Risoluzione contratto preliminare per inadempimento

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare immobiliare a causa del grave inadempimento del promissario acquirente, che non aveva saldato il prezzo pattuito. La sentenza chiarisce che il certificato di agibilità è necessario solo al momento del rogito definitivo e non per la consegna anticipata del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Risoluzione Contratto Preliminare: Quando il Mancato Pagamento è Decisivo

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, regolato da un contratto preliminare che vincola le parti alla futura compravendita. Ma cosa succede se l’acquirente non rispetta i pagamenti pattuiti? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso di risoluzione contratto preliminare per grave inadempimento del promissario acquirente, offrendo importanti chiarimenti anche sul ruolo del certificato di agibilità nella fase che precede il rogito. Analizziamo questa decisione per capire quali sono gli obblighi delle parti e le conseguenze del loro mancato rispetto.

I fatti di causa

Una società immobiliare e un privato stipulavano un contratto preliminare per la vendita di un’unità immobiliare. Il prezzo iniziale veniva successivamente aumentato a seguito di richieste di modifiche e opere aggiuntive da parte del promissario acquirente. Quest’ultimo, dopo aver versato una caparra iniziale, non provvedeva a corrispondere i successivi importi alle scadenze pattuite.

Di fronte a tale inadempimento, la società venditrice agiva in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto preliminare, la restituzione dell’immobile (già consegnato anticipatamente) e il diritto di trattenere la caparra.

L’acquirente, a sua volta, si difendeva sostenendo che il ritardo nei pagamenti fosse giustificato dal ritardo nella consegna dell’immobile da parte della società e dalla mancanza del certificato di agibilità. Chiedeva quindi in via riconvenzionale il trasferimento coattivo della proprietà, il pagamento di una penale per il ritardo e il risarcimento dei danni.

Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado rigettava le domande di entrambe le parti, ravvisando un’ipotesi di reciproco inadempimento. La Corte d’Appello, invece, riformava la sentenza, accogliendo l’appello della società venditrice. I giudici di secondo grado ritenevano l’inadempimento del promissario acquirente grave e decisivo, giustificando così la risoluzione del contratto. Contestualmente, respingevano le richieste dell’acquirente, sottolineando che il certificato di agibilità non era un requisito essenziale per la consegna anticipata, ma solo per la stipula dell’atto definitivo.

La risoluzione del contratto preliminare secondo la Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione d’appello, rigettando il ricorso del promissario acquirente. Secondo gli Ermellini, la Corte territoriale aveva correttamente valutato la gravità dell’inadempimento dell’acquirente, il quale non aveva onorato gran parte delle proprie obbligazioni di pagamento previste prima del rogito.

Il mancato versamento di una quota così consistente del prezzo pattuito costituisce una violazione fondamentale dell’equilibrio contrattuale, tale da legittimare la richiesta di risoluzione del contratto preliminare da parte del venditore. La Corte ha ribadito che la valutazione della gravità dell’inadempimento è un giudizio di fatto, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato, come nel caso di specie.

Il Ruolo del Certificato di Agibilità nella Consegna Anticipata

Un punto cruciale della controversia riguardava la mancanza del certificato di agibilità al momento della consegna anticipata dell’immobile. Il ricorrente sosteneva che tale assenza costituisse un inadempimento della società venditrice.

La Cassazione ha chiarito un principio fondamentale: nel contratto preliminare con effetti anticipati (consegna del bene e pagamento parziale del prezzo prima del rogito), l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità sorge solo al momento della stipula del contratto definitivo, atto che trasferisce la proprietà. La sua assenza al momento della mera consegna anticipata non costituisce, di per sé, un inadempimento del venditore tale da giustificare la sospensione dei pagamenti da parte dell’acquirente.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su una valutazione comparativa del comportamento delle parti. L’inadempimento del promissario acquirente, consistente nel mancato pagamento di una somma rilevante, è stato considerato prevalente e più grave rispetto alle contestazioni sollevate nei confronti della società venditrice. Il ritardo nella consegna, infatti, è stato ritenuto non imputabile alla venditrice, essendo una conseguenza delle modifiche richieste dall’acquirente stesso. La questione del certificato di agibilità è stata risolta chiarendo che la sua funzione è quella di garantire la piena commerciabilità e fruibilità del bene al momento del trasferimento definitivo della proprietà, non durante la fase di possesso anticipato. Pertanto, la Corte d’Appello aveva correttamente dichiarato la risoluzione del contratto per colpa esclusiva dell’acquirente.

Conclusioni

Questa sentenza ribadisce l’importanza del rispetto puntuale delle obbligazioni assunte in un contratto preliminare. Per il promissario acquirente, il pagamento del prezzo alle scadenze concordate è un obbligo fondamentale, il cui mancato rispetto può portare alla perdita del diritto all’acquisto e della caparra versata. Per il venditore, viene confermato che, in caso di consegna anticipata, l’obbligo di fornire il certificato di agibilità è posticipato al momento del rogito notarile. La decisione offre un quadro chiaro per la gestione di controversie simili, sottolineando come la gravità dell’inadempimento sia l’elemento chiave per determinare la sorte del contratto.

Il mancato pagamento del prezzo nel contratto preliminare giustifica sempre la sua risoluzione?
Sì, la risoluzione del contratto preliminare è giustificata se l’inadempimento nel pagamento è considerato di grave importanza nell’economia dell’accordo. Nella sentenza esaminata, il mancato versamento di una parte cospicua del prezzo dovuto prima del rogito è stato ritenuto un inadempimento sufficientemente grave da causare la risoluzione.

La mancanza del certificato di agibilità al momento della consegna anticipata dell’immobile è un inadempimento del venditore?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che, nel caso di un preliminare con consegna anticipata, l’obbligo del venditore di fornire il certificato di agibilità sorge al momento della stipula del contratto definitivo di vendita (rogito), non al momento della semplice consegna anticipata del bene.

Le richieste di modifiche da parte dell’acquirente dopo il preliminare possono influire sui termini di consegna?
Sì. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che il ritardo nella consegna dell’immobile non fosse imputabile alla società venditrice, in quanto la richiesta di modifiche da parte dell’acquirente aveva necessariamente comportato una dilatazione dei tempi originariamente previsti.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29866 Anno 2019

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29866 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/11/2019

SENTENZA

sul ricorso 14835-2015 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME con studio in Pescara INDIRIZZO

– ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

– contro ricorrente-

avverso la sentenza n. 88/2015 della Corte d’appello di Cagliari, depositata il 15/02/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2019 dal Consigliere NOME COGNOME;

udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso per la parziale inammissibilità e per il resto per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato NOME COGNOME per il ricorrente che ha concluso come in atti e l’Avvocato NOME COGNOME su delega dell’Avvocato NOME COGNOME che ha concluso come in atti.

FATTI DI CAUSA

1.11 giudizio di legittimità in esame trae origine dal ricorso tempestivamente notificato da NOME COGNOME in data 17 giugno 2015 nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 88/2015 che, in parziale riforma della sentenza n.395 del 2012 emessa dal Tribunale di Lanusei, rigettava l’appello proposto dall’odierno ricorrente, mentre accoglieva quello incidentale proposto dalla società RAGIONE_SOCIALE

1.1.11 contenzioso era insorto fra la società Ogliastra, promittente venditrice, e il COGNOME, promissario acquirente, in relazione al contratto preliminare di vendita con il quale la società aveva promesso in vendita un’unità immobiliare per il prezzo di euro 120.700,00.

1.2.Successivamente alla conclusione del preliminare il COGNOME aveva chiesto alcune modifiche ed opere aggiuntive per le quali era stato pattuito un ulteriore prezzo di euro 26.500, per un corrispettivo complessivamente dovuto pari a 147.200,00 oltre Iva.

1.3. Al momento della sottoscrizione del preliminare il promissario acquirente aveva versato a titolo di caparra l’importo di euro 24.000,00 senza, però, corrispondere successivamente gli importi dovuti nelle misure ed alle date pattuite.

1.4. In conseguenza di ciò, la promittente venditrice aveva agito giudizialmente chiedendo la pronuncia della risoluzione del contratto preliminare, deducendo l’inadempimento del promissario acquirente, la condanna dello stesso alla restituzione dell’immobile e la declaratoria del diritto di ritenere la somma versata a titolo di caparra.

1.5.Costituendosi nel giudizio di primo grado il COGNOME aveva contestato la fondatezza della domanda di parte attrice in quanto la consegna dell’immobile era avvenuta in ritardo rispetto alla data contrattualmente fissata del 31/3/2007.

1.6.Sosteneva inoltre il convenuto di avere versato un importo complessivo di euro 112.076,00 nonostante la società non avesse provveduto ad una materiale e valida consegna dell’immobile nel termine pattuito, a causa della mancanza del certificato di agibilità e della mancanza di proprietà dell’area di sedime sulla quale era stato edificato l’immobile.

1.7.Formulava, altresì, la domanda riconvenzionale di pronuncia della sentenza costitutiva del trasferimento ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ., condizionata al rilascio del certificato di agibilità, nonché la condanna dell’attrice al pagamento della penale a far data dal 31 marzo 2007 per la ritardata consegna dell’immobile, oltre al risarcimento dell’ulteriore danno per il mancato utilizzo del bene nella misura di euro 8.000,00 per ogni anno di ritardo, con compensazione tra i rispettivi crediti.

1.8.Istruita la causa mediante documenti e ctu il giudice di primo grado respingeva tutte le domande proposte dalle parti ravvisando reciproci inadempimenti.

Proponeva gravame in INDIRIZZO e in via incidentale la società Ogliastra.

La corte d’appello, per quanto qui di interesse, dopo aver rilevato l’inammissibilità delle domande di rideterminazione del valore del contratto di vendita e riduzione del prezzo proposte per la prima volta dall’appellante in via principale, confermava il rigetto della domanda ex articolo 2932 cod. civ. rilevando come l’impugnazione si limitasse a reiterare la domanda senza sollevare censure rispetto alle argomentazioni esposte dal giudice di primo grado.

3.1.Relativamente alla domanda di condanna della società appellata al pagamento della penale prevista in contratto per la ritardata consegna del bene nonché relativamente a quella di risarcimento degli ulteriori danni per il suo mancato utilizzo, il giudice d’appello ne ribadiva il rigetto per più ragioni.

3.2.In primo luogo, sottolineava la natura non essenziale del termine contrattualmente indicato per la consegna, circostanza confermata dall’avvenuta richiesta di modifiche da parte del promissario acquirente, la cui realizzazione comportava necessariamente una dilatazione del termine inizialmente previsto per la consegna. Conseguentemente, non poteva ritenersi imputabile alla società Ogliastro lo slittamento della consegna dal marzo all’agosto 2007.

3.3.In secondo luogo, il giudice d’appello riteneva corretta la considerazione del giudice di prime cure secondo la quale l’esistenza o meno del certificato di agibilità assumeva rilevanza rispetto al momento della stipula dell’atto definitivo di vendita e non rispetto alla consegna anticipata del bene oggetto del preliminare.

3.4.La corte distrettuale riteneva, invece, la fondatezza dell’appello incidentale riguardante la domanda di risoluzione del contratto come proposta dalla società RAGIONE_SOCIALE

3.5.Infatti, a fronte della ivenditrice, emergeva, GLYPH invece, l’inadempimento della promissario acquirente che aveva effettuato pagamenti parziali rispetto alla somma prevista di euro 147.000,00 da versarsi quasi interamente entro la data di consegna, mentre al momento della stipula del rogito era previsto il solo saldo dell’importo di euro 12.700,00.

3.6.L’inadempimento imputabile al RAGIONE_SOCIALE appariva grave e, pertanto, giustificava la declaratoria di risoluzione contrattuale.

La cassazione della pronuncia in esame è chiesta sulla base di cinque motivi, illustrati anche da memoria ex art. 378 cod. proc. civ., cui resiste con controricorso la società RAGIONE_SOCIALE

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo si denuncia in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 189 cod. proc. civ. per avere la pronuncia impugnata ritenuto che la richiesta di riduzione del valore dell’immobile sia stata per la prima volta proposta nelle conclusioni del giudizio di primo grado.

1.1.11 motivo è infondato perché la corte ha correttamente ritenuto l’inammissibilità della domanda in esame insieme a quella di rideterminazione del valore del contratto di vendita perché proposte per la prima volta in appello.

1.2.Ha, infatti, osservato la RAGIONE_SOCIALE corte distrettuale che RAGIONE_SOCIALE il convenuto COGNOME aveva formulato in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado, ed in ogni caso tardivamente rispetto alle domande riconvenzionali proposte in sede di costituzione (danni da mancato utilizzo del bene e da ritardo nella consegna), la domanda di risarcimento del danno da differenza di valore del seminterrato da uso abitativo a cantina, non prospettando mai una differenza di valore del bene venduto né una riduzione del prezzo, che avrebbero costituito
una mutatio libelli rispetto all’originario petitum, giacchè avrebbero introdotto un tema d’indagine nuovo rispetto a quello originario (cfr. in tema di risarcimento danni e mutatio, Cass.14261/2007; 6389/2017).

1.3. Tali considerazioni non sono smentite dal ricorrente che si limita a ribadire la legittimità della richiesta, fondata sulle risultanze della ctu, peraltro citando a sostegno un precedente giudiziario in realtà inconferente.

2.Con il secondo motivo si censura la pronuncia d’appello per falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ. laddove essa argomenta (cfr. pag. 8) che l’appellante si era limitato a reiterare la conclusione di merito senza svolgere nessun motivo di gravame sulle argomentazioni del giudice di primo grado.

2.1.11 motivo è infondato.

2.2.La Corte ha esaminato le censure proposte dall’appellante, ritenendole, tuttavia, inidonee ad inficiare le argomentazioni esposte dal giudice a sostegno del rigetto della domanda ex art. 2932 cod. civ. .

3.Con il terzo motivo si denuncia la falsa applicazione di norme di diritto inerenti l’individuazione del termine per la stipula del definitivo nel contratto preliminare di compravendita di bene immobile.

3.1.11 motivo è inammissibile perché non specifica, GLYPH in relazione all’art. 366, n. 4 cod. proc. civ. il principio di diritto falsamente applicato ed il vizio nel quale sarebbe incorso il giudice distrettuale che ha, invece, argomentato ricostruendo il tenore dell’accordo contrattuale e rispetto ad esso ravvisato, a fronte dell’adempimento della promittente venditrice dell’obbligazione di consegna anticipata dell’immobile, l’inadempimento del COGNOME all’obbligazione di versamento del corrispettivo così come assunta con il preliminare.
4.Con il quarto motivo si denuncia la falsa applicazione delle norme di diritto inerenti il d.p.r. 435 del 1994 per avere ritenuto la corte d’appello che il certificato di agibilità sia indispensabile al momento della stipula del rogito e non al momento della consegna dell’immobile.

4.1. La doglianza è infondata.

4.2.La conclusione della corte d’appello è conforme ai principi giurisprudenziali elaborati rispetto alla categoria del contratto preliminare con effetti anticipati.

4.3.Nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che – quale che ne sia la giustificazione causale (clausola atipica introduttiva di un’obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) – è sempre il contratto definitivo a produrre l’ effetto traslativo reale (cfr. Cass. 4863/2010).

4.4.Inoltre con specifico riferimento al certificato di abitabilità si è precisato che la mancata consegna di esso al compratore non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (cfr. Cass. 29090/2017; id.13231/2010).
4.5.Nel caso di specie la corte territoriale ha coerentememte escluso l’inadempimento del promittente venditore per non aver ravvisato alcun automatismo fra consegna anticipata dell’immobile e certificate di abitabilità e, dunque, va ribadita l’infondatezza della censura.

5.Con il quinto motivo si censura l’omesso esame su un punto decisivo della controversia e cioè l’intervenuto pagamento della somma complessiva di euro 112.076,00, omissione che, secondo il ricorrente, renderebbe illegittima la declaratoria di inadempimento del RAGIONE_SOCIALE ai fini della risoluzione del contratto.

5.1. Il motivo è infondato.

5.2. Come precisato a pag. 9 e 10 della sentenza, la corte ha esaminato le deduzioni delle parti e ritenuto sussistere esclusivamente la prova di pagamenti parziali e per importi inferiori di quelli stabiliti in contratto, con ciò escludendo la decisività del documento n. 5 prodotto dal Valzecchi.

L’esito sfavorevole dei motivi giustifica il rigetto del ricorso.

7.In applicazione del principio di soccombenza, il ricorrente va condannato alla rifusione delle spese di lite a favore della controricorrente nella misura liquidata in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alla rifusione della spese di lite a favore della controricorrente e liquidate in euro 4200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, 15% per rimborso spese generali ed oltre accessori di legge.

Roma, così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione civile del 9 aprile 2019.

Il cons. est.

GLYPH

Il PFesigente GLYPH

NOME COGNOME GLYPH

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma, GLYPH 18 NOV. 2019

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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