Risarcimento danni da occupazione senza titolo

Una recente sentenza del Tribunale di Brescia ha condannato un’inquilina a un cospicuo risarcimento danno occupazione per non aver rilasciato l’immobile dopo la convalida di sfratto. La decisione sottolinea come la mancata comparizione in giudizio (contumacia) e l’assenza alla mediazione aggravino la posizione del convenuto. Il giudice ha accolto integralmente le richieste del proprietario, includendo non solo i canoni non pagati, ma anche tutte le spese accessorie sostenute per recuperare l’immobile, come spese legali, di notifica, pulizia e sostituzione della serratura.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 dicembre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danno per Occupazione Illegittima: Cosa Succede se l’Inquilino non Rilascia l’Immobile?

Quando un inquilino non lascia un immobile nonostante un ordine di sfratto, il proprietario subisce un danno che va oltre il semplice mancato incasso dei canoni. Una recente sentenza del Tribunale di Brescia ha chiarito l’entità del risarcimento danno occupazione dovuto in questi casi, condannando un’ex inquilina a rimborsare non solo i canoni, ma anche una serie di costi aggiuntivi. Analizziamo questa decisione per capire i diritti del locatore e le gravi conseguenze per il conduttore inadempiente.

I Fatti del Caso: Dalla Morosità al Rilascio Forzoso

La vicenda ha origine da un contratto di locazione stipulato nel 2014. A partire dal 2019, la conduttrice smette di pagare regolarmente i canoni, accumulando un debito significativo. Il proprietario ottiene dal Tribunale un’ordinanza di convalida di sfratto per morosità in data 28.11.2019.

Nonostante l’ordine del giudice, l’inquilina non rilascia l’appartamento, costringendo il proprietario ad avviare un lungo e costoso procedimento di esecuzione forzosa. L’immobile viene finalmente liberato solo il 18.11.2021, quasi due anni dopo la convalida dello sfratto.

La Richiesta di Risarcimento Danno Occupazione del Locatore

Il proprietario si è rivolto nuovamente al Tribunale per ottenere il risarcimento dei danni subiti nel periodo intercorso tra la convalida dello sfratto e l’effettiva riconsegna. La richiesta non si limitava ai canoni e agli oneri accessori non pagati (pari a quasi 9.000 euro), ma includeva una serie di spese direttamente collegate alla condotta dell’ex inquilina:

* Spese legali del provvedimento di convalida.
* Costi di notifica degli atti giudiziari.
* Spese per l’esecuzione forzosa del rilascio.
* Imposta di registro sulla risoluzione del contratto.
* Costi per la sostituzione della serratura e la pulizia dell’immobile, resesi necessarie dopo il rilascio.
* Spese per il procedimento di mediazione obbligatoria, a cui la convenuta non ha partecipato.

L’importo totale richiesto ammontava a oltre 11.000 euro, oltre agli interessi legali.

La Decisione del Tribunale: Accoglimento Totale delle Domande

Il Tribunale di Brescia ha accolto integralmente il ricorso del proprietario. Il giudice ha ritenuto le domande fondate e meritevoli di accoglimento, condannando l’ex inquilina al pagamento dell’intera somma richiesta, oltre al rimborso delle spese legali del nuovo giudizio.

Inoltre, come sanzione per non aver partecipato senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, la convenuta è stata condannata a versare allo Stato una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, come previsto dalla legge.

Le Motivazioni della Sentenza

La decisione si fonda su principi giuridici chiari e consolidati. Il perno della motivazione è l’art. 1591 del Codice Civile, che disciplina i danni per ritardata restituzione. Secondo tale norma, il conduttore in mora è obbligato a corrispondere al locatore il canone convenuto fino all’effettiva riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il “maggior danno”.

Nel caso specifico, il giudice ha ritenuto che la documentazione prodotta dal proprietario provasse in modo inequivocabile non solo il diritto a percepire l’indennità di occupazione (pari al canone), ma anche a ottenere il rimborso di tutte le spese vive sostenute per rientrare in possesso del proprio bene. Queste spese costituiscono proprio quel “maggior danno” previsto dalla legge.

Un altro elemento decisivo è stata la condotta processuale della convenuta. La sua contumacia, ovvero la scelta di non costituirsi in giudizio, e la sua assenza alla mediazione sono state interpretate dal giudice come “argomenti di prova” ai sensi dell’art. 116 del Codice di Procedura Civile. In sostanza, il suo totale disinteresse ha rafforzato la fondatezza delle pretese del proprietario.

Conclusioni: Le Conseguenze Pratiche per Inquilini e Proprietari

Questa sentenza offre importanti spunti di riflessione. Per i proprietari, evidenzia l’importanza di documentare meticolosamente ogni spesa sostenuta a causa dell’inadempimento del conduttore. Ogni costo, dalla notifica alla pulizia finale, può essere incluso nella richiesta di risarcimento danno occupazione. Per gli inquilini, la decisione è un monito severo: ignorare un’ordinanza di sfratto e le successive procedure legali non fa che aggravare la propria posizione economica. Oltre al debito originario, si rischia di dover pagare interessi, spese legali, costi accessori e persino sanzioni, trasformando una situazione difficile in un problema finanziario molto più grave.

Cosa può chiedere il proprietario se l’inquilino non rilascia l’immobile dopo la convalida di sfratto?
Secondo la sentenza, il proprietario può chiedere non solo il pagamento di un’indennità pari al canone di locazione per tutto il periodo di occupazione illegittima (dal provvedimento di sfratto alla riconsegna), ma anche il risarcimento del “maggior danno”, che include tutte le spese sostenute per recuperare l’immobile, come costi legali, di esecuzione, pulizia, riparazioni e imposte.

La mancata partecipazione dell’inquilino al processo ha delle conseguenze?
Sì. La sentenza chiarisce che la contumacia (mancata costituzione in giudizio) e l’assenza ingiustificata alla mediazione obbligatoria vengono valutate dal giudice come argomenti di prova a sfavore della parte assente, confermando la fondatezza delle richieste della controparte. Inoltre, la mancata partecipazione alla mediazione comporta una sanzione economica specifica.

Oltre al canone, quali altre spese possono essere addebitate all’inquilino inadempiente?
Il Tribunale ha riconosciuto il diritto del proprietario a vedersi rimborsate svariate spese documentate, tra cui: i costi del provvedimento di sfratto e delle notifiche, le spese per l’esecuzione forzosa del rilascio, l’imposta di registro, il costo per la sostituzione della serratura dell’immobile e le spese di pulizia.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BRESCIA N. 4575 2024 – N. R.G. 00004270 2023 DEL 08 11 2024 PUBBLICATA IL 11 11 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA

sezione prima civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al ruolo generale R.G. n°4270/2023 promossa da

(C.F. , con il patrocinio dell’Avv. NOME COGNOME presso il cui studio è elettivamente domiciliata C.F.

ricorrente

contro

(C.F.

)

convenuta contumace

C.F.

Conclusioni

‘ Parte ricorrente chiede pertanto che il Tribunale adito, disattesa e respinta ogni contraria istanza e prospettazione e previe le declaratorie e gli accertamenti incidentali del caso, voglia:

accertare e dichiarare il diritto della ricorrente al risarcimento ai sensi dell’art.1591 c.c. del danno da occupazione senza titolo dell’immobile locato alla convenuta per il periodo dalla convalida dello sfratto, disposta il 28.11.19, al rilascio dell’immobile, avvenuto il 18.11.21.

b) per l’effetto, condannare la convenuta a corrispo ndere alla ricorrente per i titoli specificati nel presente ricorso la somma complessiva di € 11.006,09, oltre interessi legali ai sensi dell’art.1284, commi 1 e 4 c.c., o il diverso importo, minore o anche maggiore, che dovesse risultare di giustizia.

c) con vittoria di spese processuali, con IVA, CPA e rimborso forfettario per spese generali ex art.2 D.M. 55/14 e D.M. 147/22 secondo la nota specifica che si allega ‘ .

1. Svolgimento del processo

Con ricorso in data 24.03.2023, ha agito nei confronti di

ex art. 447-bis c.p.c. lamentando l’occupazione senza titolo da parte di quest ‘ultima del proprio immobile sito in Brescia in INDIRIZZO posto al primo piano e composto da due vani, bagno e balcone, cantina e garage al piano interrato.

In particolare, la ricorrente ha allegato:

di aver concesso in locazione alla convenuta il predetto immobile in data 21.02.2014 (doc. 1) per un canone di locazione di originari euro 3.840,00 annui e ulteriori euro 60,00 mensili per oneri accessori e che la conduttrice alla data del

01.10.2019 si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione per un ammontare complessivo per quota capitale pari a euro 4.590,65;

attenuta la convalida dello sfratto per morosità con ordinanza del Tribunale di Brescia del 28.11.2019, successivamente notificato il precetto per rilascio (doc. 2), la convenuta aveva liberato l’immobile in data 18.11.2021 (docc. 2 -8);

-in relazione ai canoni di locazione e agli oneri accessori maturati alla data di convalida dello sfratto aveva ottenuto ingiunzione di pagamento a carico della convenuta, alla quale aveva fatto seguito l ‘esecuzione tuttora in corso (docc. 9-13).

Tanto premesso, la ricorrente ha chiesto che le venga riconosciuto il diritto ex art. 1591 c.c. per i canoni di locazione e oneri accessori maturati nel periodo intercorso tra la convalida dello sfratto (28.11.19) e il rilascio dell’immobile (18.11.2021), e dunque per 23,66 mensilità per complessivi euro (320+60) x 23,66 = 8.990,80, oltre incrementi Istat.

Ha chiesto, inoltre, la condanna della convenuta alla corresponsione delle spese liquidate con il provvedimento di convalida dello sfratto (pari a euro 961,12, Cfr. doc.2) delle spese sostenute per le relative notificazioni (pari a euro 6,50 + 6,50 + 5,00 + 2,19 2 + 2,43 -Cfr. doc.2), per l’esecuzione per il rilascio (pari a euro 20,00 + 6,71 + 23,66 + 17,16 + 17,16 + 22,31 -docc.3-8), per l ‘imposta di registro (pari a euro 208,75 -Cfr. doc.14), per la sostituzione della serratura dell’immobile (pari a euro 427,00 -doc.15), per la pulizia dell’immobile (pari a euro 300,00 Cfr. doc.16) e per il procedimento di mediazione (pari a euro 48,80 -Cfr. doc.17) cui la medesima convenuta non ha partecipato (Cfr. doc.18), per un importo complessivo di euro 11.006,09, oltre interessi legali ai sensi dell’art.1284, commi 1 e 4 c.c., o il diverso importo, minore o anche maggiore, che dovesse eventualmente risultare di giustizia.
Con ordinanza in data 15.11.2023 il Giudice, ritenuta la necessità di acquisire il certificato storico di residenza di al fine di verificare la regolarità

della notifica del ricorso alla resistente stessa, ha rinviato la causa all’udienza in trattazione scritta del 22.02.2024 onerando la parte ricorrente del deposto di tale documentazione.

Con ordinanza in data 28.02.2024 il Giudice, accertata la regolarità della notifica del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto, ha dichiarato la contumacia di e rinviato per la discussione al l’udienza del 24.10.2024 in trattazione scritta con termine alle parti sino a cinque giorni prima per il deposito di note conclusive.

2. Il credito della ricorrente e l’accoglimento del ricorso

Le domande della ricorrente sono fondate e, come tali, meritevoli di accoglimento.

La documentazione sopra richiamata, comprova in fatto la morosità della convenuta, la conseguente convalida dello sfratto, il rilascio forzoso dell ‘immobile in data 18.11.2021, nonché tutti gli esborsi sostenuti dalla ricorrente a causa della condotta della conduttrice.

Va dunque riconosciuto il diritto della proprietaria al risarcimento del danno da illegittima occupazione dell ‘immobile per il periodo successivo alla convalida di sfratto e sino al rilascio effettivo dell’immobile con cesso in locazione e al rimborso delle spese necessariamente sostenute per rientrare nel possesso del suo bene.

Ai sensi dell’art. 1591 c.c. , infatti, il conduttore in mora è tenuto a restituire la cosa locata e a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, oltre a dover risarcire anche il maggior danno subito di cui la ricorrente ha altresì fornito prova.

La parte convenuta non ha spiegato difese a fronte delle domande attoree; rimanendo contumace ha dimostrato totale disinteresse nei confronti del presente giudizio.

La , peraltro, non ha presenziato al procedimento di mediazione esperito dalla ricorrente prima di introdurre il presente giudizio.

Trattasi di condotte senz ‘ altro valorizzabili come argomento di prova ex art. 116 c.p.c., a conferma della fondatezza delle allegazioni di cui al ricorso.

La convenuta, dunque, va dunque condannata alla corresponsione dell ‘importo richiesto dalla ricorrente (sopra quantificato), oltre interessi da come domanda

Ricorrono, infine, i presupposti per la condanna della convenuta al pagamento del doppio del contributo unificato ex art. 12-bis del d.lgs. n. 28/2010.

3. Le spese di lite

In ragione della soccombenza, le spese di lite si pongono a carico di parte convenuta nella misura, calcolata -applicando i parametri minimi relativi allo scaglione di riferimento per valore (da euro 5.201,00 a euro 26.000,00), tenuto conto della mancanza di questioni di rilievo e dell’assenza di aspetti di particolare complessità in euro 1.700,00 (di cui euro 460,00 per fase studio della controversia, euro 389,00 per fase introduttiva del giudizio, euro 851,00 fase decisionale), oltre spese generali, iva e c.p.a. come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, respinta e/o assorbita ogni altra istanza, difesa ed eccezione delle parti, così decide:

accoglie il ricorso proposto da e, per l ‘e ffetto, condanna a corrispondere alla ricorrente la somma di euro 11.006,09 oltre interessi legali come da domanda.

Condanna a rifondere alla ricorrente le spese di lite nella misura di euro 1.700,00, oltre spese generali, iva e c.p.a. come per legge.

Condanna, altresì, al pagamento del doppio del contributo unificato a norma dell ‘art. 12-bis del d.lgs. n. 28/2010.

Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.

Brescia, 8.11.2024

Il Giudice

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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