pronunciare ‘sulla domanda relativa allo sconfinamento del garage del signor NOME COGNOME sul fondo dei ricorrenti ovvero nella parte in cui la domanda è stata unitariamente interpretata come volta al rispetto delle distanze’.

Evidenziano i ricorrenti di non aver chiesto che il garage fosse arretrato fino a distanza di legge dal confine e di aver chiesto invece che il garage fosse arretrato fino al confine.

Deducono che su tale domanda la Corte di Appello avrebbe dovuto specificamente pronunciarsi (v. ricorso, pag. 13);

3. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione e/o falsa applicazione degli art. 832 e dell’art. 30 del P.R.G. del Comune di Farra di Soligo, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c. tenuto conto che il garage sconfina sul fondo dei ricorrenti’.

I ricorrenti deducono che la Corte di Appello, constatato lo sconfinamento, avrebbe dovuto accogliere la domanda di arretramento;

4. con il quarto motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c. nella parte in cui la Corte di Appello non si è pronunciata sull’appello incidentale dell’appellato con conseguente omessa applicazione dell’art. 92, secondo comma c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma , c.p.c.’.

I ricorrenti, ricordato che il primo giudice aveva compensato le spese e posto la metà delle spese di CTU a carico di ciascuna parte, ricordato altresì che l’odierno controricorrente, aveva, quale appellato, concluso per il rigetto dell’appello e per la condanna degli appellanti alle spese del doppio grado di giudizio, sostengono che tale conclusione in punto di spese integrava un motivo di appello incidentale, ricordano di aver contestato detta conclusione, deducono che la Corte di Appello aveva errato nel non pronunciarsi su, e nel non rigettare quel motivo di appello incidentale ed aveva così finito per condannare essi ricorrenti alle spese del grado di appello laddove invece avrebbe dovuto, in forza del rigetto dell’appello incidentale, compensare le spese;
5. il primo motivo di ricorso è inammissibile in quanto privo di interesse (art. 100 c.p.c.) posto che la doglianza veicolata con tale motivo non attiene alla ratio posta a base della decisione impugnata. La Corte di Appello ha dichiarato ‘inammissibile’ non l’appello in sé -ed infatti ha esaminato l’appello nel merito -ma quella che la stessa Corte di Appello ha individuato come censura relativa alla qualificazione della domanda originaria. La dichiarazione di inammissibilità ha riguardato quindi una questione astratta. La ratio della decisione impugnata è espressa non da tale dichiarazione bensì dalla dichiarazione secondo cui per il garage de
quo non potevano valere le norme sulle distanze trattandosi di edificio insistente sullo stesso spazio di altro demolito;

il secondo e il terzo motivo di ricorso, suscettivi di essere esaminati congiuntamente, sono fondati e meritano di essere accolti.

6.1. Occorre per chiarezza premettere che i termini della domanda iniziale sono così riportati nella sentenza impugnata: ‘…condannare il convenuto alla riduzione in pristino dei luoghi nel rispetto della distanza dal confine attoreo prevista dalla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Farra di Soligo e comunque nel rispetto del confine con il fondo attoreo’.

6.2. ‘ L’azione di rivendica e quella di regolamento di confini si distinguono fra loro, in quanto mentre con la prima l’attore sull’assunto di essere proprietario della cosa e di non averne il possesso agisce contro il possessore o il detentore per ottenere il riconoscimento giudiziale del suo diritto dominicale e per conseguire la restituzione della cosa stessa, con la seconda tende soltanto a far accertare l’esatta linea di confine di demarcazione fra il proprio fondo e quello del convenuto, allegandone l’oggettiva incertezza oppure contestando che il confine di fatto corrisponda a quello indicato nei rispettivi titoli di acquisto, cosicché l’eventuale richiesta di restituzione di una porzione di terreno a confine si pone come mero corollario dell’invocato accertamento’ ( Cass. n.1446 del 24/04/1996).
L’azione dei ricorrenti -indipendentemente dal fatto che fosse da qualificarsi come di regolamento di confini (950 c.c.) o di rivendita (art. 948 c.c.) -tendeva espressamente alla riduzione in pristino dei luoghi nel rispetto del confine con il fondo attoreo.

È stato accertato che il garage insiste in parte oltre il confine ossia nella proprietà degli odierni ricorrenti.

A fronte di questo dato di fatto, la Corte di Appello ha violato l’art.832 c.c. rigettando la domanda sull’assunto, privo di rilievo giuridico, per cui il garage ‘non è una costruzione nuova’ ma occupa ‘lo stesso sedime già occupato’ e sul rilievo per cui l’art.30 del P .R.G. del Comune di Farra di Soligo consentiva di ricostruire senza il rispetto ‘delle ordinarie norme in materia di distanze’ mantenendo quelle della costruzione demolita;

in accoglimento del secondo e terzo motivo la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione, perché, ferma restando la doverosa eliminazione della parte del garage che insiste sulla proprietà dei ricorrenti, siano individuati, in base alle norme di legge (art. 873 c.c.) e alle norme di piano regolatore, ulteriori eventuali vincoli di distanza al cui rispetto, nell’arretramento del garage, l’odierno controricorrente sia tenuto;
il giudice del rinvio dovrà decidere anche delle spese dell’intero processo. Ne consegue che il quarto motivo di ricorso resta assorbito;

PQM

la Corte accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, dichiara inammissibile il primo motivo, dichiara assorbito il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 7 febbraio 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

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