Scioglimento comunione: abusi edilizi e divisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una comproprietaria che si opponeva allo scioglimento della comunione a causa di abusi edilizi. La Corte ha stabilito che la sanatoria degli abusi e la natura minore delle irregolarità residue non impediscono la divisione. Inoltre, ha confermato la decisione di assegnare una piscina, bene non comodamente divisibile, a uno solo dei comproprietari, data l’alta conflittualità tra le parti e la mancanza di una richiesta congiunta per il mantenimento della comunione su quel bene specifico. Questo caso chiarisce i limiti dell’improcedibilità della domanda di divisione in presenza di irregolarità urbanistiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Scioglimento comunione: quando gli abusi edilizi non fermano la divisione

Lo scioglimento della comunione su un immobile può diventare un percorso complesso, specialmente quando emergono irregolarità urbanistiche o quando i beni non sono facilmente divisibili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti su questi aspetti, stabilendo che abusi edilizi sanati o di lieve entità non ostacolano la divisione e ribadendo l’ampio potere discrezionale del giudice nell’assegnazione dei beni in caso di forte litigiosità tra le parti.

I fatti del caso

La vicenda giudiziaria nasce dalla richiesta di divisione di un complesso immobiliare in comproprietà. Il Tribunale di primo grado aveva disposto lo scioglimento della comunione, escludendo però le aree esterne di servizio. Aveva inoltre accolto la domanda di risarcimento di uno dei comproprietari, rigettando quella presentata in via riconvenzionale da un’altra comproprietaria. Quest’ultima ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Appello, lamentando principalmente tre aspetti:
1. L’improcedibilità della domanda di divisione a causa di abusi edilizi presenti sull’immobile.
2. La mancata divisione della piscina, che a suo dire doveva rimanere in comunione in quanto utilizzata da tutti.
3. Il rigetto della sua domanda di risarcimento danni.

La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado, rigettando tutti i motivi di appello, pur accogliendo un’istanza congiunta di correzione materiale della sentenza. La comproprietaria ha quindi proposto ricorso per Cassazione.

Lo scioglimento della comunione e la gestione degli abusi

Il primo motivo di ricorso si concentrava sulla presunta violazione delle norme urbanistiche (Legge n. 47/1985 e D.P.R. n. 380/2001). La ricorrente sosteneva che la presenza di abusi edilizi, alcuni dei quali non sanabili, dovesse rendere improcedibile l’intera domanda di divisione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile, basandosi su un principio fondamentale del diritto processuale: la doppia ratio decidendi. Il giudice di primo grado aveva rigettato l’eccezione per due ragioni distinte: primo, perché le nullità urbanistiche si applicano agli atti tra vivi e non ai trasferimenti mortis causa come la divisione ereditaria; secondo, perché gli abusi erano stati comunque sanati e le irregolarità residue non incidevano sulla commerciabilità del bene. La Corte d’Appello aveva valorizzato questa seconda ragione. Nel ricorso per Cassazione, la ricorrente non ha contestato specificamente questa seconda ratio, rendendo il suo motivo di gravame inammissibile per la formazione di un giudicato interno sulla questione.

La divisione dei beni non comodamente divisibili

Il secondo profilo di censura riguardava l’assegnazione in proprietà esclusiva della piscina a uno dei comproprietari, anziché mantenerla in comunione. La ricorrente sosteneva che, essendo sempre stata utilizzata da tutti, dovesse rimanere un bene comune.

Anche su questo punto, la Cassazione ha respinto la doglianza. I giudici hanno chiarito che il giudice di merito gode di un ampio potere discrezionale nella formazione delle quote divisionali. In presenza di una elevata conflittualità tra le parti, come nel caso di specie, mantenere la comunione su un bene come la piscina sarebbe stato inopportuno. Inoltre, la Corte ha ribadito un principio consolidato: l’assegnazione di un bene non comodamente divisibile a più comproprietari è possibile solo se vi è una richiesta congiunta da parte degli interessati, cosa che non era avvenuta.

Le motivazioni

La Corte Suprema ha fondato la sua decisione su principi giuridici consolidati. In materia di abusi edilizi, ha ricordato che la nullità prevista dalla normativa urbanistica è di tipo ‘testuale’ e non impedisce la divisione giudiziale quando le irregolarità non superano la soglia della parziale difformità o sono state oggetto di sanatoria. Il fatto che il giudice di merito avesse accertato l’intervenuta sanatoria era una motivazione sufficiente e non adeguatamente contestata dalla ricorrente.

Per quanto riguarda la divisione della piscina, la decisione si basa sulla necessità di porre fine a situazioni di comproprietà che sono fonte di litigio. L’art. 720 c.c. consente al giudice, in caso di beni non comodamente divisibili, di procedere all’assegnazione a uno dei condividenti. La scelta di non mantenere una comunione forzata sulla piscina è stata ritenuta una corretta applicazione di questo principio, volta a prevenire future controversie.

Infine, la Cassazione ha dichiarato inammissibile anche il motivo relativo al rigetto della domanda di risarcimento, poiché la ricorrente si limitava a proporre una diversa lettura delle prove, un’attività preclusa nel giudizio di legittimità, che non può trasformarsi in un terzo grado di merito.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame offre due importanti lezioni pratiche. La prima è che la presenza di abusi edilizi su un immobile non comporta automaticamente l’impossibilità di procedere allo scioglimento della comunione. Se gli abusi sono stati sanati o sono di entità tale da non compromettere la commerciabilità del bene, la divisione può avere luogo. La seconda lezione riguarda la gestione dei beni non facilmente divisibili in un contesto di alta conflittualità: il giudice può discrezionalmente assegnarli a una sola parte per evitare il protrarsi dei litigi, a meno che non vi sia una volontà unanime di mantenere la comunione.

La presenza di abusi edilizi impedisce sempre lo scioglimento della comunione?
No. Secondo la Corte, se gli abusi edilizi sono stati oggetto di sanatoria e le residue irregolarità non sono tali da incidere sulla commerciabilità dei beni, la domanda di divisione è procedibile.

Come si decide la divisione di un bene, come una piscina, usato da tutti ma non facilmente divisibile?
Il giudice ha un ampio potere discrezionale. In caso di elevata conflittualità tra i comproprietari, può decidere di assegnare il bene in proprietà esclusiva a una delle parti per evitare futuri litigi. Il mantenimento della comunione su un bene non divisibile è possibile solo con una richiesta congiunta degli interessati.

Cosa succede se un motivo di appello non contesta tutte le ragioni della decisione di primo grado?
Se la decisione di primo grado si basa su più ragioni autonome (cd. ‘doppia ratio decidendi’) e l’atto di appello non le contesta tutte, il motivo di gravame diventa inammissibile. La ragione non contestata passa in giudicato e sostiene da sola la decisione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27733 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27733 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso 1157-2021 proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

NOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1576/2020 della CORTE DI APPELLO di PALERMO, depositata il 23/10/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza impugnata, n. 1576/2020, la Corte di Appello di Palermo confermava la decisione del Tribunale di Palermo n. 3980/2017, che aveva dichiarato lo scioglimento della comunione esistente tra le parti, fissando il conguaglio dovuto da una delle condividenti, mantenendo tuttavia la comunione sulle aree esterne di servizio, ed accolto la domanda risarcitoria proposta da NOME COGNOME, rigettando invece quella formulata, in via riconvenzionale, da COGNOME NOME.

La Corte distrettuale, in particolare, rigettava il primo motivo di appello, con il quale l’odierna ricorrente aveva contestato l’improcedibilità della domanda di divisione a fronte degli abusi edilizi esistenti sul cespite oggetto del giudizio, evidenziando che gli stessi, pur esistenti in origine, erano poi stati oggetto di sanatoria. Rigettava inoltre il secondo motivo, con il quale l’appellante aveva censurato la stima del cespite da dividere operata dal C.T.U. ed invocato il mantenimento della comunione anche sulla piscina esistente, in quanto utilizzata da tutti i condividenti. Ed infine, rigettava il terzo motivo di gravame, con il quale l’NOME aveva lamentato il rigetto della sua domanda risarcitoria, ritenendo la stessa non provata. Accoglieva invece una istanza, proposta concordemente dalle parti, di correzione della sentenza di prime cure.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione NOME, affidandosi a due motivi.

Resistono con controricorso NOME e NOME COGNOME.

A seguito di proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art.380 bis c.p.c. la parte ricorrente, con istanza del 27.12.2023, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte controricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 116 e 132 c.p.c., 17 della Legge n. 47 del 1985, 46 del D.P.R. n. 380 del 2001, 12 delle Preleggi, nonché omesso esame di fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe, nell’ordine:

-erroneamente rigettato l’eccezione di improcedibilità della domanda di divisione proposta dall’odierna ricorrente, a fronte degli abusi edilizi esistenti sul complesso da dividere, trascurando di considerare che gli stessi, almeno in parte, non erano suscettibili di sanatoria, come accertato dal C.T.U., e che comunque non sarebbe stata acquisita agli atti del giudizio di merito la documentazione urbanistica relativa a tutti i beni oggetto della domanda di divisione di cui anzidetto;
erroneamente rigettato la censura con la quale la NOME aveva contestato il mancato mantenimento della comunione anche sulla piscina e relativi accessori;

erroneamente rigettato la domanda risarcitoria della medesima COGNOME NOME.

La censura è inammissibile con riferimento a tutti e tre i profili.

Quanto al primo, la Corte di Appello ha evidenziato che la decisione di prime cure era fondata su una doppia ratio decidendi , in quanto il Tribunale aveva rigettato l’eccezione di improcedibilità proposta dall’odierna ricorrente affermando, da un lato, che la

sanzione della nullità negoziale prevista dalla normativa urbanisticoedilizia si applicherebbe soltanto agli atti inter vivos e non anche ai trasferimenti mortis causa , tra i quali dovrebbe ricomprendersi anche la divisione ereditaria, e, dall’altro lato, in quanto comunque gli abusi erano stati oggetto di sanatoria edilizia, e le residue irregolarità non erano tali da incidere sulla commerciabilità dei beni. Ancorché la prima delle suddette affermazioni sia erronea, va osservato che la Corte distrettuale ha valorizzato la mancata impugnazione della seconda ratio , costituita dalla intervenuta sanatoria degli abusi, ed ha di conseguenza rigettato, sul punto, il gravame (cfr. pagg. 4 e s. della sentenza impugnata). Il motivo di ricorso non evidenzia l’erroneità di tale statuizione, in quanto la ricorrente non indica di aver contestato anche la seconda ratio decidendi valorizzata dalla Corte territoriale. Va dunque data continuità al principio secondo cui ‘Quando la sentenza assoggettata ad impugnazione sia fondata su diverse rationes decidendi, ciascuna idonea a giustificarne autonomamente la statuizione, la circostanza che tale impugnazione non sia rivolta contro una di esse determina l’inammissibilità del gravame per l’esistenza del giudicato sulla ratio decidendi non censurata, piuttosto che per carenza di interesse’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13880 del 06/07/2020, Rv. 658309; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5102 del 26/02/2024, Rv. 670188; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14740 del 13/07/2005, Rv. 582931; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2928 del 11/05/1982, Rv. 420828). Poiché quindi la decisione impugnata ha deciso la controversia in piena coerenza con i precedenti di questa Corte, la censura è, sul punto, inammissibile ai sensi di quanto previsto dall’art. 360 bis n. 1 c.p.c.
Inoltre, la Corte distrettuale ha anche affermato che gli abusi contestati dall’odierna parte ricorrente erano comunque non idonei ad

incidere sulla commerciabilità degli immobili sui quali essi incidevano (cfr. pag. 5 della sentenza). Sul punto, va data continuità al principio secondo cui la nullità comminata dall’art. 46 del D.P .R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale” ; pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato ‘ (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019, Rv. 653283; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020, Rv. 656525).
Va anche considerato che l’irregolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale difformità dalla concessione non comporta alcuna conseguenza sulla validità dell’atto, tanto che essa non impedisce l’emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c., proprio perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014, Rv. 630399, conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20258 del 18/09/2009, Rv. 609669; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11659 del 14/05/2018, Rv. 648396; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34 del 02/01/2024, Rv. 669939).
Il secondo profilo è del pari inammissibile, in quanto la ricorrente contesta il fatto che la piscina e le opere accessorie siano state assegnate in proprietà a COGNOME, e non invece mantenute in regime di comunione, nonostante essa fosse stata sempre utilizzata da tutti i partecipanti all’originaria comunione.

La Corte di Appello ha evidenziato, sul punto, che l’utilizzo della cosa comune da parte dei comunisti corrisponde al regime della proprietà comune, giusta la previsione di cui all’art. 1102 c.c., e che

ciò non priva i partecipanti alla comunione del loro diritto potestativo di chiederne lo scioglimento (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata). Ha aggiunto che il giudice dispone di un ampio potere discrezionale circa la formazione delle quote divisionali e che, nella specie, il mantenimento della comunione sulla piscina era da ritenere inopportuno a fronte della elevata conflittualità riscontrata tra i coeredi. Inoltre, ha evidenziato che l’assegnazione di un bene non comodamente divisibile a più partecipanti alla comunione è possibile solo in presenza di istanza congiunta degli stessi, e non invece di richiesta di uno solo di essi (cfr . pag. 7 della sentenza). Anche tale statuizione è coerente con i precedenti di questa Corte, poiché va ribadito, al riguardo, che ‘Nell’ipotesi di non comoda divisibilità dei beni immobili compresi nell’eredità, è consentito che venga assegnato ad alcuni coeredi, che ne facciano unitamente domanda, un cespite comodamente separabile dagli altri e rientrante nella quota congiunta dei coeredi predetti, ancorché gli altri coeredi si oppongano, in quanto, come risulta dai principi in tema di comunione e dal combinato disposto degli artt. 718 e 720 c.c., l’attribuzione a più coeredi di un unico cespite “pro indiviso” è possibile se vi sia la richiesta congiunta dei coeredi interessati, che sono soltanto coloro i quali rimarranno in comunione nei confronti del cespite di cui è stata domandata l’attribuzione’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20250 del 07/10/2016, Rv. 641720; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 782 del 29/03/1963, Rv. 261065). Ne deriva l’inammissibilità della censura, anche per questo profilo, ai sensi dell’art. 360 bis n. 1 c.p.c.
Infine, quanto al terzo profilo, attinente al rigetto della domanda risarcitoria proposta dall’odierna ricorrente, la doglianza è inammissibile perché la Corte di Appello ha ritenuto non conseguita la prova di alcun esborso da parte della COGNOME NOME e di una

condotta omissiva degli altri partecipanti alla comunione (cfr. pag. 8 della sentenza).

La ricorrente contrappone, alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelta dal giudice di merito, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare

manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico -argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente posto le spese del secondo grado a carico della odierna ricorrente, senza compensarle, nonostante l’accoglimento dell’istanza di correzione della sentenza di prime cure concordemente proposta da tutte le parti.

La censura è infondata, in quanto la Corte di Appello, avendo confermato la decisione di prime cure, ha correttamente regolato le spese sulla base dell’esito del secondo grado di giudizio, ponendole a carico della parte appellante, i cui motivi di impugnazione sono stati tutti respinti.

Non rileva, a contrario , il fatto che sia stata accolta una istanza di correzione della sentenza del Tribunale concordemente proposta da tutte le parti, considerato che la correzione di una svista materiale non implica alcuna statuizione sulle spese, anche in considerazione del fatto che la relativa istanza era stata proposta congiuntamente dalle parti.

Peraltro, la liquidazione delle spese operata dal giudice di appello è stata condotta alla luce del complessivo esito del giudizio, in piena coerenza con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui le spese di lite vanno regolate tenendo conto dell’esito complessivo e finale della lite (cfr . Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6522 del 20/03/2014, Rv. 630212;

cfr. anche, in termini, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9587 del 12/05/2015, Rv. 635269; Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 18125 del 21/07/2017, Rv. 645057; Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 16431 del 19/06/2019, Rv. 654608; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24482 del 09/08/2022, Rv. 665389).

In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c. -il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c. , con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge -in favore della cassa delle ammende.
Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 10.7 00, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore di € 3.000 , nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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