Risarcimento danni locazione: la valutazione delle prove

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di un conduttore condannato al risarcimento danni locazione. L’ordinanza chiarisce che la valutazione delle prove (foto, fatture) spetta esclusivamente al giudice di merito. Inoltre, conferma che l’indennità per ritardata riconsegna è dovuta fino al ripristino della piena disponibilità dell’immobile, a prescindere dalla mera restituzione delle chiavi e senza necessità di formale messa in mora.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danni locazione: quando le prove del locatore sono sufficienti

Il tema del risarcimento danni locazione è una fonte costante di contenzioso tra proprietari e inquilini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fornisce chiarimenti cruciali su due aspetti fondamentali: il valore delle prove prodotte dal locatore e l’obbligo di pagamento per la ritardata riconsegna dell’immobile. La decisione sottolinea i limiti del sindacato della Suprema Corte e riafferma i principi che regolano la fine del rapporto locatizio.

I Fatti di Causa: La Controversia sulla Locazione Commerciale

La vicenda trae origine da un contratto di locazione per un immobile a uso non abitativo. Al termine del rapporto, i locatori chiedevano al conduttore il pagamento di somme a titolo di risarcimento per i danni arrecati all’immobile e un’indennità per la ritardata restituzione del bene, ai sensi dell’art. 1591 del codice civile. La Corte di Appello accoglieva le richieste dei proprietari, condannando l’ex inquilino. Quest’ultimo, ritenendo la sentenza ingiusta, decideva di ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il conduttore ha basato il suo ricorso su due motivi principali, cercando di smontare la decisione della Corte d’Appello.

Primo Motivo: La Contestazione delle Prove

L’inquilino sosteneva che la condanna al risarcimento dei danni fosse illegittima perché basata esclusivamente su “tre documenti prodotti unilateralmente” dai locatori: un verbale di riconsegna, alcune fotografie e delle fatture di riparazione. Secondo il ricorrente, queste prove, da lui contestate, non erano state supportate da altri elementi e, anzi, erano in contrasto con altre risultanze probatorie.

Secondo Motivo: La Ritardata Riconsegna e l’Indennità

Il secondo motivo riguardava l’indennità per ritardata riconsegna. Il conduttore affermava di non doverla pagare per due ragioni: in primo luogo, perché non era mai stato formalmente messo in mora; in secondo luogo, perché aveva riconsegnato le chiavi e non vi era prova che la rimozione di una conduttura dell’aria condizionata, da lui installata, avesse “condizionato pesantemente la tempistica degli interventi di riparazione”.

La Decisione della Corte sul Risarcimento Danni Locazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, dichiarando il primo motivo inammissibile e il secondo in parte infondato e in parte inammissibile. La decisione ribadisce principi consolidati sia in materia processuale che sostanziale.

Le Motivazioni della Sentenza

Nel motivare la sua decisione, la Suprema Corte ha chiarito punti essenziali. In primo luogo, ha specificato che la valutazione delle prove è un’attività riservata in via esclusiva al giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello). Il giudizio di legittimità, proprio della Cassazione, non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sui fatti. Sollecitare la Corte a una “nuova valutazione delle emergenze istruttorie” è un’attività estranea alla sua funzione. Il giudice di merito è libero di fondare il proprio convincimento sulle prove che ritiene più attendibili, incluse fotografie e fatture, a patto che la sua valutazione sia logicamente motivata.

Sul secondo punto, la Corte ha ribadito un principio fondamentale in materia di locazioni: l’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo (sotto forma di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c.) non richiede una preventiva costituzione in mora. Tale obbligo permane per tutto il tempo in cui l’inquilino rimane nella detenzione del bene, fino al momento dell'”effettiva riconsegna”. La Corte ha precisato che la riconsegna non si esaurisce con la semplice restituzione delle chiavi. Nel caso specifico, i giudici di merito avevano accertato che i locatori non avevano potuto rientrare nella “piena disponibilità” dell’immobile a causa della necessità di rimuovere un impianto installato dal conduttore. Questo accertamento di fatto, essendo tipicamente riservato al giudice di merito, non è censurabile in Cassazione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

L’ordinanza offre importanti spunti pratici. Per i locatori, conferma che una documentazione accurata al momento della riconsegna (verbali dettagliati, fotografie, preventivi e fatture) costituisce un solido fondamento probatorio per un’eventuale azione di risarcimento danni locazione. Per i conduttori, emerge un chiaro monito: la riconsegna delle chiavi non è sufficiente a liberarsi da ogni obbligo. È necessario restituire l’immobile in uno stato che ne consenta l’immediato e pieno godimento da parte del locatore, rimuovendo a proprie spese eventuali addizioni non autorizzate o che ostacolino l’uso del bene. In caso contrario, l’obbligo di pagare l’indennità di occupazione continuerà a sussistere fino al completo ripristino della disponibilità dell’immobile.

Un giudice può basare una condanna per danni su foto e fatture prodotte solo dal locatore?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che la valutazione delle prove è un’attività riservata al giudice di merito, il quale ha un potere discrezionale nell’individuare le fonti del proprio convincimento. Pertanto, può ritenere sufficienti anche prove documentali come verbali, foto e fatture, se le considera attendibili e idonee a dimostrare i fatti, anche se contestate dalla controparte.

È necessaria una formale messa in mora per chiedere l’indennità per ritardata riconsegna dell’immobile?
No. L’ordinanza conferma il principio consolidato secondo cui l’obbligo del conduttore di corrispondere l’indennità prevista dall’art. 1591 c.c. non richiede una preventiva costituzione in mora. Tale obbligo sorge automaticamente per il solo fatto della mancata restituzione del bene alla scadenza del contratto.

La semplice riconsegna delle chiavi libera il conduttore dall’obbligo di pagare l’indennità di occupazione?
No, non necessariamente. La riconsegna effettiva si ha solo quando il locatore rientra nella piena disponibilità dell’immobile. Se, come nel caso esaminato, dopo la consegna delle chiavi sono necessari interventi per rimuovere opere realizzate dal conduttore che impediscono l’uso del bene, l’obbligo di pagare l’indennità permane fino al completamento di tali interventi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 20105 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 20105 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/07/2024

LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4679/2023 R.G. proposto da

COGNOME NOME COGNOME , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio telematico all’indirizzo PEC de l proprio difensore

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME E COGNOME NOME , rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio telematico all’indirizzo PEC del proprio difensore

-resistenti –

Avverso la sentenza n. 2750/2022 della CORTE DI APPELLO DI FIRENZE, depositata il 9 dicembre 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

NOME COGNOME invoca la cassazione della sentenza in epigrafe indicata nella parte in cui lo ha condannato, nella qualità di conduttore ad uso diverso dall’abitazione dell’immobile sito in FirenzeINDIRIZZO INDIRIZZO, al pagamento in favore dei locatori, NOME e NOME COGNOME, di somme a titolo di risarcimento del danno per violazione degli obblighi manutentivi ex art. 1590 cod. civ. e a titolo di indennizzo per ritardata restituzione del bene ex art. 1591 cod. civ.;
NOME e NOME COGNOME depositano procura speciale per la costituzione in giudizio;

Considerato che

preliminarmente, è inammissibile la costituzione nel presente giudizio di NOME COGNOME e NOME COGNOME, siccome avvenuta in forme irrituali, diverse dalle modalità ad hoc previste dal codice, e comunque tardivamente;

detti intimati, dopo la scadenza del termine di cui all’art. 370 cod. proc. civ., hanno depositato unicamente una procura speciale (idonea, al più, a consentire di partecipare alla discussione orale in un’ipotetica pubblica udienza) ma non il controricorso prescritto dall’art. 366, primo comma, num. 4, con « l’esposizione delle ragioni atte a dimostrare l’infondatezza delle censure mosse alla sentenza impugnata dal ricorrente » ( ex multis , da ultimo, Cass. 09/02/2023, n. 4049; Cass. 17/11/2021, n. 34791; Cass. 16/06/2021, n. 17030);
con il primo motivo, per violazione dell’art. 116 cod. proc. civ. e degli artt. 1590 e 2696 cod. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., l’impugnante deduce che l’accoglimento della avversa domanda risarcitoria per i danni arr ecati all’immobile è avvenuto sulla base « di tre documenti prodotti unilateralmente » dai locatori (verbale di riconsegna dell’immobile, foto e fatture), contestati e non riscontrati da (anzi in contrasto con) altre fonti probatorie;

la doglianza è inammissibile;

r.g. n. 4679/2023 Cons. est. NOME AVV_NOTAIO

inconferente è, in primis , l’evocazione de ll’art. 116 del codice di rito: la violazione di tale disposizione, infatti, legittima la proposizione dell’impugnazione di legittimità qualora si deduca che il giudice di merito abbia disatteso il principio del libero apprezzamento delle prove in assenza di una deroga normativamente prevista ovvero, all’opposto, abbia valutato secondo prudente apprezzamento una prova o una risultanza probatoria soggetta a diverso regime ( ex aliis, Cass., Sez. U, 30/09/2020, n. 20867, cui adde Cass. 31/08/2020, n. 18092; Cass. 18/03/2019, n. 7618; Cass. 10/06/2016, n. 11892);
ancora, a dispetto dell’invocata inosservanza di norme di diritto, il motivo si concreta (e, ad un tempo, si esaurisce) nel sollecitare questa Corte ad una nuova valutazione delle emergenze istruttorie acquisite nel corso del giudizio di merito finalizzata ad una ricostruzione della quaestio facti in termini differenti da quella operata dal giudice di merito: attività, tuttavia, del tutto estranee alla natura ed alla funzione del giudizio di legittimità;

è invero sottratta al sindacato della Corte di Cassazione la valutazione delle prove operata dal giudice di merito, siccome attività riservata in via esclusiva al suo discrezionale apprezzamento, attività che include la individuazione delle fonti del convincimento, il giudizio di attendibilità e concludenza delle prove, la scelta, tra le complessive risultanze del processo, di quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti (sul tema, Cass. 04/03/2022, n. 7187; Cass. 19/07/2021, n. 20553; Cass. 29/12/2020, n. 29730; Cass. 17/01/2019, n. 1229);
con il secondo motivo, rubricato « mancata ammissione dei mezzi di prova » e formulato « ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per violazione degli artt. 1591 e 2696 cod. civ. », si assume l’erroneità del capo di pronuncia avente ad oggetto l’indennità di cui all’art. 1591 cod. civ., per aver disposto il pagamento di detta

indennità senza previa costituzione in mora della parte conduttrice e poiché con la riconsegna delle chiavi (avvenuta il 16 giugno 2016) la stessa non era dovuta, non essendovi « prova che l’asportazione della conduttura interna dell’aria condizionata abbia condizionato pesantemente la tempistica degli interventi di riparazione »;

il motivo è in parte infondato, in parte inammissibile;

infondato perché, per fermo convincimento del giudice della nomofilachia, in materia di locazione, pur quando il rapporto venga risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente -, l’ obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell ‘ art. 1591 cod. civ., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell ‘ effettiva riconsegna (da ultimo, Cass. 08/05/2023, n. 12213; Cass. 07/05/2018, n. 10926);
nella specie, la Corte d’appello fiorentina ha accertato che dopo la riconsegna delle chiavi i locatori non potettero rientrare nella piena disponibilità dell’immobile a causa della necessità di rimuovere l’impianto di areazione di cui il conduttore aveva dotato il bene;

detto accertamento, corretto nella premessa in iure (cfr. Cass. 30/07/2018, n. 20146; Cass. 04/04/2017, n. 8675), esprime una valutazione di fatto, tipicamente riservata al giudice di merito, non censurabile in sede di legittimità: e tanto rende inammissibile in parte qua il motivo il quale, ad onta della formulazione della rubrica evocante mancata ammissione di mezzi di prova, si risolve in un’inammissibile istanza alla Corte di legittimità di un nuovo apprezzamento degli elementi istruttori acquisiti nel giudizio di merito;
il ricorso è rigettato;

non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, attesa l’inammissibilità della costituzione d i parte intimata;

atteso l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13;

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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