Risoluzione contratto locazione: morosità e abusi

Il Tribunale di Roma ha sancito la risoluzione contratto locazione commerciale per due immobili contigui. La conduttrice è stata dichiarata inadempiente sia per il ritardo nel pagamento dei canoni, sia per aver effettuato la fusione fisica dei locali senza il consenso scritto della locatrice. La decisione si fonda sull’attivazione della clausola risolutiva espressa prevista in contratto, ordinando il rilascio degli immobili e il ripristino dello stato originario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 aprile 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione contratto locazione: quando il ritardo è fatale

La risoluzione contratto locazione rappresenta l’esito finale di un rapporto conflittuale tra proprietario e inquilino che non rispetta i propri obblighi. In ambito commerciale, le regole sono estremamente rigide e non ammettono margini di errore. Il caso recentemente esaminato dal Tribunale di Roma chiarisce come il mancato rispetto delle scadenze e l’esecuzione di lavori edili arbitrari possano portare alla perdita immediata della disponibilità dell’immobile.

Il mancato pagamento dei canoni e la risoluzione contratto locazione

Nella vicenda in esame, una società conduttrice di due locali commerciali è stata citata in giudizio per gravi inadempienze. Oltre a un debito accumulato per canoni non pagati, la società aveva proceduto alla fusione fisica e catastale dei due locali attigui senza alcuna autorizzazione scritta della proprietà. Nonostante i tentativi di difesa, basati su presunte difficoltà economiche e autorizzazioni orali, il giudice ha applicato rigorosamente le clausole contrattuali.

La validità della clausola risolutiva

Un punto centrale della controversia ha riguardato l’efficacia della clausola risolutiva espressa. La conduttrice sosteneva che tale clausola fosse generica o non adeguatamente compresa. Tuttavia, il tribunale ha confermato che, essendo stata approvata specificamente con doppia firma, la clausola è pienamente valida. Questo strumento consente al locatore di sciogliere il contratto senza dover dimostrare la gravità dell’inadempimento, poiché le parti hanno già stabilito preventivamente che determinati comportamenti portano allo scioglimento del rapporto.

Conseguenze della risoluzione contratto locazione per lavori abusivi

Oltre alla morosità, il tribunale ha dato grande rilievo alla fusione degli immobili. Gli accordi prevedevano il divieto assoluto di modifiche strutturali senza consenso scritto. La conduttrice, avendo abbattuto i muri divisori senza tale formalità, è stata condannata non solo al rilascio, ma anche al ripristino dello status quo ante. Questo significa che la società dovrà sostenere i costi per separare nuovamente i locali prima di restituirli.

Le motivazioni

Il giudice ha rilevato che la conduttrice non ha fornito prova del puntuale pagamento dei canoni, ammettendo anzi il ritardo per difficoltà economiche. Tale circostanza è stata ritenuta giuridicamente irrilevante ai fini dell’adempimento di un’obbligazione pecuniaria, che richiede la consegna di beni fungibili. Inoltre, la fusione dei due locali commerciali è avvenuta in aperta violazione dell’obbligo di consenso scritto stabilito in contratto. La presenza di una clausola risolutiva espressa, attivata formalmente dalla locatrice tramite raccomandata, ha prodotto lo scioglimento automatico del vincolo contrattuale.

Le conclusioni

Il tribunale ha accolto integralmente le domande della locatrice, dichiarando risolti i contratti e fissando una data per lo sfratto. La società conduttrice è stata condannata al pagamento di un’indennità di occupazione mensile fino al rilascio effettivo e al ripristino edilizio dei negozi. Questo provvedimento sottolinea l’importanza fondamentale di rispettare ogni singola prescrizione contrattuale, evidenziando come la risoluzione contratto locazione possa scattare anche per un solo canone pagato in ritardo se così previsto dalle parti.

Cosa rischia l’inquilino che unisce due negozi senza permesso?
Il conduttore rischia la risoluzione immediata del contratto di locazione e l’obbligo di pagare a proprie spese il ripristino dei locali allo stato originario. Il consenso del proprietario per tali modifiche deve essere sempre fornito per iscritto.

Il ritardo nel pagamento del canone giustifica sempre lo sfratto?
Sì, se il contratto contiene una clausola risolutiva espressa, il ritardo di un solo mese può determinare lo scioglimento automatico del rapporto. Le difficoltà economiche non sono considerate una scusa valida per evitare la risoluzione.

Quali sono i costi dopo la risoluzione di un contratto di locazione?
Il conduttore deve pagare l’indennità di occupazione fino al rilascio effettivo, oltre alle spese legali e ai costi per il ripristino edilizio dell’immobile se ha apportato modifiche non autorizzate.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 5133 2026 – N. R.G. 00016263 2025 DEPOSITO MINUTA 03 04 2026 PUBBLICAZIONE 18 03 2026

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del AVV_NOTAIO, ha pronunciato la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.

nella causa iscritta al n. 16236 del RAGIONE_SOCIALE contenziosi dell’anno 2025 promossa

(c.f. ), elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende; C.F.

opponente –

CONTRO

(c.f. , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende; P.

opposta –

FATTO E DIRITTO

Con ricorso ex art. 447bis c.p.c., la sig.ra -premesso di aver stipulato con la due distinti contratti di locazione ad uso commerciale (l’uno avente ad oggetto l’immobile sito in Roma, INDIRIZZO, cui la predetta società è subentrata nel 2019, e l’altro stipulato nel 2023 per il locale attiguo di INDIRIZZO) e che la conduttrice si è resa gravemente inadempiente alle proprie obbligazioni, sia omettendo sistematicamente il puntuale pagamento dei canoni e RAGIONE_SOCIALE oneri accessori (maturando una morosità di euro 7.050), sia procedendo in via arbitraria e in assenza di qualsivoglia autorizzazione alla fusione fisica e catastale delle due unità immobiliari in aperta violazione delle prescrizioni contrattuali e ignorando le
successive diffide stragiudiziali -ha evocato in giudizio la al fine di sentire accertare e dichiarare l’intervenuta risoluzione di diritto di entrambi i contratti di locazione, in via principale ai sensi dell’art. 1456 c.c. (per l’operatività delle pattuite clausole risolutive espresse di cui agli articoli 5, 11 e 18 dei contratti) e in via subordinata ex artt. 1454 o 1453 c.c., chiedendo per l’effetto la condanna della resistente all’immediato rilascio RAGIONE_SOCIALE immobili, al ripristino dello status quo ante mediante la rimessione in pristino e il nuovo frazionamento dei locali a cura e spese della conduttrice, nonché al pagamento della somma di € 7.050, a titolo di indennità di occupazione sine titulo , oltre alle ulteriori mensilità a scadere sino all’effettivo rilascio, con vittoria delle spese di lite e di mediazione.
2. Si è costituita in giudizio la contestando integralmente le avverse pretese. In ordine alla dedotta morosità, la resistente ha eccepito di aver sanato tre delle sei mensilità contestate prima della notifica del ricorso e di aver regolarizzato i canoni successivi. Giustificava i pregressi ritardi -assumendoli come tollerati dalla locatrice -con le oggettive difficoltà economiche derivanti dall’accollo di un debito di circa euro 9.500, lasciato dal precedente conduttore. Ha precisato, inoltre, che l’immediato saldo della residua pendenza era stato di fatto impedito dal blocco del proprio conto corrente, causato da un pignoramento promosso dalla stessa ricorrente per crediti asseritamente già onorati. Sotto il profilo di diritto, la società ha contestato l’efficacia della clausola risolutiva espressa per difetto di specifica approvazione per iscritto ex art. 1341 c.c. (recando il contratto il solo richiamo numerico della clausola e non il contenuto), rilevandone altresì la mancata comprensione da parte del proprio legale rappresentante, cittadino straniero, in assenza di traduzione dell’atto.
Quanto alla fusione fisica e catastale delle unità immobiliari, la conduttrice ne ha negato la natura abusiva, sostenendo che l’accorpamento fosse stato preventivamente autorizzato dalla locatrice. Ha evidenziato che tale intervento (a fronte di un esborso di oltre euro 25.000) costituiva condizione essenziale per la stipula del secondo contratto e per l’estensione della licenza commerciale; ha dedotto, pertanto, che le doglianze avversarie celassero il pretestuoso intento di liberare gli immobili per agevolarne la vendita a terzi, eludendo il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
La resistente ha concluso chiedendo il rigetto delle domande di risoluzione, ripristino e rilascio. In via subordinata, chiedeva la concessione di un termine per sanare la morosità residua.

All’odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e vista l’infruttuosità delle trattative di bonario componimento della lite nonché rigettata la richiesta di prova per testi formulata da parte resistente, siccome irrilevante e superflua -decisa ai sensi dell’art. 429 c.p.c..

La domanda di risoluzione è fondata e deve essere accolta.

4.1. Nel caso in esame, vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando, ai sensi dell’art. 1218 c.c., a carico del conduttore l’onere di provare il fatto estintivo dell’altrui pretesa costituito dall’effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).

Nella fattispecie de qua , la parte attrice ha evaso l’onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio i contratti di locazione ad uso commerciale stipulati rispettivamente in data 5.2.2015 (per il locale sito in Roma, INDIRIZZO) e in data 12.7.2023 (per l’adiacente locale sito in Roma, INDIRIZZO), da cui si trae prova dei titoli e della scadenza delle obbligazioni di pagamento dei due canoni di locazioni, da corrispondersi in rate mensili entro il giorno 5 di ciascun mese e che per svariate mensilità (da gennaio 2025 a marzo 2025 per il primo contratto e da dicembre 2024 a marzo 2025 per il secondo) sono stati saldati con notevole ritardo e dopo l’introduzione del presente giudizio.
La convenuta, dal canto suo, non ha dimostrato il puntuale pagamento dei canoni, giustificando (e, quindi ammettendo), il ritardo per difficoltà economiche, il che è del tutto irrilevante, non essendo predicabile un’oggettiva impossibilità dell’adempimento di un’obbligazione pecuniaria, ovverosia di un’obbligazione di dare un bene fungibile.

Inoltre, in corso di giudizio la conduttrice ha nuovamente ritardato ovvero omesso il pagamento dei canoni.

In particolare, per il INDIRIZZO al INDIRIZZO il canone di gennaio 2026 è stato versato il 6 febbraio 2026 e non è stato versato il canone di febbraio 2026; per il INDIRIZZO al INDIRIZZO il canone di gennaio 2026 è stato versato il 27 gennaio 2026 e il canone di febbraio 2026 è stato versato pagato il 24 febbraio 2026.

Siffatto inadempimento riguardante plurime mensilità costituisce (essendo sufficiente anche il ritardo nel pagamento di un solo canone mensile) causa di risoluzione di diritto anticipata di ambedue i contratti, ai sensi dei rispettivi articoli 5 del contratto di locazione, precisanti che ‘ Il pagamento del canone non potrà essere sospeso o ritardato in conseguenza di pretese e/o eccezioni

di parte conduttrice, qualunque ne sia il titolo o la ragione. L’inadempienza da parte del conduttore di qualunque dei patti contenuti in questo contratto ed, in particolare, il mancato o tardivo pagamento di un solo canone o di oneri accessori per importo eccedente due mensilità, produrrà la risoluzione automatica del contratto, costituendo automaticamente la parte conduttrice in mora ‘.

La locatrice ha attivato univocamente la clausola risolutiva espressa con lettera raccomandata ricevuta dalla conduttrice il 14.10.2024.

Tale clausola, a differenza di quanto sostenuto dalla resistente, è valida ed efficace, non essendo generica ed essendo stata espressamente accettata (in entrambi i contratti) con doppia sottoscrizione delle parti, di cui una apposita per alcune clausole, tra cui l’art. 5.

Privo di rilevo è il riferimento ad un accollo di un debito maturato da precedente conduttore, in quanto, anche qualora venisse provato, si tratterebbe di un’autonoma scelta della conduttrice, da cui non potrebbero derivare pregiudizi creditori alla locatrice.

Parimenti privo di rilevo è la circostanza lamentata dalla resistente secondo cui il contratto avrebbe dovuto essere tradotto dall’italiano in una lingua conosciuta dal legale rappresentante della società conduttrice, non essendoci prova documentale di una richiesta in tal senso, dovendo essere il soggetto stipulante a farsi carico della comprensione del testo prima di apporre la propria firma.

Pertanto, va accolta la domanda principale di accertamento della risoluzione ( ipso iure ex art. 1456 c.c. in data 14.10.2024) dei due contratti per mancato pagamento e tardivo dei canoni, il che assorbe ogni ulteriore domanda subordinata in tema di risoluzione.

Alla luce della natura commerciale del rapporto e di tutte le circostanze oggettive e soggettive della vicenda, si reputa congruo fissare per la data del rilascio la data del 25 giugno 2026.

4.2. Per completezza, si rileva la fondatezza anche della domanda subordinata di risoluzione per attivazione della clausola risolutiva espressa in relazione a lavori edilizi effettuati dalla conduttrice senza autorizzazione espressa della locatrice, in violazione RAGIONE_SOCIALE articoli 11 di entrambi i contratti, ove è sancito che ‘ La parte locatrice non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione all’immobile ed alla sua destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto della parte locatrice. In caso contrario il conduttore avrà l’obbligo della rimessione in pristino a su cura e spese, a semplice richiesta della locatrice, anche nel corso della locazione ‘.
In particolare, la conduttrice ha effettuato una fusione edilizia dei due immobili, locati con due distinti contratti, il che è provato per tabulas (cfr. pratica edilizia versata in atti) e comunque non è stato contestato dalla resistente, la quale, anzi, lo ha in sostanza ammesso.

Il consenso della locatrice avrebbe dovuto essere fornito espressamente per iscritto (come previsto dagli articoli 11 di entrambi i contratti), il che, con valenza assorbente ogni ulteriore considerazione sul punto, non è dimostrato ed essendo conseguentemente superfluo l’accertamento dell’asserito consenso orale, il quale, anche laddove in ipotesi sussistente, sarebbe del tutto irrilevante, con conseguente insussistenza anche del lamentato disegno elusivo del pagamento dell’indennità di avviamento da parte della locatrice; inoltre, non emerge dal secondo contratto che la fusione dei due locali fosse una sua condizione essenziale.
Tale violazione RAGIONE_SOCIALE obblighi contrattuali è causa di risoluzione ipso iure dei due contratti, in forza di clausola risolutiva espressa contenuta in ambedue i contratti a rispettivi articoli 18, ove è stabilito che ‘ L’inadempienza da parte del conduttore di uno qualsiasi dei patti contenuti in questo contratto produrrà la sua risoluzione di diritto ‘.

Al riguardo va specificato che la locatrice ha prima diffidato la conduttrice, con lettera raccomandata ricevuta il 6.8.2024, a ripristinare lo status quo ante dei locali entro 15 giorni e poi, con la già citata lettera raccomandata recapitata il 14.10.2024, ha attivato le clausole risolutive espresse dei due contratti.

4.3. Inoltre, sempre per completezza, si evidenzia che gli inadempimenti dell’obbligazione di puntuale pagamento dei canoni mensili di locazione e dell’obbligazione di effettuazione dei lavori, anche in ipotetica assenza di clausola risolutiva espressa, costituirebbero (anche isolatamente considerati) senz’altro, nell’ambito di un rapporto di locazione di natura commerciale, inadempimenti di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c., con conseguente fondatezza anche della domanda ulteriormente subordinata di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 del codice civile.
Va accolta la domanda della ricorrente di condanna della resistente al pagamento dell’indennità di occupazione successiva alla risoluzione ipso iure dei contratti avvenuta in data 14.10.2024 (d’importo uguale al canone mensile ai sensi dell’art. 1591 del codice civile), relativa al mese di febbraio 2026 in relazione all’immobile sito in INDIRIZZO, per un importo di 1.200 euro. In applicazione dell’art. 1591 c.c. non possono essere ricompresi nell’indennità gli oneri accessori in modo forfetario e anticipato; peraltro, l’accordo di versamento di 50 euro al mese (per
ambedue i contratti), salvo conguaglio, a cui fa riferimento la ricorrente, non emerge dai contratti, dove, anzi, agli articoli 7 dei due contratti s’impone un obbligo di pagamento direttamente al Condominio in capo alla conduttrice.

5.1. Va parimenti accolta la domanda di pagamento dell’indennità di occupazione senza titolo dalla sentenza all’effettivo rilascio (comprese quelle di marzo 2026), trattandosi, invero, di danni futuri, destinati inevitabilmente a prodursi e la cui causa efficiente è già in atto: ne consegue la condanna dei resistenti al pagamento, sino al rilascio, di un importo mensile parametrato, ex art. 1591, cod. civ., al canone convenuto, pari ad euro 1.200 per l’immobile sito in Roma INDIRIZZO e ad euro 1.100 per l’immobile sito in INDIRIZZO.
Stante la già riscontrata illegittima innovazione edilizia effettuata dalla conduttrice e non autorizzata dalla locatrice nelle forme negozialmente previste (articoli 11 dei due contratti), deve essere accolta anche la domanda di condanna della al ripristino dello status quo ante delle unità immobiliari oggetto di locazione e specificamente all’esecuzione – prima della riconsegna dei beni – del frazionamento dei due negozi, riportandoli, per tal via, allo stato di fatto e di diritto in cui erano stati consegnati all’inizio di ciascuna locazione.
Le spese di lite e di mediazione seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

7.1. Va respinta la domanda di parte ricorrente di condanna della resistente al pagamento di un’ulteriore somma ai sensi dell’art. 12 -bis , comma 3, del decreto legislativo n. 28/2010, per mancata partecipazione alla procedura di mediazione, non rinvenendosi una specifica condotta ostruzionistica.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:

dichiara risolti ex art. 1456 c.c., a far data dal 14.10.2024, i contratti di locazioni stipulati in data 5.2.2015 e 12.7.2023, aventi rispettivamente ad oggetto gli immobili siti in INDIRIZZO e 259;

condanna a rilasciare, in favore di , i su descritti immobili; fissa per l’esecuzione del rilascio la data del 25.6.2026;

condanna al pagamento, in favore di , di euro 1.200, a titolo di indennità di occupazione senza titolo inerente al mese di di febbraio 2026 in relazione all’immobile sito in INDIRIZZO INDIRIZZO;

condanna al pagamento, in favore di , delle indennità di occupazione senza titolo da marzo 2026 (compreso) fino all’effettivo rilascio dei beni, per importi pari ad euro 1.200 per l’immobile sito in INDIRIZZO e ad euro 1.100 per l’immobile sito in INDIRIZZO;

condanna a eseguire – prima della riconsegna del beni – il frazionamento dei due locali, con riduzione allo stato di fatto e di diritto in cui erano stati consegnati all’inizio di ciascuna locazione;

condanna al pagamento, in favore di , delle spese di lite e di mediazione, che si liquidano in euro 3.500 euro;

respinge la domanda di parte ricorrente di condanna della resistente al pagamento di un’ulteriore somma ai sensi dell’art. 12 -bis , comma 3, del decreto legislativo n. 28/2010.

Roma, 18.3.2026

Il giudice DottAVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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