Scioglimento comunione: la divisione in natura

Scioglimento della Comunione Immobiliare: Come Funziona la Divisione in Natura

Lo scioglimento della comunione su un bene immobile è una situazione frequente, specialmente in contesti ereditari, che può portare a disaccordi tra i comproprietari. Quando non si riesce a trovare una soluzione amichevole, è necessario ricorrere al tribunale. Una recente sentenza del Tribunale di Brescia illustra chiaramente il percorso giudiziario per arrivare a una divisione equa, privilegiando, ove possibile, la divisione in natura del bene.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di due comproprietarie, titolari complessivamente della metà di alcuni immobili, di procedere allo scioglimento della comunione esistente con un altro soggetto, proprietario della restante metà. Quest’ultimo, nonostante la regolare notifica dell’atto, non si è costituito in giudizio, rimanendo contumace.

Oggetto della divisione erano diversi immobili situati in un comune della provincia di Brescia, tra cui unità abitative e terreni. Data l’impossibilità di una divisione consensuale, le parti attrici si sono rivolte al giudice per ottenere una ripartizione giudiziale.

Il Ruolo della C.T.U. nello Scioglimento della Comunione

Per procedere a un’equa divisione, il Tribunale ha nominato un Consulente Tecnico d’Ufficio (C.T.U.), un architetto con il compito di:
1. Valutare il valore di mercato attuale degli immobili, stimato in 50.270,00 euro.
2. Progettare una divisione in natura, verificando cioè la possibilità di suddividere fisicamente i beni in lotti autonomi che rispecchiassero le quote di proprietà.

L’esperto ha redatto un progetto dettagliato, depositato il 27 giugno 2024, che prevedeva la formazione di due lotti:
* Assegno A (per le attrici): Comprendente il piano terra e il primo piano dell’edificio principale, per un valore arrotondato di 27.000,00 euro.
* Assegno B (per il convenuto): Comprendente il secondo piano dell’edificio, oltre a manufatti e aree esterne, per un valore arrotondato di 23.250,00 euro.

Poiché il valore dei lotti non corrispondeva esattamente alle quote di proprietà, la perizia ha calcolato anche un conguaglio in denaro per ristabilire l’equilibrio.

La Decisione del Tribunale

Il Tribunale di Brescia ha accolto integralmente le conclusioni della C.T.U., pronunciando una sentenza che definisce ogni aspetto della divisione:

1. Dichiara lo scioglimento della comunione sugli immobili indicati.
2. Dispone la divisione in natura secondo il progetto del C.T.U.
3. Assegna i lotti come proposto: l’Assegno A alle attrici e l’Assegno B al convenuto.
4. Stabilisce un conguaglio di 1.875,00 euro che le attrici dovranno versare al convenuto per compensare il maggior valore del lotto ricevuto. La sentenza prevede una riduzione a 1.675,00 euro qualora le attrici si facciano carico diretto dei lavori di rimozione di una caldaia.
5. Regola gli aspetti accessori, come la costituzione di servitù reciproche e la rinuncia delle attrici alla comproprietà sulla scala condominiale, non più necessaria.

Infine, il giudice ha compensato le spese di lite e ha posto il costo della C.T.U. a carico di tutti i condividenti, in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Le Motivazioni

La decisione del giudice si fonda sul principio di favorire, quando possibile, la divisione in natura, in quanto permette a ciascun condividente di ottenere una porzione fisica del bene anziché una somma di denaro derivante dalla sua vendita. Il Tribunale ha ritenuto il progetto del C.T.U. equo e tecnicamente valido, in grado di creare porzioni funzionalmente autonome e di valore congruo rispetto alle quote. L’adozione del progetto peritale, inclusa la determinazione del conguaglio, è stata la via più logica per garantire che ogni parte ricevesse un valore patrimoniale corrispondente al proprio diritto. La compensazione delle spese legali si giustifica perché nei giudizi di divisione non vi è un vero e proprio vincitore o vinto, ma tutte le parti concorrono a un obiettivo comune: la cessazione dello stato di comunione.

Le Conclusioni

Questa sentenza conferma che il ricorso a un esperto è un passaggio cruciale e determinante nelle cause di scioglimento della comunione. La C.T.U. fornisce al giudice gli strumenti tecnici per una decisione equa e motivata. Per i comproprietari, ciò significa che anche in assenza di accordo, la legge offre un percorso per risolvere lo stallo, garantendo una ripartizione del patrimonio basata su criteri oggettivi. La pronuncia chiarisce inoltre che i costi della procedura, inclusa la perizia, vengono ripartiti tra tutti i proprietari, poiché l’interesse alla divisione è comune.