Risoluzione contratto locazione per morosità: il caso

Un tribunale ha decretato la risoluzione contratto locazione a causa della persistente morosità dell’inquilino. Nonostante la notifica a persona irreperibile e la contumacia, il conduttore è stato condannato al rilascio dell’immobile e al pagamento di tutti i canoni arretrati, oltre agli interessi e alle spese legali, confermando che l’onere di provare il pagamento spetta al debitore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione contratto locazione: cosa succede se l’inquilino non paga e sparisce?

La risoluzione contratto locazione per inadempimento del conduttore rappresenta una delle situazioni più comuni nel diritto immobiliare. Il mancato pagamento dei canoni è una grave violazione degli obblighi contrattuali che legittima il proprietario a richiedere non solo la restituzione dell’immobile, ma anche il pagamento di quanto dovuto. Una recente sentenza del Tribunale di Torino offre un chiaro esempio di come la legge tuteli il locatore, anche quando l’inquilino si rende irreperibile.

I Fatti del Caso

Il proprietario di un immobile ad uso abitativo avviava una procedura di sfratto per morosità nei confronti del proprio inquilino, lamentando il mancato pagamento di canoni e spese accessorie per un importo iniziale di oltre 3.000 euro. La notifica dell’atto veniva effettuata ai sensi dell’art. 143 c.p.c., procedura utilizzata quando il destinatario è irreperibile.

L’inquilino non si presentava all’udienza, rimanendo contumace. Il Giudice, considerando che la modalità di notifica poteva non aver garantito l’effettiva conoscenza del procedimento da parte dell’intimato, disponeva la conversione del rito da sommario a ordinario. Nonostante ciò, l’inquilino continuava a non partecipare al processo e la morosità aumentava, superando i 9.000 euro comprensivi dei canoni maturati nel corso della causa.

L’Analisi del Tribunale sulla risoluzione contratto locazione

Il Tribunale ha basato la propria decisione su principi consolidati in materia di locazioni e onere della prova. Poiché si verteva in materia contrattuale, spettava al locatore (il creditore) provare l’esistenza del contratto e allegare l’inadempimento del conduttore. Al contrario, sarebbe stato onere del conduttore (il debitore) dimostrare di aver regolarmente pagato i canoni.

Restando contumace, l’inquilino non ha fornito alcuna prova del pagamento. Di conseguenza, il suo inadempimento è stato considerato provato e sufficientemente grave da giustificare la risoluzione contratto locazione, ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 392/78, che disciplina la gravità dell’inadempimento nei contratti di locazione ad uso abitativo.

La Decisione del Giudice

Il giudice, accogliendo integralmente le richieste del proprietario, ha emesso la seguente sentenza:
1. Dichiarazione di risoluzione: Ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.
2. Condanna al rilascio: Ha ordinato all’inquilino di rilasciare immediatamente l’immobile, fissando una data specifica per l’esecuzione forzata.
3. Condanna al pagamento: Ha condannato il conduttore al pagamento dell’intera somma dovuta a titolo di canoni e spese non pagate (pari a 9.290 euro), oltre agli interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo effettivo.
4. Condanna alle spese: Ha posto a carico dell’inquilino tutte le spese processuali sostenute dal proprietario.

Le Motivazioni

La motivazione della sentenza è chiara e lineare. L’inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni costituisce la violazione di un’obbligazione primaria derivante dal contratto di locazione. L’inerzia processuale del conduttore, che non si è difeso né ha provato di aver adempiuto, ha reso incontestabile la pretesa del locatore. La conversione del rito, disposta per massima garanzia del diritto di difesa dell’intimato, non ha modificato la sostanza della questione: in assenza di prova contraria, il mancato pagamento è un fatto accertato che porta inevitabilmente alla risoluzione del contratto.

Le Conclusioni

Questa pronuncia ribadisce la tutela offerta dall’ordinamento al proprietario di un immobile di fronte alla morosità dell’inquilino. Dimostra che anche la irreperibilità del debitore non impedisce di ottenere una sentenza di condanna efficace. La procedura, seppur con le cautele del caso come la conversione del rito, prosegue fino alla decisione finale, garantendo al creditore la possibilità di recuperare il proprio bene e veder riconosciuto il proprio diritto al pagamento dei canoni e delle spese legali.

Cosa succede se un inquilino non paga l’affitto e non si presenta in tribunale?
Il tribunale lo dichiara ‘contumace’. Poiché il proprietario ha dimostrato l’esistenza del contratto e l’inquilino non ha fornito la prova del pagamento, il giudice può dichiarare la risoluzione del contratto, ordinare il rilascio dell’immobile e condannare l’inquilino al pagamento di tutti i debiti accumulati e delle spese legali.

Qual è la principale conseguenza del mancato pagamento del canone di locazione?
Il mancato pagamento è considerato un inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto di locazione. Questo scioglie legalmente il vincolo contrattuale, obbliga l’inquilino a restituire l’immobile e a saldare l’intero debito maturato, comprensivo di interessi.

Un proprietario può vincere una causa di sfratto se l’inquilino è irreperibile?
Sì. La legge prevede procedure di notifica specifiche per le persone irreperibili. Se il giudice ritiene che l’inquilino possa non essere venuto a conoscenza dell’atto, può convertire il rito da sommario a ordinario per maggiore garanzia. Tuttavia, il procedimento continua e può concludersi con una sentenza di condanna contro l’inquilino assente.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TORINO N. 5180 2025 – N. R.G. 00012894 2025 DEPOSITO MINUTA 27 11 2025 PUBBLICAZIONE 27 11 2025

Verbale

nel procedimento iscritto al n. 12894/25 R.G.

All’udienza del giorno 27 novembre 2025 compare per parte ricorrente l’AVV_NOTAIO che discute e precisa richiamando le conclusioni in atti. Il G.I. pronuncia la seguente sentenza.

Il G.I. (NOME COGNOME)

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TORINO OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il giudice istruttore NOME COGNOME, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell’art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 12894/25 di R.G. promossa da:

con l’AVV_NOTAIO contro

parte ricorrente

premesso

che

con atto del 18.12.24 notificato ex art. 143 c.p.c. parte ricorrente ha intimato al Sig. lo sfratto per morosità lamentando l’omesso pagamento di canoni di locazione e spese per complessivi euro 3.310 relativi all’immobile sito in TorinoINDIRIZZO oggetto del contratto del 12.12.23;

-parte intimata, nonostante la ritualità della notifica, non è comparsa all’udienza del 26.6.25;

è stata disposta la conversione del rito poiché la modalità di notifica lasciava presumere la mancata conoscenza da parte dell’intimato della procedura in corso con le conseguenze di cui all’art. 663 primo comma seconda parte c.p.c. e non appariva possibile eseguire la rinnovazione della citazione notificandola in altre forme;

parte intimante ha depositato nei termini assegnati la memoria integrativa del 27.10.25;

è perdurata la contumacia della parte intimata;

-all’udienza odierna la causa è stata decisa nelle forme dell’art. 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

osservato

che

parte resistente contumace

parte intimante ha inizialmente lamentato il mancato pagamento di euro 3.130 vantati a saldo per canoni e spese accessorie dovuti del conduttore dal febbraio al dicembre 2024;

-dopo la conversione del rito, è maturato l’ulteriore credito di euro 5.600 per canoni e spese accessorie dovuti da gennaio a ottobre 2025;

infine, dopo il deposito della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., è maturato anche il credito di euro 560 relativo al novembre 2025;

vertendosi in materia contrattuale, sarebbe stato onere del resistente provare il pagamento dei predetti importi;

il resistente, restando contumace, non ha fornito tale prova;

parte resistente è dunque incorsa in un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 5 l. 392/78;

per i medesimi motivi il resistente va condannato al pagamento del complessivo importo di euro 9.290 (3.130 NUMERO_TELEFONO600 NUMERO_TELEFONO) oltre ad interessi ex art. 1284 primo e quarto comma c.c. da ogni singola scadenza al saldo;

-non è stata chiesta l’ulteriore condanna ex art. 1591 c.c.;

le spese di giudizio seguono la soccombenza del resistente;

i compensi vengono così liquidati secondo i parametri di cui al D.M. 147/22 tenuto conto del valore della causa, del suo modesto grado di difficoltà, del suo carattere contumaciale e dell’impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale:

compensi per il procedimento per convalida di sfratto:

fase di studio: euro 460

fase introduttiva: euro 360

compensi per il procedimento di mediazione:

attivazione della mediazione: euro 250

compensi per il giudizio in seguito alla conversione del rito:

fase di trattazione: euro 850

fase decisionale: euro 860

per complessivi euro 2.780, oltre ad euro 391,32 per esposti, 15% per spese generali,

IVA se non detraibile e CPA come per legge;

P. Q. M.

il giudice istruttore in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando,

disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,

dichiara la risoluzione del contratto del 12.12.23 per inadempimento di

;

condanna

al rilascio in favore di

sito in TorinoINDIRIZZO libero da persone e cose;

fissa per l’esecuzione la data del 31.12.25;

condanna al pagamento a favore di di euro 9.290 oltre ad interessi ex art. 1284 primo e quarto comma c.c. dalle singole scadenze al saldo;

condanna al pagamento a favore di delle spese processuali che liquida in euro 391,32 per esposti ed euro 2.780 per compensi professionali, oltre a spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa, imposta di registrazione e spese successive occorrende.

Così deciso in Torino in data 27 novembre 2025.

Il giudice unico (NOME COGNOME)

dell’immobile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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