Scioglimento comunione: no alle regole del condominio

In una causa di scioglimento comunione tra due sorelle, la Cassazione ha chiarito un punto cruciale: la divisione di un immobile in comproprietà segue le norme sulla comunione, non quelle, più rigide, del condominio. La Corte d’Appello aveva erroneamente negato la divisione degli impianti comuni (acqua, gas, etc.) richiamando la disciplina condominiale. La Suprema Corte ha cassato la sentenza, affermando che il principio di divisibilità delle parti comuni prevale fino a quando la divisione non crea un condominio di fatto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Scioglimento Comunione: La Cassazione Fa Chiarezza sulle Regole da Applicare

Quando si procede allo scioglimento comunione di un immobile, è fondamentale applicare il corretto quadro normativo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 5424/2024) interviene su un punto spesso controverso: la distinzione tra la disciplina della comunione ordinaria e quella del condominio. La Suprema Corte ha chiarito che, nel dividere un bene in comproprietà, non si possono applicare anticipatamente le norme, più restrittive, previste per il condominio, soprattutto per quanto riguarda la divisione delle parti comuni come gli impianti.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di una donna di procedere allo scioglimento della comunione ordinaria su alcuni immobili (due abitazioni, autorimesse e una corte comune) di cui era comproprietaria con la sorella. Mentre vi era accordo sul principio della divisione, è sorta una controversia in sede di appello riguardo alla ripartizione degli impianti e dei sottoservizi (fognatura, elettricità, gas e acqua). La ricorrente lamentava la mancata divisione di tali impianti, ritenendoli perfettamente separabili.

L’Errore della Corte d’Appello

La Corte d’Appello di Brescia aveva respinto la richiesta della ricorrente, applicando erroneamente la disciplina del condominio. Secondo i giudici di secondo grado, la divisione degli impianti tecnologici avrebbe richiesto il consenso unanime di tutti i comproprietari, assimilandoli alle parti comuni indivisibili di un edificio condominiale. Questa interpretazione, tuttavia, non teneva conto della natura giuridica del bene, che era ancora in comunione ordinaria e non era stato trasformato in un condominio.

Le Motivazioni della Cassazione sullo Scioglimento Comunione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello e chiarendo un principio di diritto fondamentale. I giudici hanno sottolineato che la disciplina del condominio è derogatoria e più restrittiva rispetto a quella della comunione ordinaria. Nella comunione, vige il principio generale della divisibilità del bene comune (art. 1111 c.c.), che può essere richiesto da ciascun partecipante.

La Suprema Corte ha spiegato che applicare le norme condominiali a un bene ancora in comunione è un errore giuridico. Un condominio sorge solo a seguito della divisione, quando vengono create unità immobiliari di proprietà esclusiva con annesse parti funzionali all’uso comune. Fino a quel momento, si è di fronte a una comunione ordinaria, e le sue regole, più permissive in termini di divisione, devono essere applicate. Pertanto, la richiesta di dividere gli impianti, se tecnicamente possibile, era legittima e non poteva essere subordinata al consenso della controparte, come invece avverrebbe in un contesto condominiale già esistente.

Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un concetto essenziale per chiunque si trovi ad affrontare uno scioglimento comunione: non bisogna confondere le due discipline. La divisione di un edificio comune porta alla nascita di un condominio, ma il processo di divisione stesso è governato dalle regole della comunione. Questa distinzione ha implicazioni pratiche significative, garantendo al comproprietario il diritto di ottenere una divisione effettiva di tutte le parti separabili del bene, inclusi gli impianti tecnologici, senza essere vincolato dalle rigidità tipiche del regime condominiale.

Quali norme si applicano per dividere un immobile in comproprietà semplice?
Si applicano le norme sulla comunione ordinaria (art. 1111 c.c. e seguenti), che prevedono come regola generale la divisibilità dei beni, e non quelle sul condominio, che sono più restrittive.

È possibile dividere gli impianti comuni (fognature, elettricità, gas) durante lo scioglimento di una comunione?
Sì, è possibile. A differenza del regime condominiale, dove vige una regola di maggiore indivisibilità, nella comunione ordinaria le parti comuni possono essere divise su richiesta di uno dei comproprietari, se la divisione è materialmente possibile.

Quando nasce un condominio a seguito di una divisione?
Un condominio sorge giuridicamente nel momento in cui, a seguito della divisione di un edificio precedentemente in comunione, vengono attribuite in proprietà esclusiva distinte unità immobiliari a diversi soggetti. Da quel momento, le parti funzionali all’uso comune di tali unità diventano oggetto di condominio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5424 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5424 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16851/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO (FAX P_IVA), presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COGNOME

NOME,

COGNOME

NOME

-intimati-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BRESCIA n. 1797/2018, depositata il 22/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Brescia la sorella NOME COGNOME, chiedendo di

dichiarare lo scioglimento della comunione ordinaria tra di loro esistente su alcuni immobili (due abitazioni, quattro autorimesse e una corte comune). La convenuta costituendosi non si opponeva allo scioglimento della comunione, ma deduceva che, preferenzialmente, alle parti andavano attribuiti in proprietà esclusiva gli immobili già nella loro disponibilità su cui avevano apportato miglioramenti.

Interveniva nel processo il padre delle parti, NOME COGNOME, che pur non formulando richieste né precisando conclusioni dichiarava di non volere rinunciare ai propri diritti.

Con sentenza n. 590/2015 il Tribunale di Brescia disponeva lo scioglimento della comunione tra le parti, assegnando il lotto denominato Piede I alla convenuta e quello denominato Piede II all’attrice. Respingeva ogni alta domanda.

La sentenza era impugnata in via principale da NOME COGNOME, che contestava la mancata ‘ divisione dei sottoservizi e cioè degli impianti di fognatura, elettricità, gas e acqua ‘, come determinata nel supplemento di consulenza d’ufficio, e in via incidentale da NOME COGNOME, che lamentava la mancata costituzione di una servitù di passaggio in favore del lotto a lei assegnato.

La Corte d’appello di Brescia – con la sentenza 22 novembre 2018, n. 1797 – ha rigettato l’appello principale e dichiarato inammissibile quello incidentale.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME.

Gli intimati NOME COGNOME e NOME COGNOME non hanno proposto difese.

CONSIDERATO CHE

1. Il ricorso è basato su un unico motivo che lamenta violazione del combinato disposto di cui agli artt. 1111, comma 1 c.c. e 1114 c.c., e contestuale falsa applicazione degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.: la Corte d’appello di Brescia ha applicato a un chiaro caso di bene in comunione la disciplina del condominio, la cui normativa è derogativa rispetto a quella della comunione; infatti in materia di condominio, in deroga alla disciplina della comunione ordinaria, vige la regola della indivisibilità delle parti comuni dell’edificio, mentre in caso di comunione le parti comuni possono essere divise a semplice richiesta del comproprietario.
Il ricorso è fondato.

A fronte di un motivo di appello che denunziava la violazione delle norme sullo scioglimento della comunione (cfr. il ricorso a pag. 11), evidenziando la divisibilità degli impianti e utenze (v. sempre pag. 11 del ricorso), la Corte d’appello ha richiamato due precedenti di questa Corte relativi allo scioglimento del condominio (Cass. n. 21686/2014 e Cass. n. 27507/2011), facendo riferimento agli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. e in particolare alla maggioranza per la relativa deliberazione prevista dall’art. 62, concludendo che in mancanza del consenso di NOME COGNOME non poteva trovare accoglimento la domanda della ricorrente di dividere i ‘beni costituenti impianti e servitù sui servizi tecnologici’.
In tal modo il giudice d’appello non ha considerato che nel caso in esame non si trattava di sciogliere un condominio, ma di dividere beni in comunione. È vero che ‘i n caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune, a seguito dell’attribuzione in sede di divisione della proprietà esclusiva di distinte unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio -funzionali all’uso comune’ (così Cass. n. 12381/2023). È però altrettanto vero che deve trattarsi del
frazionamento della proprietà di un edificio comune con l’attribuzione in sede di divisione di distinte unità immobiliari accertamento che manca nella sentenza impugnata -e, soprattutto, in casi del genere il condominio non esiste originariamente (originariamente è oggetto di comunione l’intero edificio), ma sorge a seguito della divisione in applicazione del principio che la divisione in natura è compatibile con la parallela costituzione di un condominio per l’uso delle parti comuni dell’edificio ai fini del miglior godimento delle singole cose di proprietà esclusiva (v. Cass. n. 834/1986), così che nella formazione delle porzioni in proprietà esclusiva il giudice di merito non incorre nelle limitazioni imposte dall’art. 1119 c.c. (v. al riguardo Cass. n. 18909/2020).
La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Brescia, che deciderà attenendosi ai principi di diritto sopra ricordati; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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