Risoluzione contratto preliminare: ipoteca non svelata

Un promissario acquirente ha richiesto la risoluzione del contratto preliminare dopo aver scoperto un’ipoteca sull’immobile non dichiarata dai venditori. Il Tribunale ha accolto la domanda, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento dei promittenti venditori. Questi ultimi sono stati condannati a restituire la caparra e a risarcire i danni emergenti subiti dall’acquirente, come le spese di mediazione e perizia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Risoluzione Contratto Preliminare: Quando un’Ipoteca Nascosta Giustifica lo Scioglimento

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è un passo cruciale che vincola le parti alla futura conclusione del rogito notarile. Ma cosa succede se, dopo la firma, l’acquirente scopre pesanti gravami sull’immobile, come un’ipoteca non dichiarata? Una recente sentenza del Tribunale di Milano offre chiarimenti fondamentali sulla risoluzione contratto preliminare per grave inadempimento del venditore, delineando i diritti dell’acquirente e i limiti del risarcimento del danno.

I Fatti di Causa

Un promissario acquirente firmava un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando una caparra confirmatoria. Il contratto menzionava la presenza di un’unica ipoteca. Successivamente, l’acquirente scopriva l’esistenza di una seconda e ben più gravosa ipoteca, iscritta anni prima a garanzia di un debito molto elevato nei confronti dell’Agenzia delle Entrate Riscossione a carico di uno dei venditori.

Di fronte a questa scoperta, l’acquirente si rifiutava di versare la seconda tranche della caparra pattuita e, dopo tentativi falliti di trovare una soluzione, citava in giudizio i venditori chiedendo la risoluzione del contratto per loro grave inadempimento, la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento di tutti i danni subiti.

I venditori, a loro volta, sostenevano che il contratto si fosse già risolto di diritto a causa di una clausola specifica e, in via riconvenzionale, chiedevano il risarcimento dei danni per l’occupazione dell’immobile da parte dell’acquirente.

L’Eccezione di Inadempimento e la Risoluzione del Contratto

Il cuore della controversia risiede nel grave inadempimento dei venditori. Essi avevano promesso in vendita un bene garantendone la libertà da pesi e gravami, ad eccezione di una singola ipoteca. La scoperta di una seconda ipoteca, di importo molto superiore, ha costituito una violazione fondamentale degli obblighi contrattuali.

Il Tribunale ha ritenuto legittimo il comportamento dell’acquirente che ha sospeso il pagamento della seconda caparra. Questo agire trova fondamento nell’art. 1460 del Codice Civile (exceptio inadimplenti non est adimplendum), che permette a una parte di un contratto a prestazioni corrispettive di rifiutare la propria prestazione se la controparte è inadempiente. L’inadempimento dei venditori è stato giudicato più grave rispetto a quello, solo temporaneo e giustificato, dell’acquirente.

Di conseguenza, il giudice ha dichiarato la risoluzione contratto preliminare per colpa esclusiva dei venditori.

La Quantificazione del Danno: Danno Emergente vs Lucro Cessante

Una volta accertata la risoluzione, il Tribunale ha affrontato la questione del risarcimento del danno. L’acquirente aveva avanzato due tipi di richieste:

1. Danno da lucro cessante: L’acquirente sosteneva di aver subito un danno per aver dovuto vendere frettolosamente un altro suo immobile per reperire la liquidità necessaria e per aver perso l’opportunità di acquistare l’immobile promesso in vendita, il cui valore nel frattempo era aumentato. Il Tribunale ha respinto questa richiesta, ritenendo che tale danno non fosse una conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento dei venditori e, soprattutto, non fosse prevedibile da questi ultimi al momento della stipula del preliminare.

2. Danno emergente: L’acquirente ha richiesto il rimborso delle spese vive sostenute a causa del contratto poi risolto. Il Tribunale ha accolto questa richiesta, liquidando un importo pari alle spese documentate per la provvigione dell’intermediario immobiliare e per la perizia tecnica necessaria all’ottenimento del mutuo. Questi costi rappresentano una perdita economica diretta e immediata, direttamente collegata all’inadempimento dei venditori.

Le Motivazioni

Il Tribunale ha fondato la propria decisione su diversi pilastri giuridici. In primo luogo, ha qualificato la clausola invocata dai venditori non come una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), ma come una condizione risolutiva (art. 1353 c.c.) posta nell’esclusivo interesse dell’acquirente. Quest’ultimo, proseguendo le trattative e le attività per l’acquisto (come la richiesta di mutuo), aveva di fatto rinunciato a tale condizione. In secondo luogo, il giudice ha stabilito che la promessa di vendita di un bene come unicum indivisibile rende tutti i comproprietari solidalmente responsabili per l’inadempimento, indipendentemente da chi fosse il titolare del debito garantito dall’ipoteca nascosta. La mancata garanzia della libertà del bene da vizi giuridici costituisce un inadempimento grave che, superando la normale soglia di tollerabilità, legittima la richiesta di risoluzione. Infine, per quanto riguarda i danni, la Corte ha applicato rigorosamente i principi di causalità e prevedibilità (artt. 1223 e 1225 c.c.), riconoscendo solo i danni che fossero conseguenza diretta e prevedibile della condotta illecita dei venditori.

Le Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale a tutela del promissario acquirente: la trasparenza e la correttezza sono obblighi inderogabili per il venditore. L’omissione di informazioni cruciali come l’esistenza di un’ipoteca costituisce un grave inadempimento che giustifica la risoluzione contratto preliminare. L’acquirente ha diritto alla restituzione di quanto versato e al risarcimento delle spese direttamente sostenute a causa della trattativa fallita. Tuttavia, per ottenere il risarcimento di danni più ampi, come il lucro cessante, è necessario dimostrare un nesso di causalità diretto e la prevedibilità del danno da parte del venditore, un onere probatorio spesso complesso da assolvere.

La scoperta di un’ipoteca non dichiarata è motivo sufficiente per la risoluzione del contratto preliminare?
Sì, la sentenza conferma che la mancata dichiarazione di un’ipoteca, soprattutto se di importo rilevante, costituisce un grave inadempimento da parte del promittente venditore, tale da giustificare la richiesta di risoluzione del contratto da parte del promissario acquirente.

Il promissario acquirente può rifiutarsi di pagare il saldo se scopre un gravame sull’immobile?
Sì, il Tribunale ha ritenuto legittimo il rifiuto dell’acquirente di versare la seconda tranche della caparra. Tale comportamento è giustificato dal principio di autotutela previsto dall’art. 1460 c.c. (eccezione di inadempimento), secondo cui una parte può sospendere la propria prestazione se la controparte è a sua volta gravemente inadempiente.

Quali danni sono risarcibili in caso di risoluzione del contratto preliminare per colpa del venditore?
La sentenza stabilisce che sono risarcibili i danni emergenti, ovvero le spese che sono conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento, come i costi di mediazione immobiliare e le spese di perizia per il mutuo. Il risarcimento del lucro cessante (mancato guadagno) è stato invece negato perché ritenuto non direttamente causato dall’inadempimento e non prevedibile dai venditori.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 9970 2025 – N. R.G. 00008224 2023 DEPOSITO MINUTA 23 12 2025 PUBBLICAZIONE 23 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

QUARTA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. rNUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO promossa da:

(C.F. ), con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO e NOME COGNOME NOME ( ) elettivamente domiciliato in INDIRIZZO presso il loro studio RAGIONE_SOCIALE

ATTORE

contro

(C.F.

rappresentati

difesi

dall’Avv.

Camillo

Bevilacqua

(C.F.

) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Milano, INDIRIZZO

CONVENUTI

(C.F.: C.F.

)

C.F.

CONVENUTO-CONTUMACE

CONCLUSIONI

Le parti costituite hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell’udienza ex art. 127 -ter c.p.c.

Concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione

ha convenuto in giudizio

per sentir accogliere le seguenti conclusioni:

‘ A) In via principale e di merito :

previa ogni più opportuna pronuncia, anche istruttoria,

– ex artt. 1453 e 1455 C.C., pronunciarsi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 24-25/9/2021, in atti, stante il grave inadempimento dello stesso perpetrato dai convenuti a danno dell’attore e, per l’effetto,

-condannarsi i convenuti a ripetere all’attore l’importo complessivo di Euro 15.000,00, dallo stesso versati ai primi a titolo di caparra e di ulteriore acconto per la (mancata) compravendita del compendio immobiliare sito in COGNOME (INDIRIZZO), INDIRIZZO. Il tutto gravato da interessi, come per Legge, dalla data dei versamenti, fino all’effettivo soddisfo;

-condannarsi altresì i convenuti, ex art. 1453, I comma, u. cpv., C.C., a risarcire all’attore i danni da quest’ultimo patiti e derivanti dal grave inadempimento da loro posto in essere, da quantificarsi come segue:

quanto ad Euro 50.750,00, a titolo di lucro cessante, per perdita di ‘chances’, per le causali tutte meglio esposte in narrativa dell’atto di citazione, o in quella diversa somma, da determinarsi anche in via equitativa ex artt. 2056 e 1226 C.C., che dovesse essere ritenuta di giustizia e comunque a seguito dell’espletanda istruttoria. Il tutto gravato da interessi, come per Legge, dalla domanda fino all’effettivo soddisfo;

quanto ad Euro 13.092,50, a titolo di danno emergente, per le causali tutte meglio esposte in narrativa dell’atto di citazione o in quella diversa maggiore o minore somma che dovesse risultare all’esito del giudizio a seguito dell’espletanda istruttoria. Il tutto gravato da interessi, come per Legge, dalla domanda fino all’effettivo soddisfo ‘.

Non si sono costituti i convenuti.

All’esito dell’udienza del 7 giugno 2023 il g.i. ha:

-dichiarato la contumacia di ;

-ordinato la rinnovazione RAGIONE_SOCIALE notificazioni in confronto

-fissato la nuova udienza di comparizione e trattazione al 29 novembre 2023.

Si sono costituiti con comparsa di risposta del l’8 novembre 2023 e chiedendo:

‘ 1) IN VIA PRELIMINARE E DI RITO,

autorizzare o comunque disporre ex artt. 106 e 107 c.p.c. l’estensione del contraddittorio mediante chiamata del terzo alla RAGIONE_SOCIALE (C.F./P.IVA ), PEC INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante sig. ; P.

2) NEL MERITO:

in via principale, respingere tutte le domande formulate nei confronti dei convenuti, perché inammissibili, improponibili, infondate o come meglio, sia in fatto e in diritto, con integrale assoluzione dei signori e

in via subordinata e riconvenzionale, per la denegata ipotesi di accoglimento totale o parziale RAGIONE_SOCIALE domande avversarie, condannare in ogni caso RAGIONE_SOCIALE (C.F./P.IVA , PEC INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante sig. , in ragione RAGIONE_SOCIALE ragioni (tutte) espresse nel presente atto, a tenere indenne e manlevare i convenuti e da ogni e qualsivoglia pregiudizio e soccombenza che dovesse essere riconosciuta a carico dei medesimi, anche relativamente alle spese di giudizio; e, per l’effetto, condannarla al pagamento diretto, in favore dell’attore di quanto verrà eventualmente liquidato in suo favore all’esito del giudizio, nonché alla rifusione in favore convenuti e sopra indicati RAGIONE_SOCIALE spese di lite e spese processuali dai medesimi sostenuti per la difesa nella presente lite. P.
e

3) IN VIA RICONVENZIONALE, per tutte le ragioni di cui al presente atto, accertare e dichiarare in ogni caso il diritto dei signori e al risarcimento di tutti i danni subiti per l’occupazione dell’immobile da parte dell’Ing. nel periodo da marzo 2022 a novembre 2022 e per l’effetto condannare l’Ing. al pagamento a loro favore di una somma pari ad € 30.518,15 oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo, ovvero la diversa somma che il AVV_NOTAIO riterrà di giustizia, anche secondo un giudizio in via equitativa.
4) IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compensi di avvocato, oltre alle spese generali, IVA e CPA, come per legge e rimborso per contributo unificato ‘.

Con provvedimento del 9 novembre 2023 il g.i. ha respinto l’istanza di chiamata del terzo RAGIONE_SOCIALE.

All’esito della nuova prima udienza celebrata in INDIRIZZO -il g.i. ha concesso i termini di cui all’art. 183 comma sesto c.p.c. e rinviato la causa per la discussione RAGIONE_SOCIALE eventuali istanze istruttorie all’udienza del 18 aprile 2024.

Con successiva ordinanza ha:

ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze non contestate (cap. 1) irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap.2,3, 5,6, 8), documentali o da provarsi documentalmente (cap. 4 ed irrilevante) genericamente formulate (cap, 7);

ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte convenuta costituita nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze documentali o da provarsi documentalmente (cap. 1,3) non contestate (cap.2, 6 ed in parte generica, 7 e 8 ) irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 4 ed in parte generica, 5 vista la diversa circostanza allegata in comparsa di costituzione, 9,10),

ritenuta l’irrilevanza di un accertamento tecnico ai fini decisori visto il tenore e l’ oggetto della domanda formulata dalla parte convenuta;

rinviato la causa all’udienza del 12 giugno 2025 per la precisazione RAGIONE_SOCIALE conclusioni.

Le parti costituite hanno concluso come da note scritte depositate telematicamente ex art. 127 -ter c.p.c.

La domanda di risoluzione giudiziale del contratto è fondata e va accolta

Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento, (Cass. SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass. II, Ord. 6 giugno 2017, n. 14011).
La giurisprudenza di legittimità ha aderito alla teoria secondo cui l’interesse di cui all’art. 1455 c.c. non si identifica con l’interesse alla risoluzione, ma consiste nell’interesse all’adempimento (Cass. II, 28 giugno 1986, n. 4311). Infatti, posto che l’art. 1455 c.c. parla genericamente di “interesse” della parte non inadempiente, la lettera della norma potrebbe essere interpretata in due sensi alternativi: quale interesse alla risoluzione del contratto, oppure quale interesse alla esecuzione del contratto.
Pertanto, l’interesse richiesto dall’art. 1455 c.c. non può che consistere nell’interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi (con presunzione

semplice, ex art. 2727 c.c.) vulnerato tutte le volte che l’inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie ( amplius Cass. III, Ord. 20 febbraio 2018, n. 4022; Cass. III, 14 giugno 2001, n. 8063).

A questo proposito occorre svolgere alcune precisazioni in fatto e diritto sulla scorta RAGIONE_SOCIALE eccezioni (riconvenzionali) sollevate dai convenuti con la propria comparsa di risposta.

La risoluzione di diritto del contratto.

Da un punto di vista storicofattuale, infatti, i convenuti hanno frapposto una difesa a ‘scalare’ incentrata, in prima battuta, sull’ avvenuta ‘ risoluzione di diritto del contratto del 25/09/2021 ai sensi della clausola n. 8) ivi contenuta ‘. Ed infatti il contratto sarebbe stato da ‘ intendersi risolto di diritto già a febbraio 2022, ai sensi e per gli effetti di quanto disposto dalla citata clausola ‘. Nello specifico:’ Qualora si perfezionasse l’accordo contrattuale. le Parti convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla verifica, da effettuarsi attraverso apposite visure, della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell’immobile a quanto indicato al superiore punto 1a). L’Agente immobiliare assume fin da ora l’impegno, con la sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel termine di ———— giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale. L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà RAGIONE_SOCIALE parti contraenti, consegnato dall’Agente RAGIONE_SOCIALE al Venditore solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal Venditore. In caso contrario il contratto preliminare dovrà ritenersi risolto e l’assegno sarà restituito al Proponente’ (infra doc. 1 fasc. ).
In limine va qualificata la siffatta clausola secondo la sua reale natura per trarne il relativo regime giuridico.

A disposto della formula recata dal modulo, predisposto dall’intermediario immobiliare , non si tratta di una clausola risolutiva espressa; nomen iuris che parrebbe agganciarla alla disciplina dell’inadempimento contrattuale ex art. 1456 c.c.

L’articolo 1456 c.c., infatti, com’è noto nel codice civile si rinviene nel libro quarto, capo XIV “Della risoluzione del contratto”, nella Sezione I, Della risoluzione per inadempimento, e prevede quale presupposto della risoluzione espressamente convenuta in contratto, e quindi di diritto, il “caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite”. La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall’onere di provarne l’importanza presuppone, quindi, che le parti abbiano previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell’inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate (infra Cass. VI-I, Ord. 11 marzo 2015, n. 4796)
La piana lettura letterale dell’ordito negoziale non lascia adito a dubbi circa l’estraneità della clausola n. 8 alla fattispecie di cui all’art. 1456 c.c. sia sotto il profilo dell’oggetto che del soggetto.

Si prefigura come un fatto negativo emergente da un’attività che comporterebbe la conservazione degli effetti del contratto preliminare, già concluso ovvero l’assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (diverse da quella già dichiarata dai promittenti venditori nel punto 1 a)) sull’immobile compromesso. Un fatto futuro ed incerto, quantomeno della prospettiva dell’attore, che non concerne un contegno di uno dei contraenti ma che deduce una determinata condizione giuridica del bene quale fatto idoneo a sciogliere il contratto senza evocare la disciplina dell’inadempimento. L’assegn o veicolante la somma versata a titolo di caparra dal promissario acquirente sarebbe stato restituito puramente e semplicemente quale ordinario adempimento di un’obbligazione nascente dalla legge subspecie di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c..
In secundis l’attività propedeutica a far emergere (la c.d. verifica) la persistenza di ulteriori gravami sul cespite era stata congiuntamente affidata ad un terzo ovvero all’agente immobiliare. Da qui l’insostenibilità di un collegamento tra l a risoluzione del contratto ivi indicata e il comportamento di una RAGIONE_SOCIALE parti. L’unico soggetto che doveva compiere un’attività strumentale era un terzo, nell’ambito di un’attività ad esso specificatamente devoluta da ambo le parti, e non una di esse.

Univoca, quindi, la sussunzione della clausola nell’ambito della condizione risolutiva.

L’articolo 1353 c.c. sottopone “a un avvenimento futuro e incerto” l’efficacia o la risoluzione del contratto, prevedendo tale condizione nell’interesse di tutte le parti o nell’interesse esclusivo di una sola parte, costituisce una tipica manifestazione dell’autonomia negoziale, che inserisce un elemento di potestatività nel sinallagma (cfr. da ultimo Cass. sez. 17 novembre 2017 n. 27320). A questo proposito le parti, nell’ambito della loro autonomia privata, possono apporre al contratto una condizione sospensiva o risolutiva convenuta nell’interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, il quale resta, di conseguenza, libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima che dopo il non avveramento della stessa ( infra Cass. III, Ord. 5 ottobre 2018, n. 24532)
E’ chiaro quindi, che per poter congiurare l’inadempimento di un contratto questo deve essere ancora efficace e ciò sulla scorta dell’ontologica eterogeneità tra l’evento futuro e incerto contemplato in condizione e il fatto di inadempimento evocato quale causa petendi della domanda di risoluzione ( infra Cass. II, Ord. 3 aprile 2024, n. 8749)

Pertanto la suddetta efficacia del contratto resta subordinata al mancato verificarsi dell’evento condizionante, con la conseguenza che, solo allorché si avveri tale evento, il venir meno ex tunc dell’efficacia interinalmente prodotta dal contratto preclude al giudice di prendere in considerazione le imputate inadempienze ai fini della domanda di risoluzione e di pronunciarsi sulla stessa, ancorché la domanda di accertamento dell’avveramento della condizione risolutiva apposta al contratto sia stata avanzata in giudizio subordinatamente rispetto a quelle di risoluzione per inadempimento (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 25061 del 10/10/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8465 del 13/06/2002; Sez. 2, Sentenza n. 3942 del 18/03/2002; Sez. 2, Sentenza n. 7875 del 04/08/1990).
In questo caso i convenuti vorrebbero ricollegare l’inefficacia del contratto alla mancata esecuzione dell’attività di verifica che l’agente immobiliare avrebbe dovuto propulsare così da far emergere l’esistenza o meno dell’evento capace di far risolvere il contratto.

L’assunto non persuade in quanto:

-la stessa clausola non prevede un termine entro il quale l’attività dell’agente avrebbe dovuto compiersi dal 25 settembre 2021, che comunque non costituiva di per sé un termine per l’avveramento o meno della condizione. Quando le parti abbiano condizionato (l’efficacia o) la risoluzione di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine per il suo avveramento, può essere ottenuta la risoluzione (dichiarazione giudiziale di inefficacia) del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione (sospensiva o) risolutiva senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell’art. 1183 cod. civ., quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l’evento previsto si sarebbe dovuto verificare (v. Cass. n. 22811 del 2010). Da qui non può discendere la conseguenza giuridica evocata dai convenuti secondo cui l’omissione in cui è incorso il terzo mandatario equivarrebbe a integrazione dell’evento positivo (scoperta del gravame) capace di risolvere retroattivamente il contratto. Dovrebbe valere l’inverso come meglio infra ;
-la condizione in parola parrebbe apposta nell’interesse del promissario acquirente per almeno due ordini di ragioni:

l ‘ astratta conoscibilità della condizione giuridica del bene da parte del nudo proprietario e dei suoi usufruttuari soprattutto laddove abbiano deciso di mettere in vendita un cespite. Appare chiaro, e ragionevole, presumere che i titolari di diritti reali su un bene, che promettano di vendere si peritino di verificare la sussistenza di trascrizioni o iscrizioni sullo stesso quantomeno per non offrire alla controparte garanzie al buio ed esporsi ad eccezioni di inadempimento o a domande di risoluzione, ove a questa non dichiarate;
l’interesse del promissario acquirente a non corrispondere ulteriori somme a titolo di caparra confirmatoria, oltre a quella iniziale, qualora venisse a conoscenza di ulteriori gravami diversi da quelli espressamente menzionati nel contratto preliminari di compravendita. In questo modo potrebbe ‘governarsi’ in modo efficace ed efficiente la perdita di interesse che la scoperta di ulteriori trascrizioni potrebbe avere sulla parte senza l’attivazione dei meccanismi di risoluzione del contratto da inadempimento.
Ebbene è noto che le parti, nella loro autonomia contrattuale, possono pattuire una condizione sospensiva o risolutiva nell’interesse esclusivo di uno soltanto dei contraenti, occorrendo al riguardo un’espressa clausola o, quanto meno, una serie di elementi, idonei ad indurre il convincimento che si tratti di una condizione alla quale l’altra parte non abbia alcun interesse. Da qui la parte contraente, nel cui interesse è posta la condizione, ha la facoltà di rinunziarvi sia prima, sia dopo l’avveramento o il non avveramento di essa, senza che la controparte possa comunque ostacolarne la volontà ( infra Cass. II; 17 novembre 2017, n. 27320; Cass. II, 10 aprile 2012, n. 5692). Rinuncia che può essere espressa o tacita, come desumibile dal comportamento della parte nel cui interesse è stata dedotta (infra Cass. I, 8 agosto 1990, n. 8009).
Basti ricordare che l’attore , dalla conclusione del contratto, non ha né compulsato l’agente immobiliare affinchè eseguisse la ‘verifica’ né ha chiesto ulteriori approfondimenti dichiarativi alle controparti, affidandosi alle dichiarazioni spese nel preliminare. Ciò è dimostrato per facta concludentia dalla richiesta ed esecuzione di una perizia da parte dell’istituto bancario il 14 ottobre 2021 CREDEM (doc. 4 fasc.) nonché dalla delibera di mutuo dalla

(doc. 3 fasc. ) il 21 gennaio 2022.

Ma vi è di più; non si è opposto, o lagnato, dell’avvenuto incasso dell’assegno il cui diritto (in capo ai promittenti venditori) era subordinato all’espressa verifica positiva eseguita dall’agente immobiliare. L’attore, quindi, ha dimostrato di non aver interesse all’avvalimento o meno dell’effetto risolutorio ex art. 1353 c.c. così come le controparti che acquisendo in re la somma dovuta a titolo di caparra confirmatoria hanno palesato il proprio disinteresse visto gli effetti dedotti nella clausola 8 del contratto preliminare.
A ciò si aggiunge la stessa richiesta di differire il rogito al 25 febbraio 2022 quando era emersa l’esistenza (tramite il notaio incaricato di predisporre l’atto) di un ulteriore gravame: quell o iscritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Alessandria l’11 novembre 2005 – NUMERO_DOCUMENTO; NUMERO_DOCUMENTO e che garantiva (assieme ad altra iscrizione in Tempio Pausania) un credito a favore dell’RAGIONE_SOCIALE (e a carico di

) di € 614.958,06 (infra doc. 6 fasc. ) . Gravame presente ancora al gennaio 2024 ovvero in corso di causa (infra doc. 40 fasc. ).

In definitiva il contratto non poteva ritenersi risolto di diritto ex art. 8 in quanto la condizione risolutiva unilaterale apposta nell’interesse del promissario acquirente era stata da questi volontariamente ed inequivocabilmente rinunciata.

La risoluzione del contratto per inadempimento di .

Il Tribunale non può sottrarsi dall’evidenziare che i due convenuti non abbia proposto alcuna domanda di risoluzione del contratto avendo chiaramente concluso nella propria comparsa di costituzione e risposta per il rigetto della domanda costitutiva avversa.

Se con riferimento alla c.d. risoluzione di diritto essa poteva ricondursi ad una sorta di eccezione riconvenzionale volta a paralizzare la domanda attorea- anche solo in via cronologica – visto il fatto sotteso a tale difesa (l’avveramento della condizione risolutiva). Con riferimento all’allegato avverso inadempimento non può fare a meno di notarsi che non pare assistersi a tale fondamento giuridico. La risoluzione viene spesa per paralizzare la domanda avversa ma sui seguenti fatti costitutivi:
-inadempimento grave derivante ‘ dalla presenza di un termine essenziale nel contratto (‘entro e non oltre’) ‘ del 30 novembre 2021 per il pagamento della seconda tranche della caparra confirmatoria di € 50.000,00;

-inadempimento definitivo in quanto la somma in parola non venne mai corrisposta dall’attore che sponte sua si limitò, solo nel giugno 2022 a versare la somma di € 5.000,00 da lui arbitrariamente determinata. Nello specifico ‘ tale provvista doveva servire al signor proprio per estinguere l’unica ipoteca sino a quel momento conosciuta di € 68.000,00 ‘.

Eppertanto nel corpo del testo della comparsa di costituzione (p. 13), i convenuti hanno chiesto ‘ che il contratto preliminare del 2425.09.2021 venga dichiarato risolto per grave inadempimento dell’Ing. con ogni conseguenza risarcitoria sul punto ‘. A prescindere dalla mancanza di un simile petitum nelle conclusioni (con quel che ne segue ex art. 112 c.p.c.)., l’assunto dei convenuti non persuade.

Costituisce fatto pacifico in causa che l’attore non corrispose la somma pattuita quale integrazione della caparra né in termini né in via tardiva.

Detto ciò, non possono elidersi due circostanze.

In primo luogo, non può qualificarsi come essenziale il termine del 30 novembre 2021 in quanto alla formula ivi indicata (‘entro e non oltre ‘) non corrisponde alcun altro elemento negoziale deponente per l’elisione della persistenza dell’interesse creditorio (in questo caso dei convenuti) nello stipulare il contratto di compravendita. Il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua RAGIONE_SOCIALE espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà RAGIONE_SOCIALE parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni RAGIONE_SOCIALE parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata. (da ultimo Cass. II, 11 aprile 2025, n. 9529 Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano escluso l’inadempimento della promittente venditrice, atteso che la condotta dei promissari acquirenti – che non si erano opposti ai diversi rinvii e avevano poi effettivamente stipulato il contratto definitivo in data successiva – evidenziava comunque che essi non avevano considerato perduta l’utilità economica derivante dal contratto preliminare oggetto di causa). Ciò che è avvenuto nella odierna fattispecie ove i
convenuti non si sono doluti dello spirare di tale termine ma anzi, hanno cercato (a detta loro) di individuare la modalità (ed anche l’attore, dal canto suo) per riuscire a cancellare entrambe le iscrizioni ipotecarie presenti sul cespite compromesso.

In secondo luogo, la mancata corresponsione di tale seconda tranche può ritenersi giustificata da parte dell’attore quale esternazione di un’eccezione di inadempimento del contratto preliminare sottoforma di:

difformità della condizione giuridica del cespite, da quanto dichiarato dai promittenti venditori nel contratto preliminare e, nello specifico, la presenza di una sola ipoteca legale mentre in realtà le ipoteche erano due;

preparazione all’adempimento del contratto di compravendita in quanto la seconda ipoteca era ancora più risalente (2005) di quella dichiarata dai convenuti e, soprattutto, iscritta a garanzia di un debito enormemente superiore a quello sotteso all’iscrizione ipotecaria più recente e dichiarata all’attore.

Da qui la sussumibilità giuridica del comportamento attoreo nell’exceptio inadimplenti non est adimplendum’ . Essa consente, a chi abbia vanamente atteso l’esatto adempimento della prestazione contrattuale dovutagli, di rifiutare l’adempimento della propria prestazione sino a quando il contraente infedele non adempia od offra di adempiere la propria. L’istituto previsto dall’art. 1460 c.c. è retaggio del principio emerso nel diritto intermedio fides non est servanda ei qui frangit fidem , e – in sintonia con tale millenaria tradizione – non può essere invocato quomodolibet , ma è soggetto alla condizione che il rifiuto di adempiere, opposto da chi solleva l’eccezione di inadempimento, non sia contrario a buona fede “avuto riguardo alle circostanze”. Da più di mezzo secolo la giurisprudenza di questa Corte è costante nell’affermare che la buona fede di cui è menzione nell’art. 1460 c.c. è la buona fede in senso oggettivo, cioè una condotta qualificabile come corretta alla stregua dell’idem sentire comune. L’opponibilità dell’eccezione di inadempimento prescinde invece dalla sussistenza della buona fede in senso soggettivo, cioè dell’ignoranza di ledere l’altrui diritto (così già Cass. 2.10.1951 n. 2595; in seguito nello stesso senso, ex permultis , infra Cass. II, Ord. 14 settembre 2017, n. 21315; Cass. L, 16 maggio 2006, n. 11430; Cass. III, 26 gennaio 2006, n. 1690Cass. II, 21 febbraio 1983, n. 1308 ove il tema è ampiamente trattato; nonché, in termini più sintetici).
L’eccezione di inadempimento di cui all’articolo 1460 c.c. è un rimedio necessariamente temporaneo, in quanto RAGIONE_SOCIALE tre l’una:

-) se l’inadempimento che l’ha provocata persiste, esso condurrà alla risoluzione del contratto, e l’eccipiente sarà liberato dalla propria obbligazione;

-) se l’inadempimento che l’ha provocata cessa, cessa anche il diritto di autotutela dell’eccipiente, il quale sarà perciò obbligato all’adempimento;

-) se l’inadempimento che l’ha provocata non esisteva, ovvero non era tale da giustificarla, l’eccezione fu malamente sollevata, ed anche in questo caso l’eccipiente sarà tenuto all’adempimento, ovvero sarà esposto all’azione di risoluzione per inadempimento.

L’ exceptio inadimpleti contractus non può, di conseguenza, mai avere effetti liberatori, ma solo effetti sospensivi transeunti della “forza di legge” del contratto. Gli effetti liberatori potranno scaturire solo dalla risoluzione del contratto, sia essa giudiziale, automatica o consensuale Cass. III, Ord. 29 marzo 2019, n. 8760).

L’attore si è attenuto (seppur in via di fatto) ai criteri che sovraintendono tale ecce zione, nella specie:

-la presenza di una seconda iscrizione ipotecaria, avente un valore assai superiore allo stesso prezzo pattuito per la compravendita dell’immobile , costituisce un’ipotesi di inadempimento come detto -al contatto preliminare e si palesava come ostativa alla conclusione della

compravendita nel febbraio 2022. Da qui la legittimità del mancato pagamento della seconda tranche di caparra quale misura temporanea e conservativa. All’iniziale data del 15 gennaio 2022 i promittenti venditori non sarebbero stati in grado di trasferire un immobile libero da pesi e gravami come garantito nel preliminare;

-l’attore si è fattivamente interessato all’individuazione degli strumenti per far conseguire alle controparti la cancellazione RAGIONE_SOCIALE ipoteche, quantomeno contestualmente al rogito (v. docc. 5 e 6 fasc. );

-l’attore ha versato, comunque, una somma di denaro quale espressione del perdurante interesse all’adempimento del contratto nonostante la controparte versasse ancora in una situazione di grave inadempimento (€ 5.000,00 il 22 giugno 2022 – doc. 9 fasc. ).

Tanto basta per affermare l’insussistenza di un inadempimento né grave né imputabile in capo a .

L’inadempimento grave ed imputabile dei convenuti.

Le premesse dei ‘capi’ precedenti non possono che dare la stura alla pronuncia di risoluzione giudiziale del contratto per l’inadempimento grave dei promittenti venditori.

In via preliminare di merito va chiarito un aspetto dirimente di carattere soggettivo passivo ovvero che i promittenti venditori hanno assunto la veste di parte unica, ancorchè complessa, del contratto preliminare per cui è causa. Ciò assume carattere dirimente rispetto all’impostazione difensiva spesa dai due convenuti costituiti ovvero la responsabilità ascrivibile al solo nudo proprietario (e qui contumace) dei fatti sottostanti l’inadempimento allegato dall’attore.

Si tratta di un assunto infondato in diritto e poi in fatto.

Come anticipato in caso di stipulazione di un preliminare di vendita di bene in comunione “pro indiviso” sussistono i presupposti dell’obbligazione solidale passiva, e cioè la pluralità dei soggetti, l’identità della prestazione cui sono tenuti i soggetti (la prestazione del consenso alla stipula del contratto definitivo di vendita) e l’identità della fonte dell’obbligazione (il contratto preliminare stipulato), non rimanendo essa esclusa in ragione della eventuale disparità RAGIONE_SOCIALE quote ideali in titolarità dei medesimi, aspetto questo concernente solamente il rapporto (interno) tra di essi intercorrente valendo a segnare la proporzione dei reciproci diritti in caso di adempimento solamente da parte di uno o alcuni-, e non anche quello (esterno) con i creditori ( infra Cass. I, 24 luglio 2009, n. 17405). Medesimo regime concerne il caso della c.d. comunione impropria laddove alla pluralità di soggetti si giustappone l’insistenza di diritti reali minori sul cespite quali nuda proprietà e usufrutto.
In termini di oggetto dell’obbligazione assunta e, quindi, di responsabilità per l’inadempimento ciò non rileva laddove la promessa di vendita di un bene oggetto di comunione (considerato dalle parti come un “unicum” inscindibile) ha, come suo contenuto, un’obbligazione indivisibile ( arg ex Cass. II, VI-II, Ord. 21 febbraio 2019, n. 5125). La parcellizzazione RAGIONE_SOCIALE responsabilità proposta dalla difesa convenuta è insostenibile giuridicamente anche a ritenere fondate in fatto le circostanze allegate in suo supporto.
Essa può valere sul piano interno ancorchè e non abbiano neanche prospettato, in via subordinata, una domanda riconvenzionale trasversale nei confronti dell’altro convenuto quale unico soggetto responsabile dei gravami.

In sintesi, l’inadempimento grave (persistenza di un’ipoteca ulteriore rispetto a quella dichiarata e mai cancellata) è riferibile complessivamente alla parte complessa costituita dagli odierni convenuti, La promessa infatti non riguardava la compravendita dell’usufrutto , da un lato, e la nuda proprietà dall’altra , ma l’intera piena proprietà in modo indiviso.

Sul piano fattuale, poi, non appare persuasivo quanto affermato dai convenuti sulla mancata conoscenza dell’ulteriore gravame iscritto a carico di .

Si tratta di un assunto poco verosimile nella sua storicità. In disparte da ciò, esso paleserebbe, comunque, la ‘negligenza’ in cui sarebbero incorsi i due convenuti nel promettere il trasferimento di un diritto reale su bene, garantendone la libertà salvo per la presenza di un’ipoteca. Si è trattato di un comportamento incauto vista l’appartenenza del diritto reale (seppur limitato) alle due parti e la responsabilità che ne deriva a loro carico. Non possono dolersi di non conoscere la condizione giuridica del bene sul quale vantano un diritto reale soprattuto se riferita a fatti ben anteriori alla trattativa per cui è causa: l’ipoteca più gravosa risaliva al 2005.
Chiarito ciò sussistono i presupposti per la risoluzione giudiziale del contratto in quanto l’inadempimento allegato dall’attore è grave ed imputabile ai convenuti.

La permanenza di tale gravame legittima l’attore ad invocare la perdita di interesse a coltivare la conclusione del contratto in un lasso temporale ben successivo a quello iniziale. L ‘effetto del superamento di un termine non essenziale, ove il ritardo nell’adempimento ecceda il limite della normale tollerabilità, facendo sì che l’inosservanza dei tempi previsti per l’esecuzione del progetto negoziale, pur non essendo di per sé stessa direttamente rilevante ai fini dell’art. 1457 c.c. proprio a cagione dell’assenza di termine essenziale per adempieretrasmodi comunque in inadempimento grave, ai sensi dell’art. 1453 c.c. ( infra Cass. II, Ord. 20 aprile 2023, n. 10682).
In questo caso l’attore ha dimostrato la persistenza del proprio interesse fino all’ottobre 2022 provvedendo anche a conseguire una nuova delibera positiva del mutuo (quale mezzo di preparazione del proprio adempimento).

Attività del tutto vana attesa la persistenza di due ipoteche sull’immobile e l’impossibilità di poterle cancellare entrambe in sede di un ‘ eventuale compravendita.

Non occorre, invece, indugiare troppo sulla questione della mancata conclusione di un nuovo contratto preliminare che ad avviso dei convenuti costituiti sarebbe ascrivibile all’attore che avrebbe rifiutato o modificato un testo in via di definizione.

Si tratta di un fatto, e di un assunto, inconferente atteso che l’unico contratto in essere fra le parti era quello del 26 settembre 2921 e che la trattativa per ridiscutere o rinegoziarlo non era certo un obbligo giuridico per la parte promissaria. Tra l’altro appare evidente che i promittenti venditori avrebbero voluto inserire una condizione sospensiva di efficacia nel nuovo contratto preliminare subordinata al previo benestare dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE alla cancellazione RAGIONE_SOCIALE ipoteche (docc. 20 e 21 fasc. ).
Tale inserto precontrattuale non va ad interferire sulla valutazione del titolo per cui è causa, e sull’inadempimento che ne è derivato , non essendo stato concluso né modificato il contratto originario.

Va risolto il contratto preliminare stipulato tra , da un lato, e ,

ed , dall’altro, il 26 settembre 2021 per inadempimento grave ed imputabile a questi.

La domanda di restituzione dell’indebito è fondata e va accolta.

Costituisce un fatto pacifico in causa e documentato (docc. 2 e 9 fasc. ) il pagamento della somma complessiva di € 15.000,00 a causa del contratto preliminare (caparra e c.d. secondo acconto). Il venir meno della causa adquirendi fa sorgere il diritto alla restituzione secondo le regole dell’indebito oggettivo ex art. 2033 c.c.. Alla sorte capitale vanno aggiunti gli interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. decorrenti dal primo atto di costituzione in mora ovvero la lettera del 15 novembre 2022 (doc. 24 fasc. ). Ai fini del decorso degli interessi in ipotesi di ripetizione d’indebito oggettivo, il termine “domanda”, di cui all’art. 2033 c.c., non va inteso come riferito esclusivamente alla domanda giudiziale ma comprende, anche, gli atti stragiudiziali aventi valore di
costituzione in mora, ai sensi dell’art. 1219 c.c. (Cass. SS.UU., 13 giugno 2019, n. 15895; conf. . infra Cass. I, Ord. 20 giugno 2023, n. 17572).

La domanda di risarcimento del danno proposta da è fondata nei limiti di cui appresso.

L’art. 1218 c.c disciplina l’ipotesi della mancata o inesatta esecuzione della prestazione dovuta, ponendo a carico del debitore l’obbligo di risarcire il danno quale immediata conseguenza dell’inesecuzione. Essa viene solitamente coordinata da parte della dottrina dominante con l’art. 1256 c.c. il quale prevede l’estinzione dell’obbligazione nel caso di impossibilità sopravvenuta della prestazione, fissando il criterio legale di distribuzione tra le parti del rischio dell’impossibilità della prestazione, che il legislatore ha posto a carico del creditore.
La responsabilità del debitore si ricollega ad una valutazione della sua condotta sotto il profilo della colpa/negligenza, in quanto il debitore che non abbia eseguito la prestazione per liberarsi da responsabilità deve provare sia l’impossibilità della prestazione, sia che l’impedimento non dipende da un fatto a lui imputabile, aggettivo che è sempre stato usato nel senso di imputabilità a colpa.

Ciò vale a determinare in astratto e su un piano logicogiuridico il perimetro dell’accertamento della responsabilità della parte inadempiente. Solo una volta accertata la sua sussistenza si può procedereseguendo una logica tipicamente giuridica e non razionalealla individuazione dell’insorgenza di pregiudizi sofferti dal creditore in termini fattuali (danno-evento) e alle loro eventuali conseguenze giuridicamente rilevanti (danno-conseguenza).

Pertanto occorre distinguere nettamente, da un lato, il nesso che deve sussistere tra comportamento ed evento perché’ possa configurarsi, a monte, una responsabilità “strutturale” e, dall’altro, il nesso che, collegando l’evento al danno, consente l’individuazione RAGIONE_SOCIALE singole conseguenze dannose, con la precipua funzione di delimitare, a valle, i confini di una (già accertata) responsabilità risarcitoria (a questo secondo momento va riferita la regola dell’art. 1223 c.c. per il quale il risarcimento deve comprendere le perdite “che siano conseguenza immediata e diretta” del fatto lesivo – c.d. causalità giuridica). Ne segue che la ricostruzione del nesso di derivazione eziologica esistente tra la condotta del danneggiante e la conseguenza dannosa risarcibile implica la scomposizione del giudizio causale in due autonomi e consecutivi segmenti, il primo volto ad identificare – in applicazione del criterio del “più probabile che non” – il nesso di causalità materiale che lega la condotta all’evento di danno, il secondo essendo diretto, invece, ad accertare il nesso di causalità giuridica che lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili, accertamento, quest’ultimo, da compiersi in applicazione dell’art. 1223 cod. civ., norma che pone essa stessa una regola eziologica (infra Cass. II, Ord. 30 giugno 2021, n. 18509; Cass. n. 21255/2013; Cass. n. 4439/2014).
Il danno connesso all’inadempimento è quindi quello causato dalla condotta del debitore, quando costituisce l’effetto normale ed ordinario di essa. Devono conseguentemente essere eliminati dal novero dei danni risarcibili gli eventi che rappresentano sviluppi eccezionali, al di fuori di qualsiasi logica ordinaria, pur quando rinvengono come antecedente l’inadempimento del debitore. Viceversa, devono essere ricompresi nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che si presentino come effetto normale dell’inadempimento, con la conseguenza che, ai fini del sorgere dell’obbligazione risarcitoria, il rapporto fra illecito ed evento può anche non essere diretto e immediato se, ferme restando le altre condizioni, il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo e purché – come s’è detto – le conseguenze dannose non risultino del tutto inverosimili (Cass. 04/07/2006, n. 15274; Cass.21/12/2001 n. 16163; Cass. 09/05/2000, n. 5913). In ambito contrattuale, infatti, l’imprevedibilità, alla quale fa riferimento l’art. 1225 cod. civ., costituisce un limite non all’esistenza del danno, ma alla misura del suo ammontare, determinando la limitazione del danno risarcibile a quello prevedibile non da parte dello specifico debitore, bensì avendo riguardo alla prevedibilità astratta inerente ad una determinata
categoria di rapporti, sulla scorta RAGIONE_SOCIALE regole ordinarie di comportamento dei soggetti economici e, cioè, secondo un criterio di normalità in presenza RAGIONE_SOCIALE circostanze di fatto conosciute (Cass. II, 29 luglio 2011, n. 16763; Cass. L, 31 luglio 2014, n. 17460).

A questo proposito l’attore lamenta tanto un danno da lucro cessante (prospettato in termini di perdita di chance) quanto un danno emergente, riferito alle perdite economiche subite in relazione all’avverso inadempimento definito.

Il danno da lucro cessante.

L ‘attore ha prospettato il danno sulla perdita che avrebbe subito dalla vendita ad un prezzo asseritamente più basso del suo valore di un altro cespite (sito in Buccinasco) il 7 marzo 2022 rispetto al momento dell ‘instaurazione del presente giudizio (quale momento di definitività dell ‘inadempimento) . Compravendita che sarebbe stata necessaria all ‘attore per procurarsi una parte della provvista del prezzo da utilizzare (assieme a quella proveniente dal mutuo) al momento del contratto definitivo per cui è causa. ‘ La correlazione diretta tra i due affari … emerge pacificamente anche dalla tempistica prevista per la vendita del bene di Buccinasco, così come evidenziata dalla proposta d’acquisto a firma del Sig. -in data 23/10/2021 (cfr. doc. 30 -fasc. di parte attrice).. termine convenuto per la stipula del contratto definitivo di compravendita sarebbe stato quello del 31/01/2022, in ragione dell’altro termine pattuito per il rogito dell’acquisto della villa di COGNOME (AL) -fissato dai contraenti per il 15/02/2022 . In realtà, considerate le problematiche che affliggevano l’immobile di COGNOME, le quali hanno impedito di rogarne la compravendita, l’appartamento di Buccinasco è stato definitivamente alienato con rogito in data 07/3/2022, al prezzo di euro 150.000,00 (cfr. doc. 31, art. Quinto dello stesso -fasc. di parte attrice) ‘ (p. 17 citazione e 15 comparsa conclusionale ).
‘ L ‘unità immobiliare di Buccinasco (venduta dall’esponente per destinarne appositamente i proventi all’acquisto della villa di COGNOME), se alienata anche solo al momento dell’instaurazione del giudizio che si va celebrando (circa ad un anno di distanza) avrebbe fruttato al venditore un importo superiore di Euro 15.950,00, rispetto al prezzo all’epoca riscosso, il tutto per quanto suffragato dall’indice ‘NIC’ . . ‘ Pertanto ‘ a causa della vendita dell’unità immobiliare di Buccinasco – contrattualmente obbligata e destinata a supportare finanziariamente l’acquisto di COGNOME abbia ingiustamente patito un danno pari ad euro 15.950,00 ‘ .
A ciò si giustappone il danno che avrebbe sofferto ‘ con riguardo al mancato acquisto del compendio immobiliare di COGNOME (AL): se la vendita fosse correttamente intervenuta al prezzo pattuito (euro 300.000,00 … rappresentato dalla differenza di Euro 34.800,00, intercorrente tra il valore del bene (al momento dell’instaurazione del giudizio) ed il prezzo originariamente convenuto, sulla scorta ancora una volta -dell’indice di inflazione, pari all’11,60% calcolato in ragione di dodici mesi (cfr. ancora doc. 32 -fasc. di parte attrice) ‘ .
L ‘assunto non persuade .

Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, effettivamente consiste nella differenza tra il valore commerciale dell’immobile al momento in cui l’inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall’art. 1225 c.c., secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto, ed il prezzo pattuito (infra Cass. II, 3 aprile 2025, n. 8905; Cass. II, Ord. 4
novembre 2022, n. 32536; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18498 del 30/06/2021; Cass. III, 8 marzo 2001, n. 3249; Cass. II, 15 maggio 1997, n. 4280) oltre, sulla differenza così determinata, la rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17688 del 28/07/2010; Cass. II, 0 gennaio 1997, n. 1956).

In questo caso l ‘attore incentra la fonte della sua prima ‘voce’ di detrimento ad un diverso differenziale patrimoniale ovvero il valore maggiorato di un immobile proprio (e diverso da quello compromesso con i convenuti) che si era obbligato a vendere in precedenza (e hai poi venduto) per poter conseguire una parte della provvista necessaria per l ‘adempimento del preliminare per cui è causa.

In limine litis non può fare a meno di notarsi che trattasi di un danno emergente e non di un lucro cessante picchè il pregiudizio di cui si duole l ‘attore concerne la per dita ‘coatta’ di un immo bile che di li a poco avrebbe avuto un valore superiore a quello del prezzo di vendita quale cespite patrimoniale che, di contro, sarebbe rimasto nella propria sfera giuridica accrescendone il valore. Vale la pena ricordare che la locuzione ‘perdita subita’ l ‘art. 1223 c.c. individua gli esborsi monetari o le diminuzioni patrimoniali già materialmente intervenuti o interveniendi (Cass. II, Ord. 3 settembre 2021, n. 23878; Cass. II, 10 marzo 2016, n. 4718; Cass. IIi, 10 novembre 2010, n. 22826).
Chiarito ciò l

‘assunto appare clau dicante sotto due profili.

Quanto all ‘ an non può negarsi che l ‘operazione negoziale possa essere stata incardinata dall’attore in vista del futuro preliminare e della futura compravendita dell ‘immobile per cui è causa. La scansione temporale e funzionale degli eventi descritti (docc. 29,30, 31 fasc. ) depone per la ‘strumentalizzazione’ d ell ‘operazione negozia le di Buccinasco a quella di COGNOME. Ben può presumersi che l ‘attore non avrebbe provveduto in quei tempi, quantomeno, a vendere quel cespite.

Cionondimeno non possono elidersi due circostanze:

la parte non può dolersi allo stesso tempo di aver subito un detrimento patrimoniale derivante dall ‘ ‘uscita’ di un cespite , che si sarebbe successivamente apprezzato, e del mancato conseguimento del valore apprezzato di un altro cespite che avrebbe dovuto acquistare con la provvista derivante dalla cessione del primo, poi vanificata dall ‘inadempi mento della controparte. Se la vendita dell ‘immobi le di Buccinasco serviva quale provvista (parte) per acquistare quello di COGNOME ecco che le vicende patrimoniali subite dal primo divengono irrilevanti se viene richiesto il risarcimento per la perdita del valore del secondo immobile poi non acquistato;
si pone una questione di prevedibilità della perdita reclamata in capo ai promittenti venditori giusto il disposto dell ‘art. 1225 c.c. atteso che, se l ‘operazione ‘Buccinasco’ fosse chiara per l ‘attore , non vi sarebbe alcun elemento in fatto che deponesse per una conoscenza o conoscibilità della stessa in capo agli odierni convenuti. Anzi potrebbe affermarsi il contrario atteso che l ‘attore si dolse più di una volta di aver chiesto ed ottenuto ben due delibere di mutuo da istituti di credito diversi e di aver fatto svolgere un sopralluogo per conseguire la perizia estimativa da uno di questi. Ciò che poteva essere chiaro ai convenuti è che la provvista dell ‘acquisito sarebbe dipesa dal mut uo e, magari, da alte risorse la cui fonte non era conosciuta né ostesa dall ‘attore. Ciò , si badi bene, non soltanto in fase di contrattazione ma anche quanto il comportamento dei convenuti si era inverato in quell ‘inadempimento defi nitivo ‘ stigmatizzato ‘ ut supra .
A fortiori la domanda risarcitoria deve essere reietta rispetto al quantum . L ‘entità della liquidazione suggerita del detrimento è collegata in astratto all ‘asserito aumento di valore dell ‘im mobile di Buccinasco. Purtuttavia il criterio per determinarlo è infondato in diritto poiché incentrato

sull ‘andamento dell’inflazione e non sul valore del la singola zona di mercato immobiliare cui si riferisce. La giurisprudenza di legittimità ha notato sovente che gli immobili si rivalutano con un ritmo più elevato, o comunque diverso, rispetto a quello di svalutazione della moneta secondo gli indici calcolati dall’ISTAT; resta poi salva, trattandosi di debito di valore, l’applicazione dell’aggiornamento istat per la rivalutazione all’attualità RAGIONE_SOCIALE somme liquidate per ciascuno dei vari anni considerati (Cass. II, 6 maggio 2007, n. 13242). A questo proposito, quindi, difetta prima ancora l ‘allegazione che l ‘ offerta di una fonte di prova per dimostrare il danno asseritamente subito.
La voce di lucro cessante per l ‘immobile di COGNOME.

Riprendendo le citate coordinate ermeneutiche non vi sarebbero dubbi sull ‘ an ovvero sull ‘astratta responsabilità contrattuale derivante dall ‘inadempimento dei conven uti. Purtuttavia difetta in modo plastico tanto l ‘allegazione che la prova del diverso valore che avrebbe conseguito l ‘immo bile di COGNOME al momento della domanda rispetto al prezzo compromesso. Come anticipato il riferimento all ‘indice ISTAT è erroneo in diritto in quanto non tiene conto della modalità ‘autonoma’ di apprezzamento o decremento dei diritti reali su immobili. Sul punto occorre riferirsi agli effettivi valori di compravendita concluse nel periodo e zona di riferimento per immobili con caratteristiche omogenee. Dato totalmente assente anche in sede di deduzioni istruttorie attoree visto e considerato che la sua difesa ha assunto il parametro dell ‘ inflazione come coefficiente di liquidazione. A tale riguardo non assume rilevo la fotografia dell ‘annuncio immobiliare (doc. 41 fasc. ) prodotta, ad altri fini peraltro, ove gli attori avrebbero offerto in vendita il cespite per la considerevole somma di € 539.000,00. Si tratta di un documento irrilevante in quanto costituente una mera proposta di vendita priva di valore probatorio circa l ‘ apprezzamento o meno del cespite al finire dell ‘anno 2022.
Le voci di danno emergente.

L ‘assunto è fondato in parte.

Costituiscono voci di danno dirette:

-le spese sostenute per la provvigione dell ‘intermediario per la stipula del contratto preliminare di compravendita della villa di COGNOME per € 7.321,00 (docc. 35 e 36 fasc. );

-le spese sostenute per la perizia ‘RAGIONE_SOCIALE in vista dello sfumato mutuo per € 280,75,

in complessivi € 7.601,75 oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. sulla somma rivalutata anno per anno dall ‘otto bre 2022 e sino la soddisfo.

Non può, invece, ricondursi a tale posta la spesa sostenuta per l ‘operazione Buccinasco stante l ‘estra neità alla stessa conoscibilità e, quindi, prevedibilità in capo ai promittenti-venditori.

La domanda riconvenzionale è infondata e va respinta.

L ‘assunto non è condivisibile nell’ an .

Basti ricordare (come rettamente inteso dalla difesa attorea), che non può discorrersi in astratto di occupazione senza titolo (a prescindere dall ‘assenz a di prova dell ‘intensità dell’ occupazione) vista la consegna spontanea RAGIONE_SOCIALE chiavi del bene compromesso in vendita, concordata dai venditori con il promissario acquirente. Appare un fuor d ‘opera giuridico sul paino della responsabilità visto proprio che il titolo della detenzione è stato concesso dai convenuti.

In secondo luogo, non può discorrersi, neanche in astratto, di un danno da mancata utilizzazione o di una perdita derivante dalla necessità di locare altro bene in sua sostituzione.

Appare contraddittorio sul piano logico che la parte prima conferisca la detenzione qualificata del cespite al promissario acquirente e poi si dolga di non poter utilizzare l ‘immobile. Pro missario facoltizzato anche a svolgere RAGIONE_SOCIALE lavorazioni, quantomeno conservative, proprie in vista della futura vendita, slittata dal termine di adempimento dedotto nel preliminare.

Di poi appare evidente ex actis (v. relate di notificazione) che le parti convenute non vivessero nel cespite e che, quindi, non abbiano dovuto procurarsi un altro immobile per soddisfare le rispettive esigenze abitative sostenendone i costi. Costi, peraltro, mai provati nella presente causa ove non è stato prodotto alcun contratto di locazione al riguardo.

Tanto basta per rigettare l ‘assunto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate tenendo conto del decisum conseguito dall ‘attore secondo i valori medi RAGIONE_SOCIALE quattro fasi processuali svolte in € 836,00 € per anticipazioni non imponibili, € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A..

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa

risolve il contratto preliminare di compravendita concluso il 26 settembre 2021 tra , da un lato, e , ed , dall’altro, per inadempimento grave ed imputabile a questi;

condanna , ed alla restituzione in favore di della somma di € 15.000,00 oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. decorrenti dal 15 novembre 2022 fino al soddisfo;

condanna , ed al risarcimento del danno subito da , liquidato in € 7.601 ,75 oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. sulla somma rivalutata anno per anno dall ‘otto bre 2022 e sino la soddisfo;

rigetta ogni altra domanda ed eccezione proposta dalle parti;

condanna , ed alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite sostenute da liquidate in € 836,00 € per anticipazioni non imponibili, € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V .A., se dovuta, e C.P.A. .

Milano, 23 dicembre 2025

Il AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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