Risoluzione contratto preliminare: obblighi di pagamento

Un promissario acquirente ha ottenuto la detenzione anticipata di un immobile. A seguito della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei venditori, la Cassazione ha confermato che l’acquirente deve corrispondere un’indennità per l’occupazione. Tale obbligo non ha natura risarcitoria, ma restitutoria, derivando dall’effetto retroattivo della risoluzione che fa venir meno la causa della detenzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Risoluzione Contratto Preliminare: Obblighi e Conseguenze per l’Acquirente

La prassi di consegnare un immobile prima della stipula del contratto definitivo di compravendita è molto diffusa. Tuttavia, sorgono complesse questioni legali quando si verifica una risoluzione contratto preliminare. Chi paga per il godimento dell’immobile in questo lasso di tempo? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5891/2024, offre un chiarimento fondamentale, consolidando un orientamento giurisprudenziale di grande rilevanza pratica.

Il Caso: Un Preliminare con Consegna Anticipata

Un promissario acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento, ottenendone la disponibilità immediata. Successivamente, il contratto veniva risolto per inadempimento dei promittenti venditori. Il tribunale di primo grado aveva condannato questi ultimi a restituire l’acconto versato e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, aveva condannato l’acquirente a pagare un’indennità mensile per l’occupazione dell’immobile dal momento del mancato rilascio fino all’effettivo abbandono.

La Corte d’Appello, riformando parzialmente la decisione, aveva stabilito che l’indennità di occupazione era dovuta non a titolo di risarcimento, ma come obbligo restitutorio derivante dalla risoluzione stessa, facendo decorrere gli interessi legali dalla data della domanda giudiziale. L’acquirente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la detenzione dell’immobile, basata su un contratto di comodato collegato al preliminare, non dovesse generare un obbligo di pagamento, in quanto le prestazioni già eseguite nei contratti di durata non sono soggette a restituzione.

La Decisione della Cassazione sulla risoluzione contratto preliminare

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello e ribadendo principi consolidati. Secondo gli Ermellini, l’efficacia retroattiva della risoluzione del contratto, sancita dall’art. 1458 c.c., comporta l’obbligo per ciascun contraente di restituire le prestazioni ricevute, in quanto rimaste prive di causa.

Questo principio si applica pienamente al promissario acquirente che ha goduto del bene. Egli non solo deve restituire l’immobile, ma deve anche corrispondere al promittente venditore i “frutti”, ovvero l’equivalente pecuniario del godimento del bene per tutto il periodo di occupazione. Questo obbligo ha una funzione restitutoria e non risarcitoria.

Le Motivazioni: La Natura Unitaria del Contratto

Il cuore della motivazione risiede nella qualificazione giuridica dell’operazione. La Cassazione supera la visione frammentata di due contratti distinti (preliminare e comodato) per abbracciare una prospettiva unitaria.

L’Obbligo Restitutorio e non Risarcitorio

La Corte chiarisce che l’obbligo di pagamento non nasce da un fatto illecito (come un’occupazione abusiva che genera un danno), ma direttamente dalla legge come conseguenza della risoluzione. Venendo meno il titolo contrattuale che giustificava la detenzione (il preliminare), viene meno anche la causa gratuita del godimento. La prestazione deve quindi essere restituita, e poiché non è possibile restituire il godimento in sé, se ne restituisce il valore economico.

La Finzione del Comodato Accessorio

La tesi del ricorrente, basata sulla natura del comodato come contratto ad esecuzione continuata insensibile all’effetto retroattivo, viene respinta. La Cassazione afferma che l’operazione di preliminare con consegna anticipata costituisce un “negozio misto” o “innominato”, la cui causa è la fusione delle cause di più contratti tipici (preliminare di vendita e comodato).

L’intera operazione economica è caratterizzata da un’unitarietà funzionale. Il comodato non è un contratto autonomo, ma è strettamente accessorio e funzionalmente collegato al preliminare. Se il contratto principale viene meno, anche il contratto accessorio perde la sua efficacia, travolto dalla risoluzione. Non è possibile scindere gli effetti e sostenere che il godimento passato rimanga gratuito. L’intera operazione fallisce, e tutto deve essere riportato allo stato precedente.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

L’ordinanza consolida un principio fondamentale: in caso di risoluzione contratto preliminare, il promissario acquirente che ha avuto la detenzione anticipata del bene è sempre tenuto a pagare un’indennità per l’occupazione. Le conclusioni pratiche sono significative:

1. Natura dell’Obbligo: Si tratta di un obbligo restitutorio basato sull’art. 2033 c.c. (ripetizione dell’indebito), non di un risarcimento del danno. Questo ha importanti conseguenze, ad esempio sulla decorrenza degli interessi.
2. Visione Unitaria: Le complesse operazioni immobiliari devono essere viste nella loro unitarietà funzionale. I contratti accessori seguono il destino del contratto principale a cui sono collegati.
3. Certezza del Diritto: Questa decisione fornisce certezza ai promittenti venditori, garantendo loro che, in caso di fallimento dell’operazione, non subiranno la perdita derivante dal mancato godimento del proprio immobile senza alcun corrispettivo.

Quando un contratto preliminare viene risolto, il promissario acquirente che ha già ricevuto l’immobile deve pagare per il periodo in cui lo ha occupato?
Sì. La risoluzione del contratto ha effetto retroattivo, facendo venir meno la causa giuridica che giustificava la detenzione. Di conseguenza, il promissario acquirente deve non solo restituire l’immobile, ma anche corrispondere un’indennità per il godimento dello stesso, quale obbligo restitutorio.

L’obbligo di pagare l’indennità di occupazione è una forma di risarcimento del danno?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che si tratta di un obbligo restitutorio che sorge per effetto della risoluzione e si basa sui principi della ripetizione dell’indebito (art. 2033 c.c.). Non deriva da un fatto illecito, ma dalla necessità di ripristinare la situazione patrimoniale anteriore al contratto.

Come viene considerato il rapporto tra il contratto preliminare di vendita e l’accordo per la consegna anticipata dell’immobile (comodato)?
La giurisprudenza li considera come parte di un’unica operazione economica con una causa unitaria. Anche se formalmente distinti, il contratto di comodato è funzionalmente collegato e accessorio al preliminare. La risoluzione del contratto principale travolge necessariamente anche quello accessorio, rendendo onerosa la detenzione che inizialmente era gratuita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5891 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5891 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15619/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (-) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME, domiciliate ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

nonchè contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 7256/2018 depositata il 14/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/02/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Su domanda di NOME COGNOME (promissario acquirente), il Tribunale di Roma dichiarò dapprima la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato il 3 ottobre 1998 con NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME (promittenti venditori) per inadempimento di costoro. Condannò pertanto i convenuti alla restituzione della somma versata in acconto, pari ad € 65.073,56, oltre interessi dalla data della domanda giudiziale. Con successiva sentenza definitiva, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannò l’attore che aveva avuto la detenzione anticipata dell’immobile al pagamento dell’importo di € 1.335,37 mensili, decorrenti dal momento della scadenza dell’ordine di rilascio (31 gennaio 2010) all’effettivo abbandono dell’appartamento.
Su gravame principale di NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME (quest’ultima anche in proprio), quali eredi dei genitori nel frattempo defunti, nonché di NOME COGNOME (altro

erede) ed incidentale del COGNOME, con sentenza n. 7256, depositata il 14 novembre 2018, la Corte d’appello di Roma accolse l’impugnazione principale, disponendo la compensazione delle contrapposte voci di debito-credito e stabilendo che la somma dovuta per l’occupazione dell’immobile fosse aumentata degli interessi legali, decorrenti dalla domanda (19 agosto 2003) fino all’effettivo escomio (20 giugno 2011).

Il giudice di secondo grado affermò che l’efficacia retroattiva della pronunzia costitutiva di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare, stabilita dall’art. 1458 c.c., avrebbe comportato l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, ed a prescindere dall’imputabilità delle inadempienze, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione d’indebito. Ciò avrebbe implicato che il promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso.
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di un unico motivo.

Hanno resistito con distinti controricorsi, da un lato, NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME e, dall’altro, NOME COGNOME.

In prossimità dell’udienza camerale, tutte le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unica doglianza, il ricorrente assume la violazione e falsa applicazione dell’art. 1458 c.c. nonché degli artt. 2033, 2037 e 1803 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

La Corte d’appello si sarebbe uniformata alla giurisprudenza di questa Suprema Corte che, nel ricostruire la fattispecie della risoluzione del contratto preliminare ad effetti anticipati sotto un profilo dogmatico, avrebbe ipotizzato la sussistenza, accanto alla promessa di vendita vera e propria, di un contratto accessorio di comodato produttivo di effetti meramente obbligatori. Orbene, si profilerebbe un contrasto -a proposito della condanna al pagamento dell’indennità di occupazione tra la data della consegna e quella della restituzione -fra pronunzie che considerano la condanna un effetto restitutorio e quelle che considerano la condanna una delle voci di risarcimento del danno. Rispetto al promittente venditore, la retroattività della pronunzia stabilita dall’art. 1458 c.c. comporterebbe di per sé l’inefficacia del contratto di comodato d’uso e la restituzione dell’equivalente pecuniario del godimento, nel periodo compreso fra la consegna ed il rilascio del bene. In tal modo, verrebbe però violato il disposto di cui all’art. 1458 c.c., giacché il comodato, essendo un contratto ad esecuzione continuata, sarebbe insensibile all’effetto restitutorio, che non potrebbe comprendere le prestazioni già eseguite.
Inoltre, l’inadempimento del promittente venditore determinerebbe un arricchimento patrimoniale in favore del medesimo, trasformando la detenzione dell’immobile promesso in vendita da gratuita in onerosa. Conseguirebbe, altresì, la violazione dell’art. 1803 c.c., giacché sarebbe imposto al comodatario di indennizzare la controparte (inadempiente) per il mancato godimento di un bene consegnatogli a titolo gratuito. L’orientamento seguito dalla Corte d’appello si porrebbe infine in contrasto con gli artt. 2033 e 2037 c.c., in tema di indebito oggettivo, non essendo applicabile la condictio indebiti in mancanza di un mutamento patrimoniale tra le parti.
Il motivo è inammissibile, in forza dell’art. 360 bis c.p.c.

Come ha riconosciuto lo stesso ricorrente, l’orientamento assolutamente pacifico di questa Suprema Corte è nel senso che l’efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori (Sez. 2, n. 35280 del 30 novembre 2022; Sez. 2, n. 6575 del 14 marzo 2017; Sez. 2, n. 16629 del 3 luglio 2013).
In particolare, è stato autorevolmente affermato che, nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (Sez. U., n. 7930 del 27 marzo 2008; Sez. 2, n. 5211 del 16 marzo 2016).
In tal senso, si è altresì sostenuto che, nell’ipotesi di risoluzione del preliminare per inadempimento, il danno da illegittima occupazione dell’immobile, nel frattempo consegnato al promissario acquirente, discendendo da un distinto fatto illecito -determinato dal mancato rilascio del bene dopo la risoluzione -legittima il promittente venditore a richiedere un autonomo risarcimento, ragguagliato al pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione del promissario acquirente nella detenzione del bene sino al
momento della restituzione (Sez. 2, n. 7868 del 20 marzo 2019; Sez. 3, n. 19403 del 30 settembre 2016; da ultimo Sez. 3, n. 5651 del 23 febbraio 2023, che ha ammesso il cumulo tra la penale per l’inadempimento e l’indennità di occupazione).

La suddetta costruzione viene attaccata dal COGNOME sul piano sistematico. Il ricorrente sostiene che, una volta stabilita la presenza di un contratto preliminare di compravendita accompagnato da un contratto di comodato d’uso, pur non potendosi dubitare che la risoluzione per inadempimento comporti l’inefficacia anche dei contratti accessori, non potrebbe però negarsi che le conseguenze di tale inefficacia dipendano dalla particolare natura di siffatti contratti. Nel dettaglio, per il contratto di comodato, essendo un negozio ad esecuzione continuata, l’effetto della risoluzione non si potrebbe estendere alle prestazioni già eseguite.
La predetta opinione non può essere condivisa, sicché il Collegio ritiene di dover confermare il consolidato orientamento di questa Suprema Corte. Invero, il presupposto del ragionamento del ricorrente è che la risoluzione del contratto preliminare di vendita non travolga anche il negozio accessorio di comodato e che, pertanto, gli effetti restitutori di cui all’art. 1458 c.c. debbano arrestarsi di fronte alle prestazioni già esaurite.

In realtà la fattispecie, come tutte le ipotesi di contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata, va ricompresa in un negozio misto o innominato, la cui causa è costituita dalla fusione delle cause di due o più contratti tipici (preliminare di compravendita e comodato precario). Se, dunque, in passato si è parlato di negozi formalmente distinti -ancorché in rapporto di accessorietà -l’affermazione va ulteriormente specificata, nel senso che la causa è comunque unica, data l’unitarietà funzionale dell’operazione che contraddistingue il
collegamento negoziale. In altri termini, anche a voler ipotizzare una distinzione, ove gli effetti del principale fra i due contratti non si possano produrre, verrebbero meno anche gli effetti di quello accessorio, restando altrimenti frustrata la finalità complessiva dell’operazione economica voluta dai contraenti.

Ad ogni modo, appare preferibile rimarcare l’unicità della causa e riaffermare, pertanto, l’indirizzo di questa Corte, secondo cui il contratto misto trova la sua disciplina giuridica in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti (Sez. 3, n. 26874 del 20 settembre 2023; Sez. 2, n. 17855 del 22 giugno 2023).

In conclusione, venuta meno la causa del contratto, va ribadito l’obbligo di restituzione, a norma dell’art. 2033 c.c., della cosa stessa e degli eventuali frutti (” condictio indebiti ob causam finitam “) dal momento della domanda.

Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, come liquidate in dispositivo.

Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali a favore di NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 8.500 (ottomila/500) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, con distrazione al procuratore antistatario, nonché a favore di NOME COGNOME, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 8.500 (ottomila/500) per
compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso in Roma il 28 febbraio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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