Risoluzione contratto preliminare per inadempimento

La Corte d’Appello riforma una sentenza di primo grado, stabilendo che il mancato rispetto del termine essenziale in un contratto preliminare di vendita immobiliare costituisce un inadempimento grave. La promissaria acquirente, costretta a trovare un’altra sistemazione, non ha rinunciato a far valere i suoi diritti. La Corte ha dichiarato la risoluzione del contratto per colpa della promittente venditrice, che non aveva ottenuto in tempo l’autorizzazione alla vendita per le quote dei figli minori, e dell’agenzia immobiliare, per non aver informato correttamente l’acquirente. Entrambe sono state condannate in solido a restituire caparra e provvigioni e a risarcire i danni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 9 giugno 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Preliminare di vendita e termine essenziale: cosa succede se salta il rogito?

Nel mondo delle compravendite immobiliari, il contratto preliminare è un passaggio fondamentale che vincola le parti alla futura stipula del contratto definitivo. Spesso, al suo interno viene inserito un termine essenziale per il rogito, una data che non è meramente indicativa, ma cruciale per gli interessi dell’acquirente. Ma cosa accade se quel termine non viene rispettato? Una recente sentenza della Corte d’Appello di Trieste offre un’analisi dettagliata delle conseguenze, ribaltando una decisione di primo grado e chiarendo le responsabilità di venditore e agenzia immobiliare.

I Fatti del Caso: un acquisto immobiliare complicato

La vicenda ha origine dalla firma di un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento. Il contratto prevedeva una data precisa per la stipula dell’atto definitivo, qualificata come termine essenziale. Successivamente, emergeva un ostacolo significativo: metà dell’immobile era di proprietà dei figli minori della promittente venditrice. Per procedere con la vendita, era quindi necessaria un’autorizzazione del Tribunale, che non è stata ottenuta entro la data pattuita.

La promissaria acquirente, avendo già venduto la propria precedente abitazione e trovandosi di fronte alla necessità impellente di un alloggio, stipulava un contratto di locazione temporaneo. Nel frattempo, la venditrice, ottenuta finalmente l’autorizzazione, la invitava a procedere con il rogito, ma fuori tempo massimo. Di fronte al rifiuto dell’acquirente, nasceva una controversia legale.

La Decisione dei Giudici: dal Primo Grado all’Appello

In primo grado, il Tribunale aveva dato torto all’acquirente, ritenendo che le sue azioni, come la ricerca di un affitto e la richiesta di aggiornamenti, equivalessero a una rinuncia tacita al termine essenziale. Di conseguenza, aveva dichiarato il contratto risolto per colpa dell’acquirente e aveva permesso alla venditrice di trattenere la caparra.

La Corte d’Appello ha completamente ribaltato questa visione. I giudici hanno stabilito che l’inadempimento della venditrice era stato di “non scarsa importanza”. La stipula di un contratto di affitto da parte dell’acquirente non era una rinuncia, ma una diretta e necessaria conseguenza dell’inadempimento altrui per soddisfare un bisogno primario di abitazione. La Corte ha quindi dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per colpa della venditrice e, inoltre, ha riconosciuto anche la responsabilità dell’agenzia immobiliare.

Le Motivazioni: la centralità del termine essenziale e la diligenza professionale

La Corte d’Appello ha fondato la sua decisione su alcuni principi cardine.

Innanzitutto, l’inadempimento della venditrice è stato giudicato grave. Non solo non ha rispettato una scadenza definita “essenziale”, ma aveva anche garantito nel contratto la “piena e legittima proprietà” del bene, una circostanza non veritiera data la comproprietà dei minori e la necessità di un’autorizzazione giudiziale, il cui esito non era scontato.

In secondo luogo, è stata sancita la responsabilità dell’agenzia immobiliare. Secondo la Corte, rientra nella diligenza professionale del mediatore effettuare le verifiche necessarie sulla titolarità dell’immobile e informare l’acquirente di qualsiasi circostanza che possa complicare o ritardare la compravendita. Omettere un’informazione così rilevante costituisce un inadempimento contrattuale.

Infine, la Corte ha stabilito la responsabilità in solido di venditrice e agenzia. Le loro rispettive condotte omissive hanno concorso a causare un unico danno all’acquirente. Di conseguenza, entrambe sono state condannate a risarcire i danni, a restituire la caparra (la venditrice) e la provvigione (l’agenzia).

Conclusioni: lezioni pratiche per acquirenti, venditori e agenzie

Questa sentenza offre importanti spunti pratici. Per gli acquirenti, sottolinea la forza del termine essenziale e il diritto di considerare risolto il contratto se non viene rispettato per cause imputabili al venditore. Per i venditori, serve come monito a non fornire garanzie su circostanze che non sono sotto il loro pieno controllo, come l’ottenimento di autorizzazioni giudiziarie. Per le agenzie immobiliari, riafferma il dovere di diligenza professionale nell’eseguire le verifiche preliminari sull’immobile, la cui omissione può comportare una diretta responsabilità per i danni subiti dall’acquirente.

Stipulare un contratto di affitto dopo la scadenza del termine essenziale significa rinunciare a far valere l’inadempimento del venditore?
No. La Corte d’Appello ha chiarito che se la stipula di un affitto è la diretta conseguenza della necessità abitativa creata dall’inadempimento del venditore, questa azione non costituisce una rinuncia tacita a far valere la violazione del termine essenziale.

L’agenzia immobiliare è responsabile se non comunica che parte dell’immobile è intestata a minori?
Sì. La sentenza afferma che rientra nell’ordinaria diligenza del mediatore immobiliare verificare la completa titolarità del bene e informare l’acquirente di circostanze, come la comproprietà di minori, che richiedono autorizzazioni specifiche e possono ritardare la vendita. L’omissione di tale informazione è un inadempimento.

Se il venditore e l’agenzia sono entrambi inadempienti, chi paga i danni?
Entrambi sono responsabili in solido. Ciò significa che l’acquirente danneggiato può richiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi dei due. La Corte ha ritenuto che le condotte omissive di entrambi (mancato rispetto del termine e mancata informazione) abbiano contribuito insieme a causare il danno.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI TRIESTE N. 152 2025 – N. R.G. 00000125 2024 DEL 20 05 2025 PUBBLICATA IL 20 05 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte D’Appello di Trieste

SEZIONE PRIMA CIVILE

R.G. 125/2024

La Corte D’Appello di Trieste, Sezione prima civile, in persona dei magistrati:

dott. NOME COGNOME

Presidente

dott. NOME COGNOME

Consigliere

dott. NOME COGNOME Consigliere istruttore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 125/2024 R.G., promossa con atto di citazione in appello notificato il 8.4.2024 e iscritto a ruolo il 11.4.2024, da

rappresentata e difesa dall’avv.to NOME COGNOME del Foro di Udine, e con domicilio eletto presso lo studio del medesimo in Palmanova INDIRIZZO giusta delega allegata all’atto di citazione;

– appellante –

contro

nata in Argentina (EE) il 24/09/1974 e residente in Aquileia (UD), INDIRIZZO con l’avv. NOME COGNOME giusta procura allegata alla comparsa di costituzione in grado di appello;

– appellata –

e contro

rappresentata e difesa dagli avv. ti NOME COGNOME e NOME COGNOME entrambi con studio in Ronchi dei Legionari (GO) INDIRIZZO, ivi altresì domiciliata, giusta procura alle liti a margine della comparsa di costituzione in grado di appello;

-appellato – appellante incidentale –

OGGETTO : appello avverso la sentenza del Tribunale di Gorizia n.74/2024 dd. 2.3.2024, depositata l’8.3.2024, nella causa n. 577/2021 R.G., notificata il 12.3.2024.

CONCLUSIONI

Per l’appellante , come in memoria depositata il 14.1.2025:

NEL MERITO:

1) dichiarare la risoluzione della promessa di compravendita dd. 11.12.2020 per inadempimento della convenuta ;

2) condannare la convenuta alla restituzione della somma di € 10.000,00 corrispondente alla caparra versata, oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

3) dichiarare la risoluzione del contratto di mediazione dd. 4.12.2020 stipulato dall’attrice con la convenuta per inadempimento della stessa;

4) condannare la alla restituzione della somma di € 2.692,10 corrisposta dall’attrice a titolo di provvigione per la mediazione, oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

5) condannare i convenuti in solido tra di loro al risarcimento dei danni subiti dall’attrice e quantificati in complessivi € 10.148,40 o in quella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia all’esito dell’istruttoria, oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.

6) Respingere l’appello incidentale svolto da in quanto infondato in fatto ed in diritto.

7) Spese di entrambi i gradi di giudizio rifuse.

IN INDIRIZZO SUBORDINATA ISTRUTTORIA: per mero scrupolo difensivo, come da memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, cpc dd. 7.01.2022 e comma VI, n. 3, cpc dd. 24.01.2022.

NB memorie molto lunghe , tanti capitoli di prova e molte registrazioni trascritte

Per parte appellata , come in memoria depositata il 16.1.2025:

In INDIRIZZO

Rigettare tutte le domande ex adverso formulate nei confronti di , per essere le stesse infondate in fatto e in diritto, con condanna altresì dell’appellante alle spese del grado.

In via subordinata istruttoria:

Ove la Corte ravvisasse di accogliere le istanze istruttorie di cui all’atto di appello, si insiste per l’accoglimento delle istanze istruttorie formulate nella memoria ex art. 183 VI co. n. 2 c.p.c. dd. 03/01/2022 e nella memoria ex art. 183 VI co. n. 3 c.p.c. dd. 24/01/2022.

Per parte appellata come in memoria depositata il 16.1.2025:

INDIRIZZO

dichiarare inammissibile e comunque rigettare l’appello proposto dalla sig.ra avverso la sentenza n. 74/2024 del Tribunale di Gorizia perché infondato in fatto e in diritto

IN INDIRIZZO

accogliere tutti i motivi sopra esposti e per l’effetto riformare la sentenza n. 74/2024 del Tribunale di Gorizia, emessa nel procedimento sub RG 577/2021, rigettando qualsivoglia pretesa risarcitoria avanzata dalla nei confronti della e

accogliendo le domande come proposte e confermate in sede di precisazione delle conclusioni del primo grado e che ivi si riportano:

‘ In INDIRIZZO

rigettare le domande tutte ex adverso proposte dall’attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto

In via subordinata:

nella non creduta ipotesi in cui l’Ill.ma Giudicante ritenga anche solo in parte fondata la domanda e tenuto conto del comportamento dell’attrice valutabile ai sensi degli artt. 1362 e 1227, comma 2 c.c. contenere la richiesta risarcitoria nei limiti del provato e di quanto ritenuto di giustizia.

In ogni caso spese di lite totalmente rifuse .’

Con vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio.

FATTI DI CAUSA

Premesse in fatto

1. La signora in data 11.12.2020, stipulava un preliminare di acquisto immobiliare (avente ad oggetto un appartamento destinato ad abitazione in INDIRIZZO, Monfalcone), con la sig.ra , per il tramite dell’intermediazione dell’agenzia immobiliare Nel contratto era previsto, quale termine essenziale per la stipula del definitivo il 20.1.2021.

2. Emergeva in seguito che l’immobile promesso in vendita apparteneva, per una quota complessiva del 50%, ai due figli minorenni della promittente.

3. La sig.ra di conseguenza, il 26.1.2021, stipulava un contratto di locazione abitativa per 6 mesi.

4. Solo in data 18.3.2021 il Tribunale di Gorizia, con provvedimento di volontaria giurisdizione, autorizzava la signora a vendere anche la quota die figli minorenni e la promittente fissava per il 6.4.2021 un invito a presentarsi dal notaio per la stipula del contratto definitivo.

Il procedimento di primo grado

5. Ha agito in giudizio, avanti al Tribunale di Gorizia, la sig.ra convenendo sia la promittente venditrice sia l’agenzia di intermediazione

Immobiliare e chiedendo, nei confronti della prima, la risoluzione del contratto per inadempimento con restituzione (inizialmente del doppio e a seguito di precisazione delle conclusioni) della caparra versata di 10.000 euro, e, nei confronti della seconda, la risoluzione del contratto di mediazione e la restituzione del compenso per provvigione (€.2.692,10). Nei confronti di entrambe, poi, ha domandato il risarcimento dei danni subiti, quantificati in €.10.148,40.

6. Si è costituita la convenuta , resistendo e chiedendo, oltre al rigetto delle domande attoree, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per illegittimo rifiuto a contrarre e l’accertamento del diritto alla ritenzione della caparra.

7. Si è costituita anche l’agenzia immobiliare resistendo e chiedendo il rigetto di tutte le domande proposte contro di sé.

8. Il Tribunale di Gorizia, all’esito di procedimento istruito solo documentalmente, non ammesse le prove orali richieste, ha infine così statuito.

8.1. Ritenuto trattarsi di un contratto preliminare di vendita di immobile parzialmente altrui, e ritenuto altresì essenziale il termine contrattuale per la stipula del definitivo, ha comunque respinto la domanda attorea di risoluzione, valutando il comportamento dell’attrice ante causam quale rinuncia ad avvalersi del termine essenziale. In tal senso ha indicato come significativi: il tenore della lettera di data 25.1.2021 dell’avv. COGNOMEcontenente richiesta di informazione sui tempi necessari per ottenere l’autorizzazione del Tribunale a vendere le quote immobiliari dei figli minorenni), e il contratto locazione abitativa, per un periodo di sei mesi, stipulato dalla il 26.1.2021, recante, a giustificazione della temporaneità, all’art.2, proprio la necessità di attendere per entrare in possesso dell’abitazione promessa in vendita e oggetto di causa.
8.2. Qualificata la domanda riconvenzionale della convenuta in termini di recesso dal contratto ex art.1385 c.c. con diritto di ritenzione della caparra, e valutato come grave l’inadempimento della (dapprima dettasi interessata ad aspettare e poi, pochi mesi dopo, assente alla stipula del definitivo), ha accolto la domanda stessa, dichiarato risolto il contratto per legittimo esercizio del diritto di recesso e accertato il diritto della sig.ra a ritenere la caparra.

8.3. Ritenuto, poi, non grave l’inadempimento dell’agenzia immobiliare (per non avere acquisito e riferito informazioni utili sull’immobile in questione), in mancanza di pertinente allegazione specifica dell’attrice (che non avrebbe allegato che, in mancanza delle corrette informazioni non si sarebbe determinata a contrarre), ha respinto le domande di risoluzione del contratto di intermediazione.

8.4. Ha invece condannato, a titolo di risarcimento dei danni, a rifondere all’attrice quanto speso (€.3.488,00) per alloggio in albergo e canoni di locazione abitativa, dopo l’inutile decorso del termine originario per il perfezionamento dell’acquisto immobiliare.

Ha invece escluso, quali ulteriori voci di danno risarcibile: la spesa per il trasloco e per la mediazione per il contratto di locazione temporanea (in difetto di prova, essendo insufficienti le mere fatture), il valore del mobilio interno all’abitazione (in mancanza di prova sul relativo valore) e l’importo della provvigione, in mancanza di specifiche allegazioni sul valore dell’affare.

8.5. In applicazione del principio di soccombenza, infine, il giudice di primo grado ha condannato l’attrice a pagare le spese di lite della convenuta , compensando, invece parzialmente (per 2/3) quelle tra attrice e con il residuo terzo a carico di quest’ultima.

L’atto di appello di

9. Con l’atto di citazione sopraindicato, la sig.ra ha impugnato la sentenza del Tribunale di Gorizia, chiedendone la parziale riforma peri seguenti motivi.

9.1. Con il primo motivo l’appellante ha censurato la decisione di rigetto della domanda di risoluzione del contratto preliminare per scadenza del termine essenziale.

Ha contestato che vi fosse stata rinuncia ad avvalersi del termine essenziale, in sintesi, in quanto:

– tale rinuncia dovrebbe essere data per iscritto e in modo non equivoco (cfr. Cass. 3.7.2000 n.881);

– la risoluzione del contratto per scadenza del termine essenziale opera ipso iure;

– il contenuto della lettera dd. 25.1.2021 non potrebbe essere interpretato quale rinuncia, sia perché il termine era già scaduto, sia perché, in tale missiva, l’avv. COGNOME si limitava a comunicare l’inadempimento per scadenza del termine essenziale;

– solo successivamente la sig.ra aveva presentato domanda di autorizzazione alla vendita presso il Tribunale di Gorizia;

– la frase estrapolata dal contenuto del contratto di locazione temporanea aveva tutt’altro significato, e, all’interno di un atto ben distinto nelle finalità, stava a significare solamente l’impellenza dell’esigenza abitativa da soddisfare.

9.2. Con il secondo motivo l’appellante ha censurato la decisione del Tribunale per asserita sottovalutazione del grave inadempimento della promittente venditrice.

La condotta tenuta dalla signora era, invece, certamente grave: ella aveva promesso in vendita un immobile dichiarando, contrariamente al vero, di averne la piena disponibilità e aveva incassato per intero la caparra – anche per la parte spettante ai figli minorenni cointestatari -. Si trattava di condotta costituente illecito sia in ambito civile che in ambito penale.

9.3. Con il terzo motivo di impugnazione l’appellante ha lamentato il mancato riconoscimento dell’inadempimento dell’agenzia immobiliare, contestando il conseguente rigetto della domanda di risoluzione contrattuale.

Si era trattato, per contro, di una manchevolezza che avrebbe potuto essere evitata con un semplice accorgimento, quale una visura immobiliare, e che aveva causato

consistenti danni economici all’appellante. Il fatto stesso che il contratto preliminare contenesse un termine essenziale è indice dell’intensità dell’interesse perseguito dall’acquirente.

Ulteriore documentazione, consistente anche in trascrizioni di conversazioni tra presenti successive ai fatti, proverebbe sia che se avesse saputo dell’intestazione parziale a terzi dell’immobile, non avrebbe contratto con la sig.ra (trascrizione di un colloquio con di in data 11.1.2021 – doc.34 O e 34 P), e, in secondo luogo, che sia sia erano a conoscenza della problematica, consapevolmente taciuta all’appellante (cfr colloquio dd. 9.12.2020 con il sig. – doc.34 C e 34 D).

9.4. Con il quarto motivo, l’appellante ha lamentato il mancato riconoscimento parziale del risarcimento su talune voci di danno.

9.4.1. Quanto alle spese di trasloco e ai compensi ad altra agenzia immobiliare, ha evidenziato:

– che le fatture nn.13 e 30 prodotte, recano l’indicazione del modo di pagamento (contanti) e la dicitura che l’originale è consultabile nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate;

– la fattura dell’agenzia immobiliare (RAGIONE_SOCIALE) è stata pagata con bonifico e la circostanza non è stata contestata dalla controparte, tanto che lo stesso giudice l’aveva data per pacifica in ordinanza istruttoria non ammettendo prove sul punto (cap.20).

9.4.2. Quanto al valore del mobilio dell’abitazione, allegato in misura di €.2.000,00, ha evidenziato l’appellante:

– che nel contratto preliminare era scritto che il prezzo comprendeva anche il valore di mobili ed elettrodomestici;

– che aveva ammesso tali circostanze nel colloquio con il sig. dell’11.1.2021 (doc.34 O e P);

– che la quantificazione del valore del mobilio in €.2.000,00 era riconducibile alla stessa , quale mandante dell’agenzia.

9.5. Con ulteriore motivo, l’appellante ha lamentato il mancato riconoscimento della, pur chiesta, solidarietà di entrambi i convenuti nell’obbligazione risarcitoria, sussistendone i presupposti, trattandosi di unico evento pregiudizievole – anche in base ad autorevole giurisprudenza citata (Cass. SU sent. n. 13143 del 2022).

9.6. Con il sesto motivo l’appellante ha criticato la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha accolto la domanda riconvenzionale della sig.ra .

Quest’ultima, infatti, era consapevole dell’intestazione dell’immobile anche ai figli e delle conseguenti complicazioni ai fini della vendita, ma aveva taciuto la circostanza all’appellante. Inoltre, aveva formulato domanda di autorizzazione al Tribunale di Gorizia, con grave ritardo, solo a marzo del 2021.

Le difese in secondo grado di

10. Con comparsa depositata il 5.7.2024 si è costituita in grado di appello la convenuta chiedendo il rigetto dell’appello e, solo in via subordinata, l’accoglimento delle istanze istruttorie. Ha richiamato le difese già svolte in primo grado e ha sostanzialmente ribadito la correttezza di quanto ritenuto dal Tribunale di Gorizia.

Ha contestato, tra l’altro:

– che il termine per la stipula del definitivo fosse essenziale;

– che per la rinuncia ad avvalersi del termine essenziale fosse necessaria la forma scritta (Cass. sent. n.28/2024, 881/2000, e 8733/98);

– che la richiesta di autorizzazione (all’alienazione delle quote di immobile dei figli minori) al Tribunale di Gorizia fosse stata inviata solo il 9.3.2021, in realtà, la prima istanza in tal senso era stata depositata il 4.9.2019 (doc.2 della produzione di primo grado) e poi ripetuta e sollecitata;

– l’affermazione secondo la quale la condotta della signora integrerebbe un reato di truffa;

– l’asserita gravità dell’inadempimento, essendo pacifico che al 6.4.2021, dopo 2 mesi e mezzo dalla scadenza del termine contrattuale iniziale, l’appellata era stata autorizzata alla vendita delle quote dei figli ed era pronta a stipulare il contratto definitivo.

Ha evidenziato che controparte aveva liberamente scelto di comprare un altro immobile, stipulando il relativo contratto il 9.4.2021, tre giorni dopo l’appuntamento mancato dal notaio per il contratto definitivo.

Ha rimarcato che la disponibilità, per l’intero, del bene promesso in vendita era stata comunque acquisita prima della data fissata per il contratto definitivo.

Le difese di in grado di appello

11. Si è costituita in grado di appello anche la convenuta chiedendo il rigetto dell’appello della signora e, in via incidentale, l’esclusione di qualsiasi responsabilità a proprio carico.

11.1. Con riferimento al primo motivo di appello ha ribadito che la aveva chiaramente rinunciato ad avvalersi del termine essenziale con il proprio comportamento e non poteva, pertanto, validamente, in seguito pretendere la risoluzione del contratto per tale motivo.

Con riguardo al tema dell’inadempimento della signora ha rimarcato, da un lato, la non gravità dell’inadempimento, essendosi l’appellata subito attivata per rimediare al problema, e la non imputabilità dello stesso, essendo dovuto a ritardi del Tribunale di Gorizia nell’evadere la richiesta di autorizzazione presentata.

Correttamente, poi, era stato ritenuto non grave l’inadempimento di

Non dovute sarebbero le spese di trasloco e di vitto – tutte da sostenere in ogni caso né quelle di locazione, poiché si era attivata per reperire un alloggio

alternativo a titolo gratuito, avendo offerto l’anticipata immissione nel possesso dell’immobile in questione, possibile già a gennaio 2021.

11.2. In via incidentale ha chiesto escludersi la propria responsabilità.

L’inadempimento non era stato grave, l’immobile non aveva perso di valore e l’agenzia immobiliare non era responsabile, poiché l’agente non aveva accesso ai registri della volontaria giurisdizione del Tribunale di Gorizia, né possedeva specifiche competenze giuridiche in materia di famiglia o minorile.

Controparte non aveva provato che, ove previamente informata del problema, non avrebbe contrattato o lo avrebbe fatto a diverse condizioni.

L’offerta tempestiva di immissione nel possesso anticipato dell’immobile è poi stata eccepita ai fini dell’esclusione della responsabilità per colpa esclusiva del danneggiato ex art.1227 co.2 c.c.

Il procedimento di appello

12. All’udienza del 17.9.2024 il giudice, preso atto della rinuncia all’istanza di sospensione, ha assegnato i termini ex art. 352 c.p.c.

13. Depositate le prescritte memorie, le parti hanno precisato le conclusioni in note scritte autorizzate, sostitutive dell’udienza del 18.3.2025.

RAGIONI DELLA DECISIONE

14. Per motivi di economia nell’esposizione va esaminato, anzitutto, il secondo motivo di appello, che appare fondato.

14.1. Va premesso che il giudice di primo grado ha qualificato espressamente la domanda principale della sig.ra in termini di domanda di risoluzione del contratto per scadenza del termine essenziale (pag.6 della sentenza).

In realtà, la difesa dell’odierna appellante, ante causam, aveva azionato il meccanismo di cui all’art. 1385 c.c., avendo comunicato la volontà di risolvere il contratto con PEC dd. 8.3.2021 (doc.21 della produzione di in primo grado), nella quale aveva dichiarato di considerare risolto il contratto per inadempimento della sig.ra , chiedendo altresì la restituzione del doppio della caparra.

In sede processuale, poi, la sig.ra ha agito in giudizio non deducendo l’operatività del meccanismo previsto dall’art.1385 c.c., ma chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento e allegando, poi, in atti, sia la violazione del termine essenziale, sia il grave inadempimento.

14.2. Sul secondo aspetto (risoluzione per inadempimento di non lieve rilevanza) il giudice di primo grado, pur avendo rigettato la domanda di risoluzione per il decorso del termine essenziale, non si è pronunciato e la prospettazione dell’appellante, sul punto, pare fondata.

14.2.1. E’ incontestato che nel contratto preliminare vi fosse l’espressa previsione del termine essenziale, per la conclusione del contratto definitivo, al 20.1.2021. E’ pure pacifico che il termine è inutilmente scaduto per non avere avuto, la promittente

venditrice, a quella data, la piena disponibilità dell’immobile, in mancanza di autorizzazione giudiziale a vendere anche le quote dei figli minorenni.

E’ noto che l’inadempimento contrattuale, per dar luogo alla risoluzione del rapporto contrattuale, non deve essere di scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte (art. 1455 c.c.).

14.2.2. Nel caso di specie si è trattato certamente di un inadempimento idoneo a integrare la fattispecie risolutoria.

In tal senso milita, in primo luogo, la stessa previsione contrattuale dell’essenzialità del termine per l’adempimento, indice univoco di una comune volontà delle parti che fa presumere che tale indicazione corrisponda ad un interesse non banale di almeno una di esse.

E che, nel caso di specie, la parte interessata al termine fosse proprio quella che qui agisce per la risoluzione, pare ovvio.

Si trattava, infatti, nella sostanza, di soddisfare bisogni primari, di abitazione, dell’appellante e della sua famiglia, dato che l’acquisto era programmato in stretta concomitanza con la vendita del precedente alloggio – quest’ultima perfezionata nei termini previsti -. L’inutile scadenza del termine in esame, quindi, ha avuto, come immediata conseguenza, l’esigenza urgente, per l’odierna appellante, sia di reperire un alloggio per sé e per la propria famiglia e sia di trovare una sistemazione per i propri beni mobili già contenuti nell’abitazione venduta.
Il fatto che al bisogno abitativo sia stata data soddisfazione con la stipula di una locazione temporanea della durata di 6 mesi è un ulteriore dato che dà conto della non scarsa importanza dell’inadempimento a monte, a testimonianza del fatto che la non aveva a disposizione altre soluzioni soddisfacenti con mezzi propri.

Oltre a ciò, vi è da rilevare che l’inadempimento della promittente venditrice era strettamente legato ad un fatto, di per sé, futuro ed incerto, quale il rilascio di un’autorizzazione giudiziale alla vendita di quote immobiliari di figli minori, rispetto alla quale il giudice competente godeva di un certo grado di discrezionalità e che, quindi, per ciò solo – oltre che per la possibile divergenza di opinioni con l’altro genitore dei minori -, non poteva darsi per certa.
14.3. L’inadempimento, poi, nel caso di specie, appare anche imputabile alla signora , avendo ella garantito, nel contratto stesso, ‘ la piena e legittima proprietà di quanto compromesso e la sua libertà entro la data dell’atto notarile ‘ (art.3 del contratto citato – doc. 6 della produzione di parte appellante in primo grado). E per data dell’atto notarile dev’essere intesa quella originariamente prevista in contratto – rafforzata da termine essenziale – non già quella proposta successivamente dalla sig.ra , una volta sopraggiunta l’autorizzazione del Tribunale.
L’adempimento, poi, dipendeva da un atto d’impulso proprio della promittente venditrice, né l’intestazione di parte dell’immobile ai figli minorenni poteva essere un dato secondario o ignorato dalla convenuta.

Ha obiettato, la difesa della signora , sostenendo l’incolpevolezza dell’inadempimento, per il ritardo con il quale il Tribunale di Gorizia aveva evaso la

pratica, con decreto autorizzativo emesso solamente in data 18.3.2021(doc.8 della produzione in primo grado).

In senso contrario a quanto dedotto, dalla documentazione prodotta dalla stessa parte (docc. da 2 a 7 allegati in primo grado) risulta che, dopo la prima istanza, risalente al 4.9.2019, si erano susseguiti atti di integrazione istruttoria, tra i quali una CTU, che avevano motivatamente, e non imprevedibilmente, prolungato l’iter processuale, che, al contrario, sarebbe stato certamente più rapido se l’istante avesse depositato fin da subito un’istanza completa di tutti gli elementi rilevanti a supporto.
15. Da quanto fin qui ritenuto discende l’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento della promittente venditrice, e risulta, pertanto, assorbita, ogni questione in merito alla rinuncia ad esercitare il termine essenziale. Nondimeno, dovendo essere la rinuncia inequivoca, non può non rilevarsi che non paiono tali né il contenuto, doveroso per legge, del contratto di locazione temporanea, a giustificazione della limitata durata dello stesso, né il contenuto della lettera che, il 25.1.2021, il difensore della (doc.3 della produzione di in primo grado) scriveva all’avvocato della sig.ra , e per conoscenza all’agenzia. In tale missiva, in buona sostanza, si chiedeva una previsione sui tempi di ottenimento dell’autorizzazione mancante, all’esplicitato fine di ‘ stabilire la durata del contratto di locazione temporanea. ‘. Non essendo seguite a tale richiesta, nel mese di febbraio 2021, rassicurazioni ritenute sufficienti, legittimamente la promissaria acquirente ha optato per la risoluzione del rapporto.
16. Dall’accoglimento della domanda risolutoria dell’appellante, per inadempimento della promittente venditrice, discende, necessariamente, sia l’accoglimento della domanda di restituzione della caparra di 10.000 euro -pacificamente versata dall’odierna appellante alla stipula del contratto preliminare -, sia la riforma dell’impugnata sentenza, con revoca dell’accoglimento della speculare domanda risolutoria (qualificata in termini di recesso dal Tribunale) della signora .

Trattandosi, poi, di debito di valuta (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10373 del 17/07/2002 (Rv. 555849 – 01) e non essendo allegato e provato un maggior danno, saranno dovuti i soli interessi di legge, nella misura legale ex art. 1284 co.1 c.c., dalla data della prima messa in mora (8.3.2021) a quella della domanda giudiziale (31.5.2021) e, a seguire, nella misura di cui all’art. 1284 co.4 c.c.

17. Sussistendo l’inadempimento colpevole, l’appellata dovrà rispondere anche dei danni conseguenti. Sul punto il Tribunale ha già ritenuto sussistere una responsabilità aquiliana, seppure solo in capo all’agenzia immobiliare Si tratta, comunque, dei medesimi danni, sicchè molte delle valutazioni già svolte sul punto dal giudice di primo grado, e non oggetto di impugnazione, varranno, una volta accertato l’inadempimento anche dell’a promittente venditrice, per entrambi i convenuti.

17.1. Il Tribunale di Gorizia, infatti, ha riconosciuto come risarcibili i danni per spese alberghiere e canoni di locazione pagati successivamente alla scadenza del termine contrattuale (complessivamente €.3.488,00) oltre interessi al tasso legale e rivalutazione dalla domanda al saldo. Sul punto, salvo quanto si vedrà in seguito esaminando l’appello incidentale di non vi sono state impugnazioni.

17.2. Non sono state ritenute provate, con la produzione delle sole fatture, le spese per il trasloco e per le prestazioni della seconda agenzia immobiliare, incaricata del reperimento dell’alloggio oggetto di locazione temporanea.

17.3. E’ stata anche rigettata la domanda di risarcimento di €.2.000,00 per il valore del mobilio e degli elettrodomestici presenti nell’alloggio oggetto del contratto preliminare, tenuto conto che, se è vero che, con patto aggiunto al preliminare, le parti avevano concordato che nel prezzo di acquisto fossero compresi anche il mobilio e gli elettrodomestici presenti nell’appartamento (doc.7 della produzione attorea in primo grado), tuttavia la valutazione prospettata non trovava riscontro nel documento citato, né poteva essere integrata con il contenuto di una conversazione intercettata tra presenti, alla quale non aveva partecipato la sig.ra (doc.34 lett. o pagg. 5-7 della produzione attorea in primo grado).
17.4. Secondo l’appellante il pagamento delle fatture dell’impresa di traslochi, di cui alle fatture n.13 del 30.1.2021 e n. 30 del 26.3.2021 della (doc. 28 e 29 della produzione di primo grado) sarebbe avvenuto in contanti e la prova del pagamento si troverebbe nella dicitura in calce alle fatture: ‘ l’originale del documento è consultabile nella Sua area riservata dell’Agenzia delle Entrate ‘, ed inoltre, il pagamento della fattura di RAGIONE_SOCIALE, non sarebbe stato contestato dalla controparte.
La seconda argomentazione non è convincente, essendo noto che la non contestazione può essere utilizzata limitatamente a fatti che rientrano nella sfera di conoscibilità della controparte (Cass. sent. n. 14652 del 2016, 87/2019, 12064/23) e, nel caso di specie, nulla è tenuta a sapere, la sig.ra , circa i pagamenti dell’appellante ad altra agenzia immobiliare.

Per quanto riguarda le due fatture relative al trasloco, prive di quietanza, la dicitura rimarcata dall’appellante e sopra riportata è una frase prestampata sul documento, che non rappresenta in alcun modo il pagamento.

Ne consegue la conferma della sentenza appellata sul punto.

17.5. Passando ad esaminare l’ultima voce di danno controversa, dell’importo di €.2.000,00, dalla lettura degli atti si comprende che l’appellante ha inteso configurare come danno risarcibile il controvalore dei beni mobili dell’abitazione promessa in vendita e poi non potuta acquistare. Si riporta, per maggiore chiarezza, l’allegazione contenuta, a tale proposito, nella comparsa conclusionale di primo grado:

‘ Relativamente a tale ultima voce di danno, si evidenzia che l’attrice è stata costretta ad acquistare ex novo mobilio ed elettrodomestici. Infatti, dovendosi trasferire nell’immobile di proprietà della sig.ra già ammobiliato (il valore del mobilio e degli elettrodomestici era stato quantificato in € 2.000,00 vedasi ns. doc. 34 lett.O pg. 5-6-7), aveva venduto quelli presenti nel proprio appartamento di INDIRIZZO ai sigg.ri che avevano acquistato l’immobile .’.

In altri termini, pare di capire che la sig.ra facendo affidamento sulla previsione di acquisto dell’abitazione ammobiliata della sig.ra , avesse venduto i propri mobili agli acquirenti della sua vecchia casa e, scaduto invano il termine per la

stipula del contratto definitivo, si fosse, poi, ritrovata senza abitazione e senza beni mobili, ed abbia dovuto ricomprare detti beni.

A fronte di un’allegazione siffatta parte appellante avrebbe dovuto, nel configurare un’ipotesi risarcitoria, allegare e dimostrare una perdita patrimoniale o un mancato guadagno, ma, a ben vedere, così non è stato.

Semplicemente la ha venduto i propri beni mobili, in condizioni e per un prezzo non noti, e ne ha ricomprati altri, anche qui non si sa di che qualità e a che prezzo.

Poiché i beni mobili costituivano parte dell’oggetto del contratto, agendo per la risoluzione, e quindi restituendo o non adempiendo le parti le reciproche prestazioni, non è configurabile come danno la mancata ricezione della controprestazione. Il patrimonio dell’appellante, non acquisito l’immobile ammobiliato e ottenuta la restituzione della caparra, non subisce un danno per non essere divenuta proprietaria dei beni mobili già promessi e ivi contenuti.

Anche la precedente vendita dei propri mobili, deve presumersi sia stata fatta a titolo oneroso e, quindi, costituisca entrata di pertinenza uguale e contraria all’uscita necessaria per i nuovi acquisti.

Null’altro è stato allegato che possa far ritenere che il mancato acquisto di quei beni mobili abbia causato un qualche danno all’appellante e, anche per tale aspetto, la domanda attorea non può essere accolta e la sentenza va confermata.

18. Dev’essere, a questo punto, esaminata la posizione di e, in particolare, la valutazione della relativa condotta in termini di inadempimento.

18.1. Al riguardo, si rammenta, il Tribunale ha ritenuto l’agenzia inadempiente, ma non in modo grave, sì da giustificare il solo risarcimento dei danni e non anche la risoluzione del contratto di mediazione.

18.2. La difesa di ha chiesto la riforma della sentenza e l’accoglimento della domanda di risoluzione – grave dovendosi ritenere l’inadempimento in esame – e, conseguentemente, anche della domanda di restituzione della provvigione.

18.3. La difesa di dal canto suo, ha proposto appello incidentale sostenendo, in sintesi:

– che l’inadempimento non era stato grave, non avendo l’immobile perso di valore,

– che non sarebbe un inadempimento imputabile all’agenzia, la quale non aveva accesso ai registri della Volontaria Giurisdizione del Tribunale di Gorizia, né possedeva le specifiche competenze giuridiche in materia di famiglia o minorile, rivelatesi necessarie nel caso di specie;

– che controparte non aveva provato che, ove previamente informata del problema, non avrebbe contrattato o lo avrebbe fatto a diverse condizioni;

– che ogni responsabilità per danni sarebbe da escludere, ex art. 1227 co.2 c.c., avendo, l’agenzia, tempestivamente prospettato, per risolvere la temporanea carenza di alloggio, l’immissione nel possesso anticipato dell’immobile oggetto di preliminare (cfr. comparsa di costituzione di in primo grado, dd. 8.9.2021, pag.8).

18.4. Ciò premesso, devono ritenersi fondato l’appello principale e infondato quello incidentale di per i seguenti motivi.

L’inadempimento dell’agenzia è integrato dalla mancata informazione della promissaria acquirente, del fatto che l’immobile proposto era intestato, pro quota, quanto alla nuda proprietà, ai figli minori della sig.ra e che, conseguentemente, sarebbe occorsa, per la validità dell’atto di acquisto, l’autorizzazione del Tribunale.

Trattasi, a parere di questa Corte, di un inadempimento di non scarsa importanza.

Il professionista – sul quale incombe l’onere di provare l’esatto adempimento -, operante nel settore immobiliare, istruendo una pratica di compravendita di bene immobile non può non prestare massima attenzione al possesso dei titoli del venditore e, in ambito di applicazione del regime tavolare, tale attenzione risulta facilitata dalla pubblicità incentrata sull’immobile. In altri termini, sarebbe bastato un estratto tavolare per far emergere l’esistenza di diritti reali minori pro quota intestati ai figli minorenni della proprietaria e usufruttuaria.
Altro dato che pare non possa non essere conosciuto da un mediatore immobiliare di ordinaria diligenza, è quello che la presenza nella titolarità di figli minorenni rende necessarie particolari cautele e specifiche autorizzazioni. Si trattava, in entrambi i casi, non di problematiche specialistiche, ma di aspetti che rientrano nell’ordinaria perizia del professionista di settore.

Quanto all’interesse della promissaria acquirente, si è già detto, e non occorre ripetersi, circa l’importanza dell’esigenza che la stessa intendeva soddisfare con il contratto in esame.

Il comportamento successivo della sig.ra e quindi la scelta di collocarsi in un’abitazione temporanea – invece di prendere possesso anticipato dell’immobile promesso in vendita – e, soprattutto, la solerte conclusione di altro contratto abitativo, dopo avere comunicato il recesso dal preliminare in esame, sono tutti indizi coerenti con l’importanza della prestazione inadempiuta e con il consistente relativo peso sull’interesse tutelato. Da qui è desumibile che, certamente, l’appellante, ove avesse saputo per tempo dell’impedimento alla vendita, non avrebbe concluso il preliminare o lo avrebbe fatto a diverse condizioni.
Né a diverse conclusioni può portare, ex art. 1227 co.2 c.c., passando all’esame delle conseguenze risarcitorie, l’allegazione della proposta di immissione anticipata nell’immobile promesso.

Ciò perché la gravità dell’inadempimento e delle conseguenze nell’immediato a carico della odierna appellante giustificavano, ragionevolmente, la non accettazione di tale proposta, anche in considerazione del fatto che, come già scritto, l’autorizzazione necessaria per la compravendita non era un mero atto dovuto e non vi erano né garanzie né previsioni certe sul buon esito della stessa. Conseguentemente non è stata contraria a buona fede la condotta tenuta dall’odierna appellante e la stessa non può essere esimente o diminuente del danno risarcibile.
18.5. Da quanto sopra discende l’accoglimento dell’appello di e il rigetto dell’appello incidentale di

19. La responsabilità delle convenute per i danni causati all’appellante, poi, sono da ritenersi sussistenti in solido.

E’ noto, al riguardo, che:

‘ Ai fini della responsabilità solidale di cui all’art. 2055, comma 1, c.c., norma sulla causalità materiale integrata nel senso dell’art. 41 c.p., è richiesto solo che il fatto dannoso sia imputabile a più persone, ancorché le condotte lesive siano fra loro autonome e pure se diversi siano i titoli di responsabilità -contrattuale ed extracontrattuale -, in quanto la norma considera essenzialmente l’unicità del fatto dannoso, e riferisce tale unicità unicamente al danneggiato, senza intenderla come identità delle norme giuridiche violate; la fattispecie di responsabilità implica che sia accertato il nesso di causalità tra le condotte caso per caso, in modo da potersi escludere se a uno degli antecedenti causali possa essere riconosciuta efficienza determinante e assorbente tale da escludere il nesso tra l’evento dannoso e gli altri fatti, ridotti al semplice rango di occasioni.’. (Cass. Sez. U – , Sentenza n. 13143 del 27/04/2022 (Rv. 664654 – 01)
Nel caso di specie sussiste l’unicità del danno, consistente negli esborsi economici dell’appellante per la mancata stipula del definitivo nel termine previsto e per la necessità di reperire altra soluzione abitativa.

Le condotte delle due convenute, entrambe omissive rispetto a comportamenti periti/diligenti e carenti nell’informazioni alla controparte, convergono nella causazione dei medesimi danni.

Non vi è motivo, pertanto, di non riconoscere la chiesta solidarietà.

20. Le spese seguono la soccombenza e, effettuando una valutazione complessiva dell’esito dei due gradi di giudizio l’appellante deve ritenersi prevalentemente vittoriosa, sicchè, previa parziale compensazione in misura di 1/4, le residue spese, da liquidare su valori medi (medio bassi per le fasi istruttorie di entrambi i giudizi e la fase decisionale in secondo grado – limitate alle sole memorie -) del parametro di riferimento (€.22.840,00), sono a carico delle due convenute in solido tra loro.

Per il primo grado, complessivi €. 7.010,00, di cui: €. 1.701,00 per studio, €.1.204,00 per fase introduttiva, €.1.200,00 per la fase istruttoria ed €. 2.905,00 per la fase decisionale). La quota di ¾ risulta, quindi, pari a €. 5.257,50.

Per il secondo grado: complessivi €. 6.800,00, di cui: €. 2.000,00 per studio, €.1.400,00 per fase introduttiva, €.1.600,00 per la fase istruttoria ed €.1.800,00 per la fase decisionale). La quota di ¾ risulta, quindi, pari a €. 5.100,00.

P.Q.M.

la Corte d’Appello, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 125/2024 RG, in riforma della sentenza del Tribunale di Gorizia n. 74/2024, pubblicata l’8.3.2024 e in parziale accoglimento dell’appello di così decide:

1. dichiara la risoluzione tra le parti del contratto preliminare di acquisto immobiliare dd. 11.12.2020, per inadempimento della convenuta ;

2. condanna la convenuta alla restituzione all’appellante della somma di € 10.000,00, corrispondente alla caparra versata, oltre agli interessi di legge, nella misura legale ex art. 1284 co.1 c.c., dall’8.3.2021 al 31.5.2021 e, a seguire, nella misura di cui all’art. 1284 co.4 c.c.;

3. dichiara la risoluzione del contratto di mediazione dd. 4.12.2020 stipulato da con la convenuta per inadempimento di quest’ultima;

4. condanna alla restituzione della somma di €.2.692,10 a suo tempo corrisposta dall’attrice a titolo di provvigione per la mediazione, oltre agli interessi di legge, nella misura legale ex art.1284 co.4 c.c. dal 31.5.2021 al saldo;

5. condanna i convenuti, in solido tra di loro, al risarcimento dei danni subiti dall’attrice che conferma dovuti nella misura di complessivi €.3.488,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda (31.5.2021) al saldo;

6. rigetta l’appello incidentale svolto da

7. compensa parzialmente, in misura di ¼ le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e condanna, in solido tra loro, le convenute a rifondere all’attrice – appellante le spese di lite, liquidate come segue, già decurtate della quota (1/4) di compensazione:

– per il giudizio di primo grado, €.5.257,50 oltre al rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% dei compensi, oltre IVA e CPA come per legge;

– per il giudizio di secondo grado, €.5.100,00 oltre al rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% dei compensi, oltre IVA e CPA come per legge;

Manda la Cancelleria per quanto di competenza.

Trieste, 20.5.2025.

Consigliere estensore Presidente

dott. NOME COGNOME dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.