Scavo sottosuolo condominiale: quando è illegale?

La Corte di Cassazione ha stabilito che lo scavo del sottosuolo condominiale da parte di un singolo proprietario per abbassare il pavimento e aumentare l’altezza dei propri locali non costituisce un semplice ‘uso più intenso’ della cosa comune, ma una vera e propria appropriazione illegittima di uno spazio comune. Tale azione, compiuta senza il consenso degli altri condomini, configura uno spoglio e altera la destinazione del bene, giustificando la richiesta di ripristino dei luoghi. La Corte ha cassato la precedente sentenza d’appello che aveva invece ritenuto l’opera legittima.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Scavo Sottosuolo Condominiale: Oltre l’Uso Più Intenso, è Appropriazione

L’utilizzo delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione getta luce su una questione particolarmente delicata: i limiti entro cui un condomino può intervenire sulle fondamenta dell’edificio. La Corte ha chiarito che lo scavo del sottosuolo condominiale per ampliare i propri locali non è un legittimo ‘uso più intenso’ della cosa comune, ma una vera e propria appropriazione indebita di una parte comune. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Un condominio citava in giudizio una proprietaria di unità immobiliari al piano terra, accusandola di aver eseguito opere di scavo nel sottosuolo comune. L’obiettivo della condomina era abbassare il livello del pavimento dei suoi locali (tra 39 e 81 centimetri) per aumentarne l’altezza interna, appropriandosi di fatto di parte del sottosuolo. Il condominio chiedeva al tribunale di dichiarare l’illegittimità delle opere, con conseguente condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello davano ragione alla condomina. Secondo i giudici di merito, l’intervento non configurava un uso illegittimo della cosa comune. La motivazione si basava sul presupposto che lo scavo non avesse alterato la destinazione principale del sottosuolo, ovvero la sua funzione di sostegno e garanzia della stabilità dell’edificio. L’operato della condomina veniva quindi qualificato come un semplice ‘uso più intenso’ del bene comune, consentito dalla legge, e non come un’alterazione dello stesso.

Lo Scavo del Sottosuolo Condominiale Secondo la Cassazione

Il condominio non si arrendeva e ricorreva in Cassazione, che ribaltava completamente il verdetto. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ritenendo la decisione della Corte d’Appello errata nell’applicazione delle norme di legge.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha affermato un principio consolidato e fondamentale: lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale è, per sua natura, di proprietà comune a tutti i condomini, a meno che un titolo di proprietà non disponga esplicitamente il contrario. Questo perché il sottosuolo è parte integrante delle fondazioni e della struttura portante dell’intero stabile.

Di conseguenza, quando un singolo condomino procede a uno scavo nel sottosuolo condominiale in profondità senza il consenso unanime degli altri partecipanti, sta di fatto sottraendo quel volume alla disponibilità comune per annetterlo alla sua proprietà esclusiva. Questa azione non è un ‘uso più intenso’, ma un vero e proprio spoglio, cioè un atto di illegittima privazione del possesso altrui. La Corte d’Appello ha commesso un errore nel non considerare l’aspetto dell’appropriazione dell’area comune, concentrandosi unicamente sulla mancata alterazione della stabilità. Invece, l’appropriazione di volume è essa stessa un’alterazione della consistenza e della destinazione della cosa comune.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Genova per un nuovo esame. Il nuovo giudice dovrà attenersi al principio di diritto secondo cui scavare nel sottosuolo comune, attraendolo nella propria sfera di disponibilità esclusiva, costituisce uno spoglio illegittimo. Questa decisione rafforza la tutela delle parti comuni e pone un chiaro limite all’iniziativa individuale dei singoli condomini, ribadendo che qualsiasi intervento che si traduca in un’appropriazione di spazi comuni è illecito se non autorizzato dall’unanimità dei proprietari.

È possibile per un condomino scavare nel sottosuolo sotto la propria unità immobiliare?
No, non senza il consenso unanime di tutti gli altri condomini. Secondo la Cassazione, lo spazio sottostante il suolo dell’edificio è proprietà comune e qualsiasi scavo non autorizzato che lo annetta a una proprietà privata è considerato un atto di spoglio illegittimo.

Qual è la differenza tra ‘uso più intenso’ e ‘appropriazione’ di un bene condominiale?
L”uso più intenso’ è un utilizzo consentito di una parte comune che, pur essendo maggiore da parte di un condomino, non ne altera la destinazione e non impedisce agli altri di usarla. L”appropriazione’, come nel caso dello scavo del sottosuolo condominiale, è un’azione illegittima con cui si sottrae una porzione di bene comune per annetterla alla propria proprietà esclusiva.

Cosa ha sbagliato la Corte d’Appello nella sua valutazione?
La Corte d’Appello ha erroneamente classificato l’intervento come un ‘uso più intenso’ del bene comune, focalizzandosi solo sul fatto che la stabilità dell’edificio non fosse stata compromessa. Ha trascurato, invece, l’elemento cruciale: l’appropriazione di un volume di area comune, che di per sé costituisce un’alterazione della cosa comune e un atto illecito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20152 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20152 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9470/2020 R.G. proposto da :

CONDOMINIO INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO NOME INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI GENOVA n. 1568/2019, depositata il 20/11/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2025

dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

Il Condominio di INDIRIZZO, in Lerici, ha convenuto in giudizio la condomina COGNOME COGNOME, proprietaria di due porzioni immobiliari al piano terreno, lamentando l’esecuzione di opere di scavo del sottosuolo comune e l’appropriazione di parte dello stesso . Il Condominio chiedeva quindi di accertare l’illegittimità delle opere svolte e di condannare la convenuta al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno.

La convenuta ha contestato la fondatezza della pretesa e con la sentenza n. 216/2015 il Tribunale della Spezia ha rigettato la domanda, ritenendo che la condomina non avesse posto in essere un uso illegittimo della cosa comune, in quanto il dedotto abbassamento del piano di calpestio dell’immobile non aveva comportato alterazione della destinazione del bene comune, rappresentata nel caso in esame dalla funzione di sostegno alla stabilità dell’edificio.

La sentenza di primo grado è stata impugnata dal Condominio. Con la sentenza n. 156 8/2019, la Corte d’appello di Genova ha respinto il gravame, non essendo sussumibile nella fattispecie dell’uso illegittimo della cosa comune il modesto utilizzo da parte della condomina Visconti del sottosuolo su cui poggia il Condominio. La Corte di merito ha ravvisato un uso più intenso del bene, ma consentito e non già una alterazione del bene.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione il Condominio di INDIRIZZO, in Lerici con due motivi.

Resiste con controricorso COGNOME E’ pervenuta una memoria per la controricorrente.

CONSIDERATO CHE

1. Il primo motivo denuncia ‘errata applicazione dell’art. 1102, primo e secondo comma c.c., in relazione all’art. 1117 c.c., violazione dell’art. 2697 c.c., vizio di motivazione’, per avere la Corte d’appello ritenuto la legittimità dello scavo eseguito dalla condomina alla stregua della ‘modesta’ consistenza in sé dello scavo (39-81 centimetri di abbassamento del pavimento), pure essendo stato attuato su parte di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.; osserva inoltre il ricorrente che la Corte non ha considerato il fatto, decisivo e non controverso, che in realtà la condomina, costruendo al di sotto del piano di calpestio un solaio areato in sostituzione del preesistente vespaio e ricavando dalle opere di sbancamento maggiori altezze dei locali di sua proprietà, si è appropriata del volume dell’area di sedime sottratta al Condominio.
2. Il secondo motivo contesta ‘vizio di motivazione in relazione all’art. 1102 c.c.’, in quanto la Corte d’appello, nel valutare come modesto lo scavo attuato dalla condomina, non ha motivato in base a quali criteri oggettivi e soggettivi lo stesso possa essere considerato tale.

Il primo motivo è fondato.

Nel caso in esame, la Corte di merito, accertato in fatto l’esecuzione da parte della condomina di uno scavo nel sottosuolo, ha ravvisato un uso più intenso del bene comune ed escluso l’alterazione della destinazione (v. pagg. 4 e 5 della sentenza impugnata), senza invece considerare se vi fosse stata appropriazione di area comune per ricavare un ampliamento dei locali di sua proprietà.

In tal modo la Corte territoriale si è discostata dal costante orientamento di questa Corte, secondo il quale lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli

artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall’amministratore con l’azione di reintegrazione’ (così, ex multis , Cass. n. 6154/2016 e Cass. 10869/2023).

Si rende pertanto necessario un nuovo esame, con logico assorbimento dell’esame del secondo motivo.

La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Genova, che deciderà la causa attenendosi al principio di diritto sopra richiamato. Il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.