Riscatto alloggio popolare eredi: quando si trasferisce?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 21050/2024, ha stabilito un principio cruciale in materia di riscatto alloggio popolare eredi. Anche se l’assegnatario defunto aveva pagato l’intero prezzo, il diritto all’acquisto non si trasferisce automaticamente agli eredi. Questi ultimi devono possedere personalmente i requisiti di legge, come la convivenza, per poter subentrare nella procedura e stipulare l’atto di compravendita. Il solo pagamento non è sufficiente a consolidare un diritto trasmissibile per successione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Riscatto Alloggio Popolare Eredi: Diritto Personale o Ereditario? La Cassazione Fa Chiarezza

Il tema del riscatto alloggio popolare eredi solleva complesse questioni legali, specialmente quando il decesso dell’assegnatario avviene in una fase avanzata della procedura di acquisto. Cosa succede se il prezzo è già stato interamente versato ma manca solo l’atto finale di compravendita? Il diritto all’acquisto si trasferisce automaticamente agli eredi o questi devono possedere requisiti specifici? L’ordinanza n. 21050 del 2024 della Corte di Cassazione offre una risposta netta, consolidando un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza pratica.

I Fatti di Causa: Un Acquisto Interrotto dal Decesso

Il caso ha origine dalla richiesta di tre sorelle, eredi legittime della loro madre, la quale era stata assegnataria di un alloggio popolare. L’ente gestore (IACP) aveva proposto alla madre l’acquisto dell’immobile, e la signora aveva tempestivamente versato l’intera somma richiesta. Successivamente, l’ente aveva confermato la regolarità del pagamento, invitando l’assegnataria a prepararsi per il rogito notarile.

Tuttavia, pochi giorni dopo, la madre veniva a mancare. Le figlie, in qualità di eredi, avviavano un lungo dialogo con gli enti preposti per finalizzare l’acquisto. La procedura si bloccava a causa del diniego da parte dell’ente, che subordinava la cessione al possesso, da parte delle eredi, di specifici requisiti di legge, tra cui la convivenza con la madre al momento del decesso. Le sorelle, ritenendo di aver ereditato un diritto ormai acquisito, si rivolgevano al Tribunale per ottenere una sentenza che trasferisse loro la proprietà dell’immobile.

Il Percorso Giudiziario e i Principi in Gioco

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda principale delle eredi. I giudici di merito sostenevano che il diritto alla cessione dell’alloggio non fosse trasmissibile iure hereditatis se, al momento del decesso dell’assegnatario, non si era ancora perfezionato il trasferimento di proprietà con la stipula del contratto definitivo. Secondo le corti, gli eredi possono subentrare solo se possiedono essi stessi i requisiti soggettivi previsti dalla normativa sull’edilizia residenziale pubblica. La questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

Riscatto Alloggio Popolare Eredi: La Decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso delle sorelle, confermando le decisioni dei gradi precedenti e rafforzando un principio consolidato. I giudici hanno chiarito che il sistema di assegnazione in proprietà di alloggi pubblici è fondato sulla sussistenza di requisiti soggettivi in capo a chi diventerà proprietario. Tali requisiti devono essere posseduti al momento della stipula del contratto.

Anche se l’ente gestore ha comunicato il prezzo e l’assegnatario lo ha interamente pagato, questi atti non sono sufficienti a consolidare un diritto soggettivo pieno alla proprietà, trasmissibile agli eredi come un qualsiasi altro bene patrimoniale. Fino alla firma del rogito, la posizione dell’assegnatario è un’aspettativa qualificata, ma il diritto non è ancora entrato nel suo patrimonio in modo definitivo. Di conseguenza, il decesso prima della stipula interrompe la procedura originaria. Gli eredi non ereditano automaticamente il diritto a concludere il contratto, ma solo la facoltà di subentrare nella domanda, a condizione di dimostrare di possedere in proprio i requisiti di legge.

Nessuna Responsabilità Precontrattuale per l’Ente

Le ricorrenti avevano lamentato anche una responsabilità precontrattuale dell’ente gestore, accusandolo di aver interrotto le trattative in modo ingiustificato. Anche questo motivo è stato respinto. La Cassazione ha ricordato che la responsabilità precontrattuale sorge solo in caso di interruzione delle trattative senza un giustificato motivo. In questo caso, il motivo era più che giustificato: la mancanza, in capo alle eredi, dei requisiti normativi per la cessione dell’alloggio. L’ente non ha agito in modo arbitrario, ma in applicazione della legge.

Le Motivazioni

La decisione della Corte si fonda sulla ratio della legislazione in materia di edilizia residenziale pubblica. Lo scopo di queste norme non è meramente quello di vendere immobili, ma di soddisfare un bisogno abitativo primario di persone che si trovano in determinate condizioni socio-economiche. Per questo motivo, i requisiti (come il non possedere altri immobili, limiti di reddito e, in alcuni casi, la convivenza) sono strettamente personali e devono essere verificati in capo al soggetto che diventerà effettivamente proprietario.

Permettere un trasferimento automatico agli eredi, a prescindere dal possesso di tali requisiti, snaturerebbe la funzione sociale di questa normativa. Si potrebbe verificare il paradosso per cui un alloggio popolare venga trasferito a eredi che non ne avrebbero alcun diritto, magari perché già proprietari di altri immobili o con un reddito elevato. Il pagamento del prezzo, sebbene fondamentale, è solo uno degli adempimenti della procedura, che si completa solo con la verifica finale dei requisiti e la stipulazione dell’atto pubblico.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un principio fondamentale per chi si trova ad affrontare un riscatto alloggio popolare eredi. Il diritto all’acquisto non è un diritto patrimoniale che si trasferisce automaticamente per successione. È un diritto personale, legato al possesso di specifici requisiti. Gli eredi di un assegnatario deceduto prima del rogito notarile non possono rivendicare la proprietà basandosi solo sul pagamento effettuato dal loro parente. Devono, invece, verificare se essi stessi soddisfano le condizioni previste dalla legge per poter subentrare nella posizione del defunto e concludere l’acquisto. Questa pronuncia serve da monito: la procedura di riscatto è complessa e strettamente legata a requisiti soggettivi che non possono essere elusi tramite la successione ereditaria.

Se l’assegnatario di un alloggio popolare paga il prezzo ma muore prima del rogito, gli eredi possono acquistare automaticamente l’immobile?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il diritto all’acquisto non si trasferisce automaticamente per eredità. Gli eredi devono dimostrare di possedere personalmente tutti i requisiti soggettivi richiesti dalla legge (es. convivenza, limiti di reddito, etc.) per poter subentrare e finalizzare la compravendita.

Il pagamento dell’intero prezzo di riscatto consolida un diritto di proprietà trasmissibile agli eredi?
No. Secondo la giurisprudenza costante, il pagamento del prezzo è una condizione necessaria ma non sufficiente per perfezionare il diritto. Il trasferimento della proprietà avviene solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita, momento in cui chi acquista deve possedere i requisiti di legge.

L’ente pubblico è responsabile per danni se interrompe le trattative con gli eredi dopo il decesso dell’assegnatario?
Non se l’interruzione è giustificata. In questo caso, il rifiuto di procedere alla vendita era basato sulla mancanza dei requisiti di legge in capo agli eredi. Poiché esisteva un motivo legittimo per non concludere il contratto, non sussiste una responsabilità precontrattuale da parte dell’ente gestore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 21050 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 21050 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7277/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentate e difese dall ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ACIREALE, COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

R.G. 7277/2021

COGNOME.

Rep.

C.C. 24/4/2024

C.C. 14/4/2022

LOCAZIONE ALLOGGIO ATER – ACQUISTO – CONDIZIONI.

avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO di RAGIONE_SOCIALE n. 1387/2020 depositata il 28/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. Con ricorso ai sensi dell’art. 702 -bis cod. proc. civ. le sorelle NOME, NOME e NOME COGNOME convennero in giudizio, davanti al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, l’RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE e, sulla premessa di essere eredi legittime della loro madre NOME COGNOME, assegnataria di un alloggio popolare sito a Valverde, chiesero che fosse riconosciuto il proprio diritto ad una sentenza costitutiva, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che trasferisse in loro proprietà l’alloggio in questione. Chiesero altresì, in via subordinata, che entrambi gli Istituti convenuti fossero condannati alla restituzione delle somme già in precedenza versate per l’acquisto dell’immobile, con interessi e rivalutazione e il risarcimento dei danni.
Esposero a sostegno della domanda, tra l’altro, che l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE aveva proposto alla COGNOME, in data 9 giugno 1998, l’acquisto dell’immobile a lei assegnato, per la somma di lire 15.227.500, somma a suo tempo corrisposta; che in data 4 maggio 1999 l’RAGIONE_SOCIALE aveva confermato la regolarità del pagamento, invitando l’occupante a prepararsi per il rogito; che la madre NOME COGNOME era venuta a mancare in data 8 maggio 1999; che, successivamente alla morte, vi era stato un fitto carteggio tra le eredi e l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, allo scopo di risolvere alcune questioni che bloccavano il perfezionamento della procedura di acquisto; e che, inspiegabilmente, con lettera del 25 settembre 2014 l’RAGIONE_SOCIALE di
NOME aveva comunicato che, nonostante il nulla osta dell’altro RAGIONE_SOCIALE, non si poteva procedere all’atto definitivo di acquisto.

Si costituirono in giudizio entrambi gli Istituti convenuti, chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale rigettò la domanda di pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.; condannò le sorelle COGNOME a rilasciare l’alloggio in questione, libero da persone e cose; accolse in parte la domanda subordinata e condannò l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE a restituire alle attrici la somma di euro 8.336,60, con interessi dalla data della domanda; compensò per un terzo le spese di lite e pose i due terzi residui a carico delle parti attrici.

La pronuncia è stata impugnata in via principale dalle sorelle COGNOME e in via incidentale dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, mentre l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha chiesto il rigetto dell’appello principale.

La Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza del 28 luglio 2020, ha respinto l’appello principale, ha accolto quello incidentale e ha posto a carico delle appellanti principali il carico delle ulteriori spese del grado.

2.1. Ha osservato la Corte territoriale, esaminando l’appello principale, che la domanda avanzata dalle sorelle COGNOME si fondava «sulla sola ragione di essere le eredi di COGNOME NOME, la quale, assegnataria in locazione semplice di alloggio popolare, aveva diritto all’acquisto del medesimo, non conclusosi a causa del decesso della stessa». L’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, nel comunicare alle eredi l’impossibilità di procedere alla vendita dell’immobile, aveva rilevato che il diritto alla cessione è subordinato alla condizione che le acquirenti possiedano i requisiti indicati dalla legge e che, nel momento della morte dell’assegnatario, si trovino con lo stesso in rapporto di convivenza fondato su di un vincolo.
Tale rifiuto è stato ritenuto legittimo dalla Corte etnea, la quale si è riportata all’insegnamento delle Sezioni Unite di questa Corte contenuto nella sentenza 17 luglio 2017, n. 17623; le sorelle

COGNOME, d’altronde, nulla avevano replicato alle osservazioni suindicate, limitandosi a ribadire la loro qualità di eredi.

In relazione, poi, al profilo della decorrenza degli interessi sulle somme da restituire, la sentenza ha osservato che, trattandosi di ripetizione di indebito oggettivo, gli interessi sono dovuti dalla data della domanda o da altri atti, anche stragiudiziali, idonei a costituire in mora; poiché dagli atti non risultava alcuna domanda inoltrata per la restituzione, la censura relativa agli interessi era da rigettare. Parimenti infondata è stata poi ritenuta la domanda di rivalutazione monetaria, sul rilievo che il maggior danno avrebbe dovuto essere dimostrato ai sensi dell’art. 1224 cod. civ., mentre le appellanti principali non avevano neppure allegato ragioni per le quali si sarebbe potuto presumere il reinvestimento delle somme di denaro in attività redditizie.
2.2. Quanto, invece, all’appello incidentale, la Corte di merito l’ha ritenuto fondato, in quanto non era ravvisabile una responsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a titolo di lesione delle buona fede nelle trattative precontrattuali. Ha ricordato la sentenza, in proposito, che per sussistere una responsabilità ai sensi dell’art. 1337 cod. civ. occorrono tre requisiti: la pendenza di trattative, la serietà delle stesse tale da far insorgere un legittimo affidamento e la loro interruzione senza alcun motivo giustificato. Nel caso in esame, invece, l’RAGIONE_SOCIALE non aveva dato corso all’acquisto per mancanza dei requisiti di legge, circostanza che di per sé esclude l’esistenza di un’aspettativa ragionevole; per cui le attrici di nulla potevano dolersi.
Contro la sentenza della Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE propongono ricorso le sorelle NOME, NOME e NOME COGNOME con unico atto affidato a quattro motivi.

Resistono l’RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE con due separati controricorsi.

Le ricorrenti e l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 52 della legge 5 agosto 1978, n. 457, dell’art. 2 della legge 2 aprile 2001, n. 36, e dell’art. 27 della legge 8 agosto 1977, n. 513.

Le ricorrenti osservano che la sentenza impugnata avrebbe violato le norme richiamate e i principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità. Se, infatti, il procedimento attivato con la domanda di riscatto si conclude con l’accettazione e la comunicazione del prezzo da parte dell’amministrazione, l’assegnatario diventa titolare di un diritto soggettivo all’acquisizione, suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.; principio, questo, corrispondente al testo delle norme suindicate e alle sentenze di questa Corte. Nel caso specifico, il diritto alla cessione -inteso come diritto potestativo e non come mera aspettativa -era insorto in capo ad NOME COGNOME prima della sua morte; e, trattandosi di un diritto patrimoniale, esso dovrebbe essere ritenuto trasmissibile agli eredi, senza la necessità, in capo a questi ultimi, della sussistenza degli ulteriori requisiti (quale la convivenza) prescritti dalla normativa «per la diversa e distinta ipotesi della domanda di riscatto non ancora definita».
Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione della legge 24 dicembre 1993, n. 560, e dell’art. 2932 cod. civ., per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto insussistenti, in capo alle ricorrenti, i requisiti per conseguire il riscatto dell’immobile.

La censura contiene un’ampia trascrizione del carteggio intercorso tra le parti durante numerosi anni, dopo la morte della

COGNOME. Le ricorrenti, in particolare, richiamano le lettere dalle quali emergerebbe che il contratto non era stato stipulato perché l’RAGIONE_SOCIALE esigeva dalle eredi il versamento di somme non richieste alla loro madre. Soltanto nel 2011 l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE aveva loro comunicato di essere diventato proprietario dell’immobile in questione, mentre nel 2014 l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE aveva ammesso di non poter pretendere somme ulteriori se non quelle a titolo di differenza di prezzo di cessione, spese e saldo canoni (somme versate). A questo punto, invece, era pervenuta la comunicazione del 25 settembre 2014 dell’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE che aveva bloccato la procedura. Contrariamente a quanto affermato dalla Corte d’appello, quindi, la procedura amministrativa era da ritenere conclusa, il che attribuirebbe alle ricorrenti il diritto di ottenere la richiesta sentenza costitutiva (viene richiamata, in particolare, la motivazione della sentenza 20 marzo 2015, n. 5689, di questa Corte).
I primi due motivi di ricorso sono da trattare congiuntamente, in considerazione dell’evidente connessione che li tiene uniti.

3.1. Il sistema di assegnazione in proprietà degli alloggi di edilizia residenziale pubblica ruota, com’è noto, intorno alla sussistenza, in capo all’assegnatario, di una serie di requisiti di legge. Essi devono essere posseduti nel momento della stipula del contratto dal soggetto che diventerà il proprietario, non essendo sufficiente che essi siano stati posseduti in un momento precedente (da parte di un soggetto diverso) e siano poi venuti meno.

La giurisprudenza di questa Corte, alla quale la Corte territoriale si è correttamente richiamata, è costante nell’affermare che se, dopo l ‘ accettazione da parte dell ‘ ente gestore dell ‘ istanza di cessione e la comunicazione del prezzo indicato, l’ assegnatario sia deceduto senza procedere alla stipula del contratto di compravendita, gli eredi dello stesso non acquisiscono a titolo

derivativo il diritto alla cessione dell ‘ alloggio, ma sono soltanto esonerati, ai sensi dell ‘ art. 27 della legge n. 513 del 1977, dall ‘ onere di confermare la relativa domanda, atteso che la situazione precedente alla stipula del contratto, richiedente agli effetti della cessione la verifica di determinati requisiti, non è trasmissibile iure hereditatis . Né tale disciplina risulta derogata dall ‘ art. 2, comma 3, della legge n. 136 del 2001, che ha solo ribadito la non necessità di un ‘ espressa conferma della domanda di riscatto da parte degli eredi e l ‘ obbligo dell ‘ amministrazione di provvedere comunque nei confronti dei medesimi in ordine alla richiesta cessione, individuando tra di essi chi sia in grado di subentrare nella posizione dell ‘ originario assegnatario riscattante, e non ha previsto anche il necessario accoglimento della relativa domanda dell ‘ erede o degli eredi, a prescindere dalla valutazione di quei requisiti, di parentela e convivenza, i quali, non risultando essere stati espressamente abrogati, non possono ritenersi posti nel nulla da una norma meramente interpretativa (in questo senso sono da vedere già le sentenze 14 marzo 1995, n. 2915, e 17 settembre 1998, n. 9286, nonché la successiva sentenza 26 settembre 2005, n. 18732; tale orientamento ha ricevuto l’avallo delle Sezioni Unite con la sentenza 17 luglio 2017, n. 17623).
La giurisprudenza più recente ha dato ancora continuità a quest’orientamento (v. le ordinanze 25 ottobre 2018, n. 27057, 8 gennaio 2019, n. 204, e la sentenza 16 febbraio 2022, n. 5032), ribadendo che anche l’accettazione dell’istanza di cessione con comunicazione del prezzo, seguita dall’integrale pagamento di questo, non conferisce agli eredi dell’assegnatario né il diritto dominicale sull’alloggio né il titolo per conseguirne la cessione a titolo derivativo, posto che il passaggio di proprietà può avvenire solo dopo la positiva verifica dell’esistenza, in capo all’assegnatario effettivo, della sussistenza delle condizioni soggettive per l’assegnazione.
3.2. Le ricorrenti hanno richiamato a sostegno della loro diversa tesi, trascrivendo alcuni passaggi della relativa motivazione, la sentenza 20 marzo 2015, n. 5689, secondo cui in tema di cessione in proprietà di alloggi residenziali pubblici, laddove il procedimento attivato con la presentazione della domanda di riscatto si concluda con l’accettazione e la comunicazione del prezzo da parte dell’amministrazione, l’assegnatario in locazione, in mancanza di fatti impeditivi sopravvenuti (come la decadenza o la revoca dell’assegnazione), diviene titolare di un diritto soggettivo alla stipula del contratto di compravendita, suscettibile di esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 del codice civile.
Questa pronuncia, peraltro, non è in contrasto con la giurisprudenza in precedenza richiamata. Nella sentenza n. 5689, infatti, si è ribadito -sulla scia della precedente sentenza 17 maggio 2007, n. 11334, delle Sezioni Unite di questa Corte -che, in mancanza dell’accettazione della domanda di riscatto o della comunicazione del prezzo, i richiedenti l’assegnazione in proprietà non possono chiedere, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., la pronuncia di una sentenza costitutiva, non sussistendone, evidentemente, le condizioni. Ma si è poi aggiunto che, se invece il procedimento amministrativo si è svolto e si è concluso con esito favorevole all’interessato, il rimedio di cui all’art. 2932 cit. non può essere escluso «in radice», almeno in assenza di fatti impeditivi.
È evidente, però, che la sentenza n. 5689 del 2015 doveva esaminare un caso ben diverso da quello odierno nel quale, invece, i l decesso dell’assegnatario è avvenuto, come si è visto, in un momento precedente la stipula del contratto definitivo; di talché rispetto a tale situazione rimane inalterata l’irrilevanza tanto della determinazione del prezzo quanto dell’eventuale suo versamento (eventi entrambi avvenuti nel caso di specie). E ciò, è bene ribadirlo, non certo per riconoscere una sorta di arbitrio o di premio
in favore dell’Amministrazione inerte, ma semplicemente perché, come si è detto, i requisiti per l’assegnazione devono sussistere in capo a chi nel momento dell’acquisto divenga effettivamente il proprietario, rimanendo quindi non decisive le vicende pregresse.

Ed è appena il caso di aggiungere che l’art. 2, comma 3, della legge n. 136 del 2001 -dettando una norma di interpretazione autentica dell’art. 27 della legge n. 513 del 1977 ha stabilito che, «in caso di decesso del soggetto avente titolo al riscatto che abbia presentato la domanda dei termini prescritti», l’Amministrazione ha comunque «l’obbligo di provvedere nei confronti degli eredi, disponendo la cessione dell’alloggio, indipendentemente dalla conferma della domanda stessa». Ma l’obbligo di provvedere significa, come si detto, che non è necessario che gli eredi rinnovino la domanda; non certo che questi ultimi abbiano diritto ad un provvedimento favorevole anche se privi dei requisiti per l’assegnazione, cioè a prescindere dalla valutazione «di quei requisiti, di parentela e convivenza, i quali non possono ritenersi posti nel nulla da una norma meramente interpretativa» (in tal senso la sentenza 27 novembre 2018, n. 30721, punto X.1 della motivazione).
3.3. Alla luce di queste considerazioni risulta in modo evidente che il primo e il secondo motivo di ricorso sono privi di fondamento.

Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 1337 cod. civ. e dell’art. 115, primo comma, cod. proc. civ. in materia di responsabilità extracontrattuale.

Dopo aver ricordato i passaggi logici attraverso i quali la sentenza ha negato l’esistenza di tale responsabilità, le ricorrenti sostengono che nel caso specifico sussistono tutte e tre le condizioni indicate nella sentenza per il risarcimento: la pendenza di trattative, il fatto che esse erano giunte a un punto tale da far sorgere nella controparte il ragionevole affidamento sulla

conclusione del contratto e, infine, la loro interruzione senza alcun giustificato motivo. Risulterebbe in atti la prova della malafede dei due Istituti convenuti, i quali prima hanno riconosciuto il diritto al riscatto, poi hanno chiesto il pagamento di altre somme (pagate), poi hanno rilasciato il nulla-osta alla stipula e poi, improvvisamente, hanno rifiutato di concludere l’atto di cessione.

4.1. Il motivo è inammissibile per due concorrenti ragioni.

La prima consiste nel fatto che, come questa Corte ha già affermato, la verifica sull’esistenza di tutte le condizioni idonee ad integrare la responsabilità precontrattuale costituisce oggetto di un accertamento di fatto che è devoluto al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se non inficiato da omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti (così le sentenze 29 marzo 2007, n. 7768, e 15 aprile 2016, n. 7545, nonché l’ordinanza 16 novembre 2021, n. 34510). Nel caso specifico, la Corte di merito ha esaminato il caso e ha indicato con chiarezza le ragioni per le quali ha escluso l’accoglimento della domanda.
La seconda ragione consiste nel fatto che la Corte d’appello ha poi ulteriormente argomentato sul punto, osservando che le COGNOME non avevano fornito «alcuna prova di aver ricevuto un danno giuridicamente apprezzabile»; e quest’argomento non è stato, in effetti, censurato nel motivo di ricorso in esame.

Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 91 cod. proc. civ., sul rilievo che le spese dei tre gradi di giudizio dovrebbero essere poste a carico dei due Istituti convenuti.

5.1. Il motivo -che in effetti non è propriamente tale, ricollegandosi alla ritenuta fondatezza dei motivi precedenti -rimane evidentemente assorbito.

Il ricorso, in conclusione, è rigettato.

A tale esito segue la condanna delle ricorrenti in solido alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 13 agosto 2022, n. 147, sopravvenuto a regolare i compensi professionali.

Sussistono inoltre le condizioni di cui a ll’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate quanto all’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in complessivi euro 2.500, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge, e quanto all’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in complessivi euro 3.700, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza

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