Risoluzione Contratto Locazione: Quando si applica?

Una sentenza del Tribunale di Milano chiarisce come i ritardi sistematici e i pagamenti parziali del canone possano portare alla risoluzione contratto locazione commerciale, anche se il singolo debito è modesto. Il caso evidenzia l’efficacia della clausola risolutiva espressa, che consente al locatore di terminare il contratto a seguito di inadempimenti ripetuti, considerati gravi dal giudice. La decisione ha comportato la condanna del conduttore al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni arretrati e delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 luglio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione Contratto Locazione per Ritardi: Il Caso del Tribunale di Milano

La puntualità nel pagamento del canone è un’obbligazione centrale nei contratti di locazione. Ma cosa accade quando i ritardi diventano un’abitudine? Una recente sentenza del Tribunale di Milano offre un’analisi dettagliata su come la condotta reiterata del conduttore possa portare alla risoluzione contratto locazione, anche in assenza di un singolo debito di importo elevato. Questo caso dimostra la potenza della clausola risolutiva espressa come strumento di tutela per il locatore.

La Vicenda Giudiziaria: Dal Tentativo di Sfratto alla Risoluzione

La vicenda ha inizio quando una società proprietaria di un immobile a uso commerciale avvia un procedimento di sfratto per morosità contro l’impresa conduttrice. L’azione iniziale si basava su un residuo non pagato di un canone trimestrale. Tuttavia, il giudice, rilevando che l’importo della morosità iniziale era inferiore a un canone intero, non ha convalidato lo sfratto e ha disposto il ‘mutamento del rito’, trasformando la causa da procedimento sommario a ordinario.

È a questo punto che la strategia del locatore cambia. Invece di insistere solo sul mancato pagamento, la società ha presentato una nuova domanda, chiedendo la risoluzione del contratto sulla base di una specifica clausola contrattuale: la clausola risolutiva espressa.

L’Inadempimento Sistematico e la Risoluzione Contratto Locazione

Il locatore ha documentato come il conduttore, da quasi due anni, pagasse sistematicamente i canoni in ritardo e sempre in due diverse tranche, la seconda delle quali a distanza di oltre un mese dalla prima. Questa modalità di pagamento persisteva anche dopo che il locatore aveva inviato una comunicazione formale, intimando il rispetto puntuale delle scadenze pattuite e minacciando azioni legali.

Nonostante l’avvertimento, il conduttore ha continuato con la sua condotta, pagando il canone successivo con quasi tre mesi di ritardo e lasciando interamente insoluto il canone maturato al momento della decisione. Il Tribunale ha ritenuto che questa serie di inadempimenti, sebbene non sempre di importo elevato singolarmente, costituisse nel suo complesso una violazione grave e continuativa degli obblighi contrattuali.

Le Motivazioni

Il Tribunale di Milano ha accolto la domanda del locatore, dichiarando la risoluzione del contratto. La motivazione si fonda su due pilastri. In primo luogo, l’attivazione della clausola risolutiva espressa prevista dall’art. 15 del contratto. Tale clausola prevedeva che l’inadempimento relativo al tempestivo pagamento dei canoni avrebbe prodotto la risoluzione ‘ipso iure’ (cioè di diritto) del contratto. Il locatore, dichiarando di volersi avvalere di tale clausola, ha reso operativo questo meccanismo automatico.

In secondo luogo, il giudice ha comunque valutato la gravità dell’inadempimento, definendolo ‘non occasionale ma abituale e prolungato nel tempo’. L’inesatto adempimento, manifestatosi sia nel mancato rispetto delle scadenze sia nel frazionamento unilaterale del pagamento, ha creato uno squilibrio significativo nel rapporto contrattuale, giustificando la risoluzione anche ai sensi dei principi generali (art. 1455 c.c.).

Le Conclusioni

La sentenza ha portato a conseguenze concrete e immediate per il conduttore. Il Tribunale ha ordinato il rilascio immediato dell’immobile, fissando una data per l’esecuzione forzata, e ha condannato l’impresa al pagamento del canone scaduto (comprensivo di adeguamento ISTAT e IVA) e di quelli a maturare fino all’effettiva riconsegna. Inoltre, tutte le spese legali, comprese quelle della mediazione, sono state poste a carico del conduttore inadempiente. Questa decisione rafforza un principio chiave: nei rapporti di locazione, la correttezza e la puntualità non sono facoltative, e la loro violazione sistematica può avere conseguenze drastiche, ben al di là del semplice recupero del credito.

Un solo ritardo nel pagamento del canone giustifica la risoluzione del contratto di locazione commerciale?
No, non necessariamente. Come dimostra il caso, un ritardo modesto potrebbe non essere ritenuto sufficiente dal giudice per convalidare uno sfratto immediato. Tuttavia, la sentenza chiarisce che una serie di ritardi abituali e pagamenti parziali, specialmente dopo un avvertimento formale, costituisce un inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto.

Cosa succede se la richiesta iniziale di sfratto per morosità viene respinta?
La causa non termina. Il giudice può disporre il ‘mutamento del rito’, trasformando il procedimento sommario in una causa ordinaria. In questa nuova fase, il locatore può modificare o precisare le sue domande, ad esempio chiedendo la risoluzione del contratto non solo per un singolo mancato pagamento, ma per la condotta inadempiente complessiva del conduttore, come avvenuto in questo caso.

Qual è l’importanza della ‘clausola risolutiva espressa’ in un contratto di locazione?
È uno strumento di tutela fondamentale per il locatore. Questa clausola, se presente nel contratto, permette di ottenere la risoluzione automatica (‘di diritto’) in caso di specifici inadempimenti (es. ritardo nel pagamento). Il locatore deve solo dichiarare di volersene avvalere. Ciò semplifica notevolmente il processo, poiché il giudice non è tenuto a compiere una valutazione discrezionale sulla ‘gravità’ dell’inadempimento, che è già stata predeterminata dalle parti nel contratto.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 6247 2025 – N. R.G. 00014339 2025 DEPOSITO MINUTA 26 07 2025 PUBBLICAZIONE 26 07 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Milano

TREDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 14339/2025 R.G. promossa da:

(C.F. ), elettivamente domiciliata in INDIRIZZO 20052 MONZA , presso lo studio dell’avv. COGNOME dalla quale è rappresentata e difesa P.

INTIMANTE-RICORRENTE

contro

, in

persona del titolare

, (C.F.

C.F.

INTIMATA-RESISTENTE CONTUMACE

OGGETTO: locazione -sfratto per morosità

CONCLUSIONI

PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE :

1) Accertato e dichiarato l’inadempimento del Conduttore per tutti i motivi di cui alla narrativa dichiarare risolto di diritto ex art. 1456 c.c. il contratto di locazione stipulato tra le parti stante quanto previsto dall’art. 15 del contratto stesso.

In subordine:

2) Accertata e dichiarata la non scarsa importanza dell’inadempimento del Conduttore per tutto quanto dedotto e documentato, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1455 c.c. In ogni caso

3) Condannare il resistente intimato al rilascio dell’immobile situato nel comune di Cassina Dè Pecchi (MI), INDIRIZZO come meglio identificato in atti, fissando a breve la data dell’esecuzione.

4) Condannare il resistente intimato al pagamento della morosità maturata alla data odierna pari ad € 2.870,45 iva compresa, oltre ai canoni scaduti e da scadere fino al rilascio, in applicazione analogica dell’art. 664 c.p.c.

5) Con vittoria di spese e competenze, anche del procedimento di mediazione, come da nota che si allega.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato alla ditta individuale , in persona del titolare

, lo sfratto per morosità relativamente all’immobile sito in Cassina

RAGIONE_SOCIALE (MI), INDIRIZZO condotto in locazione dalla parte intimata ad uso commerciale in forza di contratto stipulato il 1° luglio 2019, deducendo il mancato pagamento della somma di € 1.400,00 quale residuo importo del canone trimestrale di € 2.259,60, oltre IVA, dovuto pe il primo trimestre 2025. Ha chiesto emettersi ingiunzione di pagamento.

L ‘intimat o non si è costituito in giudizio né è comparso all udienza di convalida. ‘

Il giudice non ha convalidato lo sfratto, perché la morosità allegata nell intimazione era inferiore ‘ ad un canone negoziale, ed ha disposto il mutamento del rito e la notificazione dell ordinanza alla ‘ parte intimata.

Solo l intimante ha depositato la memoria integrativa. Espletata, con esito negativo, la procedura di ‘ mediazione, la causa viene oggi decisa sulle conclusioni rassegnate dall intimante nelle note scritte ‘ sostitutive dell udienza di discussione del 15 luglio 2025, depositate ai sensi degli artt. 127 ‘ ter e 128 cpc.

2. Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia della ditta individuale intimata, non essendosi a tanto provveduto in udienza. L intimante ha, infatti, depositato, su invito del giudice, la ‘ prova della notificazione dell ordinanza di mutamento del rito, costituita dai ‘ files digitali di accettazione e consegna della relativa PEC ed il contraddittorio si è regolarmente instaurato.

3. Venendo al merito, l intimante ha formulato, nella memoria integrativa regolarmente notificata ‘ all ‘ intimata a mezzo PEC in data 5 maggio 2025, domanda di risoluzione di diritto del contratto di locazione, in forza della clausola risolutiva espressa pattuita all art. 15, lamentando che la ‘ conduttrice ha sempre versato in ritardo i canoni negoziali e non in unica soluzione, ma in importi frazionati.

La domanda è nuova, ma è ammissibile (cfr. Cass. 7430/2017; in termini, Cass. n. 7423/2017).

Il rapporto locativo è documentato dal contratto scritto, regolarmente registrato, avente ad oggetto la locazione dell unità immobiliare, sopra indicata, ad uso laboratorio e deposito di alimenti, ‘ bevande e tabacchi (doc. 1).

L intimante ha documentato (doc. 3) che effettivamente il pagamento del canone non è avvenuto ‘ alle scadenze negoziali trimestrali del 1° gennaio, 1° aprile, 1° luglio e 1° ottobre, ma, quanto meno da quella del luglio 2023, sempre dopo il 1° giorno del mese e sempre in due tranches , di cui la seconda a distanza di un mese e mezzo circa dalla prima. Cosa ancora più importante, la conduttrice ha continuato a pagare con queste modalità anche dopo che la locatrice, con missiva del 28 febbraio 2025, inviatale contestualmente, l ha sollecitata al puntuale adempimento, ‘ conformemente ai patti negoziali, minacciando di agire legalmente in caso contrario (cfr. doc. 2). Infatti, il canone trimestrale successivo, avente scadenza il 1° aprile 2025, è stato corrisposto interamente il 19 giugno 2025, mentre quello maturato il 1° luglio 2025 alla data del deposito delle note scritte sostitutive dell udienza (11 luglio 2025), ancora non era stato versato. ‘
Alla luce delle esposte risultanze, le domande della società locatrice sono fondate ed il contratto di locazione deve essere dichiarato risolto di diritto, essendosi la locatrice avvalsa della clausola risolutiva espressa pattuita all art. 15 del contratto ( ‘ l’inadempienza da parte del Conduttore agli obblighi relativi al tempestivo pagamento dei canoni e degli oneri accessori produrrà ipso iure la risoluzione del presente contratto ).

In ogni caso, l inesatto adempimento all obbligazione di pagamento – sia per il mancato rispetto ‘ ‘ del termine negoziale, sia per unilaterale frazionamento del debito in due rate – è senz altro grave ‘ ed idoneo a giustificare la risoluzione, stante il significativo squilibrio tra le prestazioni sinallagmatiche che esso ha provocato, perché non occasionale ma abituale e prolungato nel tempo, anche dopo il sollecito della locatrice al puntuale adempimento.

Essendo venuto meno il titolo per la legittima detenzione del bene locato, l impresa conduttrice ‘ deve essere condanna al suo rilascio, in favore della locatrice.

Considerata la destinazione negoziale a laboratorio/deposito, il termine viene fissato entro il 31 agosto 2025.

Infine, la parte intimata deve essere condannata al pagamento del canone trimestrale scaduto il 1° luglio 2025, che ammonta ad € 2.291,23, comprensivo di adeguamento ISTAT, oltre IVA ed oltre al corrispettivo negoziale maturando sino all effettivo rilascio. ‘

Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della controversia e dell’attività difensiva svolta, si liquidano come in dispositivo, in € 1.000,00 per la fase sommaria (studio e introduttiva), conformemente al Protocollo sottoscritto col locale Consiglio dell Ordine), ‘ e in € 851 per la fase di merito, con esclusione della fase di trattazione/istruttoria, non essendosi svolta istruttoria orale ed avendo l intimante depositato la sola ‘ memoria integrativa. Il compenso per la mediazione viene liquidato in € 145,74, stanti la riduzione di un terzo per l obbligatorietà e la mancata partecipazione della controparte. ‘

P.Q.M.

Il Tribunale, previa declaratoria di contumacia della parte resistente, definendo il giudizio, così provvede:

1) dichiara risolto per inadempimento della parte resistente-intimata il contratto di locazione stipulato in data 1° luglio 2019 e relativo all’immobile adibito ad uso diverso, sito in Cassina INDIRIZZO Pecchi (MI), INDIRIZZO

2) condanna l impresa individuale ‘

in persona del titolare

a rilasciare, libero da persone e

cose e nella disponibilità di

l’immobile suddetto ;

3) fissa per l’esecuzione la data del 31 agosto 2025;

4) condanna l impresa individuale ‘

in persona del titolare, a pagare all’intimante ricorrente la somma di € -2.291,23, comprensivo di adeguamento ISTAT, oltre IVA ed oltre al corrispettivo negoziale maturando sino all effettivo ‘ rilascio;

5) condanna, infine, la parte intimata-resistente a rifondere all’intimante -ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 106,00 per esborsi ed € 1.996,74 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.

Milano 26/07/2025

Il Giudice NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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