Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento

Una società locatrice ha richiesto la risoluzione di un contratto di locazione per il sistematico ritardo nel pagamento del canone da parte del conduttore. In primo grado, la domanda era stata respinta, attribuendo rilevanza al comportamento collaborativo del conduttore e a una mancanza del locatore. La Corte d’Appello ha riformato la decisione, stabilendo che il ritardo nel pagamento del canone, sebbene per pochi giorni ma reiterato nel tempo, costituisce un inadempimento grave che altera l’equilibrio contrattuale e giustifica la risoluzione del contratto. Le altre richieste economiche del locatore sono state respinte per carenza di prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Ritardo Pagamento Canone: Quando Diventa Causa di Risoluzione del Contratto?

Il rapporto tra locatore e conduttore è spesso delicato, e uno dei punti di frizione più comuni è la puntualità nei pagamenti. Ma un ritardo nel pagamento del canone di locazione, anche se di pochi giorni, può portare alla drastica conseguenza della risoluzione del contratto? Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma ha fornito chiarimenti cruciali, spiegando come la sistematicità del ritardo possa trasformare un’infrazione apparentemente lieve in un inadempimento grave.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di una società locatrice di risolvere un contratto di locazione ad uso commerciale. Il motivo? Il conduttore pagava sistematicamente il canone a metà mese, invece che entro il giorno 5, come previsto dal contratto. In primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda, considerando i ritardi di lieve entità e in parte giustificati da un comportamento non collaborativo del locatore, che aveva ritardato la voltura delle utenze elettriche a causa di un suo debito pregresso. Il giudice di primo grado aveva anche valorizzato il fatto che il conduttore avesse versato un cospicuo deposito cauzionale non previsto dal contratto. Insoddisfatto, il locatore ha presentato appello.

L’Analisi della Corte d’Appello sul Ritardo Pagamento Canone

La Corte d’Appello ha ribaltato la prospettiva. Pur riconoscendo le mancanze iniziali del locatore, i giudici hanno concentrato la loro analisi sul comportamento del conduttore nel corso dell’intero rapporto. La Corte ha chiarito che la clausola contrattuale in questione non configurava un “termine essenziale” la cui sola violazione comportasse la risoluzione automatica. Piuttosto, la gravità dell’inadempimento doveva essere valutata secondo il criterio generale dell’art. 1455 c.c., ovvero verificando se l’inadempimento avesse un’importanza “non scarsa” rispetto all’interesse del creditore.

Secondo la Corte, il ritardo nel pagamento del canone, sebbene limitato a pochi giorni, era diventato sistematico e si era protratto per un lungo periodo (anni 2017 e 2018), anche dopo la risoluzione dei problemi iniziali legati alle utenze. Questa reiterazione ha assunto un’importanza decisiva.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha stabilito che la condotta del conduttore aveva causato una chiara “alterazione dell’equilibrio contrattuale”. Il locatore, infatti, non poteva fare affidamento sulla tempestività dei pagamenti, trovandosi in una condizione di incertezza costante riguardo al momento in cui avrebbe ricevuto il canone mensile. Questo comportamento, protratto nel tempo, viola l’interesse concreto del locatore a un’esecuzione esatta e puntuale della prestazione.

Di conseguenza, la Corte ha ritenuto che la somma dei singoli ritardi costituisse un inadempimento grave e ha dichiarato risolto il contratto di locazione. È importante notare, tuttavia, che la Corte ha respinto le ulteriori richieste del locatore, come il risarcimento per il ritardo e il rimborso delle spese di registrazione e condominiali, poiché non era stata fornita prova adeguata che tali somme fossero state effettivamente anticipate dal locatore stesso.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia offre un insegnamento fondamentale: la gravità di un inadempimento non si misura solo sull’entità del singolo episodio, ma anche sulla sua reiterazione nel tempo. Un singolo ritardo di pochi giorni difficilmente porterà alla risoluzione di un contratto di locazione. Tuttavia, quando il ritardo nel pagamento del canone diventa un’abitudine, la giurisprudenza è orientata a considerarlo un inadempimento grave, sufficiente a giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale. Per i conduttori, è un monito sull’importanza della puntualità; per i locatori, è la conferma che la pazienza ha un limite e che la tutela legale è possibile anche di fronte a inadempimenti apparentemente minori ma sistematici.

Un singolo ritardo nel pagamento del canone è sufficiente per la risoluzione del contratto?
No, sulla base della sentenza, un singolo ritardo è generalmente considerato di scarsa importanza. La gravità dell’inadempimento emerge dalla sistematicità e dalla reiterazione dei ritardi nel tempo, che alterano l’equilibrio del contratto.

Il comportamento del locatore può giustificare il ritardo nel pagamento da parte del conduttore?
Sì, ma solo parzialmente e temporaneamente. Nel caso esaminato, il mancato adempimento del locatore (relativo alla voltura dell’energia elettrica) ha giustificato i ritardi iniziali del conduttore. Tuttavia, una volta risolto il problema, la persistenza dei ritardi è stata imputata esclusivamente al conduttore.

Cosa si intende per inadempimento di “non scarsa importanza” in un contratto di locazione?
Si intende un inadempimento che, valutato nel contesto complessivo del rapporto, lede in modo significativo l’interesse della parte adempiente. Nel caso specifico, il sistematico ritardo nei pagamenti ha violato l’interesse del locatore a ricevere puntualmente la prestazione, creando incertezza e alterando l’equilibrio contrattuale, integrando così un inadempimento grave.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI ROMA N. 663 2025 – N. R.G. 00000524 2019 DEL 30 01 2025 PUBBLICATA IL 30 01 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D’APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE

così composta:

dr. NOME COGNOME

Presidente e relatore

dr. NOME COGNOME COGNOME

Consigliere

dr. NOME COGNOME

Consigliere ausiliario

riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3075 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2019 , assunta in decisione in data 29 . 1.2025 , a seguito della trattazione scritta ai sensi dell’art. 127-ter c.p.c., e vertente

TRA

(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro tempore , P.

rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOMEC.F.

)

APPELLANTE –

(C.F.

in persona del legale rappresentante pro

tempore ,

rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOMEC.F.

)

APPELLATA –

C.F.

OGGETTO

: Contratto di locazione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

§ La controversia verte sul rilievo da attribuire al ritardo nei pagamenti del canone di locazione, secondo l’appellante, avvenuti nel periodo centrale di ogni mese, negli anni 2017 e 2018, nonostante l’espressa previsione contrattuale di un termine essenziale, individuato entro il giorno 5 di ogni mese.

Il tribunale di Roma, con sentenza n. 21872/2018, ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di locazione, rispettivamente proposta dalla società locatrice, e, in riconvenzionale, dal conduttore, unitamente ad ogni altra domanda, e dichiarato la compensazione delle spese processuali.

Il tribunale ha ritenuto i ritardi lievi e giustificati anche dal comportamento della società locatrice, che ha ritardato la voltura del contratto di erogazione dell’energia elettrica, per non aver estinto un pregresso debito; ha considerato il comportamento collaborativo del conduttore che, su richiesta del locatore e pur in mancanza di una previsione contrattuale, ha immediatamente versato il deposito cauzionale, ed il successivo puntuale adempimento al proprio obbligo di pagamento.

§ La società impugna la decisione, articolando le seguenti conclusioni: ‘ piaccia all’ecc.ma corte adita, per le ragioni di cui all’appello, riformare la prima sentenza e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione tra le parti del 30 marzo 2017 per inadempimento della conduttrice; per l’effetto dichiarare che la conduttrice ed il signor quale garante delle obbligazioni ivi contenute ed assunte dalla conduttrice, sono tenuti al pagamento dei canoni della locazione a far tempo dal dì della risoluzione e sino alla data del 31 marzo 2021; in via subordinata, comunque risarcire per inadempimento da reiterato ritardo nel pagamento l’attrice, secondo i parametri offerti in primo grado e con ricorso all’equità; condannare la conduttrice a pagare la somma di euro 164,00 per la registrazione della locazione 2017 e 164 per la locazione 2018; condannare la conduttrice a pagare gli oneri accessori condominiali e per l’effetto condannare la conduttrice a pagare la somma di euro 880,00; Spese vinte di entrambi i gradi secondo notula dell’antistatario difensore.’
§ Due sono i motivi di appello.

Con il primo, la società sottolinea che il conduttore, nel costituirsi in giudizio, ha ammesso il ritardo nel pagamento anche per i canoni dovuti nel mese di novembre e dicembre 2017 e, poi, per tutto l’anno 2018; ribadisce la previsione contrattuale di un termine essenziale di pagamento, la risoluzione di diritto, ai sensi dell’art 1454 c.c., nel perdurare dell’inadempimento, dopo l’intimazione di sfratto per convalida; la mancanza di prova dei fatti ad essa imputati e l’irrilevanza del versamento di un deposito cauzionale, a semplice richiesta, non previsto in contratto.
Con il secondo motivo, lamenta un’omessa pronuncia sulla richiesta di rimborso degli oneri di registrazione del contratto e spese condominiali.

L’appello è fondato nei limiti che seguono.

Riassumendo, l’atto di intimazione di sfratto è stato notificato, in data 9.5.2017, dopo poco più di un mese dalla stipula del contratto di locazione, ad uso commerciale, avvenuta in data 30.3.2017, e, pochi giorni dopo la registrazione, in data 26.4.2017, assumendo il mancato pagamento dei primi due canoni, per il mese di aprile e maggio

2017, del deposito cauzionale e delle spese di registrazione del contratto pro quota di164,00 euro.

E’ stata chiesta la risoluzione del contratto, azionando l’art. 5 e 11 del contratto e l’ingiunzione di pagamento dei canoni indicati.

Il giudice, accertati i pagamenti, ha dichiarato chiusa la fase sommaria e disposto il mutamento del rito.

La società locatrice, con le memorie integrative, ha chiesto la risoluzione per inadempimento, precisando che il pagamento del canone non era omesso, ma avveniva in ritardo, come dedotto dalla stessa conduttrice e che ‘ il canone di novembre è stato pagato il 14 e quello di dicembre ad oggi 12 non è stato ancora pagato’.

Dagli atti emerge il pagamento, a mezzo bonifico bancario, del deposito cauzionale, in data 13.4.2017 (doc 2 allegato a note 24.7.2017); del canone di aprile, il giorno 24 dello stesso mese (doc.3 allegato alle stesse note), e di maggio, il giorno 12 dello stesso mese (doc. 4 allegato alle stesse note), con la specificazione, per questi due ultimi pagamenti, di essere ancora impossibilitati all’uso dell’immobile; precisamente, nel primo, in assenza di energia elettrica e, nel secondo, ‘ ancora impossibilitato utilizzo causa pendenze ‘.
Al momento della notifica dell’intimazione, dunque, mancava solo il pagamento del canone del mese di maggio, avvenuto pochi giorni dopo, ma risultava versato il pagamento di due mensilità anticipate, a titolo di deposito cauzionale, pur non previsto nel contratto e non dovuto per legge, e contestata la debenza della quota per spese di registrazione del contratto, in mancanza di prova dell’avvenuto pagamento e del relativo importo (contestazione quest’ultima fondata, come si dirà in seguito).
Si è, dunque, delineato un comportamento collaborativo del conduttore, per aver versato, otto giorni dopo la scadenza del canone di aprile, due mensilità anticipate, a titolo di deposito cauzionale, così ridimensionando anche il ritardo, di pochi giorni, nel pagamento del canone di maggio. In questo ambito, si iscrive il debito del locatore di 603,07 euro da mancato pagamento delle fatture ENI, scadute e non pagate, per il periodo aprile-dicembre 2016; debito, al contrario di quanto sostenuto nell’impugnativa, documentato e non puntualmente contestato, (doc. 9, idem doc. 21) fascicolo di parte in primo grado); dunque, la mancata collaborazione del locatore, nel fornire quanto necessario per la stipula di un nuovo contratto di fornitura, avvenuta solo il 13.7.2017 (doc. 17), non potendosi procedere alla voltura a causa della morosità (doc. 6, 7 e 8); documenti, anche questi, non puntualmente contestati.
L’art. 5 del contratto, secondo l’appellante, prevede un termine essenziale di adempimento.

Come ricordato anche dalla Suprema Corte di Cassazione, ‘ L’essenzialità del termine per l’adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre”, riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua dell’oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l’utilità prefissatasi ‘ (Cass. civ. n. 32238/2019)
Le espressioni usate dai contraenti non rivelano l’inequivocabile volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con il decorso del termine medesimo, prevedendosi anche la possibilità di un pagamento successivo.

La norma va letta in modo unitario ‘ La conduttrice non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione o eccezione, se non dopo aver eseguito il pagamento; il mancato pagamento di un canone mensile costituirà motivo di risoluzione ex art. 1456 codice civile, con diritto all’escussione della fideiussione…’ .

Nella previsione contrattuale, non solo mancano formule idonee ad esprimere l’intenzione di pattuire un termine essenziale, ma piuttosto emerge la diversa ipotesi di una clausola risolutiva espressa nel caso di mancato pagamento di un solo canone, che nella fattispecie, non ricorre, trattandosi di ritardi, e ampiamente compensati dal pagamento di un deposito cauzionale, non pattuito contrattualmente e non richiesto dalla legge.

La controversia può trovare una soluzione nell’ambito della risoluzione, per inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 cc.

Si è detto che, dopo il mutamento del rito, la società locatrice, nel prendere atto che si trattava essenzialmente di ritardo, ha sottolineato il reiterarsi del mancato rispetto del termine, ribadendo sostanzialmente le proprie richieste; domanda connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l’atto introduttivo del procedimento sommario, che si giustifica, in ragione dell’autonomia del giudizio ordinario (Cass. 5955/2023).

Effettivamente, dalla produzione documentale della società conduttrice, emerge un ritardo nei pagamenti, che, se può essere giustificato fino alla stipula del nuovo contratto di fornitura elettrica, comprendendo anche i canoni di giugno e luglio 2017, è sicuramente imputabile alla conduttrice, per il periodo successivo, avendo continuato a pagare in ritardo, con la sola eccezione del mese di settembre, e, per un lasso di tempo più significativo a novembre e dicembre 2017. Le dichiarazioni, rese dalla difesa del locatore e verbalizzate all’udienza del 16 gennaio 2018, vanno lette unitamente alla documentazione in atti, configurandosi un ritardo sistematico nei pagamenti, anche se di pochi giorni.
Nel corso del giudizio, è stato contestato un ritardo anche per l’anno 2018 e la società conduttrice nulla ha osservato in proposito.

Emerge poi, dagli atti, un inadempimento reiterato nell’anno 2019, accertato con successiva sentenza del tribunale di Roma n. 10711/2020 – non si conosce se irretrattabile – in cui si dà anche atto dell’intervenuto rilascio dell’immobile.

In linea di principio, il contratto non può essere risolto, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., se l’inadempimento ha scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altra parte, e tale principio va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all’entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione (Cass. civ. sent. n. 14034/2005)
Nella fattispecie, è evidente l’alterazione dell’equilibrio contrattuale, non potendo il locatore conoscere i tempi di adempimento del pagamento mensile, il cui interesse è anche ribadito al p. 5 del contratto.

La domanda va, dunque, accolta nei limiti della dichiarazione di risoluzione del contratto, per inadempimento del conduttore; non è chiesto il rilascio dell’immobile e non è argomentata la richiesta di condanna al pagamento dei canoni – per cui, peraltro, si lamenta soltanto il ritardo nel pagamento – nè sono espresse le ragioni per cui è estesa fino al marzo 2021; non risulta citato in giudizio il garante, di cui si chiede la condanna in solido, e generica è l’allegazione dei danni da ritardo, chiesti in subordine. Con il secondo motivo, la società appellante denuncia un’omessa pronuncia sulla richiesta di rimborso delle spese di registrazione del contratto e degli oneri accessori; indica, come dovuti, gli importi di euro ‘ 200 euro: 2 = 100 euro + i bolli per 64 euro, per il primo anno; e di euro 164,00 per il secondo’, nonchè le ‘ quote condominiali bimestrali da 44 euro ciascuna per i venti mesi di vigenza del contratto’ , per un importo complessivo di 880,00 euro.
La domanda di condanna al pagamento delle spese condominiali dovute e non pagate (‘… 4 quote condominiali bimestrali da 44 euro ciascuna per il periodo I aprile – 30 novembre…’ ), risulta proposta con le memorie integrative, unitamente alle spese di registrazione.

E’ vero che manca una decisione sul punto. Tuttavia, l’art. 11 del contratto prevede che il conduttore provveda al versamento degli oneri di sua competenza direttamente al condominio e, in atti, vi è prova dell’adempimento, per l’anno 2017 (doc. 19 fascicolo parte, in primo grado); la domanda di rimborso presuppone il pagamento delle somme richieste e non vi è prova di esso nemmeno per l’imposta di registro e del relativo importo.

§ Una valutazione complessiva dell’esito della controversia, il parziale accoglimento dell’appello e la presenza di una controversia analoga, tra le stesse parti, instaurata dalla società locatrice, giustificano la compensazione delle spese di lite, anche per questo grado.

P .Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell’appello, proposto dalla nei confronti della avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 21872/2018, così provvede:

accoglie la domanda di risoluzione del contratto, per inadempimento grave del conduttore;

rigetta per il resto l’appello;

dichiara la compensazione delle spese di lite, anche per questo grado di giudizio; Così deciso in Roma il giorno 29.1.2025

Il Presidente rel.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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